tempi decreto di trasferimento

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domenicope@gmail.com pubblicato 15 febbraio 2018

Buona sera, a Settembre 2017 mi sono aggiudicato un immobile all'asta e ad ottobre 2017 ho saldato l'intero ammontare. Il 10 Gennaio 2018 l'esecutato ha lasciato l'appartamento che e' libero da quel momento. Ad oggi 15/2 non e' stato firmato il decreto di trasferimento. Posso promuovere un'azione di responsabilita'? Il danno e' quantificabile con l'affitto che pago mensilmente. 

Altro quesito, posso iniziare i lavori di ristrutturazione dell'immobile prima che sia firmato decreto di trasferimento?

Grazie

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astalegale pubblicato 18 febbraio 2018

Per rispondere alla domanda occorre muovere dalla previsione di cui all’art. 591 bis, comma 7 c.p.c., mente del quale, avvenuto il versamento del prezzo, il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento e lo trasmette "senza indugio" al Giudice dell’esecuzione.

Ricevuta la bozza del decreto il Giudice, compiuti i necessari accertamenti, provvede alla sua sottoscrizione. I tempi di adozione del decreto di trasferimento variano molto da tribunale a tribunale, in ragione del carico di lavoro cui devono far fronte i magistrati, che notoriamente è il più alto d’Europa.

Dunque, per verificare se sussistono i presupposti per l’esercizio di un’azione di responsabilità (sulla cui possibilità di successo, nutriamo fortissimi dubbi) nei confronti del professionista delegato, occorrerebbe verificare se e quando la bozza del decreto di trasferimento è stata depositata in cancelleria.

Quanto alla possibilità di iniziare i lavori di ristrutturazione, osserviamo che a nostro avviso gli stessi potranno cominciare solo nel momento in cui l’aggiudicatario avrà ottenuto la materiale disponibilità del bene. Prima di quel momento, infatti, l'aggiudicatario non ha la custodia dell'immobile, e dunque non è legittimato ad intervenire su di esso.

domenicope@gmail.com pubblicato 18 febbraio 2018

Buona sera,

 La ringrazio per la risposta e provvedero' a verificare se la bozza del decreto di trasferimento e' stata depositata. Mi spiace apprendere che un azione di responsabilita' avrebbe poche possibilita' di successo perche' questo equivale a riconoscere che i tempi del tribunale a noi cittadini devono andare bene qualunque essi siano.

Per quanto riguarda la possibilita' di iniziare i lavori mi sta dicendo che richiedendo la custodia dell'immobile potrei iniziarli?

 

Grazie

ariannavarani pubblicato 20 febbraio 2018

Buona sera,
anche io mi trovo nella stessa situazione del sig. Domenico.

Ho acquistato un immobile all'asta, che ho saldato, per il quale sto attendendo il decreto di trasferimento.

Mi confermate che non vi sono sono tempi definiti per legge? Sono in affitto e sostenere le spese per entrambe le abitazioni è davvero oneroso ( ho richiesto un mutuo per saldare ). Avrei necessità di entrare in casa la più presto...

Prima di presentare l'offerta mi era stato detto che circa un mese dopo il saldo vi sarei entrata in possesso e mi sono regolata di conseguenza, in realtà i tempi si stanno allungando...

Ho richiesto la possibilità di avere le chiavi nel frattempo, ma mi è stato detto di no.

Non mi resta solo che aspettare?

Grazie

 

astalegale pubblicato 22 febbraio 2018

Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire, a nostro avviso, dalla lettura dell'articolo 591 bis, penultimo comma, c.p.c., a mente del quale "avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo".

Come si vede, il legislatore non ha individuato in termini precisi entro quanto tempo dal versamento del saldo prezzo deve essere emesso il decreto di trasferimento, prevedendo, con una formula più generica, che questo deve essere predisposto dal professionista delegato senza indugio, il che vuol dire che il decreto di trasferimento deve seguire al versamento del saldo in tempi brevissimi.

L’unica alternativa possibile è quella di chiedere al Giudice dell’esecuzione di essere nominato custode, rappresentando tuttavia di aver già versato il saldo prezzo. Prima di questo momento, infatti, la sua nomina nella qualità di custode potrebbe essere rigettata in ragione del rischio (sempre presente) di omissione del pagamento del prezzo.

