Spese condominiali anno in corso e precedente

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sevenhouses pubblicato 04 novembre 2016

Buongiorno,

In merito al pagamento delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente, fa fede la data di aggiudicazione, o quella indicata nel decreto di trasferimento?

Ad esempio, se l'asta si svolge nel mese di dicembre 2016 e quindi il decreto di trasferimento sarà formulato sicuramente nel nuovo anno, si dovranno pagare le spese condominiali relative al 2017 come anno corrente e 2016 come anno precedente, oppure quelle del 2015, 2016 e quindi 2017?

Grazie in anticipo

Giuseppe

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astalegale pubblicato 05 novembre 2016

La risposta alla sua domanda deve prendere le mosse dall'art. 63 disp. att. cc, ai sensi del quale "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Da questa norma si ricava il principio per cui l’acquirente di una proprietà esclusiva facente parte di un complesso condominiale è tenuto, unitamente al venditore, al pagamento delle spese condominiali deliberate nell’anno in corso e nell’anno precedente all’acquisto.

Orbene, poiché nelle procedure esecutive l’acquisto, ossia il trasferimento della proprietà, si determina con il decreto di trasferimento e non già con l’aggiudicazione, è alla data del primo che occorre avere riguardo.

 

Ovviamente, proprio in forza della disposizione che abbiamo appena richiamato, l’acquirente che sia costretto a pagare le predette spese condominiali, potrà rivalersi nei confronti del venditore, che nel caso di esecuzione forzata sarà il debitore esecutato.

Digitalfa pubblicato 06 novembre 2016

è alla data del primo che occorre avere riguardo.

per il primo si intende la data di aggiudicazione?

Nell'ipotesi che segue, data di aggiudicazione 15/12/2016 e data presunto trasfermento 01/03/2017 l'aggiudicatario paghera' le spese condominiali per l'anno intero 2015 e per l'anno intero 2016 oltre che dei primi tre mesi dell'anno 2017 qualore l'esecutato non le abbia pagate. E' corretto?

astalegale pubblicato 07 novembre 2016

Occorre avere riguardo alla data del decreto di trasferimento, per cui se il decreto di trasferimento è del 2017 dovrà considerarsi l'annualità 2017 e quella 2016, indipendentemente dalla data di aggiudicazione.

ale_zuccon pubblicato 15 novembre 2016

Egr. professionisti di Asta Legale,

vorrei sottoporvi il seguente caso:

Immobile aggiudicato a Dicembre 2015 - Decreto di Trasferimento predisposto a Marzo 2016. In possesso dell'immobile a partire da Aprile 2016.

Nei giorni seguenti, l'amministratore condominiale (informato dal delegato alla vendita) ci hacomunicato l'obbligo di pagamento delle spese per le GESTIONI:

dal 01/07/2014 - al 30/06/2015

dal 01/07/2015 - al 30/06/2016

Oltre tali spese, a seguito di riunione condominale, è stato richiesto il pagamento (rateale) delle spese della gestione 2016/2017, per esigenze finaziarie del condominio.

E' corretto il comportamento dell'amministratore in merito alla richiesta di pagamento delle spese della gestione 2014/2015?

Ringrazio anticipatamente per la risposta,

Cordiali Saluti

Alessandro Zuccon

 

 

 

 

 

 

astalegale pubblicato 19 novembre 2016

Riteniamo che il comportamento dell’amministratore sia corretto, per la seguente ragione.

La norma dell’art. 63 disp. att. c.p.c. laddove prevede che   "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente" si riferisce non già all’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità.

