Tempistiche per Sanare abusi

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Fefa2506 pubblicato 12 ottobre 2021

Buon giorno , i 120 gg per sanare gli abusi , partono da quale data ? Dalla firma del giudice sul decreto di trasferimento ,dal momento che viene registrato all’ Ade, oppure quando viene comunicato agli esecutati ?

Grazie

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astalegale pubblicato 16 ottobre 2021

La risposta alla domanda formulata deve muovere dalla lettura dell’art. 46, comma primo, dpr 380/2001 (meglio noto come Testo Unico dell’edilizia), a mente del quale “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.

La norma, com’è noto, sancisce la nullità degli atti di compravendita aventi ad oggetto immobili abusivi.

Il successivo comma quinto della medesima disposizione tempera la portata applicativa di questa norma con riferimento ai trasferimenti di proprietà che avvengano nell’ambito di procedure esecutive, disponendo che “Le nullità di cui al presente articolo [cioè le nullità degli atti di trasferimento degli immobili abusivi] non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. Tuttavia, prosegue la norma “L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

Il problema che questa norma pone è un problema di coordinamento.

Invero, nessuna norma del codice civile di procedura civile prevede che il decreto di trasferimento sia notificato all’aggiudicatario, sicché il problema diventa quello di comprendere se, in difetto di rituale notificazione, il termine prescritto dalla norma può ricorrere in qualche modo.

In argomento mancano precedenti specifici sul punto, e più in generale nella giurisprudenza di legittimità non si registra un indirizzo univoco in merito alla possibilità che la notificazione ammetta equipollenti.

Cass. Sez. 1 - , Ordinanza 25/10/2018 n. 27121 ha per esempio affermato, in tema di ricorso avverso gli atti del Tribunale fallimentare che “Il termine di sessanta giorni per la proposizione del ricorso straordinario per cassazione, avverso i provvedimenti definitivi di contenuto decisorio adottati dal tribunale fallimentare, tra cui il decreto che pronuncia sul compenso dovuto al curatore, non decorre dalla data del deposito in cancelleria del decreto, bensì dalla data della comunicazione o notificazione d'ufficio dello stesso agli interessati, eseguita esclusivamente dall'organo competente, ossia dal cancelliere”.

Anche cass. Sez.II, 19/09/2017, n. 21625 ha affermato che “Ai fini della decorrenza del termine breve per proporre impugnazione, la notificazione della sentenza, cui si riferisce l'art. 326 c.p.c., non può essere sostituita da forme di conoscenza equipollenti, quali la conoscenza di fatto del provvedimento impugnato”.

Al contrario, in tema di locazioni, Cass. Sez. III 26/10/2017, n. 25415 ha ritenuto che “La comunicazione al conduttore dell'intenzione del locatore di alienare l'immobile locato prescritta dall'art. 38 della l. n. 392 del 1978, cd."denuntiatio", deve essere compiuta con il procedimento tipico della notificazione a mezzo ufficiale giudiziario ovvero attraverso modalità di comunicazione equipollenti, tali cioè da porre il conduttore in condizione di esercitare la prelazione e da far decorrere il relativo termine legale”.

Questi precedenti mostrano come in materia processuale la giurisprudenza non ammette equipollenti alla notificazione di provvedimenti giurisdizionali o di atti processuali, mentre invece sembra ammettere detta equipollenza con riferimento alla notifica di atti sostanziali non aventi valore processuale.

Se così è, siamo dell’avviso per cui il termine dei centoventi giorni prescritti al fine di instaurare il procedimento di sanatoria di eventuali irregolarità edilizie decorre, in difetto di notificazione, dalla data di piena conoscenza del decreto di trasferimento, piena conoscenza che tuttavia il comune avrà l’onere di dimostrare ove ritenga tardiva la l’istanza. Certamente, sotto questo profilo, la data della trascrizione del decreto di trasferimento potrebbe essere rilevante.

Fefa2506 pubblicato 19 ottobre 2021

Buon giorno e grazie per la risposta ,Io per piena conoscenza, intendo da quando il decreto viene trascritto , quindi quando tutti possono essere a conoscenza definitivamente dell acquisto , e non da quando il decreto viene firmato .

