subentro ex lege

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gdo80 pubblicato 31 gennaio 2021

Nel caso di subentro in un contratto di locazione opponibile alla procedura, a seguito di esecuzione immobiliare, chi 

dovrebbe risarcire il conduttore al termine del contratto del deposito cauzionale versato alla società esecutata?

L'originario locatore, il curatore del tribunale o il nuovo locatore?

Ho trovato pareri molto diversi in vari forum, premetto che il deposito cauzionale è stato riscosso dal locatore originaio ovvero la società esecutata.

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astalegale pubblicato 02 febbraio 2021

La soluzione di questo interrogativo deve muovere da un preliminare accenno alla natura ed alla disciplina del deposito cauzionale.

Secondo l’articolo 1608 c.c., “l’inquilino può essere licenziato se non fornisce la cosa dei mobili sufficienti o non presta altre garanzie idonee ad assicurare il pagamento della pigione”.

Come si vede, nell’impianto codicistico l’obbligazione di dotare la cosa dei mobili sufficienti, divenuta ormai una ipotesi di scuola, è alternativa a quella di prestare idonea garanzia, la quale consiste nel versamento di quello che la prassi contrattuale chiama “deposito cauzionale”, vale a dire una somma di danaro rilasciata dal conduttore a garanzia del puntuale pagamento dei canoni e di ogni altra obbligazione il suo carico, fino al termine del rapporto e della riconsegna dell’immobile.

La disciplina vincolistica introdotta dalla l. 392/1978 ha reso obbligatorio il versamento della cauzione con l’art. 11, fissandone il limite massimo nella misura di tre mensilità di canone, ed aggiungendo che essa è produttiva di interessi legali.

La combinata lettura di queste due norme induce a ritenere che l’obbligo di versamento del deposito cauzionale sussiste indipendentemente dalla espressa previsione contenuta nel contratto.

Dottrina e giurisprudenza sono concordi nel ritenere che il deposito cauzionale ha natura di pegno irregolare, in relazione alla sua funzione di garanzia ed alla fungibilità dei beni che ne formano oggetto (il denaro). Da questa natura deriva non solo la sua accessorietà rispetto alle obbligazioni che essa garantisce, ma anche il diritto di seguito; il che significa che il trasferimento dell’immobile comporta automaticamente il trasferimento del deposito cauzionale in favore dell’acquirente, poiché questi subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (art. 1602 c.c.) e, così, anche nell’obbligazione accessoria di restituire il deposito cauzionale versato dall’inquilino.

Normalmente dunque il venditore – locatore trasferisce, per così dire, non solo il rapporto locativo, ma anche il possesso del pegno, ovvero della cauzione; normalmente, cioè, il venditore non può trattenere per sé il pegno (cioè la cauzione), se ciò non sia stato concordato esplicitamente con il compratore.

Da quanto sin qui detto, che trova conferma nella giurisprudenza della giurisprudenza (Cass., sez. II, 11/10/2013, n. 23164) si deve trarre il precipitato per cui obbligato a restituire la cauzione non è tanto la parte contrattuale subentrata all’originario conduttore, quanto piuttosto il soggetto che materialmente ne ha la disponibilità, con la conseguenza che il custode nominato dal giudice sarà tenuto alla restituzione della cauzione quante volte egli l’abbia ricevuta da parte del debitore esecutato (cosa per la verità assolutamente improbabile e peraltro neppure dovuta in quanto il custode non subentra nella titolarità del contratto della locazione) oppure l’aggiudicatario al quale l’importo della cauzione sia stato eventualmente trasferito in uno al contratto.

In tutti gli altri casi, la cauzione dovrà essere rimborsata dall’originario locatore.

vincdec10 pubblicato 09 marzo 2021

Salve, Un impresa agricola affittuaria di un azienda agricola in asta, può cedere o sublocare o dare in comodato agrario, il proprio contratto di fitto ad un terzo (persona fisica o società) senza ricorrere al l'autorizzazione del guidice  o del delegato alla vendita?

Grazie.

astalegale pubblicato 10 marzo 2021

Se il contratto è opponibile alla procedura si, fermo restando che nei confronti della procedura risponde esclusivamente l'affittuario e mai il subaffittuario

vincdec10 pubblicato 10 marzo 2021

Si il contratto di fitto agrario è stato trascritto prima del pignoramento ma scade nel 2026. Il subaffittuario potrebbe avere qualche problema?Mentre in caso di vendita all'asta  prima della scadenza del contratto di locazionedell'azienda, l'affittuario sarà costretto a sloggiare?

astalegale pubblicato 11 marzo 2021

Se la locazione è opponibile alla procedura lo sarà anche la sublocazione, nella stessa misura e con gli stessi limiti, nel senso che il subconduttore non potrà reclamare una durata superiore a quella della locazione.

vincdec10 pubblicato 12 marzo 2021

Ok capisco, ma nel caso di vendita all'asta dell'azienda, l'affittuario potrà esercitare il suo diritto di prelazione agraria per far decadere un eventuale aggiudicatario, ed acquistarsi l'azienda?

