Tempistiche di sfratto immobile occupato dall'esecutato e da figli minori

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lycos pubblicato 2 settimane fa

Salve, pongo il quesito perchè ho riscontarto opinioni discordanti in merito in merito alla liberazione di immobile occupato dall'esecutato con figli minori.

Ho intenzione di partecipare ad un'asta immobiliare, ove il custode mi ha informato che il detto immobile è occupato dall'esecutato (una signora) e dai due figli, di cui uno minore.

Nella perizia risalente all'anno 2016 ho letto che gli esecutati sono due. Questo mi fa presumere, atteso che il custode non è stato in grado di dirmelo, che la donna sia rimasta in loco a seguito di separazione, unitamente ai due figli, di cui uno minorenne.

Sull'ordinanza del giudice datata 25.06.2019 vi è inserito già l ordine di liberazione dell'immobile ai sensi dell'art. 650 c.p.c. ove appunto ordina " all'esecutato e a chiunque altro occupi l'immobile pignorato senza titolo opponibile alla procedura,l'immediato rilascio a favore del Custode Giudiziario dell'immobile pignorato libero da persone e vuoto da cose".

La mie domande sono queste:

- come faccio a sapere se colui che lo occupa ha un titolo opponibile? e come faccio a sapere se si sia gia opposto? Lo puo fare dopo che mi sono aggiudicato l'immobile?

- Come faccio a sapere se la signora xx occupa l'immobile a seguito di un provvedimento del giudice di assegnazione di casa familiare?

- quali sarebbero le tempistiche per la liberazione della casa e da quando devo cominciare a calcolare la tempistica? da quando mi agiudico casa o dal decreto di trasferimento?

Inoltre, contattato il custode alla quale ho chiesto di fornirmi le generalità degli occupanti in forza a quanto indicato espressamente dal giudice sulla detta ordinanza, cito testualmente " che maggiori informazioni, anche relative alla generalità del soggetto passivo della procedura esecutiva, possono essere fornite dal custode a chiunque ne abbia interesse", mi ha riferito che egli ha solo il compito di far vedere la casa e non di fornire le generalità degli occupanti (in questo caso uno degli esecutati). Quello che mi ha detto è corretto oppure ho intrerpretato male io l'ordinanza?

 

Grazie

Fabio Lycos

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robertomartignone pubblicato 2 settimane fa

Il delegato deve dare chiare e opportune delucidazioni in merito . Verifichi anche la perizia la liberazione a seguito dell ' aggiudicazione in via teorica è a carico della procedura .  Comunque in casi similari io preferisco non partecipare 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.

L’esistenza di titoli opponibili va accertata dalla perizia.

Si ricorda, infatti, che ai sensi dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c. la relazione di stima deve indicare, tra l'altro:

lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento.

Se questo soggetto è rimasto estraneo alla procedura, potrebbe opporsi in ogni momento.

Quanto ai tempi necessari per la liberazione dell’immobile è difficile dare una risposta: molto dipende dalla solerzia del custode e dalla misura in cui l’occupante si mostra più o meno collaborativo.

A questo proposito osserviamo che l’art. 18-quater comma 1 della l. 28 febbraio 2020, n. 8 (in GU Serie Generale n.51 del 29 febbraio 2020 - Suppl. Ordinario n. 10) , di conversione con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162 ha aggiunto all’art. 560, comma sesto dell’art. 560 c.p.c., i seguenti periodi:

A richiesta dell’aggiudicatario, l’ordine di liberazione può essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti; il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnando ad essa un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza da provarsi con giustificati motivi. Quando vi sono beni mobili di provata o evidente titolarità di terzi, l’intimazione è rivolta anche a questi ultimi con le stesse modalità di cui al periodo precedente. Dell’intimazione è dato atto nel verbale. Se uno dei soggetti intimati non è presente, l’intimazione gli è notificata dal custode. Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione. Dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’articolo 586, secondo comma, decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza, con le modalità definite nei periodi dal secondo al settimo del presente comma.

Questa norma esprime il principio per cui la liberazione deve essere eseguita entro 120 giorni dalla richiesta nei casi in cui l’immobile sia abitato (non semplicemente occupato) dal debitore.

Infine, quanto alla generalità degli occupanti, ricordiamo che L’art. 570 infatti prevede che della vendita sia dato pubblico avviso contenente gli estremi dell’immobile, del suo valore, del sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore, “con l'avvertimento che maggiori informazioni, anche relative alle generalità del debitore, possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse”.

