Spese condominiali da pagare

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claudiobrambilla pubblicato 14 agosto 2016

Sono interessato ad un'asta che cita nella perizia (datata giugno 2013, quindi 3 anni fa) una spesa annua condominiale di 2500 euro, e spese condominiali scadute e insolute alla data della perizia di 9000 euro + 2500 di insoluto gestione corrente per un totale di 11500 euro.

Io sapevo che chi acquista in asta deve pagare solo le ultime due annualità di spese condominiali e quindi visto che ormai siamo nel 2016 è corretto dire che se mi aggiudicassi il bene dovrei pagare 2500+2500 = 5000 euro e non 11500 euro ?

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astalegale pubblicato 16 agosto 2016

Purtroppo non è possibile rispondere con precisione alla sua domanda, sulla scorta delle seguenti considerazioni.

Ai sensi dell'art. 63 disp. att. cc, "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Da questa norma si ricava la regola cui lei ha fatto riferimento.

Ciò premesso, tuttavia, da quello che lei riferisce nella sua domanda ricaviamo (solo) che:

- al 2013 vi erano spese scadute per 9000 euro;

- le spese condominiali annue sono 2500 euro.

Se l'insoluto "gestione corrente" (espressione da lei utilizzata) si riferisce al 2016, le resta da sapere qual'è l'insoluto anno 2015.

Tenga presente, infatti, che potrebbero essere state deliberate spese successive alla data di perizia e ricadenti nel biennio.

 

Quindi, se l'avviso di vendita dovesse non esser chiaro in ordine all'importo delle spese del biennio, le consigliamo di assumere informazioni presso il custode dell'immobile pignorato, chiedendo a questi qual'è, allo stato, l'importo delle spese condominiali in cui l'acquirente subentrerà ai sensi della norma che le abbiamo appena richiamato.

francesco p. pubblicato 24 gennaio 2017

buongiorno,

mi sono aggiudicato un immobile con pendenze condominiali decennale per un ammontare di 22.000 euro circa. Sono a giorni in attesa del decreto di trasferimento. Le utenze di riscaldamento e dell'acqua sono staccate da cinque anni e la gestione condominiale va dal primo gennaio al trentuno dicembre di ogni anno. Oggi mi è pervenuto la spesa consuntiva 2016 e preventiva 2017 con le quali mi si chiede il pagamento totale delle rate come se l'appartamento avesse usufruito delle utenze. ad oggi le utenze risultano ancora staccate ed inizierò i lavori di ristrutturazione in primavera, periodo che chiederò l'allacciamento delle utenze.

Potreste dirmi cosa mi spetterebbe pagare ed in che misura? grazie 

 

 

astalegale pubblicato 25 gennaio 2017

La risposta alla sua domanda deve prendere le mosse dall'art. 63 disp. att. cc, ai sensi del quale "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Da questa norma si ricava il principio per cui l’acquirente di una proprietà esclusiva facente parte di un complesso condominiale è tenuto, unitamente al venditore, al pagamento delle spese condominiali deliberate nell’anno in corso e nell’anno precedente all’acquisto.

Orbene, poiché nelle procedure esecutive l’acquisto, ossia il trasferimento della proprietà, si determina con il decreto di trasferimento è alla data del decreto di trasferimento che occorre avere riguardo.

 

Sulla base di questi elementi, riteniamo che lei sia tenuto a pagare gli oneri condominiali relativi all’anno 2017 ed all’anno 2016.

francesco p. pubblicato 26 gennaio 2017

 Buongiorno,

il 2014 l'assemblea condominiale deliberò, con l'accordo dell'ente erogatore, il pagamento delle bollette arretrate del gas-metano con rate fisse fino al 2018.

La stessa assemblea nel 2014 decise di estinquere i debiti contratti precedentemente con alcune ditte per settantamila  euro (rifacimento canne fumarie, tetto ecc.), con rate fino al 2018 a causa di condomini morosi (appartamenti all'asta sembra senza possibilità di recupero per il condominio) .

Essendomi aggiudicato l'immobile il 3 gennaio 2017 sono tenuto anch'io al pagamento di questi debiti contratti nel corso degli anni antecedenti il 2016 dal condominio oppure soltanto alle spese condominiali deliberate nel 2016 e nel 2017,  grazie 

astalegale pubblicato 27 gennaio 2017

A nostro avviso, il suo obbligo di pagamento riguarda esclusivamente le spese condominiali deliberate nel 2016 e nel 2017, a norma dell’art. 63, disp. att. c.p.c.

Invero, la solidarietà passiva nel pagamento delle spese condominiali, vale con riferimento a quelle il cui obbligo di contribuzione sorge nel periodo preso in considerazione dalla citata norma (anno in corso ed anno precedente alla data di trasferimento della proprietà) non a quelle spese che nel periodo di riferimento vengono semplicemente ripartite o diventano esigibili..

In materia di interventi di straordinaria manutenzione, ad esempio, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).

 

Più in generale, è stato osservato che “In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

clarabeni pubblicato 30 gennaio 2018

Buongiorno

per il calcolo delle due annualità di spese condominiali attribuibili all'acquirente dell'immobile all'asta, vale la data di firma del decreto di trasferimento? o la data di deposito in cancelleria del decreto?

nel mio caso la firma del decreto è 31/05/17 e il deposito in cancelleria è 21/06/17. mentre l'annualità dell'amministrazione va da 01/06/16 al 31/05/17.

vorrei sapere se devo pagare l'anno in corso (17-18) e il precedente (16-17) oppure se devo pagare 15-16 e 16-17 per un giorno....

