Spese condominiali -> modalità di pagamento

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  • Ultimo messaggio 03 agosto 2021
rampicante pubblicato 06 dicembre 2019

Buongiorno,
una ingiunzione di pagamento nei confronti di una società di costruzione, proprietaria di alcuni appartamenti, motivata dalla morosità delle spese condominiali è stata inclusa in un fallimento sempre nei confronti del medesimo soggetto.

Nella perizia degli immobili del decreto ingiuntivo sono incluse le spese condominiali.
Nel frattempo alcuni appartamenti messi all'asta dal decreto ingiuntivo sono stati venduti.

Ora, trascorsi più di sei mesi dall'assegnazione ne l'amministratore ne il Tribunale hanno fatto avere un riscontro in merito al pagamento di queste spese che farebbero molto comodo al condominio.

Mi chiedevo quali sono le modalità per pretendere o assegnare queste spese documentate.
Grazie

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astalegale pubblicato 11 dicembre 2019

Per rispondere alla domanda occorre muovere da una premessa. L'art. 30 della legge 11.12.2012, n. 220 stabilisce che "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali".

Quindi, la curatela è tenuta al pagamento delle spese condominiali a partire dalla data di dichiarazione di fallimento.

Per gli immobili venduti invece sarà obbligato l’acquirente a partire dal momento dell’acquisto, ed a questi potranno essere richieste anche le spese condominiali relative all’anno in corso ed all’anno precedente al trasferimento, a mente dell’art. 63 disp. att. c.c.

rampicante pubblicato 30 luglio 2021

Buongiorno,
con riferimento sempre alla stessa vicenda legata al fallimento, aggiungo quì un aspetto che si è andato a creare.
Al momento tutti gli immobili della società di costruzione fallita, che fanno parte del condominio, sono stati venduti all'asta.

Un particolare immobile aggiudicato all'asta corrisponde alla mansarda; questo spazio per via di vincoli urbanistici non è mai stato ultimato dal costruttore infatti non disponeva di servizi riscaldamento/acqua in sintesi si presentava come rustico. Per questi motivi non è mai stato incluso nel calcolo di ripartizione spese del condominio.

Ora il nuovo proprietario è riuscito in deroga ad avere i permessi di idoneità e così in tempi rapidissimi è riuscito ad ultimarlo quindi abitarlo. Naturalmente in sede di consiglio di condominio ha avuto parere positivo di allacciarsi ai servizi riscaldamento/ acqua in comune.

Mi chiedevo a questo punto se è possibile esigere da questo proprietario spese condominiali pregresse riconducibili al fallimento; inoltre in caso positivo chi è la persona che può svolgere questa attività.

Grazie ancora.

rampicante pubblicato 02 agosto 2021

Buongiorno,
aggiungo quì un dubbio che mi è venuto rileggendo la perizia effettuata dal consulente del tribunale riferita all'immobile menzionato in precedenza.
In particolare si tratta di un capitolo intitolato: ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE
dove è presente una voce -> Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia

a questo proposito mi chiedevo se queste spese devono essere pagate ed eventualmente a quale persona.

Grazie


5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 575,06
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: € 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 3.021,45
Millesimi condominiali: 26,3

astalegale pubblicato 03 agosto 2021

Nel rispondere alla prima domanda riteniamo che occorra muovere dalla premessa per cui secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).

Se così è, siamo dell’avviso che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene, a prescindere dal fatto che l’effetto traslativo diventi irrevocabile in un momento successivo.

Precisiamo solo che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

Fatta questa premessa ricordiamo che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra [e nel caso di vendita esecutiva occorre avere riguardo, come detto, alla data del decretod i trasferimento] nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza, la quale ha osservato che In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Dunque al fine di individuare le spese condominiali insolute occorre avere riguardo al biennio considerato dalla norma.

Diverso, invece, è il criterio da utilizzare al fine di verificare se una certa spesa rientri o meno nel biennio considerato, dovendosi distinguere, a questo proposito, tra spese di manutenzione straordinaria, da un lato, e spese di gestione, manutenzione ordinaria e necessarie alla conservazione delle parti comuni, dall’altra.

La giurisprudenza, con riferimento alle spese necessarie per la conservazione o il godimento dell’immobile ha infatti stabilito che  l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

Viceversa, in tema di interventi di straordinaria manutenzione la medesima Corte di Cassazione ha precisato che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654, ove si è precisato che invece, le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune occorre avere riguardo al momento in cui sorge la relativa obbligazione, indipendentemente dall’inserimento in bilancio, anche precedente, della relativa spesa, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale).

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