 

Nel suo caso, poiché, come ci pare di capire dalla domanda, l’esercizio ha decorrenza I° luglio – 30 giugno, è evidente che l’annualità in corso alla data del decreto di trasferimento (quella cui occorre avere riguardo per determinare il subentro, poiché è quella che segna formalmente il trasferimento della proprietà) è quella dal 01/07/2015 - 30/06/2016, e quella precedente sarà 01/07/2014 - 30/06/2015.

astalegale pubblicato 19 novembre 2016

Nel senso che la nozione di anno in corso vada riferita non già all’anno solare, bensì all’anno di gestione, si è pronunciato Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino.

enrico pubblicato 20 giugno 2017

 Buongiorno Asta Legale,

nel Febbraio 2017 ho aggiudicato la casa all'asta, sulla perizia c'è scritto che le spese ordinarie e quelle straordinarie sono pari a zero. l'amministratore però mi chiede di pagare 3500Euro per le spese condominiali arretrate, quelle non pagate dal vecchio proprietario anche di 5-6 anni fa.

Il problema sta che negli ultimi 3-4 anni (dal 2013-2015) la casa era in affitto senza un contratto (in nero) tramite una agenzia che oggi risulta fallita. La mia domanda è : con quale diritto l'amministrattore mi chiede di pagare questa somma che tra l'altro sapeva benissimo che gli affittuari non erano in regola e non ha fatto niente per cacciarli?

Per cortesia cosa mi consigliate di fare?

Cordiali saluti

Enrico

 

astalegale pubblicato 20 giugno 2017

A nostro avviso, la richiesta è parzialmente illegittima, poiché l’acquirente, in forza dell’art. 63, disp. att. c.p.c. subentra solo nel pagamento delle spese relative all’anno in corso ed a quello precedente alla data del decreto di trasferimento (poiché è questo e non l’aggiudicazione che determina il trasferimento della proprietà).

A questo punto, le consigliamo di richiedere all’amministratore di acquisire la documentazione relativa alle spese dell’ultimo biennio, avendo cura di prendere in considerazione non solo le delibere assembleari che ripartiscono la spesa, ma anche quelle, precedenti, che l’hanno deliberata.

Invero, la solidarietà passiva nel pagamento delle spese condominiali, vale con riferimento a quelle il cui obbligo di contribuzione sorge nel periodo preso in considerazione dalla citata norma (anno in corso ed anno precedente alla data di trasferimento della proprietà) non a quelle spese che nel periodo di riferimento vengono semplicemente ripartite o diventano esigibili..

In materia di interventi di straordinaria manutenzione, ad esempio, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).

 

Più in generale, è stato osservato che “In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

enrico pubblicato 20 giugno 2017

Vi ringrazio tantissimo per la risposta!

Un'ultimissima domanda: negli ultimi 2-3 anni cioè dal fine 2014 nella casa non abitava nessuno , invece dal 2013 fino al 2014 abitavano delle persone che non avevano un contratto ( un'agenzia adesso fallita prendeva l'affitto in nero da loro ).

Siccome negli ultimi 2 anni (anno precedente e quello in corso) la casa risulta essere non abitata, realmente io cosa dovrò pagare?

Riformulo la domanda: io per legge devo pagare o no?

Vi ringrazio in anticipo

Saluti

Enrico

astalegale pubblicato 21 giugno 2017

Il fatto che la casa risulti disabitata non incide sulla obbligazione di pagamento. se nell'anno in corso o in quello precedente sono state deliberate spese, le stesse possono essere richieste anche all'acquirente.

antoniofedericolarocca pubblicato 27 luglio 2017

Buongiorno,

ho acquistato casa all'asta a luglio 2016 con decreto di trasferimento emesso a marzo 2017 e pagato spese di condominio per la gestione in corso e quella precedente. Nel corso dell'ultima assemblea straordinaria, l'assemblea ha deliberato di stanziare un fondo cassa straordinario a copertura delle somme anticipate in passato da parte di uno dei condomini per la svuotatura e pulizia dei solai, con il risultato di rate straordinarie per ogni condomino che possiede un solaio (come nel mio caso). Ho chiesto più volte all'amministratore (anche per iscritto) quando fossero stati svolti i lavori ma non ho mai ricevuto risposta in merito; lo stesso sostiene infatti che non è importante quando si sono fatti i lavori in quanto io dovrò comunque pagare la mia rata poiché è una delibera dell'assemblea condominiale. Qualora i lavori siano stati fatti, ad esempio, nel corso del 2015 (quindi gestione passata e non di mia competenza) sono tenuto anch’io a contribuire a questo fondo cassa straordinario oppure no?