Ero a conoscenza di alcune sentenze della cassazione che invece stabilivano l'impossibilità di esercitare la prelazione durante la vendita all asta.

 

Vorrei capirci meglio, grazie.

astalegale pubblicato 14 marzo 2021

L’esclusione della operatività della prelazione agraria in caso di vendita esecutiva (individuale o concorsuale) trova puntuale base normativa, atteso che l’art. 8, comma secondo, l. 590/1965 (rispetto al quale l’art. 7 l. n. 817/1971 ha operato un mero allargamento dei soggetti aventi diritto di prelazione, ricomprendendovi anche i confinanti) afferma espressamente che “La prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica.

vincdec10 pubblicato 14 marzo 2021

Ho consulato il PRG e il regolamento urbanistico ed i terreni si trovano in zona agricola non suscettibile al momento di nessuna modificazione.

Come dovrei comportarmi con il prelazionario nel caso riuscissi ad aggiudicarmi l'azienda?

Chiedo una delucidazione al delegato alla vendita?

astalegale pubblicato 17 marzo 2021

se si tratta di prelazione agraria essa, come abbiamo detto, non opera.

vincdec10 pubblicato 21 marzo 2021

Capisco, è quindi in caso di vendita all'asta la prelazione agraria non sarà possibile ed operativa nemmeno per i proprietari dei terreni confinanti con l'azineda agricola oggetto di vendita giudiziaria?

astalegale pubblicato 22 marzo 2021

esatto

vincdec10 pubblicato 14 settembre 2021

Spett. asta legale.

Stiamo approfondendo la questione con il mio legale.

L'azienda  oggetto di pignoramento risulta di provenienza donativa in capo all'ex esecutato.

Parlo di ex esecuato, in quanto risulta trascritto un atto di scioglimento per mutuo consenso del negozio donativo avvenuto alcuni giorni fa ,dopo che sono trascorsi circa 20 anni  dalla stipula della donazione.

A questo punto ci stiamo chiedendo quali saranno le sorti dell'esecuzione immobiliare intrapresa ??

Se il bene aziendale(fabbricati e terreni) viene ritrasferito in capo al donante?

 

astalegale pubblicato 16 settembre 2021

A nostro avviso l'atto di scioglimento del negozio donativo non produrrà alcun effetto sul pignoramento medio tempore trasritto; ciò in base al disposto degli artt. 2913 e seguenti c.c. che sanciscono l'inopponibilità al creditore procedente degli atti dispositivi trascritti dopo il pignoramento.

vincdec10 pubblicato 5 settimane fa

Capisco, quindi il donatario e il donante potrebbero incorrere in un reato, quale ad esempio sottrazione dei beni sottoposti a pignoramento?

astalegale pubblicato 5 settimane fa

Nessun reato. Semplicemente la risoluzione della donazione non produrrà effetti

vincdec10 pubblicato 2 settimane fa

Buonasera. Ritornando sulla vicenda della risoluzone del negozio donativo.

A quanto pare, sembra che sia stata effettuata dal donante (genitore non esecutato) un secondo atto donativo con il quale egli, divide ed assegna la proprietà  (che in precedenza era stata donata ad un solo esecutato dei 6 figli) con la partecipazione stavolta di tutti e 6 i figli  ( futuri coeredi) nel rispetto delle quote di legittima.

Mi chiedo se la garanzia ipotecaria e il pignoramento in questo caso, si restringano alla sola quota ridotta dell'esecutato, oppure se ora, tutti i fratelli comproprietari rischiano comunque la vendita giudiziale per l'intero?

Volevo precisare, per fini di chiarezza, che il primo negozio donativo era stato stipulato nel 2000 e poi nel 2009 si era avviato il pignoramento.

 

 

astalegale pubblicato 3 giorni fa

ribadiamo il convincimento per cui il secondo negozio donativo, essendo successivo al pignoramente, sarà inopponibile alla procedura.

vincdec10 pubblicato 2 giorni fa

Capisco.

Cmq la prima donazione è stata alla fine poi revocata dal donante stesso per ingratitudine nei confronti del donatario. Ora il donante anche se ha trascritto la nuova donazione dopo il pignoramento potrebbe comunque rischiare l'espropriazione dell'azienda quale terzo assieme agli altri futuri coeredi (figli)??

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