Fefa2506 pubblicato 20 novembre 2021

Buon giorno , riprendo questo post precedente per chiedere , posso iniziare ad aprire una scia in sanatoria , per rientrare nella finestra di 120 gg concessi , anche non avendo la messa in possesso del bene ma essendo solo il proprietario effettivo ? Grazie

astalegale pubblicato 22 novembre 2021

Riteniamo certamente di si

Fefa2506 pubblicato 22 novembre 2021

Grazie

Fefa2506 pubblicato 22 novembre 2021

Buona sera , il tecnico a cui mi sono affidato dice che , non essendo L immobile in questione soggetto a condono edilizio , in quanto ci sono degli abusi edilizi sanabili in sanatoria , non rientriamo nei 120 gg concessi come da ordinanza di vendita , ma bensì più tempo per sanare cn una semplice scia in sanatoria gli abusi in questione , in quanto L immobile ha già licenza edilizia e gli abusi riguardano tettoie e tramezzature interne. Ho chiesto di avviare istanza per scia in sanatoria presso il comune , ma mi ha detto che sarebbe subito bocciata poiché non possiamo allegare rilievi metrici e foto visto che non abbiamo ancora la messa in possesso . Di conseguenza , secondo lui , i 120 gg a cui fa fede anche il ddt , sono per chi ha bisogno di effettuare istanza di condono dove consentito dalla legge, e quindi non è il nostro caso , visto che L immobile ha già licenza edilizia come già accennato prima . Il suo ragionamento è giusto o mi sono perso qualche passaggio ? Grazie

astalegale pubblicato 25 novembre 2021

Condividiamo il ragionamento del suo tecnico in quanto nell'ipotesi descritta la sanatoria può intervenire indipendentemente dal decorso dei 120 giorni.

Fefa2506 pubblicato 25 novembre 2021

Grazie mille per la celere risposta

-giuseppe22 pubblicato 25 novembre 2021

Ma il termine della sanatoria entro 120 giorni, riapre i termini del condono ? Ed è possibile solo quando il debito dell’esecutato per l’acquisto dell’immobile sia avvenuto prima del 2003 (ultimo condono) è corretto ?

Altrimenti per abusi/difformità interne quali spostamenti di tramezzi, basta una cila tardiva, che è possibile effettuare diciamo quando uno vuole, anche dopo 2 anni o anche mai se a chi compra sta bene così e non deve prendere mutuo.

astalegale pubblicato 26 novembre 2021

La vendita giudiziaria non riapre i termini dei condoni.

Ai sensi dell'art. 173-bis disp. att. cpc, l’ausiliario deve verificare, ai fini della domanda in sanatoria che l’aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall’art. 40, comma sesto, l. 28.2.1985, n. 47 o dall’art. 46, comma quinto, d.P.R. 380/2001, cit. (già art. 17, commaquinto, l. 47/1985, cit.).

La prima delle due norme richiamate prevede, in particolare, che “nella ipotesi in cui l’immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”.

A questo proposito va ricordato che ai sensi dell’art. 31, comma primo, l. 47/1985 potevano essere sanate le opere abusive che fossero state ultimate entro la data del 1 ottobre 1983 (il comma due della medesima disposizione specifica che "Ai fini delle disposizioni del comma precedente, si intendono ultimati gli edifici nei quali sia stato eseguito il rustico e completata la copertura, ovvero, quanto alle opere interne agli edifici già esistenti e a quelle non destinate alla residenza, quando esse siano state completate funzionalmente"). L’art. 35 della citata legge prevede poi che la domanda in sanatoria doveva essere presentata al comune entro il termine perentorio del 30 novembre 1985.

Qualora l’immobile abusivo sia oggetto di un trasferimento coattivo, la possibilità di richiedere la sanatoria in parola viene riconosciuta dal citato art. 40 comma sesto anche all’aggiudicatario, il quale può chiederla, come si è visto, entro centoventi giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della legge.

Pertanto, al fine di comprendere se sia possibile o meno per l’aggiudicatario ricorrere alla sanatoria prevista dal capo IV della l. 28.2.1985, n. 47 (artt. 31 e ss), occorre accertare:

che le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriori all’entrata in vigore della predetta legge 47/1985 (cioè 17.3.1985, il che ad oggi è alquanto improbabile);

che l’abuso sia stato realizzato entro il primo ottobre 1983.

Un’altra ipotesi di condono è prevista dall’art. 39 l. 23.12.1994, n. 724, che estende la sanatoria di cui alla legge n. 47/1985 alle pere abusive (che rispettino i requisiti del citato art. 39) che:

risultino ultimate entro il 31.12.1993;

a condizione che le ragioni di credito siano anteriori al 01.1.1995 (data di entrata in vigore di detta legge, ai sensi dell’art. 47 della medesima).

Va poi considerata l’ulteriore ipotesi prevista dall’art. 32, d.l. 30.9.2003 n. 269, convertito in l. 24.11.2003, n. 326, il cui comma 25 consente il condono (alle condizioni previste da questa disposizione) alle opere abusive che:

risultino ultimate entro il 31 marzo 2003;

sempre che le ragioni di credito per cui si procede o si interviene nella procedura siano sorte anteriormente al 2.10.2003 (data di entrata in vigore della norma) come si ricava dalla lettura del comma 28 del medesimo art. 32.

Infine, per gli immobili realizzati dopo il 31 marzo 2003 è possibile (in qualunque momento) soltanto la sanatoria di cui al citato art. 36, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 che richiede, come si è visto, il requisito della doppia conformità.

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