Si tratta, peraltro, di soluzione che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poiché che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.

L’unica controindicazione si rinviene, forse, nell’art. 559, comma quarto, c.p.c., a mente del quale nel momento in cui si dispone la vendita il Giudice, se sostituisce il debitore nella custodia del bene, nominare il professionista delegato o l’istituto vendite giudiziarie.

Si tratta di una norma che tuttavia secondo noi può essere superata osservando che la stessa è stata coniata in funzione del procedimento di liquidazione del bene, sicché essa non ha più ragione di operare nel momento in cui esso si è (quasi) concluso con il versamento del saldo del prezzo.

astalegale pubblicato 23 febbraio 2018

Dal punto di vista materiale la custodia consente di intervenire legittimamente sull'immobile, poiché il custode è titolato a farlo.

Ovviamente occorre che vi sia l’autorizzazione del Giudice, posto che, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 560 c.p.c., il custode provvede all’amministrazione e gestione del bene “previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione”.

Questa autorizzazione è necessaria soprattutto, a nostro avviso, al fine di consentire all’aggiudicatario/custode di richiedere al comune eventuali titoli edilizi. Infatti, a norma dell’art. 11, comma primo, del d.P.R. n. 380/2001 (testo unico dell’edilizia), che a sua volta riprende, in parte qua, l’art. 4 della legge n. 10/1977, il permesso di costruire viene rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo”.

ariannavarani pubblicato 23 febbraio 2018

Grazie della gentilissima ed esaustiva risposta.

Vorrei chiedervi un ulteriore chiarimento.

Gradirei sapere se ci sono dei termini per cui il ddt deve essere firmato dal giudice, cosa per cui sto aspettando soprattutto per ottenere le chiavi.


Nel mio caso specifico, il delegato professionista è stato velocissimo nel predisporre e trasmettere il decreto di trasferimento al giudice dopo il saldo ( in 10 giorni lo ha fatto ).
Adesso mi dice che siamo nelle mani del giudice e non sa darmi una tempistica relativa, è corretto? è possibile fare qualcosa per velocizzare?

Non vedo l'ora di concludere ed entrare in casa ( anche perchè sono in affitto e fra poco mi si conclude il contratto e dovrei cercare una soluzione alternativa temporanea e nel frattempo ho anche il mutuo, insomma un problema...)

Grazie ancora

astalegale pubblicato 25 febbraio 2018

Come abbiamo detto, non vi sono tempi entro i quali il decreto di trasferimento deve essere emesso; t tempi variano dal carico di lavoro del tribunale (si tenga presente, a questo proposito che i magistrati italiani sono i più produttivi d'europa, pur avendo il maggior carico di lavoro pro capite). L’unica alternativa possibile è quella di chiedere al Giudice dell’esecuzione di essere nominato custode, rappresentando tuttavia di aver già versato il saldo prezzo. Prima di questo momento, infatti, la sua nomina nella qualità di custode potrebbe essere rigettata in ragione del rischio (sempre presente) di omissione del pagamento del prezzo.

Si tratta, peraltro, di soluzione che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poiché che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.

nataliatopchiy pubblicato 5 settimane fa

Buongiorno, a febbraio 2020 mi sono aggiudicato un immobile all'asta e a giugno 2020 (pur troppo per l'emergenza coronavirus allungati i tempi) ho saldato l'intero ammontare. Il Custode mi scrive: A liberazione ottenuta, Vi farò siglare istanza di sostituzione del custode, ricevuto il provvedimento del G.E. potrò consegnarVi le chiavi.

Sempre contestualmente alla liberazione, potrò sottoporre al Giudice la bozza del Decreto di Trasferimento per la firma. Purtroppo i tempi di firma del Decreto, presso il Tribunale di Treviso, si attestano intorno ai 4-5 mesi.

La mia domanda è perché deve aspettare la liberazione dell’immobile e solo dopo presentare al Giudice la Bozza del Decreto di Trasferimento? Ci sono i tempi stabiliti dopo il saldo prezzo entro che  il Custode deve consegnare tutto al Giudice? Già che i tempi sono lunghi per la firma del Decreto.

Potrei chiedere al Custode di preparare e consegnare già il DdT  al Giudice?

In attesa delle Vs risposta, saluti.

