Spese Condominiali con un Cointestatario dell'immobile fuori dalla procedura esecutiva

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  • Ultimo messaggio 27 maggio 2018
simone84 pubblicato 08 maggio 2018

Buon giorno,

mi sono da poco aggiudicato un immobile cointestato a marito e moglie. La moglie non rientra nella procedura esecutiva e questo è dichiarato nella stessa. La signora riceverà la suo quota (50%) nella distribuzione del ricavato che avverrà a settembre, facendo si che per la signora sia una vendita immobiliare a tutti gli effetti. 

Ci sono circa 4.000€ di spese condominiali arretrate non presenti in perizia perchè successive ad essa.

La signora essendo cointestataria dell'immobile, secondo la legge italiana è tenuta a pagare in solido le spese condominiali ordinarie e straordinarie dell'appartamento (art.1294 c.c.) come confermato dalla sentenza della Cassazione civile, Sezione II, Sentenza del 21 Ottobre 2011 n 21907 che dichiara: "poichè l’obbligo del contributo grava sul titolare del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica e poichè i comproprietari costituiscono, rispetto al condominio, un insieme, ciascuno è tenuto in solido verso il condominio".

Tenendo infine conto di una recente pronuncia della Suprema Corte (Cass. Civ., ord. n. 15547 del 22/6/2017) la quale afferma che il responsabile del pagamento delle spese condominiali per i lavori straordinari è la persona che ne risulta essere proprietaria del bene al momento dell'approvazione (delibera) degli stessi, 

domando se tale condizione morosa della Signora (moglie+marito) deve essere da me saldata dovendo essere io solidale con l'esecutato (solo marito) per l'anno in corso e il precedente.

Grazie 

 

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astalegale pubblicato 13 maggio 2018

Rispondiamo alla domanda osservando che il fatto per cui nella procedura sia coinvolto il coniuge non esecutato non cambia il regime di solidarietà passiva dell’acquirente nel pagamento dei “contributi” dovuti dal condomino moroso ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.

Quest’ultimo, infatti, nell’acquistare il bene (la norma citata parla di “subentro”, e dunque fa riferimento a tutte le ipotesi di trasferimento, senza distinguere in titolo in forza del quale ciò avviene), è obbligato in solido con i precedenti proprietari (in questo caso i coniuge) all’adempimento delle obbligazioni condominiali, nei limiti del biennio.

savyfo pubblicato 23 maggio 2018

Buonasera Astalegale

nel caso di aggiudicazione del solo diritto di superficie,  con diritto di abitazione a favore di un terzo  opponibile alla procedura, a chi spetta pagare le spese condominiali ordinarie e straordinarie dopo il decreto di trasferimento ?   e quelle dell'esercizio in corso e del precedente ?

astalegale pubblicato 27 maggio 2018

Dal tenore della domanda non è chiaro in quale rapporto si trovino titolare del diritto di superficie e titolare del diritto di abitazione.

Normalmente, infatti, il diritto di superficie (artt. 952 e ss c.c.) individua una proprietà del suolo distinta dalla proprietà del fabbricato su di esso insistente (alla quale viene attribuito il nome di proprietà superficiaria), sicché la qualità di condomino non può che gravare in capo a quest’ultimo quale comproprietario del fabbricato che sul suolo insiste.

Se invece vuole individuarsi un titolare del diritto di abitazione distinto dal proprietario del bene (sia esso pieno proprietario o titolare di una proprietà superficiaria), la disciplina della responsabilità per le obbligazioni condominiali va ricercata nell’art. 67, commi 6, 7 e 8 delle disp. att c.c., le quali, sebbene dettate per disciplinare i rapporti condominiali del nudo proprietario e dell’usufruttuario, valgono anche per il titolare del diritto di abitazione in forza della previsione di cui all’art. 1026, che estende al diritto di abitazione le disposizioni relative all’usufrutto.

Orbene: in forza del comma 8 della citata disposizione usufruttuario e proprietario sono obbligati in solido nei confronti del condominio per i contributi dovuti all’amministrazione condominiale.

Con riferimento ai rapporti interni, invece, riteniamo che occorra distinguere tra le spese di manutenzione ordinaria o che attengono al semplice godimento delle parti comuni, spese di manutenzione straordinaria, miglioramenti ed addizioni, in ragione del fatto che la legittimazione a partecipare alle relative assemblee di riferimento e variamente ripartita tra proprietario ed usufruttuario.

Per le prime il nudo proprietario che sia stato costretto a pagare potrà rivalersi nei confronti dell’usufruttuario, legittimato a partecipare all’assemblea.

Per le spese di manutenzione straordinaria, invece l’obbligo di pagamento permane in capo al nudo proprietario (che partecipa alla relativa assemblea), a meno che l’usufruttuario non si sia avvalso della facoltà di cui all’art. 1006, sostituendosi al nudo proprietario nell’esercizio del diritto di voto.

Infine, anche le spese che siano qualificabili come miglioramenti o addizioni gravano in capo al titolare del diritto di abitazione, poiché rispetto ad esse questi è legittimato ad esercitare il diritto di voto in assemblea.

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