TEMPI PER LIBERAZIONE IMMOBILE

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sabrina1967 pubblicato 14 marzo 2017

Buonasera, avrei bisogno di una consulenza perchè ho il sospetto che il custode dell'immobile da me acquistato all'asta vuole ritardare la liberazione dello stesso. I fatti: ad ottobre mi sono aggiudicata all'asta un appartamento che si trova nel condominio dove vivo. A gennaio, il 9, ho saldato il prezzo  e a fine febbraio non avendo avuto più notizie ho chiamato il custode. Ho scoperto così, per caso, che il 9 febbraio il giudice aveva firmato sia l'ordine di liberazione che il decreto di trasferimento ma  nessuno mi aveva avvertito. Durante il colloquio telefonico il custode mi annunciava che i tempi di liberazione dell'immobile, abitato ancora dal debitore, sono lunghi e non potranno concludersi prima di luglio. Recandomi presso il suo studio ho espresso, invano, il mio disappunto facendo riferimento anche all'eventuale danno che potrei subire e alla recente normativa che in teoria dovrebbe velocizzare la procedura. Premesso che sono dispiaciuta per la famiglia che dovrà lasciare la casa e che ho acquistato la stessa al quarto tentativo di vendita,  vi chiedo :

1) quali tempi massimi sono previsti per liberare un immobile se, come nel mio caso, è stato già emesso il decreto di trasferimento e sull'ordine di liberazione del giudice c'è scritto che l'immobile deve essere  liberato entro il giorno 14 marzo?

2) poichè c'è un debito per mancato pagamento condominio di circa euro 1000, situazione questa mai riferita dal custode nè dal tribunale e di cui sono venuta a conoscenza per caso, posso chiedere di accellerare la liberazione dell'immobile anche per morosità?

3) avendo acquistato come prima casa ma non potendo chiedere la residenza posso chiedere i danni per il pagamento delle tasse fino ad ora maturate?

4) mi posso rivolgere direttamente al giudice lamentando le mancate comunicazioni da parte del custode che continua a dirmi che dovrò aspettare fino a luglio senza spiegarmi il perchè?

 5) Dopo l'ordine di liberazione come avviene praticamente  la liberazione? Ho il diritto di chiedere una copia dei verbali?

 

Grazie Sabrina

 

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inexecutivis pubblicato 16 marzo 2017

Cerchiamo di rispondere separatamente alle domande formulate (solo la 1 e la 5 possono essere trattate congiuntamente, stante la connessione stretta che le lega).

1-5. Con riferimento a detti quesiti, la risposta si rinviene, oggi, nell’art. 560 c.p.c., commi terzo e quarto, i quali sono stati sostanzialmente riscritti dal  Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119, il quale sul punto ha recepito le sollecitazioni di dottrina e giurisprudenza.

In particolare, il comma 3 dell’art. 560 dispone che il giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario al più tardi quando interviene l'aggiudicazione.

Il comma 4 disciplina poi le modalità attraverso le quali l’ordine di liberazione viene attuato, prevedendo che esso è eseguito dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti del c.p.c., anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. Aggiunge la norma che per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68 c.p.c..

Dunque, onerato di eseguire l’ordine di liberazione anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento è il custode. Osserviamo, a questo proposito, che sul punto la disciplina codicistica non è cambiata.

Sulla scorta di queste premesse, dunque, riteniamo che il termine del 14 marzo è il termine ultimo entro il quale l’immobile deve essere liberato, e consegnato all’aggiudicatario, e che il custode deve attivarsi affinché questo termine sia rispettato.

Quanto alle modalità attraverso cui l’ordine di liberazione deve essere eseguito, sottolineamo che (quasi) totale deformalizzazione dell’istituto non impone alcun particolare modus procedendi.

Il legislatore infatti precisa che l’ordine di liberazione si attua “senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti”, il che vuol dire che:

- non è necessario che il custode si munisca di una copia esecutiva dell’ordine di liberazone;

- non è necessaria la notifica del titolo esecutivo e del precetto;

- non è necessario l’intervento dell’ufficiale giudiziario;

- non è necessario che la procedura sia assistita da un legale.