Ringrazio anticipatamente per il consulto.

 

Antonio

astalegale pubblicato 30 luglio 2017

Riteniamo che anche lei sia tenuto a contribuire. In effetti, la delibera costitutiva dell’obbligo di contribuzione (indipendentemente dalle finalità cui quella contribuzione è destinata) è stata adottata quando lei è già proprietario, e come tale è vincolante anche nei suoi confronti.

laurapacifici pubblicato 05 settembre 2017

Buonasera,

ho acquistato un appartamento, da esecuzione immobilare, in un condominio con decreto di trasferimento di luglio 2017 e l' amminstratore mi richiede le quote condominiali dei due anni precedenti e una quota per lavori di manutenzione straordinari ( rifacimento facciata condominiale ) deliberati ed eseguiti nel 2016: alla luce della sentenza Cass., 18.4.2003, n. 6323 su richiamata, secondo voi, sono tenuto al pagamento anche della quota per lavori straordinari oltre che ovviamente alle quote di gestione ordinaria?

Grazie anticipatamente.

Saluti.

astalegale pubblicato 06 settembre 2017

A nostro avviso si in quanto il suo caso ci sembra assimilabile a quello trattato da (Cass., 3.12.2010, n. 24654)., la quale ha affermato che in materia di interventi di straordinaria manutenzione In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. 

laurapacifici pubblicato 06 settembre 2017

Buongiorno,

grazie della pronta risposta, quindi sarei tenuto al pagamento della rata per lavori straordinari al condominio e, solo successivamente, a rivalermi sul venditore esecutato e nullatenente dell' appartamento delle spese sostenute?

astalegale pubblicato 06 settembre 2017

Purtroppo, ci pare di si.

aciredef67 pubblicato 03 gennaio 2018

Gentilissimi, innanzitutto grazie per questo utilissimo forum. Ho comprato una casa all'asta nella primavera del 2017, sul bando si diceva che c'erano delle spese condominiali consistenti arretrate, circa 9000 euro. Io mi sono informata delle spese di gestione annuale, che erano di circa 350 euro e se c'erano state delibere per lavori o erano stati fatti lavori nel 2016, ma non c'era nulla. Il perito che aveva fatto la stima dell'appartamento aveva indicato tra le voci per la valutazione dell'immobile: "spese nel biennio antecedente la vendita: 1000 euro", per cui mi sono sentita tranquilla che per legge, quello che avrei dovuto dare all'amministratore era una cifra compresa tra i 700 e i 1000 euro. Quando poi ho avuto l'aggiudicazione ho contattato l'amministratore per pagare appunto il biennio 2016 e 2017 ma lui ha detto che non era pronto (questo in luglio 2017) con i conteggi, ho poi sollecitato ancora questi conteggi finchè il giorno 18 dicembre 2017 ho ricevuto una telefonata dallo studio dell'amministratore in cui mi si diceva che era convocata un'assemblea per il giorno successivo e che mi avrebbero mandato tutti i conteggi il giorno dopo. Al che io ho inviato una email dicendo che non era stata convocata nel modo corretto per cui l'hanno poi rinviata. l temi dell'assemblea saranno i conteggi, che riguardano:  il bilancio del 2016, che verrà discusso quindi con notevole ritardo, quello del 2017 e il preventivo 2018.

Sulla documentazione inviatami sembra che l'amministratore non si sia costituito parte civile contro l'inadempiente che è fuggito all'estero lasciando debiti in Italia, per cui il suo appartamento è stato messo all'asta e sembra che questo debito di circa 9000 euro sia stato suddiviso negli anni tra i vari condomini. Ora mi viene richiesto di pagare il debito residuo, di circa 1300 euro più la gestione del 2014, del 2015 e del 2016, nonchè 2017.  Da quanto posso capire, questi debiti partono dal 2011.