L’informazione dunque le deve essere fornita.

lycos pubblicato 4 giorni fa

Grazie della risposta, ma non ho ben chiara ancora un quesito relativo all'eventuale assegnazione da parte del giudice della casa familiare e non mi fido tanto del custode che non mi è sembrata persona entusiasta. Già nell'anno 2016, cioè l'anno in cui è stata redatta la perizia e pignorato l'immobile era indicato che l'immobile era occupato dalla sig.ra xx. Il custode mi ha confermato che ad oggi è occupato dalla sig.ra xx e da due figli di cui uno minore, ma non mi ha saputo indicare se la predetta sia assegnataria della casa familiare, atteso che la procedura indica quali esecutati i due proprietari. Il marito comproprietario si è trasferito ma dall'accertamento anagrafico risultano entrambi ancora coniugati..

Contattato un avvocato mi ha riferito che se non è indicato nella perizia del 2016 che la casa sia stata assegnata alla sig.ra xx quale casa familiare, evidentemente non vi è questa assegnazione della casa e che se fosse stata assegnata successivamente non avrebbe rilevanza giuridica.

Siccome mi piace andare a fondo alle questioni, le mia domande sono queste:

Se vi fosse stata un assegnazione della casa familiare prima del 2016 (l'anno della perizia e pignoramento), vi è la possibilità che tale assegnazione non sia stata trascritta sui pubblici registri?

Di chi è l'obbligo di trascrivere l'assegnazione della casa sui pubblici registri, del giudice che emette l'ordinanza dell'assegnazione della casa familiare o dell'assegnatorio?

Se vi fosse assegnazione della casa familiare e tale obbligo non fosse stato adempiuto, dopo dell' aggiudicazione dell'asta, posso chiedere l'annullamento dell'aggiudicazione?

Come posso capire se la sig.ra xx si sia separata e non divorziata e se vi sia a suo carico assegnazione della casa da parte del giudice?

Se la sig.ra xx non abbia fatto trascrivere l'assegnazione della casa familiare sui pubblici registri (da visura di fatti non risulta assegnazione) e questa sia antecedente all'atto di pignoramento, se mi aggiudico l'asta, cosa posso fare per entrarne in possesso?

Il custode giudiziale, sarebbe tenuto o ha l'obbligo di essere a conoscenza e pertanto a riferire di eventuale assegnazione della casa coniugale (vi sono due figli di cui uno minorenne) avvenuta prima del pignoramento e non trascritta nei pubblici registri?

In ultimo, relativamente alle incombenze fiscali, nella somma del 15% da versare rispetto al prezzo di aggiudicazione, devo conteggiare anche le imposte di registro, ipotecaria e catastale, o devo conteggiarli a parte?

 

Grazie

astalegale pubblicato 2 giorni fa

Cerchiamo di rispondere a questa ulteriore domanda.

La disciplina dei rapporti tra pignoramento e provvedimento di assegnazione della casa coniugale è stata, in passato, assai travagliata, e lo spartiacque può essere individuato nel 28 febbraio 2006, data di entrata in vigore della l. n. 54 del 2006, introduttiva dell’art. 155 quater c.c. (poi trasfuso nell’attuale art. 337 sexies c.c.) introdotto dalla novella appena citata, a mente del quale “Il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'articolo 2643”.

Per affrontare il tema, va tuttavia prima delimitato il campo di indagine. A questo proposito va subito detto che ai sensi dell’articolo 2915 c.c. se il provvedimento di assegnazione subentra al pignoramento, esso non è opponibile alla procedura, per cui il problema non si pone.

Altra distinzione va eseguita con riferimento al titolare del diritto: se l’assegnazione della casa coniugale viene disposta in favore del debitore esecutato, nulla questio, e dunque lo stesso subirà l’esecuzione, non potendo ricevere un trattamento diverso, e privilegiato, rispetto a colui che dimora nella propria abitazione senza essere destinatario di provvedimenti di assegnazione, bensì quale mero proprietario.

