Spese dopo aggiudicazione non congrue

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marcoventura pubblicato 14 gennaio 2020

Buongiorno, Per un immobile aggiudicato a 90700 euro mi sono state richieste:

1915,00 per registro euro 1658,00 per cancellazioni euro 952,55 per compensi per delegato come liquidati dai Giudice dell’esecuzione

Ora io ho pagato gli importi non dandoci cosi tanto peso visto il buon prezzo di aggiudicazione.

Però riguardando la lista, mi sembra che :

I compensi di 952 euro siano esagerati. Prima asta e unico lotto avrebbero dovuto essere 693 euro (550+iva+4%).

Le cancellazioni sono in carico all'aggiudicatario? Sull'avviso di vendita non è specificato.

Le tasse di registro sono state pagate per l'intero importo di acquisto e non sul valore catastale. Si può fare qualcosa in merito? Si può richiedere il rimborso o almeno sapere almeno quanto sia stato pagato realmente all'agenzia delle entrate?

Grazie mille per un parere. Marco

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astalegale pubblicato 18 gennaio 2020

Cerchiamo di rispondere alla domanda distinguendo le varie forme di spesa che le sono state richieste.

IMPOSTA DI REGISTRO

A proposito dell’imposta di registro, occorrerebbe sapere se si è inteso fruire o meno delle agevolazioni prima casa, poiché cambiano le aliquote (2% o 9%).

Per quanto riguarda l’applicazione della disciplina del prezzo valore, essa è subordinata alla richiesta formulata in tal senso dall’acquirente, che può essere fatta fino al momento in cui non viene emesso il decreto di trasferimento. Essa, tuttavia, non è sempre applicabile. Infatti, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, questa disciplina vale per le sole cessioni eseguite nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze.

In ogni caso, si consideri che Il comma quarto dell’art. 16 del D.P.R. 26/04/1986, n.131 (Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro) prescrive inoltre che l’ufficio in calce o a margine degli originali e delle copie dell'atto (e di eventuali allegati), annota la data ed il numero della registrazione ed appone la quietanza della somma riscossa (ovvero dichiara che la registrazione è stata eseguita a debito). Questo vuol dire che è possibile sapere con certezza quale imposta di registro è stata versata.

 

COMPENSO DEL PROFESSIONISTA

A proposito del compenso al professionista delegato, sarà sufficiente chiedere in cancelleria copia del decreto di liquidazione adottato dal giudice a norma dell’art. 179 bis disp. att. c.p.c. La norma dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

In ogni caso, il compenso che le è stato richiesto ci sembra tutto sommato congrui, tenuto conto del fatto che a norma dell’art. 2 comma 3 del D.M. 15 ottobre 2015, n. 227 (Regolamento concernente la determinazione e liquidazione dei compensi per le operazioni delegate dal giudice dell'esecuzione ai sensi degli articoli 169-bis e 179-bis delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile) il compenso dovuto al delegato può essere aumentato, rispetto ai parametri previsti, fino al 60%..

 

CANCELLAZIONE DELLE FORMALITA’ PREGIUDIZIEVOLI

Resta da dire delle cancellazioni delle formalità pregiudizievoli.

In relazione ai costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, riteniamo che se nulla è detto nell’avviso di vendita esse gravano sulla procedura.

Se invece fosse precisato che gravano sull’aggiudicatario, osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

Invece, i costi di cancellazione del pignoramento sono:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

marcoventura pubblicato 18 gennaio 2020

Buongiorno,

Grazie mille della spiegazione esustiva. Se per imposta di registro e compensi non posso che verificare negli uffici competenti, resta solo oscuro chi debba pagare le spese di cancellazione, non essendoci, mi sembra, una chiara procedura a riguardo. Potrei richiedere il rimborso o per un eventuale prossima volta rifiutarmi di pagare? Ma su che base? Grazie ancora Marco

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Il tema delle cancellazioni delle formalità pregiudizievoli non è, come detto, esplicitamente affrontato dal legislatore.

Non possiamo, pertanto, che ribadire il nostro convincimento, e cioè che se nulla viene detto nell’ordinanza di vendita le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli sono a carico della procedura. Invero, l’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227 nel prevedere che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale. Implicitamente pone a carico della massa le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli.

Il giudice, tuttavia, potrebbe stabilire deciderle di porle comunque a carico dell’aggiudicatario. La giurisprudenza ha infatti affermato che “In tema di vendita forzata, il giudice dell'esecuzione (o quello delegato al fallimento) può, con proprio provvedimento, porre le spese per la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni gravanti sull'immobile trasferito a carico dell'aggiudicatario, anziché a carico del debitore (o della massa fallimentare), come disposto dagli artt. 2878 cod. civ. e 586 cod. proc. civ. (nonché 105 della legge fall.), poiché il principio dell'obbligo del pagamento delle spese predette a carico del debitore (o della massa fallimentare) non può dirsi inderogabile, non essendo tale inderogabilità sancita da alcuna norma di legge, e non avendo esso ad oggetto situazioni soggettive indisponibili”. (Cass. n. 10909 del 25.7.2002).

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