Tentativi di vendita

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  • Ultimo messaggio 24 febbraio 2020
giulia_f pubblicato 09 febbraio 2020

Salve vorrei un'informazione su quanto riportato nell'ordinanza di vendita :

Il professionista Delegato: - terrà almeno 5 (cinque) vendite, con onere in caso contrario di presentare al giudice dell'Esecuzione tempestiva istanza di proroga, indicante le ragioni e l’attività già svolta.  Il primo tentativo si terrà al prezzo-base corrispondente al valore di stima del bene ......Nei successivi il Delegato opererà volta a volta una riduzione del prezzo del 20%

Siamo alla 4° asta, ho ragione di pensare che quindi dopo di questa (se deserta) andrà istituita una 5° (ed ultima) asta con prezzo ribassato del 20% ancora?

- in ipotesi di AGGIUDICAZIONE ed in tale momento richiederà all’aggiudicatario se intenda o no esonerare il Custode giudiziario dalla prosecuzione della procedura di rilascio dell’ immobile, verbalizzandone l’eventuale richiesta di esonero;

In questo caso l'immobile è occupato dagli esecutati e dalla famiglia (no minori/soggetti con handicap o anziani). Conviene chiedere la CUSTODIA del bene o lasciarla in capo al custode? Se chiedessi la custodia otterrei anche le chiavi dell'immobile prima del decreto di trasferimento?

Qui di seguito in merito alla liberazione dell'immobile: Ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c.

Il giudice dell’esecuzione, atteso che all’odierna udienza è stata disposta la vendita del compendio pignorato....rilevato che, a seguito del pignoramento, il debitore non vanta più rispetto ai creditori alcuna posizione soggettiva qualificata in ordine al godimento del bene pignorato,.........ritenuto, quindi, il giudice, quando l’immobile non sia occupato da terzi in forza di titolo opponibile alla procedura, abbia facoltà di ordinarne la liberazione anche prima dell’aggiudicazione;....
 ...determina nei potenziali acquirenti incertezza in ordine ai tempi di effettiva consegna nel caso di aggiudicazione e quindi disincentiva la loro partecipazione alla gara; ritenuto che appare perciò opportuno disporre oggi la liberazione del bene, al fine di assicurare una più efficace tutela dell’interesse dei creditori ad un rapido ed effettivo svolgimento della procedura, .........................

... ORDINA a .......  di consegnare tali beni, liberi da persone e cose, al custode giudiziario istituto di vendite giudiziarie per il tribunale...

DISPONE.... che il custode giudiziario sopra indicato attui il presente ordine di liberazione, conseguendo la disponibilità dei precitati beni immobili entro il termine di mesi diciotto dalla data dell’emissione del medesimo ovvero, qualora prima della scadenza di tale termine intervenga l’aggiudicazione provvisoria, entro giorni sessanta dalla ricezione di comunicazione scritta della medesima...................

Quindi immagino che partendo dalla data dell'odierna (ovvero quella dell'ordinanza di vendita che contiene l'Ordine di Liberazione) 11 Luglio 2018, il Giudice abbia dato max 18 mesi agli esecutati per la liberazione dell'immobile (entro l'11 Gennaio 2020) anche in assenza di aggiudicazione , giusto?

Ad oggi mi viene riferito che gli esecutati ancora vivono nell'immobile (ma il termine è decorso) ... è corretto? Se invece l'aggiudicazione fosse intervenuta PRIMA di suddetto termine gli esecutati avrebbero avuto 60gg per liberarlo giusto? Se ancora non è stato liberato ma a Marzo (data dell'asta) me lo aggiudicassi, l'immobile dovrebbe già risultare libero giusto?

Come posso chiedere che lo stesso venga liberato prima della presentazione della mia offerta? Immagino di averne diritto visto che il giudice ha ordinato al custode di verificare lo stato e di entrare in possesso delle chiavi...Come posso intimare il custode di applicare l'ordine di liberazione del Giudice?

il custode giudiziario effettui accesso nei beni immobili pignorati, verificandone lo stato di occupazione e redigendone verbale, almeno sessanta giorni prima della scadenza del termine di diciotto mesi...

qualora gli immobili fossero occupati dal debitore esecutato o da terzi, il custode giudiziario intimi agli stessi il rilascio e l’asporto di tutti i beni mobili entro un termine non inferiore a quindici giorni, redigendone verbale, ove curerà altresì di indicare gli ausiliari necessari per l’attuazione dell’ordine;

il custode giudiziario è autorizzato sin d’ora ad avvalersi dell’ausilio del fabbro, del medico legale... etc...

In questo caso quindi le spese relative ad un'eventuale liberazione dell'immobile sono a carico del creditore procedente e non dell'aggiudicatario? Il custode visto le tempistiche dovrebbe avere già agito giusto?

Inoltre ho notato che nella 3° e 4° (attuale asta) asta l'ORDINANZA DI VENDITA in formato PDF non è stata pubblicata tra i documenti scaricabili (è stata pubblicata solo nella 2° asta). A chi posso richiedere che venga ripubblicata? Può essere stata variata? La mancanza del documento inficia la vendita? G

Grazie ancora di tutto!