Molto semplicemente, dopo aver notificato l’ordine di liberazione all’eventuale terzo ed aver comunicato al debitore che deve lasciare spontaneamente l’immobile entro la data fissata dal Giudice, il custode, ove il debitore non adempia spontaneamente, si recherà presso l’immobile (eventualmente allertando preventivamente autorità sanitaria e servizi sociali comunali nel caso in cui riscontri la presenza di minori o persone affette da problemi di salute) e con l’ausilio della forza pubblica procederà alla liberazione del bene.

2) Con riferimento al debito condominiale osserviamo che non è detto che le stesse possano esserle imputate. Invero, a  norma dell’art. 63 disp. att. c.p.c., "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente". La norma che si riferisce non già all’anno solare - per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre - , bensì all’annualità, prevede una solidarietà non per tutte le spese condominiali, ma soltanto per quelle relative alle predette annualità, sicché occorrerà verificare se gli oneri condominiali insoluti di cui le viene richiesto il pagamento si riferiscono all’annualità in corso o a quella precedente alla data del decreto di trasferimento. Se così non fosse, lei non è tenuta al pagamento.

In caso contrario potrebbe (ma il condizionale è d’obbligo) profilarsi una responsabilità dello stimatore se di queste spese fosse stato possibile avere contezza al momento della redazione della perizia. Infatti, ai sensi dell’art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

3. Quanto ai benefici prima casa, non crediamo che la situazione da lei descritta possa comportare la perdita degli stessi.

Infatti, a nostro avviso se l’acquirente non adibisce l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” ad abitazione principale per fatto imputabile all’occupante che rifiuti di lasciare spontaneamente l’immobile non può subire il recupero delle agevolazioni di cui ha usufruito da parte dell’amministrazione finanziaria.

Si tratta, secondo noi, di una causa di forza maggiore, come tale impeditiva dell’obbligo che il contribuente ha di trasferire la residenza nell’immobile nel termine di 18 mesi, come previsto dall’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986.

In questi termini si è pronunciata più volte la Corte di Cassazione, secondo la quale, “la non imputabilità del mancato trasferimento della residenza, per effetto della sopravvenienza di un impedimento oggettivo, imprevedibile ed inevitabile, esclude, di per sè, la decadenza dall'agevolazione, senza che possano esser, a tal fine, richiesti ulteriori comportamenti (in tesi il reperimento di altro immobile) a carico del contribuente”.

In particolare, “la realizzazione dell'impegno di trasferire la residenza, che rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del benefìcio richiesto e solo provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell'atto, costituisce, quindi, un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, nella cui valutazione non può, però, non tenersi conto - proprio perché non inerente ad un suo comportamento - della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, e cioè di un ostacolo all'adempimento dell'obbligatorio, caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata, e dall'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento, dovendo, in conseguenza, affermarsi il principio secondo cui il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato con l'agevolazione ‘prima casa’ non comporta la decadenza dall'agevolazione qualora tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell'atto di acquisto dell'immobile stesso” (Cass. 17.7.2013, n. 17442).

In altra occasione la corta ha affermato che “In tema di imposta di registro, l'art. 2 del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12 (convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118), richiede, per la fruizione dei benefici cd. prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell'agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto; detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell'adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento. Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall'agevolazione, qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell'acquisto” (nella specie, la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile disposta dalla sopraintendenza per la cd. "sorpresa archeologica", cioè il rinvenimento di reperti, impeditivo della prosecuzione dei lavori. Cass. n. 14399 del 07.6.2013).

Infine, con specifico riferimento al caso dell’inquilino che rifiuti il rilascio dell’immobile, deve citarsi Cass. 17.12.2015, n. 25437, secondo cui “In tema di benefici fiscali cosiddetti "prima casa", la forza maggiore idonea ad impedirne la decadenza dell'acquirente di un immobile ubicato in un comune diverso da quello di sua residenza, qualora egli non abbia trasferito ivi quest'ultima nel perentorio termine di diciotto mesi dall'acquisto, deve consistere in un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine suddetto”. (Nella specie, la S.C., nel rigettare il ricorso, ha ritenuto la sussistenza di forza maggiore negli ostacoli frapposti dall'inquilina all'esecuzione per rilascio in tre diversi accessi, con differimento di circa dieci mesi nell'acquisizione del possesso dell'immobile).