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Per rispondere alla domanda formulata è necessario partire, a nostro avviso, dalla lettura dell'articolo 591 bis, penultimo comma, c.p.c., a mente del quale "avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo".

Come si vede, il legislatore non ha individuato in termini precisi entro quanto tempo dal versamento del saldo prezzo deve essere emesso il decreto di trasferimento, prevedendo, con una formula più generica, che questo deve essere predisposto dal professionista delegato senza indugio, il che vuol dire che la bozza del decreto di trasferimento deve seguire al versamento del saldo in tempi brevissimi.

Ciò detto, le modalità attraverso le quali questa norma trova attuazione dei vari tribunali italiani sono assai variabili e dipendono essenzialmente dalla solerzia del professionista delegato, per cui non è possibile fornire risposte precise.

Quanto poi al tempo che intercorre tra il deposito della bozza del decreto di trasferimento, rileviamo che esso varia da tribunale a tribunale, in ragione del carico di lavoro, che è mediamente elevatissimo del singolo giudice dell’esecuzione. Si consideri, solo per avere una idea del come stanno le cose, che i magistrati italiani, pur essendo, secondo le stime del CEPEJ, (European Commission for the Efficiency of Justice) i più produttivi d’Europa, hanno il carico di lavoro più elevato rispetto ai loro colleghi degli altri Paesi dell’Unione.

Firmato il decreto, esso deve inoltre essere registrato e trascritto, come tutti i trasferimenti negoziali.

In questa fase viene in rilievo l’art. 13, comma 1 bis, d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro), a mente del quale “Per i decreti di trasferimento e gli atti da essi ricevuti, i cancellieri devono richiedere la registrazione entro sessanta giorni da quello in cui il provvedimento è stato emanato”, nonché l’art. 6, comma 2 D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (testo unico delle disposizioni concernenti le imposta ipotecaria e catastale), in forza del quale i cancellieri, per gli atti e provvedimenti soggetti a trascrizione da essi ricevuti o ai quali essi hanno comunque partecipato, devono richiedere la formalità entro il termine di centoventi giorni dalla data dell'atto o del provvedimento ovvero della sua pubblicazione, se questa è prescritta.

In ogni caso, a prescindere dal compimento delle formalità susseguenti, il deposito del decreto di trasferimento è costitutivo del diritto dell’aggiudicatario alla consegna del bene.

Infatti, i sensi dell’art. 1476 c.c. (applicabile anche alle vendite esecutive), l’aggiudicatario consegue il diritto all’immediata consegna dello stesso nel momento in cui diviene proprietario del bene, momento che si identifica, secondo l'opinione più accreditata in dottrina e in giurisprudenza, con l'adozione del decreto di trasferimento (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272).

Così si esprime anche la giurisprudenza, secondo la quale Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Del resto, lo stesso vale anche nelle vendite ordinarie, laddove si è detto che Nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l'acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico ("sine corpore") della "res vendita", con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale ("corpus"), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti”. (Cass. n. 569 del 11/01/2008).

Precisiamo solo che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si produce l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria”; così si è espressa Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

Così ricostruita la cornice normativa di riferimento è chiaro che il custode temporeggia nella predisposizione del decreto di trasferimento perché evidentemente è ben consapevole del fatto che se il decreto viene emesso egli si troverà costretto a provvedere alla immediata consegna del bene; tuttavia, così facendo egli è inadempiente rispetto all’obbligo della tempestiva predisposizione della bozza del decreto di trasferimento.

Le suggeriamo pertanto di sollecitare formalmente (a mezzo pec o raccomandata a.r.) il custode a provvedere al deposito delal bozza del decretodi trasferimento ed ad attivarsi per la liberazione dell'immobile.

aggiudicatario immobile pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno sono l'aggiudicatario di un immobile, ho avuto notizia dal professionista delegato del fatto che il decreto di trasferimento è stato firmato dal giudice dell'esecuzione. Non sono ancora stato informato riguardo al deposito in cancelleria dell'atto stesso.

Vorrei chiedere:

- Vi sono dei termini - che decorrono dal momento dell'apposizione della firma - per il deposito del decreto in cancelleria?

- Mi confermate che il deposito in cancelleria deve essere effettuato prima di quegli adempimenti - successivi alla emissione del decreto stesso - che sono posti a carico del professionista delegato (la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, la trascrizione nei registri immobiliari, la voltura)?