 

 

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astalegale pubblicato 14 febbraio 2020

Quanto alla prima, il prezzo di vendita verrà decurtato del 20% in forza delle prescrizioni contenute nell’ordinanza.

In questo caso l'immobile è occupato dagli esecutati e dalla famiglia (no minori/soggetti con handicap o anziani). Conviene chiedere la CUSTODIA del bene o lasciarla in capo al custode? Se chiedessi la custodia otterrei anche le chiavi dell'immobile prima del decreto di trasferimento?

A proposito della custodia, secondo noi conviene non chiederla poiché in questo caso della liberazione si occuperà il custode, a spese della procedura.

A proposito della liberazione, il contenuto dell’ordinanza di vendita ci sembra chiaro nel prescrivere la liberazione in 18 mesi, o comunque al momento dell’aggiudicazione. Questo vuol dire che se il bene viene aggiudicato prima dei 18 mesi, gli occupanti devono comunque liberarlo.

Ciò detto, non esiste un diritto del potenziale offerente ad ottenere che il bene venga liberato prima della formulazione della domanda. Tuttavia, poiché lo stato di occupazione è suscettibile di influenzare le determinazioni degli interessati, i tribunali si preoccupano di far liberare i beni prima dell’aggiudicazione, proprio per incentivare il mercato ad offrire.

Infine, a proposito della pubblicità, osserviamo che la mancata pubblicazione dell’ordinanza di vendita costituisce un violazione dell’art. 490, comma secondo, c.p.c., per cui suggeriamo di chiedere al delegato che provveda a renderla disponibile sul sito al più presto.

giulia_f pubblicato 14 febbraio 2020

Innanzi tutto grazie mille per le vostre risposte.

Mi sono informata meglio a riguardo della liberazione dell'immobile poichè risultava ancora occupato e mi è stato detto che gli esecutati hanno richiesto 2 istanze per la proroga del termine

- una al 25 Marzo (data dell'asta)

- un'altra ulteriore a 60gg (che immagino sia 60gg da calcolare a partire dalla data del 25 Marzo). Speriamo chiaramente che non ne conceda altre...................

Ovviamente il nostro timore è relativo alla liberazione entro i tempi (in questo caso 25 Maggio) . Il custode dice che se non liberano prima il 25 Maggio lui DEVE per legge recarsi in loco con la forza pubblica e procedere con l'esproprio forzato e che quindi non dobbiamo preoccuparcene. 

In realtà il timore resta... dite che dobbiamo preoccuparci o che forse ci stiamo creando problemi troppo grandi?

Per quanto riguarda un'altra questione che volevo sapere è in merito alla PERIZIA:

  • Riporta che la casa è asservita dal pozzo per l'approvvigionamento (perizia del 2016 poi aggiornata al 2018) mentre quando siamo stati in visita nell'immobile ci è stato detto che il pozzo non è mai stato utilizzato. Il perito mi ha risposto che al tempo della perizia le cose stavano come riportato nel documento e che se ora la casa invece era servita dall'acqua del comune non poteva saperlo. Non è tenuto ad aggiornare la situazione?
  • In merito a due box abusivi da abbattere , il custode ha detto che dovremo poi pensare noi ad abbatterli e poi dimostrare di averlo fatto. E' corretto? L'avviso di vendita riporta "L'immobile sarà venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti. Le formalità esistenti al momento della vendita saranno cancellate a spese e cura della procedura.Ogni onere fiscale derivante dalla vendita sarà a carico dell'aggiudicatario"

 

  • Inoltre abbiamo visto che ci sono altri box (quasi cadenti) che non sono citati in perizia sicuramente abusivi. Immagino che gli esecutati l'abbiano fatto all'insaputa del perito...

Ringraziandovi ancora per il vostro aiuto vi auguro una buona giornata!

 

 

astalegale pubblicato 17 febbraio 2020

La risposta del custode è corretta.

Quanto agli immobili abusivi, essi vanno certamente demoliti a cura e spese dell'aggiudicatario.

Infine, a proposito del pozzo, è difficile formire una risposta compiuta senza uno studio del facicolo, per cui non possiamo fornire alcuna indicazione.

giulia_f pubblicato 19 febbraio 2020

Una volta avvenuta l'aggiudicazione e dopo aver demolito gli abusi dovremo fornire documentazione fotografica al tribunale o cosa dobbiamo fare per dimostrare di aver abbattuto quanto richiesto?

A quanto ammonta l'eventuale multa in caso in cui un box non fosse abbattuto nei tempi?

 

astalegale pubblicato 24 febbraio 2020

 L’art. 31, comma 4-bis d.P.R. 380/2001 prevede una sanzione che va dai 2.000 euro e 20.000.

Ma, soprattutto, il comma 3 della medesima disposizione prevede che se il responsabile dell'abuso non provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall'ingiunzione, il bene e l'area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del comune. È vero che la norma individua il destinatario dell’ordine di demolizione nel “responsabile dell’abuso, ma la giurisprudenza (T.A.R. Lombardia, Milano, Sez. II, 9 gennaio 2017, n. 37) ha affermato che questo obbligo si trasmette all’acquirente.

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