Spese condominiali straordinarie

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  • Ultimo messaggio 28 novembre 2020
diabolic55 pubblicato 13 novembre 2020

A norma dell’art. 63, comma 4 disp att. cpc, “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Questa norma è chiara per quanto riguarda le spese ordinarie, ma per quanto riguarda quelle straordinarie il condominio può richiedere all’aggiudicatario solo quelle deliberate nell’anno in corso e in quello precedente al decreto di trasferimento, oppure anche quelle deliberate prima ma messe a consuntivo nell’anno in corso e in quello precedenti? Grazie anticipatamente per la risposta

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astalegale pubblicato 15 novembre 2020

Com’è noto, l’art. 63 disp. att. c.c., prevede che   "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Il legislatore utilizzando il termine “contributi” ha volutamente utilizzato una espressione omnicomprensiva, che abbraccia tutte le spese comunque dovute dal condomino in quanto tale, a prescindere dalla genesi dell’obbligazione pecuniaria.

Quindi, il limite del biennio vale per tutti i tipi di debiti condominiali, a prescindere dalla loro fonte. Diverso, invece, è il criterio da utilizzare al fine di verificare se una certa spesa rientri o meno nel biennio considerato, dovendosi distinguere, a questo proposito, tra spese di manutenzione straordinaria, da un lato, e spese di gestione, manutenzione ordinaria e necessarie alla conservazione delle parti comuni, dall’altra.

La giurisprudenza, con riferimento alle spese necessarie per la conservazione o il godimento dell’immobile ha infatti stabilito che  l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

Viceversa, in tema di interventi di straordinaria manutenzione la medesima Corte di Cassazione ha precisato che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654, ove si è precisato che invece, le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune occorre avere riguardo al momento in cui sorge la relativa obbligazione, indipendentemente dall’inserimento in bilancio, anche precedente, della relativa spesa, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale).

diabolic55 pubblicato 16 novembre 2020

Grazie per la risposta. Per chiarire ancora meglio il problema vorrei fare un esempio: decreto di trasferimento del 2020, opere straordinarie deliberate nel 2018 ed eseguite nel 2019, l’aggiudicatario deve pagare al condominio tali opere straordinarie? Grazie anticipatamente per la risposta.

astalegale pubblicato 18 novembre 2020

Per rispondere a questa ulteriore richiesta di precisazione dobbiamo premettere che che “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017).

Detto questo, con riferimento al caso di specie osserviamo che se, ad esempio, l’annualità condominiale andasse dal 01.12. al 30.11 e la spesa fosse stata deliberata il 15 dicembre 2018, noi avremmo che, posto un decreto di trasferimento dell’ottobre 2020:

anno in corso 01.12.2019 – 30.11.2020

anno precedente 01.12.2018 – 30.11.2019.

Il pagamento di quella spesa, dunque, competerebbe anche all’acquirente perché deliberata nell’annualità precedente a quella in corso al momento del trasferimento.

diabolic55 pubblicato 18 novembre 2020

Quindi se l’annualità condominiale va dal 1 gennaio al 31 dicembre, il decreto di trasferimento è 2018, I lavori di straordinaria manutenzione sono state deliberati nel 2018 ed eseguiti nel 2019, tali spese non pagate dal precedente proprietario non devono essere pagate dall’aggiudicatario, ma vanno ripartite tra tutti i condomini secondo i millesimi?

astalegale pubblicato 19 novembre 2020

esatto

tonini.sandro pubblicato 26 novembre 2020

Buongiorno, 

ho acquistato in asta un immobile occupato regolarmente nel Febbraio 2020 con spese arretrate di 4000 euro riferite a lavori vari risalenti al periodo 2015-2018 non pagati dall'esecutato e l'amministratore insiste che devo versagli l'ammanco nonostante siano passati più di due anni : come mi devo comportare ? E' legale quello che pretende l'amministratore ?

saluti e grazie 

sandro 

astalegale pubblicato 28 novembre 2020

La richiesta non ci sembra corretta, per tutte le motivazioni che abbiamo svolto nelle risposte precedenti. Non le resta che rifiutare di pagare.

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