Spese condominiali da pagare

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claudiobrambilla pubblicato 14 agosto 2016

Sono interessato ad un'asta che cita nella perizia (datata giugno 2013, quindi 3 anni fa) una spesa annua condominiale di 2500 euro, e spese condominiali scadute e insolute alla data della perizia di 9000 euro + 2500 di insoluto gestione corrente per un totale di 11500 euro.

Io sapevo che chi acquista in asta deve pagare solo le ultime due annualità di spese condominiali e quindi visto che ormai siamo nel 2016 è corretto dire che se mi aggiudicassi il bene dovrei pagare 2500+2500 = 5000 euro e non 11500 euro ?

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astalegale pubblicato 16 agosto 2016

Purtroppo non è possibile rispondere con precisione alla sua domanda, sulla scorta delle seguenti considerazioni.

Ai sensi dell'art. 63 disp. att. cc, "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Da questa norma si ricava la regola cui lei ha fatto riferimento.

Ciò premesso, tuttavia, da quello che lei riferisce nella sua domanda ricaviamo (solo) che:

- al 2013 vi erano spese scadute per 9000 euro;

- le spese condominiali annue sono 2500 euro.

Se l'insoluto "gestione corrente" (espressione da lei utilizzata) si riferisce al 2016, le resta da sapere qual'è l'insoluto anno 2015.

Tenga presente, infatti, che potrebbero essere state deliberate spese successive alla data di perizia e ricadenti nel biennio.

 

Quindi, se l'avviso di vendita dovesse non esser chiaro in ordine all'importo delle spese del biennio, le consigliamo di assumere informazioni presso il custode dell'immobile pignorato, chiedendo a questi qual'è, allo stato, l'importo delle spese condominiali in cui l'acquirente subentrerà ai sensi della norma che le abbiamo appena richiamato.

francesco p. pubblicato 24 gennaio 2017

buongiorno,

mi sono aggiudicato un immobile con pendenze condominiali decennale per un ammontare di 22.000 euro circa. Sono a giorni in attesa del decreto di trasferimento. Le utenze di riscaldamento e dell'acqua sono staccate da cinque anni e la gestione condominiale va dal primo gennaio al trentuno dicembre di ogni anno. Oggi mi è pervenuto la spesa consuntiva 2016 e preventiva 2017 con le quali mi si chiede il pagamento totale delle rate come se l'appartamento avesse usufruito delle utenze. ad oggi le utenze risultano ancora staccate ed inizierò i lavori di ristrutturazione in primavera, periodo che chiederò l'allacciamento delle utenze.

Potreste dirmi cosa mi spetterebbe pagare ed in che misura? grazie 

 

 

astalegale pubblicato 25 gennaio 2017

La risposta alla sua domanda deve prendere le mosse dall'art. 63 disp. att. cc, ai sensi del quale "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Da questa norma si ricava il principio per cui l’acquirente di una proprietà esclusiva facente parte di un complesso condominiale è tenuto, unitamente al venditore, al pagamento delle spese condominiali deliberate nell’anno in corso e nell’anno precedente all’acquisto.

Orbene, poiché nelle procedure esecutive l’acquisto, ossia il trasferimento della proprietà, si determina con il decreto di trasferimento è alla data del decreto di trasferimento che occorre avere riguardo.

 

Sulla base di questi elementi, riteniamo che lei sia tenuto a pagare gli oneri condominiali relativi all’anno 2017 ed all’anno 2016.

francesco p. pubblicato 26 gennaio 2017

 Buongiorno,

il 2014 l'assemblea condominiale deliberò, con l'accordo dell'ente erogatore, il pagamento delle bollette arretrate del gas-metano con rate fisse fino al 2018.

La stessa assemblea nel 2014 decise di estinquere i debiti contratti precedentemente con alcune ditte per settantamila  euro (rifacimento canne fumarie, tetto ecc.), con rate fino al 2018 a causa di condomini morosi (appartamenti all'asta sembra senza possibilità di recupero per il condominio) .