Mi sembra che l'amministratore non si stia comportando correttamente e avrò un incontro con lui prima della prossima assemblea, prevista l'11 gennaio 2018. Volevo sapere come devo comportarmi, se devo rivolgermi ad un avvocato, io intanto vorrei pagare quanto previsto per il 2016 e per il 2017 nonchè il preventivo del 2018 e spero sia sufficiente.

Vi ringrazio per l'attenzione e vi porgo i miei più distinti saluti

Cordialmente

Federica Berto

 

astalegale pubblicato 07 gennaio 2018

A nostro avviso le richieste dell’amministratore sono illegittime ove le stesse eccedono le due annualità indicate dall’art. 63 disp. att. c.c., avendo come riferimento la data del decreto di trasferimento.

Il consiglio che le offriamo è quello di inviare formalmente (tramite per o raccomandata A.R.) una richiesta all’amministratore, nella quale le chiederà di conoscere l’importo delle spese gravanti sul condomino cui lei è subentrata, limitatamente all’annualità in corso ed a quella precedente alla data del decreto di trasferimento, chiedendo altresì che le sia fornita copia o che le siano messe a disposizione non solo le delibere assembleari che ripartiscono la spesa, ma anche quelle, precedenti, che l’hanno deliberata.

Invero, la solidarietà passiva nel pagamento delle spese condominiali, vale con riferimento a quelle il cui obbligo di contribuzione sorge nel periodo preso in considerazione dalla citata norma (anno in corso ed anno precedente alla data di trasferimento della proprietà) non a quelle spese che nel periodo di riferimento vengono semplicemente ripartite o diventano esigibili..

 

In materia di interventi di straordinaria manutenzione, ad esempio, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).

aciredef67 pubblicato 07 gennaio 2018

Grazie mille, ho avuto l'incontro con l'amministratore e lui si è limitato a dirmi che ha tenuto separate le gestioni del precedente condomino (scappato all'estero lasciando debiti) e la mia. Io mi sono limitata a pagare le spese del 2017 e del 2016.

In settimana avrò l'assemblea condominiale e l'amministratore dice che si vedrà lì cosa fare, gli altri condomini si aspettano di avere il loro denaro indietro (finora hanno coperto con delle quote in più il debito del condomino scappato), dal momento che un legale, consultato nel 2010, gli aveva detto che per riavere i soldi indietro l'unico modo era di farlo indicare nella perizia del bene, in quanto, se si fossero costituiti parte civile, avrebbero avuto solo le spese legali e basta perchè i soldi della vendita all'asta sarebbero andati solo ai principali creditori.

In effetti l'importo era citato nella perizia ma non veniva preso in considerazione quale elemento per valutare l'immobile (infatti erano state dedotte solo 1000 euro dal valore commerciale alla voce "stima spese condominiali del biennio antecedente la vendita"). 

Io credo di aver fatto quanto mi spetta per legge, cioè aver versato le annualità 2016/2017, mi spiace per la delusione degli altri condomini, ma spero non si mettano ora contro di me.

Grazie ancora e saluti

Federica Berto

astalegale pubblicato 12 gennaio 2018

Perfetto!

sammy.berehe pubblicato 14 febbraio 2018

buonasera, dalle informazioni che ho avuto si devono pagare le spese condominiali dell’anno in corso (il decreto di trasferimento l’ho avuto nel 2018) e dell’anno precedente, quindi nel mio caso del 2017. Ho ricevuto dall’amministratore l’estratto conto dell’appartamento e tra le varie rate di gestione ordinaria, ho trovato una voce con scritto “conguaglio precedente”, e consiste in 7000 euro. Andrò a chiedere chiarimenti..ma nel frattempo riuscite a dirmi se è un tentativo di far pagare cose che non mi riguardano?? Questa voce è datata 15 giugno 2017

albertosaracino pubblicato 11 marzo 2018

Buongiorno,

innanzitutto un ringraziamento per la competenza, professionalità e semplicità con cui rispondete alle nostre domande. Grazie.

Nel mio caso la perizia, del 01/2016, cita insoluti degli ultimi due anni (2014/2015) per complessivi 6000 euro. 
Le spese condominiali sono di 3000 euro annui circa.