 4. nel rispondere a questa domanda le diamo un suggerimento finale. Inviti formalmente (tramite pec o raccomandata) alla tempestiva esecuzione dell’ordine di liberazione nel termine fissato dal Giudice.

marcolavecchia pubblicato 26 giugno 2018

Buon Giorno, mi collego anche io all'argomento proposto da Sabrina, in riferimento alla liberazione dell'immobile assegnato all'asta. In data 31 Maggio 2018 ci siamo aggiudicati un immobile con la formula del proquota. Il giorno 7 Giugno, provvediamo al  saldo dell'immobile per la parte rimanente e con assegni diversi paghiamo anche il 15% atto a coprire le spese annesse. Ad oggi, a 20 gg dalla data del saldo, parlo con il Delegato, chiedendogli informazioni sull'ordinanza di sgombero, e mi dice che non è stato eseguito, e che lo stesso è contestuale al decreto di trasferimento. Per quanto letto nella vostra replica, sembra che l'ordine di sgombero venga emesso dal Delegato sotto indicazione Del Giudice della procedura, subito dopo l'aggiudicazione : Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell'articolo 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l'aggiudicatario o l'assegnatario o l'acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l'autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile. Ho solo qualche difficoltà ad interpretare la seguente dicitura :  "ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assagnazione". Nella fattispecie, l'articolo 560 dice che l'ordine di sgombero deve essere emesso o in caso di aggiudicazione o in caso di assegnazione; Per aggiudicazione si intende l'aggiudicazione dell'asta e per assegnazione si intende il diritto che ogni creditore a 10 giorni dall'asta puo' richiedere cosi come previsto dall'art 588(e non riguarda i partecipanti all'asta).l'ordine di sgombero pertanto doveva già essere emesso dal 1 giugno 2018. Se quanto sopra detto è corretto, e comunque avendo pagato già per intero l'immobile, secodo voi è il caso di rappresentare al giudice che l'ordine di sgombero doveva già essere stato emesso?In che modo il custode e la procedura tutta, tutela la proprietà appena acquistata dall'accesso, e da eventuali danni che i vecchi proprietari possono fare entrando tranquillamente in casa e senza chiedere autorizzazione nemmeno al custode giudiziario ? 

Un'altra opzione che ho letto sempre sul vostro sito, è quella di richiedere al giudice di essere nominato come custode del bene stesso.Visto che il totale è già stato saldato, credete che potrebbe essere un idea proporre al giudice(nel caso i tempi per l'emissione del decreto di trasferimento siano ancora lunghi), di essere nominati noi come custodi del bene?

Grazie per la vostra disponibilità

Marco

inexecutivis pubblicato 01 luglio 2018

La ricostruzione del dato normativo rappresentato nella domanda è corretta. L'ordine di liberazione di cui all'art .560, comma terzo, c.p.c., va emesso al più tardi al momento dell'aggiudicazione.

Dunque, come detto nella domanda, l'ordine di liberazione doveva essere emesso contestualmente all'aggiudicazione.

Le alternative, a questo punto, sono due.

O si chiede al Giudice l'adozione dell'ordine di liberazione, chiedendo che il custode si occupi della sua esecuzione, oppure si chiede al Giudice di essere nominati custodi del compendio pignorato.

Si tratta, peraltro, di soluzione che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poichè che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.

marcolavecchia pubblicato 06 luglio 2018

La ringrazio per la pronta ed esaustiva risposta, 

adesso ho solo qualche dubbio sui successivi passi ovvero :

1) Ad oggi, devo chiedere al giudice o di far emettere ordine di sgombero, o di nominarmi come custode? Nel caso in cui vengo nominato custode, l'ordine di sgombero lo dovrei emettere io ?