Essendomi aggiudicato l'immobile il 3 gennaio 2017 sono tenuto anch'io al pagamento di questi debiti contratti nel corso degli anni antecedenti il 2016 dal condominio oppure soltanto alle spese condominiali deliberate nel 2016 e nel 2017,  grazie 

astalegale pubblicato 27 gennaio 2017

A nostro avviso, il suo obbligo di pagamento riguarda esclusivamente le spese condominiali deliberate nel 2016 e nel 2017, a norma dell’art. 63, disp. att. c.p.c.

Invero, la solidarietà passiva nel pagamento delle spese condominiali, vale con riferimento a quelle il cui obbligo di contribuzione sorge nel periodo preso in considerazione dalla citata norma (anno in corso ed anno precedente alla data di trasferimento della proprietà) non a quelle spese che nel periodo di riferimento vengono semplicemente ripartite o diventano esigibili..

In materia di interventi di straordinaria manutenzione, ad esempio, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).

 

Più in generale, è stato osservato che “In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

clarabeni pubblicato 30 gennaio 2018

Buongiorno

per il calcolo delle due annualità di spese condominiali attribuibili all'acquirente dell'immobile all'asta, vale la data di firma del decreto di trasferimento? o la data di deposito in cancelleria del decreto?

nel mio caso la firma del decreto è 31/05/17 e il deposito in cancelleria è 21/06/17. mentre l'annualità dell'amministrazione va da 01/06/16 al 31/05/17.

vorrei sapere se devo pagare l'anno in corso (17-18) e il precedente (16-17) oppure se devo pagare 15-16 e 16-17 per un giorno....

Inoltre, dall'asta sono stati risarciti tutti i creditori, compreso il condominio e poichè c'era ancora capienza alcuni soldi sono stati versati all'esecutato. Ora, l'amministratore non ha aggiornato la posizione di creditore del condominio pertanto il condominio è stato rimborsato solo in parte e non delle ultime annualità che nel frattempo i precedenti proprietari non hanno più pagato. Vorrei sapere se è possibile agire in qualche modo per recuperare questi soldi, o nei confronti dell'esecutato o agendo contro l'amministratore perchè ha causato un danno economico al condominio.

grazie

 

astalegale pubblicato 01 febbraio 2018

Le domande sono diverse.

Cerchiamo di rispondere separatamente a ciascuna di esse.

Con riferimento al decreto di trasferimento, la data rilevante è quella del deposito del decreto in cancelleria, poiché è da quel momento che l’atto viene ad esistere giuridicamente (in questi termini, sebbene con riferimento ad un decreto di liquidazione, Cass. Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 10087 del 09/05/2014).

Con riferimento al recupero delle mensilità versate dall’acquirente, questi può certamente rivalersi nei confronti del condomino moroso, poiché dall’art. 63 disp att c.p.c. si ricava agevolmente il principio per cui l’acquirente non subentra al debitore nel pagamento dei debiti condominiali, ma è semplicemente un soggetto cui il condominio può rivolgersi per siffatto pagamento salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell’acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.

 

In ordine alla eventuale responsabilità dell’amministratore, la questione ci appare più incerta, dovendosi verificare in concreto se l’amministratore avesse potuto o meno procurarsi un titolo esecutivo per depositate un nuovo atto di intervento nella procedura.

antoniolassandro pubblicato 26 novembre 2018

Buonasera, mi chiamo Antonio Lassandro, seguo il forum da parecchio tempo, grazie anche hai vostri consigli  il 11 Aprile 2018 sono riuscito ad aggiudicarmi l'immobile all'asta  e il 17 Luglio 2018 ho ottenuto il decreto di trasferimento. Essendo inquilino e intestando l'appartamento a mia figlia che risiede come tutta la famiglia nel medesimo immobile da 13 anni,  chiedo quali sono gli obblighi  di mia figlia verso il condominio e cosa  possono chiedere in base all'art. 63.    Premetto che i bilanci consuntivi  non sono stati  mai presentati dal 2007 a tutt'oggi.  ( 11 anni ) con cambio di tre amministratori, ultimo in carica assunto OTTOBRE 2018. Oltre i bilanci, non c'e traccia di verbali di assemblee per lavori  ordinari e straordinari. Gentilmente chiedo cosa mi tocca pagare se non ci sono bilanci approvati.