Tenuto conto che il decreto di trasferimento verrà emanato tra circa 3/4 mesi, mi confermate che, sebbene l'insoluto delle spese condominiali sia stato indicato in perizia "fra i vincoli a carico dell'acquirente", rimarrò obbligato a pagare "solo" le spese 2016 e 2017 (la decorrenza delle spese è 01/01 - 31/12) e non le precedenti (2014/2015).

Grazie

astalegale pubblicato 12 marzo 2018

Per rispondere alla domanda osserviamo che, come osservato nella domanda, la solidarietà passiva dell’acquirente nel pagamento dei contributi condominiali insoluti è limitata (ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c.) all'anno in corso ed a quello precedente".

Si tratta di una norma dettata dal legislatore al fine di ridurre al minimo il rischio che, avvenuto il trasferimento di proprietà della sua porzione da parte di un condomino moroso, gli altri si trovino loro malgrado a doversi far carico delle spese da lui non pagate.

Sussistendo la responsabilità solidale dell’acquirente prevista dall’art. 63 disp. att. cod. civ., l’amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente all’acquirente per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell’acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.

Rispetto alla previsione di cui all’art. 63 c.c., si pone in termini non del tutto coincidenti l’art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., ai sensi del quale la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

Invero, questa norma fa riferimento a spese condominiali che non necessariamente saranno a carico dell’aggiudicatario ai sensi del citato articolo 63.

In primo luogo, infatti, non è detto che una spesa riferibile all’ultimo biennio nel momento in cui viene redatta la perizia lo sia anche in occasione dell’adozione del decreto di trasferimento, poiché questo potrebbe (e normalmente così è) intervenire anche in una annualità successiva a quella in corso nel momento in cui la perizia è stata elaborata dallo stimatore.

In secondo luogo, le spese condominiali non pagate negli ultimi anteriori alla perizia potrebbero non costituire l’oggetto del vincolo di solidarietà passiva di cui all’art. 63 c.c., quante volte si tratti di spese la cui genesi è anteriore al biennio, indipendentemente dal fatto che esse siano diventate liquide ed esigibili successivamente.

Infine, per quanto attiene alle spese straordinarie già deliberate, anche qui occorrerà verificare se la delibera sia stata adottata, o meno, nel biennio considerato dal legislatore.

danona pubblicato 15 marzo 2018

Buongiorno,

In merito al pagamento delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente, fa fede la data di aggiudicazione, o quella indicata nel decreto di trasferimento?

Ad esempio, se l'asta si svolge nel mese di dicembre 2016 e quindi il decreto di trasferimento sarà formulato sicuramente nel nuovo anno, si dovranno pagare le spese condominiali relative al 2017 come anno corrente e 2016 come anno precedente, oppure quelle del 2015, 2016 e quindi 2017?

Grazie in anticipo

Giuseppe

danona pubblicato 15 marzo 2018

Salve.

Mi sono aggiudicata un a'ppartamento a dicembre 2014, ma consegnato a luglio 2015, con una Curatela di una Eredità Giacente, che non ha mai amministrato il bene, a parte lo stretto necessario per legge.

L'amministratore vorrebbe avvalersi del famoso art.63.

Io intuitivamente, ho pensato che un rappresentante dello Stato non poteva essere moroso nei confronti di un condominio. Infatti ho visto che esistono gli art. 528, 529, 530.
Secondo voi sono impugnabili?

Grazie in anticipo e cordiali saluti

astalegale pubblicato 17 marzo 2018

Rispondiamo alla domanda osservando quanto segue.

Il curatore dell’ererdità giacente viene nominato dal Tribunale, d’ufficio o su istanza di un soggetto interessato, quando il chiamato non ha accettato l'eredità' e non è nel possesso di beni ereditari.

Compito del curatore, ai sensi dell’art. 529 c.c., è quello di procedere all'inventario dell'eredità, coltivarne le ragioni ed amministrarla, versare il danaro rinvenuto o che ritrae dalla vendita dei mobili o degli immobili, e, da ultimo, a rendere conto della propria amministrazione.