- Una volta che il decreto è depositato in cancelleria ho io diritto ad averne una copia (pagate le eventuali spese di cancelleria), prima ed indipendentemente dai summenzionati adempimenti del professionista?

Grazie per la chiarezza, ho avuto modo di apprezzare in questo forum la vostra professionalità

salman pubblicato 3 settimane fa

Buon giorno 

ho comprata una casa in Feb 2020 con il pagamaneto stato effetuato 100% in data questo mese (giungo).

La casa è libera è delegato professionale ha le chiave, ho chiesto se possibile di darmi le chiave di casa. ma mi ha risposto che non è possibile di darti le chiave con i seguento motivo

"purtroppo anche la nuova circolare diffusa dal Tribunale di Monza prevede, senza possibilità di derogarvi, la consegna delle chiavi solo se emesso il decreto di trasferimento.

Occorre quindi attendere l’atto emesso e firmato dal Giudice."

Ma questo è coretto ? in nessuno caso posso chiedere di chiave fine a decreto di trasferimento firmato dal giudice ?

 

N.B: ho una emergenza perchè chiude il mio contratto di affitto in agosto 2020 e dopo sono senza casa. vorrei capire meglio se c'è la possibilta di avere le chiave prima ?

 

grazie.

 

Salman Aziz

 

nataliatopchiy pubblicato 3 settimane fa

Grazie, della risposta!!!!

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Rispondiamo separatamente a ciascuna delle domande formulate da aggiudicatario immobile.

Quanto alla prima, non esistono termini che devono decorrere tra la data della firma e quella del deposito in cancelleria. Infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

Questo vuol dire che prima del deposito il provvedimento del giudice, semplicemente non esiste.

Da questo si ricava che il deposito deve essere eseguito necessariamente prima del compimento delle formalità cui il decreto è sottoposto, poiché condizione preliminare rispetto alla registrazione e trascrizione del decreto è che esso esista giuridicamente come atto da registrare e trascrivere.

Infine, a proposito della consegna di copia del decreto di trasferimento (una volta depositato) riteniamo che l’acquirente ne abbia diritto in forza delle seguenti considerazioni.

In primis, occorre premettere che “Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore” (Cass., sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730).

Se si applica questa norma, a nostro avviso deve trovare applicazione anche il terzo comma della medesima, a mente del quale “il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all’uso della cosa venduta”.

Il diritto alla consegna del decreto di trasferimento, poi, si ricava dai seguenti principi generali.

Invero, costituiscono principi generale dell’ordinamento quelli secondo cui le obbligazioni debbono essere adempiute secondo buona fede (art. 1375 c.c.) e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.).

La buona fede rappresenta uno dei principi portanti dell’ordinamento, principio qualificato in dottrina come principio di ordine pubblico.

Nell’adempimento delle obbligazioni la buona fede si impone quale obbligo di salvaguardia, prescrivendo alle parti di agire in modo da preservare integri gli interessi dell’altra. Questo impegno di solidarietà, che si proietta al di là di quanto specificatamente previsto nel contratto, trova un limite nell’interesse del soggetto che è chiamato ad adempiere. Questi, cioè, è tenuto a far salvo l’interesse altrui ma non fino al punto di subire un apprezzabile sacrificio, personale o economico.

In questi termini si è detto che la buona fede identifica l’obbligo di ciascuna parte di salvaguardare l’utilità dell’altra nei limiti in cui ciò non comporti un apprezzabile sacrificio.

La stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha fatto propri questi concetti, affermando che “L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, nei rapporti della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso) nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio” (Cass. Sez. 3, n. 3462 del 15/02/2007).

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Rispondiamo ora a salman.

A nostro avviso prima del deposito in cancelleria del decreto di trasferimento non è possibile avere la consegna dell’immobile poiché il trasferimento della proprietà non si produce con il versamento del saldo ma con la pronuncia del decreto (si vedano, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272).

Detto questo una soluzione per ovviare ai tempi del decreto potrebbe essere quella di chiedere di essere nominati custodi del cespite.

Si tratta, peraltro, di scelta che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poiché che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.

aggiudicatario immobile pubblicato 2 settimane fa

Grazie mille, sempre molto precisi

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Grazie a lei!

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