Spese condominiali incerte

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fpal pubblicato 19 giugno 2020

Buonasera,

di seguito la mia singolarità:

Ho acquistato un immobile in aste giudiziaria lo scorso anno (2019).

Con il verbale di un'assemblea condominiale del 2014, il condominio decideva di intraprendere una causa verso il costruttore.

La parcella dell'avvocato è stata pagata nel 2018.

Nell'individuare le competenze per solidarietà dell'anno in corso e quello precedente, vanno prese in considerazione le date del verbale di assemblea o quando è stato pagato l'avvocato?

Domanda importante è: Nel caso non mi spettassero le competenze, avrei diritto agli eventuali benefici di una vittoria della causa? Esiste un'articolo di legge su cui basarsi?

Grazie per le sempre chiare risposte

 

 

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astalegale pubblicato 22 giugno 2020

A nostro avviso i criteri di imputazione temporale delle spese condominiali non mutano in ragione alla loro tipologia, occorrendo pur sempre fare riferimento al momento in cui è intervenuto l’atto deliberativo in forza del quale l’assemblea condominiale ha deciso di sostenerle, oppure il momento in cui è sorta la necessità di provvedere al loro esborso da parte dell’amministratore.

Se, ad esempio, il condominio decide di agire in giudizio per recuperare un credito nei confronti del condomino moroso affidando ad un difensore il relativo incarico, è al momento in cui questa decisione viene assunta che occorre avere riguardo, indipendentemente da quando interviene la sentenza di condanna del condomino.

A conclusioni parzialmente diverse sembra essere giunta taluna giurisprudenza, la quale ha osservato (con riferimento ad una fattispecie in cui venivano in rilievo spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni,) che “poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuirvi insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere ai lavori che giustificano la spesa, e non quando il debito viene determinato in concreto, qualora sia pronunciata sentenza di condanna nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire "in executivis" contro il singolo partecipante per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato” (Cass. Sez. 2, 01/07/2004, 12013).

Quindi, e diversamente da quanto da noi affermato, secondo questa sentenza non occorrerebbe avere riguardo al momento in cui il condominio ha assunto la determinazione di agire per il recupero del credito ma al momento, precedente, in cui è sorto per i condomini l’obbligo di contribuzione alla spesa.

Un criterio di imputazione simile a quello da noi indicato è stato invece utilizzato da altra giurisprudenza, la quale ha affermato che "la pronuncia di condanna al pagamento delle spese processuali ha natura dichiarativa e non già costitutiva o di accertamento costitutivo e che il credito relativo sorge nel momento in cui la parte riconosciuta soccombente ha dato causa all'instaurazione del processo" (Cass., Sez. 1, 11 marzo 1972, n. 697; negli stessi termini, più recentemente, Cass. Sez. I, 10 agosto 2007, n. 17637).

Questo orientamento ci sembra meglio rispondente al criterio di riparto di cui all’art. 63 citato. Invero, indipendentemente dal momento in cui è sorto il credito da recuperare, è al momento in cui il condominio assume la determinazione di assumere una spesa necessaria al recupero del credito nei confronti del condominio moroso che occorrerà avere riguardo per individuare i soggetti obbligati, con la conseguenza che: se il condominio risulterà soccombente, la relativa spesa sarà ripartita tra coloro che hanno inteso agire; se invece risulterà vincitore, le spese potranno essere recuperate integralmente nei confronti del condomino moroso, fermo restando che i condomini saranno tenuti al pagamento del proprio difensore.

compab pubblicato 28 luglio 2020

Buongiorno, pongo un problema relativo all'individuazione delle spese condominiali arretrate da apgare su un immobile che mi sono aggiudicato all'asta il 20 settembre 2019.   Il decreto di aggiudicazione dell'immobile in questione è datato 7 gennaio 2020, quindi, avendo l'anno della gestione condominiale che coincide con l'anno solare io presumo di essere tenuto a pagare i debiti del 2019 (anno precedente) e del 2020 (anno corrente). L'amministratore insiste invece a farmi pagare i debiti del 2018 perché ha chiuso il bilancio 2019 dopo il 7 gennaio quindi per lui sono subentrato nel 2019.   Chi ha ragione? A chi devo rivolgermi per risolvere la questione in quanto nel bilancio previsionale 2020 l'amministratore ha riportato il debito del 2018? Grazie.

"Ho spostato la domanda nella sezione più corretta." 

astalegale pubblicato 31 luglio 2020

Non ci sembra che la posizione dell’amministratore del condominio sia corretta.

Riteniamo infatti che il biennio di riferimento non può essere ambulatoriamente fatto dipendere dal momento in cui l’amministratore ha chiuso il bilancio. Suggeriamo, pertanto, di non pagare. Se poi la delibera assembleare dovesse riconoscerle un debito relativo ad annualità che non le pertengono, non resterà che impugnarla facendone valere la nullità per violazione dell’art. 63 disp. att. c.c.

danielll pubblicato 2 settimane fa

Salve, sono proprietario di un appartamento e vorrei acquistare all'asta un altro appartamento sempre nello stesso condominio. Ora, avendo pagato negli anni passati anche delle quote ripartite su tutti i condomini delle spese che il costruttore non ha versato per gli appartamenti invenduti, posso, nel momento in cui dovessi diventare possessore del suddetto appartamento, richiedere il ristorno delle mie quote?

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Riteniamo di no. Il fatto di diventare proprietario di un cespite per il quale sono state versate le quote condominiali non legittima ad alcun rimborso. Gli unici oneri che possono essere richiesti al vecchio proprietario sono quelli relativi all'anno in corso ed all'anno precedente all'acquisto, che in sede esecutiva si perfeziona con la data di pronuncia del decreto di trasferimento, essendo quello l'atto che produce l'effetto traslativo.

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