Inoltre, dall'asta sono stati risarciti tutti i creditori, compreso il condominio e poichè c'era ancora capienza alcuni soldi sono stati versati all'esecutato. Ora, l'amministratore non ha aggiornato la posizione di creditore del condominio pertanto il condominio è stato rimborsato solo in parte e non delle ultime annualità che nel frattempo i precedenti proprietari non hanno più pagato. Vorrei sapere se è possibile agire in qualche modo per recuperare questi soldi, o nei confronti dell'esecutato o agendo contro l'amministratore perchè ha causato un danno economico al condominio.

grazie

 

astalegale pubblicato 01 febbraio 2018

Le domande sono diverse.

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna di esse.

Con riferimento al decreto di trasferimento, la data rilevante è quella del deposito del decreto in cancelleria, poiché è da quel momento che l’atto viene ad esistere giuridicamente (in questi termini, sebbene con riferimento ad un decreto di liquidazione, Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 10087 del 09/05/2014).

Con riferimento al recupero delle mensilità versate dall’acquirente, questi può certamente rivalersi nei confronti del condomino moroso, poiché dall’art. 63 disp att c.p.c. si ricava agevolmente il principio per cui l’acquirente non subentra al debitore nel pagamento dei debiti condominiali, ma è semplicemente un soggetto cui il condominio può rivolgersi per siffatto pagamento salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell’acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.

 

In ordine alla eventuale responsabilità dell’amministratore, la questione ci appare più incerta, dovendosi verificare in concreto se l’amministratore avesse potuto o meno procurarsi un titolo esecutivo per depositate un nuovo atto di intervento nella procedura.

antoniolassandro pubblicato 3 settimane fa

Buonasera, mi chiamo Antonio Lassandro, seguo il forum da parecchio tempo, grazie anche hai vostri consigli  il 11 Aprile 2018 sono riuscito ad aggiudicarmi l'immobile all'asta  e il 17 Luglio 2018 ho ottenuto il decreto di trasferimento. Essendo inquilino e intestando l'appartamento a mia figlia che risiede come tutta la famiglia nel medesimo immobile da 13 anni,  chiedo quali sono gli obblighi  di mia figlia verso il condominio e cosa  possono chiedere in base all'art. 63.    Premetto che i bilanci consuntivi  non sono stati  mai presentati dal 2007 a tutt'oggi.  ( 11 anni ) con cambio di tre amministratori, ultimo in carica assunto OTTOBRE 2018. Oltre i bilanci, non c'e traccia di verbali di assemblee per lavori  ordinari e straordinari. Gentilmente chiedo cosa mi tocca pagare se non ci sono bilanci approvati.

Vi ringrazio per l'aiuto che potete darmi  e colgo l'occasione per salutare cordialmente.

Antonio Lassandro 

  

antoniolassandro pubblicato 3 settimane fa

Antonio Lassandro,

Formulo ancora una domanda,  se gli l'ultimi due anni l'amministratore ha fatto lavori straordinari durante questi periodi senza avere convocato assemblee, ho senza avuto  approvazioni  con  delibere  e in mancanza di verbali.  Chiedo cortesemente con che criterio mi verrano chieste queste spese.   Ringrazio per le vostre risposte.

Antonio Lassandro  

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Cominciamo dall'ultima domanda. A nostro avviso se manca la delibera autorizzativa delle spese di manutenzione straordinaria esse non potranno esserle addebitate in quanto, mancando un provvedimento autorizzativo dell'assemblea, esse non possono essere richieste ai condomini, e dunque nemmeno (ovviamente) ai condomini subentranti.

Diverso sarebbe il caso in cui intervenisse una delibera assembleare di ratifica dell'operato dell'amministratore. In questa situazione riteniamo al contrario che le spese sostenute per la manutenzione straordinaria delle parti comuni possano essere richieste anche al condomino subentrante, (purché la delibera di ratifica intervenga nel biennio considerato dall'ert. 63 disp. att. c.c.) poiché è in quel momento che la volontà condominiale si è espressa in ordine alla esecuzione di quelle spese, che avrebbe anche potuto decidere di non autorizzare, seppur ex post. Diversamente opinando, dovrebbe dirsi che la spesa andrebbe posta a carico dei condomini risultanti alla data (antecedente) di esecuzione dei lavori, con la conseguenza che i condomini attuali vincolerebbero soggetti potenzialmente estranei alla compagine condominiale.

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Passando a rispondere al primo interrogativo, osserviamo che fino a quando non vi saranno le delibere di approvazione dei bilanci, manca il presupposto normativo per ripartire tra i condomini le spese condominiali, poiché è la delibera assembleare di approvazione di una spesa che consacra l'obbligo per il singolo condomino di provvedere per la sua quota di competenza (nella misura dei millesimi di cui è titolare).

antoniolassandro pubblicato 2 settimane fa

Ringrazio per le vostre risposte,   un saluto cordiale.

Antonio Lassandro

astalegale pubblicato 5 giorni fa

grazie a lei.

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