spese post aggiudicazione

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  • Ultimo messaggio 15 luglio 2019
crisjo pubblicato 06 giugno 2019

Buongiorno,

sono l’aggiudicatario di un appartamento civile all’asta per un importo di 40.600 euro.

Ho letto con interesse nel forum le probabili spese che dovrei sostenere per il trasferimento ed avrei necessità di confrontarmi con Voi per verificare la mia comprensine:

Imposta di registro: non essendo prima casa è il 9% dell’imponibile -> 3.654,00 €. Essendo una categoria A3 con una rendita catastale di 371,85 € (da perizia) ritengo che il valore d’asta sia la scelta migliore.

Imposta ipotecaria: 50,00 €

Imposta catastale: 50,00 €

Compenso del Delegato: 550,00 (+4% contributo previdenziale +eventuale 22% IVA) -> max 697,84€

Riguardo alla cancellazione dell'ipoteca, nella perizia è indicato quanto segue:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA

PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni: Nessuna.

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, stipulata il _______ a firma di Tribunale di _______ai nn. ___di repertorio, trascritta

il ______ a Agenzia Entrate di _________ai nn. ________, a favore di _________, contro

.............

pignoramento, stipulata il __________ a firma di Tribunale di ________ ai nn. ________ di repertorio,

trascritta il ______ a Agenzia Entrate di _________ ai nn. _______, a favore di ____________, contro ................., derivante da Verbale di pignoramento immobili

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

 

è corretto ritenere che quanto sopra stia ad indicare che non sono previsti costi per la cancellazione dell'ipoteca?

Ci sono ulteriori costi che non ho considerato per questo caso specifico?

 

Grazie

 

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inexecutivis pubblicato 12 giugno 2019

Esatto, la sua interpretazione, così come la quantificazione dei costi di trasferimento, ci appare corretta.

crisjo pubblicato 19 giugno 2019

Buonasera,

purtroppo mi trovo in una situazione di "incomprensione" con il delegato e la cooperativa di cui si avvale per la consulenza legale. Avendo chiesto un dettaglio delle spese, per validare l'idea che avevo a riguardo, mi è stato detto che i costi di cancellazione dei 2 pignoramenti sono a mio carico!

A nulla è servito osservare che:

a. la perizia (in cui è scritto chiaramente che tali costi sono a carico della procedura) rappresenta la base di valutazione per le offerte dei partecipanti all'asta. Eventuali informazioni non esatte contenute all'interno della stessa non rischiano di compromettere la valutazione dell'aggiudicatario e quindi invalidare la proposta?

b. l'avviso di vendita è un documento successivo in ordine cronologico alla perizia e ne recepisce i contenuti. Nel caso di specie, l'avviso di vendita non smentisce quanto contenuto in perizia: dall'estratto delle condizioni della vendita non si fa infatti riferimento alla cancellazione dei pignoramenti ma solo alla cancellazione delle ipoteche. Di seguito l'estratto dei punti 2 e 3 delle condizioni della vendita contenute nell'avviso: 

           2. Gli immobili di cui al lotto 1 vengono venduti liberi da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti.

           3. Le spese per la cancellazione delle ipoteche sono a carico dell'aggiudicatario

 

Dopo aver dialogato direttamente con la cooperativa di legali ho ottenuto che recepissero le mie motivazioni ma in modo del tutto inutile poichè mi dicono che in ogni caso l'eliminazione delle spese di cancellazione dei pignoramenti è competenza esclusiva del giudice. Mi invitano eventualmente a fare un'istanza al giudice...

 

Gentilmente, potete aiutarmi a capire cosa significhi? per circa 600 euro totali dovrei pagare un avvocato per parlare con giudice esecutore? non esiste un modo differente per ottenere l'eliminazioni di tali spese come riportato nei documenti valutati in fase di proposta?

 

grazie

 

inexecutivis pubblicato 24 giugno 2019

Il suggerimento che ci sentiamo di offrirle è quello di vedere cosa dice in proposito l'ordinanza di vendita.