Occorre poi verificare nell’ambito di quale tipologia di giudizio di separazione il diritto di abitazione è stato costituito. Invero, il problema non si porrà quante volte l’assegnazione della casa coniugale tragga origine da un giudizio di separazione consensuale; in tal caso, infatti, essa ha natura negoziale, e dunque sarà assimilabile al comodato, con la conseguenza che l’aggiudicatario potrà invocarne la cessazione. Invero, secondo Cass. civ. sez. II, 17 ottobre 1992 n. 11424, “L’acquirente di un immobile non può risentire alcun pregiudizio dell’esistenza di un comodato costituito in precedenza dal venditore, giacché per effetto del trasferimento in suo favore il compratore acquista "ipso iure" il diritto di far cessare il godimento da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa”. Analogo principio è ricavabile da Cass. civ., sez. II, 25 febbraio 2011, n. 4735, secondo la quale "L’assegnazione della casa coniugale disposta sulla base della concorde richiesta dei coniugi in sede di giudizio di separazione, in assenza di figli minori o maggiorenni non autosufficienti, non è opponibile né ai terzi acquirenti, né al coniuge non assegnatario che voglia proporre domanda di divisione del bene immobile di cui sia comproprietario, poiché l’opponibilità è ancorata all’imprescindibile presupposto che il coniuge assegnatario della casa coniugale sia anche affidatario della prole, considerato che in caso di estensione dell’opponibilità anche all’ipotesi di assegnazione della casa coniugale come mezzo di regolamentazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi, si determinerebbe una sostanziale espropriazione del diritto di proprietà dell’altro coniuge, in quanto la durata del vincolo coinciderebbe con la vita dell’assegnatario".

Peraltro, la giurisprudenza ha aggiunto che il regime di opponibilità del  provvedimento di assegnazione della casa familiare al coniuge (o al convivente) affidatario di figli minori (o maggiorenni non autosufficienti senza loro colpa) perdura anche al terzo acquirente dell'immobile finché perdura l'efficacia della pronuncia giudiziale, sicché l'insussistenza del diritto personale di godimento sul bene – perché ad esempio la prole sia successivamente divenuta maggiorenne ed economicamente autosufficiente o versi in colpa per il mancato raggiungimento dell'indipendenza economica - legittima il terzo acquirente a proporre un'ordinaria azione di accertamento al fine di conseguire la declaratoria di inefficacia del titolo e la condanna dell'occupante al pagamento di una indennità di occupazione illegittima (Cass. Sez. II 24/01/2018, n. 1744).

I dubbi si ponevano invece quando il provvedimento di assegnazione (emesso in una separazione giudiziale con figli minori) era precedente al pignoramento (o all’ipoteca).

A questo punto viene in considerazione la data del 28.2.2006.

Invero, se il provvedimento di assegnazione fosse stato emesso emesso prima della data appena indicata troveranno applicazione i principi sanciti da Cass. 26.7.2002, n. 11096, e dunque:

- se esso non è stato trascritto sarà opponibile al creditore pignorante nei limiti di nove anni;

- se trascritto, sarà opponibile alla procedura sino al momento del raggiungimento dell’autosufficienza economica da parte del figlio.

Se il provvedimento di assegnazione fosse successivo al 28.2.2006 troveranno applicazione le regole della trascrizione, per cui occorrerà verificare se sia stato trascritto per primo il provvedimento di assegnazione rispetto al pignoramento o all’ipoteca.

In questi termini si è pronunciata Cass. civ. Sez. III, 20 aprile 2016, n. 7776, la quale ha affermato che “In materia di assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. (applicabile "ratione temporis"), laddove prevede che "il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643" c.c., va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero”.

lycos pubblicato 2 giorni fa

Grazie, siete gentilissimi e puntualissimi.

A seguito di ulteriori indagini, oltre ai predetti punti già individuati, e cioè:

- All'interno dell'immobile vi risiede una dei due esecutati (che da certificato anagrafico risulta essere ancora coniugata), con due figli di cui uno minorenne;

- Nell'atto di perizia, risulta Italfondiario creditore nei confronti degli esecutati con precetto notificato in data 18.12.2015 e successivo atto di pignoramento trascritto  in data 22.01.2016;

- nelle visure catastali vi è iscrizione di ipoteca volontaria per concessione a garanzia mutuo fondiario del 26.07.2004, ulteriore scrizione di ipoteca volontaria per concessione a garanzia di mutuo del 05.10.2012 e naturalmente il pignoramento del 22.01.2016.

.. ho accertato che vi è un atto di separazione (non so se consuensuale o meno) NON trascritto sui pubblici registri, che è datato 2015.

In questo caso, tenuto conto di quanto sopra e a Vostro parere, l'immobile può essere venduto come libero?

Eventualmente fate delle consulenze personalizzate?

robertomartignone pubblicato ieri

Chieda spiegazioni al delegato , da quanto ho capito non dovrebbero esserci problemi per l ' asta ma si informi meglio se lo ritiene opportuno . Consulenze personalizzate ? ! Lo sono già ampiamente le risposte date . Il Forum è una risorsa intelligente e gratuita . Comunque ribadisco ciò che ho scritto sopra : in casi similari preferisco non partecipare , ma parlo di me stesso e del mio modo di vedere . 

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