Vi ringrazio per l'aiuto che potete darmi  e colgo l'occasione per salutare cordialmente.

Antonio Lassandro 

  

antoniolassandro pubblicato 26 novembre 2018

Antonio Lassandro,

Formulo ancora una domanda,  se gli l'ultimi due anni l'amministratore ha fatto lavori straordinari durante questi periodi senza avere convocato assemblee, ho senza avuto  approvazioni  con  delibere  e in mancanza di verbali.  Chiedo cortesemente con che criterio mi verrano chieste queste spese.   Ringrazio per le vostre risposte.

Antonio Lassandro  

astalegale pubblicato 30 novembre 2018

Cominciamo dall'ultima domanda. A nostro avviso se manca la delibera autorizzativa delle spese di manutenzione straordinaria esse non potranno esserle addebitate in quanto, mancando un provvedimento autorizzativo dell'assemblea, esse non possono essere richieste ai condomini, e dunque nemmeno (ovviamente) ai condomini subentranti.

Diverso sarebbe il caso in cui intervenisse una delibera assembleare di ratifica dell'operato dell'amministratore. In questa situazione riteniamo al contrario che le spese sostenute per la manutenzione straordinaria delle parti comuni possano essere richieste anche al condomino subentrante, (purché la delibera di ratifica intervenga nel biennio considerato dall'ert. 63 disp. att. c.c.) poiché è in quel momento che la volontà condominiale si è espressa in ordine alla esecuzione di quelle spese, che avrebbe anche potuto decidere di non autorizzare, seppur ex post. Diversamente opinando, dovrebbe dirsi che la spesa andrebbe posta a carico dei condomini risultanti alla data (antecedente) di esecuzione dei lavori, con la conseguenza che i condomini attuali vincolerebbero soggetti potenzialmente estranei alla compagine condominiale.

astalegale pubblicato 30 novembre 2018

Passando a rispondere al primo interrogativo, osserviamo che fino a quando non vi saranno le delibere di approvazione dei bilanci, manca il presupposto normativo per ripartire tra i condomini le spese condominiali, poiché è la delibera assembleare di approvazione di una spesa che consacra l'obbligo per il singolo condomino di provvedere per la sua quota di competenza (nella misura dei millesimi di cui è titolare).

antoniolassandro pubblicato 02 dicembre 2018

Ringrazio per le vostre risposte,   un saluto cordiale.

Antonio Lassandro

astalegale pubblicato 06 dicembre 2018

grazie a lei.

marcov pubblicato 12 dicembre 2018

Buonasera, 

avrei una domanda relativamente alle spese legali sostenute dal condominio nei confronti del vecchio proprietario prima che il bene fosse aggiudicato, ma entro i due anni dall’aggiudicazione.

L’aggiudicatario è obbligato a pagare il saldo dell’avvocato e l’F24 della registrazione della sentenza del decreto ingiuntivo?

Ringrazio in anticipo per la risposta.

astalegale pubblicato 15 dicembre 2018

A nostro avviso i criteri di imputazione temporale delle spese non mutano in ragione alla loro tipologia, occorrendo pur sempre fare riferimento al momento in cui è intervenuto l’atto deliberativo in forza del quale l’assemblea condominiale ha deciso di sostenerle, oppure il momento in cui è sorta la necessità di provvedere al loro esborso da parte dell’amministratore.

Se, ad esempio, il condominio decide di agire in giudizio per recuperare un credito nei confronti del condomino moroso affidando ad un difensore il relativo incarico, è al momento in cui questa decisione viene assunta che occorre avere riguardo, indipendentemente da quando interviene la sentenza di condanna del condomino.