Va ricordato a questo proposito che “In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili”. (Cass. n. 10909 del 25.7.2002)

Se invece l’ordinanza di vendita nulla dovesse disporre in proposito, a nostro avviso esse gravano sulla procedura. Invero, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

tolomeo pubblicato 25 giugno 2019

Buona sera, mio fratello si è aggiudicato all'asta un appartamento. Quando ha partecipato all'asta sull'immobile non gravava alcuna ipoteca, mentre in seguito - in epoca antecedente all'emissione del decreto di trasferimento - un creditore ha provveduto ad iscrivere ipoteca. Per cui ad oggi l'immobile risulta gravato da ipoteca benchè all'atto dell'aggiudicazione l'immobile fosse libero. Nelle condizioni generali di vendita è previsto che le spese per la cancellazione di ipoteche sono a carico dell'aggiudicatario. Ora, mi chiedo, visto che quando ha partecipato all'asta non vi erano ipoteche, le spese per la cancellazione dovranno comunque restare a suo carico? O potrà, data la particolarità del caso, richiedere al Giudice che vangano poste a carico della massa? Grazie

inexecutivis pubblicato 28 giugno 2019

rispondiamo alla domanda osservando preliminarmente che “In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili”. (Cass. n. 10909 del 25.7.2002)

Se invece l’ordinanza di vendita nulla dovesse disporre in proposito, a nostro avviso esse gravano sulla procedura. Invero, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Detto questo, se nell'ordinanza di vendita è previsto che la cancellazione delle formalità pregiudizievoli costituisce un onere per l'aggiudicatario, questi dovrà farsene carico a prescindere dal momento dell'iscrizione.

aggiudicataria pubblicato 30 giugno 2019

Sono aggiudicataria di un immobile in una vendita fallimentare svolta on line. Prezzo di vendita € 105.000. Le domande di partecipazione andavano presentate presso un Notaio che avrebbe verificato la correttezza delle stesse e avrebbe redatto verbale di aggiudicazione. Era prevista espressamente la possibilità di indicare altro Notaio per la redazione dell'atto di trasferimento della proprietà, cosa che ho effettivamente fatto. L'avviso di vendita prevedeva a carico dell'aggiudicatario "le spese notarili" . Successivamente al pagamento del prezzo e al pagamento del compenso della casa d'aste on line mi é stata richiesto dal Notaio che ha ricevuto le domande il pagamento del VERBALE DI AGGIUDICAZIONE, quantificato in € 1300. La normativa che conosco fa riferimento al compenso per il trasferimento, con tabella relativa, e non mi aspettavo che queste spese fossero a carico dell'aggiudicatario e non della massa. La richiesta é corretta? Grazie per l'aiuto.

inexecutivis pubblicato 05 luglio 2019

Anche a noi la richiesta sembra strana.

Stando all'avviso di vendita per spese notarili si dovrebbero intendere quelle necessarie per il solo atto di trasferimento della proprietà, per cui nessun compenso può essere richesto per il pagamento del "verbale di aggudicazione".

Chieda al notaio ulteriori specificazioni e proveremo a fornirle qualche indicazione aggiuntiva.

La richiesta, allo stato, ci appare ingiustificata.

sofiasarah pubblicato 05 luglio 2019

Salve, mi potete aiutare a capire i costi da sostenere dopo l'aggiudicazione?

Si tratta di immobile commerciale (negozio categoria C1) aggiudicato all'asta a 88.000 euro.

Sull'Ordinanza è scritto che devo versare il 10% forfettario per imposta di registro, iva, imposte ipotecarie e catastali, 50% compenso del delegato, cancellazione di formalità pregiudizievoli (c'è una ipoteca di cui una volontaria per mutuo) ma se non basta devo versare la differenza entro 15 gg pena la decandenza.. 

Vorrei fare un calcolo preventivo dei costi post aggiudicazione per regolarmi con il mutuo. Mi aiutate?

Grazie

Sofia

thewole pubblicato 07 luglio 2019

Buonasera volevo un informazione riguardante la tassa di plusvalenza. Vorrei sapere se prendo un immobile all asta come prima casa a distanza ci circa 6 mesi viene rivenduto una volta rivenduto mi viene donata una casa entro l anno, che diventerà la mia prima casa sono esente nel pagare la tassa di plusvalenza?

Grazie mille

inexecutivis pubblicato 08 luglio 2019

Rispondiamo a sofiasarah osservando che per una risposta compiuta dovremmo sapere se il bene acquistato è o meno soggetto ad iva, e secondo quale aliquota.

Ci fornisca queste indicazioni e proveremo ad essere più precisi.

emanuelegoldenline pubblicato 11 luglio 2019

Buongiorno,

volevo sapere se le spese straordinarie dell'appartamento RGE 327/2016 di Vaiano Cremasco acquistato all'asta sono da pagare come se fossero spese ordinarie oppure non le devo pagare?Sento voci discordanti a riguardo,chi mi dice che le devo saldare e chi no.Tra l'altro non appartengono nè all'anno in corso nè all'anno precedente.

Grazie

Cordialità

 

Emanuele 

alexmatt pubblicato 12 luglio 2019

Buongiorno, 

ho acquistato una casa all'asta ad inizio 2019. Tra le spese condominiali per l'anno contabile in corso (2019)  e quello precedente (2018), è presente la voce spese personali ( ca. 900€) che si riferiscono spese di attività legale per ottenere il saldo del credito dall' ex-proprietario  esecutato negli anni 2015-2017.

