subentro contratto di credito fondiario ex art. 41 tub 3 comma

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pucarellirosanna pubblicato 19 maggio 2021

Buonasera,

in un caso di cui mi sto occupando il  prezzo di aggiudicazione è sensibilmente inferiore al capitale residuo alla data di precetto, cui aggiungere l'importo delle rate scadute precettate e le spese di esecuzione liquidate.

Preciso che il capitale residuo alla data di precetto era pari ad € 75.413,62 da ammortizzare per ancora n. 205 rate a scadere; le rate scadute alla data del precetto € 21.236,35 cui aggiungere spese di esecuzione liquidate per circa € 16.000,00; mentre il prezzo di aggiudicazione è pari ad € 74.671,88.

L'aggiudicatario è fermo nella volontà di subentrare ed ha quasi integralmente saldato l'importo per rate scadute e spese liquidate, ciò ha fatto perchè ritiene che  l'importo da ammortizzare in 205 rate è la differenza tra il prezzo di aggiudicazione ed € 37.236,35 circa (ossia spese di procedura + rate scadute). Al contrario a mio avviso l'importo da ammortizzare in 205 rate è il capitale residuo del contratto di mutuo, a prescindere dal prezzo di aggiudicazione. Ciò sostengo perchè se si intende subentrare in un contratto di mutuo si deve farlo a tutte le condizioni ivi previste e, quindi, anche con riferimento al piano di ammortamento... non dovrebbe essere possibile subentrare in un contratto solo con riferimento alle condizioni in ordine alla durata del mutuo, al tasso, e non alle clausole riferite al capitale erogato e in base al quale il piano di ammortamento è stato concordato. Se fosse corretta la tesi dell'aggiudicatario, ciò significherebbe che sarebbe superabile il limite delle 12 rate per il pagamento del saldo prezzo di aggiudicazione. Attendo parere e, se li avete, precedenti giurisprudenziali. Grazie.

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astalegale pubblicato 21 maggio 2021

L’argomento è abbastanza inedito, e non ci risultano precedenti giurisprudenziali di legittimità o di merito che abbiano affrontato ex professo il tema.

Ad ogni buon conto la tesi prospettata nella domanda ci sembra l’unica praticabile.

Infatti, l’art. 41 del testo unico bancario attribuisce all’aggiudicatario il diritto potestativo sdi “subentrare” subentrare nel contratto di mutuo, condizionando il subentro al versamento, in favore dell’istituto di credito, di un importo pari alle rate scadute, agli accessori ed alle spese, nel termine di quindici giorni decorrenti dall’aggiudicazione.

La norma ricalca in parte gli artt .508 e 585 c.p.c., anche se l’art. 41 non prevede l’autorizzazione del giudice ed il consenso del creditore.

Fatta questa premessa, e venendo alla domanda, riteniamo di condividere l’opinione dottrinaria che, affrontando l’argomento, ha ritenuto che la disposizione non può ridurre l’importo che l’aggiudicatario deve versare, per cui se il prezzo di aggiudicazione supera la somma tra capitale residuo, rate scadute ed accessori, l’aggiudicatario dovrà versare la differenza in favore della procedura.

Viceversa, se il prezzo di aggiudicazione è inferiore alla somma complessiva appena indicata, l’aggiudicatario non potrà ritenersi obbligato per il minor importo del prezzo di vendita, posto che il subentro nel contratto di mutuo, a proposito del quale la dottrina parla di accollo privativo, determina, all’evidenza che l’aggiudicatario sia obbligato per l’intero importo del finanziamento.

Così ricostruiti i caratteri della disciplina, è evidente che la convenienza in ordine la subentro nel contratto di finanziamento stipulato dal debitore esecutato andrà valutata caso per caso. Così, ad esempio, se l’importo delle rate scadute, degli accessori e delle spese è superiore al prezzo di aggiudicazione, l’istituto non sarà sostanzialmente applicabile.

Allo stesso modo, se il valore del capitale residuo da restituire è maggiore della differenza tra prezzo di aggiudicazione rate scadute, esso non sarà conveniente poiché l’aggiudicatario sarebbe chiamato a restituire, in linea capitale, una somma (cui andranno aggiunti gli interessi corrispettivi previsti nel contratto di mutuo) maggiore del prezzo di aggiudicazione.

In definitiva esso, mediamente, conviene solo quando il prezzo di aggiudicazione è superiore all’importo del capitale residuo più le spese di procedura. In questo caso, subentrando nel contratto di mutuo, una parte del prezzo di aggiudicazione potrà essere versata (mediante subentro nel contratto) alle condizioni stabilite nel mutuo stipulato dal debitore.

vincdec10 pubblicato 3 settimane fa

Spett. astalegale

Mi chiedevo se l'aggiudicatario potrebbe stralciare contrattualmente l'importo del mutuo fondiario di cui richiederebbe il subentro?

Ed infine sarebbe tenuto a pagare  tutto e subito in un unica soluzione il capitale residuo del mutuo (rate scadute, accessori, interessi) oppure potrebbe proseguire nel pagamento rateale (piano d'ammortamento) già previsto contrattualmente?

astalegale pubblicato 2 settimane fa

L'art. 41 tub non consente questa possiblità. In teoria, dunque, se l'istituto di credito lo consente non vi sarebbero problemi. L'inconveniente sta tuttavia nella circostanza che in questo modo verrebbero a modificarsi, a posteriori ed in senso più favorevole all'aggiudicatario, le condizioni della vendita, e questa possibilità è stata più volte esclusa dalla corte di cassazione, la quale ha ritenuto che la vendita esecutiva debba garantire la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte. (Cass., Sez. 3, 29/05/2015, n. 11171).

vincdec10 pubblicato 2 settimane fa

Capisco.

Ma  mi chiedevo se una volta pagate le rate scadute, accessori ed interessi ai sensi dell'art 41 tub, si deve poi estingurere tutto l'importo residuo proseguendo nella normale  rateizzazione del piano di ammortamento?

Il decreto di trasferimento verrà emanato alla sola condizione di estingure tutte le rate scadute fino al momento dell'aggiudicazione, oppure sarà necessario estinguere tutto l'importo residuo del mutuo per ottenere a proprio favore tale decreto?

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Il decreto di trasferimento viene pronunciato subito. Dopo di chè l'acquirente subentra nel contratto di mutuo e continuerà a versare le rate, alle scadenze e nella misura prevista dal piano di ammortamento.

vincdec10 pubblicato 2 settimane fa

Ok perfetto, grazie per la spiegazione.

astalegale pubblicato 2 settimane fa

grazie a lei!

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