A proposito, è riuscito a risolvere la questione relativa all'imposta di registro, di cui ci ha parlato nel quesito del 2 agosto 2017?

marcov pubblicato 19 dicembre 2018

Pongo meglio la mia domanda: le spese legali per il recupero del credito sostenute dal condominio nei confronti dell’esecutato, sono da imputare tutte sul conto dell’esecutato, oppure vanno ridivise tra tutti i condomini escluso l’esecutato o vanno ridivise tra tutti i condomini incluso l’esecutato?

 

Per quanto riguarda il quesito del 2 agosto 2017, ho richiesta di rimborso utilizzando le argomentazioni sollevate, ma in via ufficiosa mi è stato riferito che è stata rigettata. Attendo la risposta per andare in Commissione. Ha qualche ulteriore o nuovo suggerimento ?

 

La ringrazio per la profssionalità e cortesia.

astalegale pubblicato 23 dicembre 2018

A nostro avviso le spese di recupero del credito sono spese da imputare al condomino moroso, e dunque non possono gravare sugli altri condomini.

Quanto al quesito del 2 agosto 2017 non abbiamo indicazioni ulteriori da offrire.

Eravamo semplicemente curiosi di sapere quale evoluzione aveva subito la vicenda.

antoniolassandro pubblicato 02 gennaio 2019

Buongiorno, auguro un buon anno a tutti.

Gentilmente vorrei fare una domanda,  il 31 Dicembre 2018 e' scaduto il contratto di locazione dove io sono residente con mia moglie e mia figlia da 13 anni con regolari contratti di affitti registrati.  IL mese di Luglio 2018 mia figlia si e' aggiudicata  all'asta immobile dove siamo residenti.( vi avevo gia' accennato il 26 Novembre 2018 che l'immobile era stato messo all'asta, il precedente proprietario era stato pignorato tutto dei suoi averi ).  La domanda che chiedo gentilmente,  devo comunicare la scadenza e chiusura contratto all'ufficio dell'entrate e' versare con F23 la chiusura/scadenza contratto, ho decade tutto automaticamente.Da premettere che noi eravamo inquilini e adesso siamo nell'immobile insieme a nostra figlia di cui e' proprietaria e residente nello stesso immobile.  Tutto dichiarato all'ufficio dell'entrate dal tribunale, aggiudicazione e trasferimento dell'intestatario. Ringrazio come sempre della vostra disponibilita' cogliendo l'occasione per porgere cordiali saluti.

Antonio Lassandro

astalegale pubblicato 03 gennaio 2019

 A nostro avviso nel caso prospettato la intervenuta risoluzione del contratto deve essere comunicata all'agenzia delle entrate.

Ricaviamo questo convincimento dalla lettura dell'art. 17 del testo unico dell'imposta di registro (d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) a mente del quale l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto, nonché per le cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite degli stessi, è assolta entro trenta giorni decorrenti dal momento in cui si verifica l'evento. Essa, argomentando ai sensi del successivo art. 28, è dovuta in misura fissa (pari ad €. 67,00) da versarsi mediante modello f24 (codice tributo 1503) oppure tramite i servizi telematici di pagamento dell'ageniza delle entrate.

Contestualmente, è necessario presentare all'agenzia delle entrate il modello denominato Registrazione Locazioni Immobili (RLI).

andrearoselli pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno, vi scrivo per porvi un quesito in merito all'immobile che ho acquistato all'asta qualche mese fa. Più precisamente vorrei porvi un quesito sulle spese straordinarie deliberate in assemblea condominiale circa 1 anno prima dell'asta a cui mi sono aggiudicato l'immobile. Vorrei capire se sono a mio carico queste spese straordinarie, unitamente alle spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente. Se non sbaglio avevo letto che la Corte di Cassazione ha sancito che le spese straordinarie dovrebbero essere a carico del precedente proprietario. Spero possiate darmi la vostra consulenza. Grazie mille Cordiali saluti

astalegale pubblicato 4 settimane fa

 Com’è noto, l’art. 63 disp. att. c.c., prevede che   "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Il legislatore utilizzando il termine “contributi” ha volutamente utilizzato una espressione omnicomprensiva, che abbraccia tutte le spese comunque dovute dal condomino in quanto tale, a prescindere dalla genesi dell’obbligazione pecuniaria.