Tali spese devono essere pagate? 

Anticipatamente Ringrazio

Cordiali Saluti

Sandro

inexecutivis pubblicato 15 luglio 2019

Rispondiamo ad emanuele osservando che, com’è noto, l’art. 63 disp. att. c.c., prevede che "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Il legislatore utilizzando il termine “contributi” ha volutamente utilizzato una espressione omnicomprensiva, che abbraccia tutte le spese comunque dovute dal condomino in quanto tale, a prescindere dalla genesi dell’obbligazione pecuniaria.

Quindi, il limite del biennio vale per tutti i tipi di debiti condominiali, a prescindere dalla loro fonte. Diverso, invece, è il criterio da utilizzare al fine di verificare se una certa spesa rientri o meno nel biennio considerato, dovendosi distinguere, a questo proposito, tra spese di manutenzione straordinaria, da un lato, e spese di gestione, manutenzione ordinaria e necessarie alla conservazione delle parti comuni, dall’altra.

La giurisprudenza, con riferimento alle spese necessarie per la conservazione o il godimento dell’immobile ha infatti stabilito che  “l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

Viceversa, in tema di interventi di straordinaria manutenzione la medesima Corte di Cassazione ha precisato che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654, ove si è precisato che invece, le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune occorre avere riguardo al momento in cui nel momento in cui sorge la relativa obbligazione, indipendentemente dall’inserimento in bilancio, anche precedente, della relativa spesa, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale).

inexecutivis pubblicato 15 luglio 2019

Rispondiamo ora a Sandro.

A nostro avviso i criteri di imputazione temporale delle spese condominiali non mutano in ragione alla loro tipologia, occorrendo pur sempre fare riferimento al momento in cui è intervenuto l’atto deliberativo in forza del quale l’assemblea condominiale ha deciso di sostenerle, oppure il momento in cui è sorta la necessità di provvedere al loro esborso da parte dell’amministratore.

Se, ad esempio, il condominio decide di agire in giudizio per recuperare un credito nei confronti del condomino moroso affidando ad un difensore il relativo incarico, è al momento in cui questa decisione viene assunta che occorre avere riguardo, indipendentemente da quando interviene la sentenza di condanna del condomino.

A conclusioni parzialmente diverse sembra essere giunta taluna giurisprudenza, la quale ha osservato (con riferimento ad una fattispecie in cui venivano in rilievo spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni,) che “poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuirvi insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere ai lavori che giustificano la spesa, e non quando il debito viene determinato in concreto, qualora sia pronunciata sentenza di condanna nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire "in executivis" contro il singolo partecipante per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato” (Cass. Sez. 2, 01/07/2004, 12013).

Quindi, e diversamente da quanto da noi affermato, secondo questa sentenza non occorrerebbe avere riguardo al momento in cui il condominio ha assunto la determinazione di agire per il recupero del credito ma al momento, precedente, in cui è sorto per i condomini l’obbligo di contribuzione alla spesa.

Un criterio di imputazione simile a quello da noi indicato è stato invece utilizzato da altra giurisprudenza, la quale ha affermato che "la pronuncia di condanna al pagamento delle spese processuali ha natura dichiarativa e non già costitutiva o di accertamento costitutivo e che il credito relativo sorge nel momento in cui la parte riconosciuta soccombente ha dato causa all'instaurazione del processo" (Cass., Sez. 1, 11 marzo 1972, n. 697; negli stessi termini, più recentemente, Cass. Sez. I, 10 agosto 2007, n. 17637).

Questo orientamento ci sembra meglio rispondente al criterio di riparto di cui all’art. 63 citato. Invero, indipendentemente dal momento in cui è sorto il credito da recuperare, è al momento in cui il condominio assume la determinazione di assumere una spesa necessaria al recupero del credito nei confronti del condominio moroso che occorrerà avere riguardo per individuare i soggetti obbligati, con la conseguenza che: se il condominio risulterà soccombente, la relativa spesa sarà ripartita tra coloro che hanno inteso agire; se invece risulterà vincitore, le spese potranno essere recuperate integralmente nei confronti del condomino moroso, fermo restando che i condomini saranno tenuti al pagamento del proprio difensore, a meno che questi non si sia dichiarato antistatario.

Va ricordato, infine, che secondo la giurisprudenza “è legittima la deliberazione dell'assemblea condominiale che ponga a totale carico del condomino le spese processuali liquidate dal giudice nei confronti dello stesso condomino moroso con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. cod. civ.” (Cass., Sez. II, 26 aprile 1994, n. 3946; Sez. VI - II, 18 gennaio 2016, n. 751).

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