2) Se il Giudice mi nomina come custode, la chiusura della pratica e tutto quanto inerente il normale iter burocratico, resta a carico del delegato?  (io vorrei avere il solo compito di custodire il bene pignorato, che  tra le altre ho anche pagato e per cui mi sembra il minimo) 

3) Per quanto riguarda i rapporti col giudice responsabile della procedura e per la vostra esperienza, come è più opportuno relazionarsi; richiedendo un appuntamento e parlandoci di persona, o formulare le richieste tramite documentazione cartacea inviata alla sua attenzione?

avrei tuttavia un'altro dubbio, ma nn riguarda questo thread, ed in particolare è inerente la richiesta dell'applicazione della tassazione tramite la formula del prezzo-valore.  leggendo sempre un vostro post, trovo la seguente affermazione : ......dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti.. 

Nel mio caso, poichè ho una rendita catastale pari al 178,18*120 ed aumentandolo del 5% ottengo un prezzo pari a 22450,68, prezzo inferiore al prezzo di aggiudiazione dell'asta di 30.600 euro. Tanto premesso, e verificate le condizioni  richieste, ovvero che si tratti di privati, che l'immobila sia un'abitazione,ritengo lecito chiedere di applicare la tassazione sul piu basso tra i due valori. E' necessario pero' che sia fatta espressa richiesta da parte dell'interessato per poter far applicare quanto sopra detto, ma non vengono definiti i tempi. Ho chiesto al delegato di poter consegnare la richiesta, ma nn mi ha dato tempistiche in merito, e che comunque non era questa la fase in cui si sarebbero determinati gli importi da pagare. Come mi consigliate di comportarmi in merito alla richiesta del prezzo valore ? 

Grazie 

Marco 

 

 

inexecutivis pubblicato 09 luglio 2018

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna delle domande formulate.

Ricordiamo preliminarmente che il diritto alla consegna del bene da parte dell'aggiudicatario sorge nel momento in cui egli ne diventa proprietario, momento che si identifica con il deposito in cancelleria del decreto di trasferimento.

Detto questo, occorrerebbe in primo luogo consultare il fascicolo dell'esecuzione (depositando in cancelleria apposita istanza) per verificare se l'ordine di liberazione sia stato emesso o meno.

Se così non fosse, e se il bene dovesse risultare occupato dal debitore o da terzi senza titolo, il suggerimento che si sentiamo di offrire è quello di chiedere al Giudice l'emissione dell'ordine di liberazione e la sua attuazione a cura del custode. Invero, benché il procedimento di liberazione dell'immobile ai sensi dell'art. 560, quarto comma, c.p.c. nel testo novellato dal d.l. 59/2016 sia stato notevolmente semplificato rispetto alla disciplina previgente (che richiedeva l'instaurazione di un vero e proprio procedimento esecutivo da introdursi, con il ministero di un difensore, ai sensi degli artt. 605 e ss c.p.c.) si tratta comunque di un'attività che richiede un minimo di dimestichezza.

Se invece l'immobile fosse libero, si potrebbe valutare di chiedere al Giudice di essere nominato custode, in modo da anticipare l'immissione in possesso del bene rispetto alla data del decreto di trasferimento.

Quanto alla modalità, la strada da seguire è quella di depositare nella cancelleria Giudice dell'esecuzione una apposita istanza in tal senso.

Infine, a proposito dell'applicazione della disciplina del prezzo valore, ricordiamo che ai sensi dell’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), la disciplina del prezzo valore si applica su richiesta della parte acquirente resa al notaio “all'atto della cessione”.

Ora, traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito, come detto, dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui al fine di usufruire della disciplina del prezzo valore dovrà essere inoltrata apposita richiesta al professionista delegato prima che sia emesso il decreto di trasferimento.

A questo fine suggeriamo di chiedere al professionista delegato di determinare l'imposta di registro individuando, quale base imponibile, l'importo più basso tra il prezzo di aggiudicazione e quello che risulta dall'applicazione della disciplina del prezzo valore.

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