Quindi, il limite del biennio vale per tutti i tipi di debiti condominiali, a prescindere dalla loro fonte. Diverso, invece, è il criterio da utilizzare al fine di verificare se una certa spesa rientri o meno nel biennio considerato, dovendosi distinguere, a questo proposito, tra spese di manutenzione straordinaria, da un lato, e spese di gestione, manutenzione ordinaria e necessarie alla conservazione delle parti comuni, dall’altra.

La giurisprudenza, con riferimento alle spese necessarie per la conservazione o il godimento dell’immobile ha infatti stabilito che  l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

Viceversa, in tema di interventi di straordinaria manutenzione la medesima Corte di Cassazione ha precisato che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654, ove si è precisato che invece, le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune occorre avere riguardo al momento in cui nel momento in cui sorge la relativa obbligazione, indipendentemente dall’inserimento in bilancio, anche precedente, della relativa spesa, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale).

In definitiva, per quanto riguarda le spese di manutenzione straordinaria, occorre guardare la data della delibera in cui l'assemblea condominiale ha assunto la decisione di eseguirle.

leonard1058 pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno,mi sono aggiudicato un immobile, so perfettamente che le spese condominiali riferite all'anno in corso e a quello precedente spetterebbe pagarle a me,ma il quesito è un'altro...nella procedura in questione chi ha promosso la causa è stato proprio il condominio rappresentato da un avvocato durante l'asta.La domanda è questa : se è stato il condomino a promuovere la causa presumo che dal ricavato della vendita recuperino tutto il debito accumulato dall'esecutato. In questo caso dovrei sempre pagare le spese dell'anno in corso e quello passato? E come faccio ad accertarmi se il condominio e stato risarcito di tutto quanto avanza dal ricavato di aggiudicazione? Ho saputo di casi in cui l'amministratore non e stato molto onesto su casi analoghi.

Il decreto di Trasferimento è stato firmato dal Giudice a fine Gennaio dell'anno in corso quali anni dovrei pagare eventualmente?

Nell'attesa di un Vostra risposta al mio dubbio

cordialmente.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

La risposta all'interrogativo posto richiede la formulazione di alcune premesse di carattere normativo.

Ai sensi dell'art. 474 c.p.c. "l'esecuzione forzata non può avere luogo che in virtù di un titolo esecutivo".

Tale premessa contiene in sé una prima parziale risposta all'interrogativo.

Occorre chiedersi in primo luogo qual è il credito consacrato nel titolo esecutivo in forza del quale il condominio ha eseguito il pignoramento.

Se si tratta di titolo esecutivo (ad esempio un decreto ingiuntivo) che il condominio ha ottenuto per crediti che rientrano nel biennio considerato dall'art. 63 disp. att. c.c., egli non può agire per richiederne il pagamento anche all'acquirente. Viceversa, questa possibilità deve essergli riconosciuta. In tale ultimo caso, tuttavia, l'acquirente potrà agire in rivalsa nei confronti del condomino moroso, e se nell'esecuzione vi sono somme che andrebbero restituite a questi (poiché ad esempio il prezzo di vendita è maggiore del credito vantato dal creditore procedente e dai creditori intervenuti), potrà intervenire (ovviamente dopo essersi munito di titolo esecutivo) per concorrere nella distribuzione del ricavato.

Il consiglio, pertanto, è quello di verificare in cancelleria per quali crediti il condominio ha agito. Infatti, il titolo esecutivo (in originale o in copia conforme) deve essere obbligatoriamente depositato in cancelleria dal creditore ai sensi dell'art. 557, comma secondo, c.p.c., a pena di estinzione della procedura.

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