Inoltre ai sensi dell’art. 530 il curatore, previa autorizzazione del Tribunale, può provvedere al pagamento dei debiti ereditari e dei legati, a meno che non vi sia stata opposizione da parte di alcuno dei creditori o dei legatari, nel qual caso prima di procedere al pagamento deve provvedere alla liquidazione dell'eredità.

La ricostruzione normativa appena succintamente riassunta ci consente di dire che certamente, tra i compiti del curatore dell’eredità giacente, rientra quello di procedere al pagamento delle passività ereditarie. Compito che incontra (o può incontrare) taluni ostacoli quando vi sia stata l’opposizione di un creditore, ma che certamente va assolto nel momento in cui si procede alla vendita dei beni ereditari, cosa che è avvenuta nel caso di specie.

Riteniamo tuttavia che la eventuale violazione degli obblighi gravanti in capo al curatore non possa essere dedotta, nel caso prospettato dalla domanda, quale motivo per non procedere al pagamento degli oner icodominiali ricadenti nella previsione di cui all’art. 63 disp. att. c.c.

Ai sensi di questa norma, infatti, "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente". Si tratta di una norma dettata dal legislatore al fine di ridurre al minimo il rischio che, avvenuto il trasferimento di proprietà della sua porzione da parte di un condomino moroso, gli altri si trovino loro malgrado a doversi far carico delle spese da lui non pagate.

Essa, pertanto, prescinde dai rapporti interni tra coloro che si succedono nel pagamento, e quindi sussistendo la responsabilità solidale dell’acquirente l’amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente all’acquirente per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell’acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.

lucanew pubblicato 22 marzo 2018

 Buongiorno,

ho acquistato un appartamento in un condominio dal tribunale.

So di essere responsabile per le spese dell'anno corrente ed anno precedente, ma cosa si intende specificatamente per spese? Nel senso, sapevo che chi acquista diventa responsabile delle sole spese di gestione, mentre l'amministratore ritiene di chiedermi anche le spese personali tra l'altro non ben specificate.

Grazie

Luca

astalegale pubblicato 27 marzo 2018

La risposta alla domanda formulata deve muovere dalla premessa per cui nella dizione “contributi” utilizzata dall’art. 63 disp. att. c.c. vanno ricomprese in via generale tutte le spese gravanti sul singolo condomino, senza distinzione dovuta alla natura delle stesse.

In ogni caso, al fine di comprendere di quali spese si tratta, può procedere a richiedere la relativa documentazione giustificativa.

L’art. 1129, secondo comma, c.c. (come modificato dalla legge n. 220/2012), stabilisce infatti che l'amministratore del condominio, all'atto dell'assunzione dell'incarico deve comunicare, tra le altre cose, i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prendere gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata dei documenti condominiale".

A sua volta, l’art. 1130-bis c.c., dispone che “i condomini e i titolari di dritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti contabili giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”.

In questa direzione si è espressa anche la giurisprudenza di merito (Tribunale di Benevento, 14.5.2013, n. 776) e di legittimità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1544 del 28/01/2004), secondo la qualeIn tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà” (Nella specie, la S.C., in applicazione del succitato principio, ha confermato la sentenza di merito, secondo la quale la mancata indicazione nell'avviso di convocazione dell'assemblea del luogo e delle ore in cui sarebbe stato possibile l'esame della documentazione contabile era insufficiente a far ritenere dimostrato da parte dei condomini l'impossibilità di prenderne visione).

albertosaracino pubblicato 10 aprile 2018

Buonasera,

nel caso di acquisto di immobilre da asta fallimentare, mi confermate che le spese condominiali sono a carico della curatela sino ad avvenuta notifica del decreto di trasferimento ? pertanto l'amministratore del condominio non può chiedere spese pregresse al nuovo proprietario ?

grazie

lucanew pubblicato 11 aprile 2018

Buongiorno, Grazie per la risposta. Ho finalmente avuto risposta, e verificato che l’amministratore mi chiede quanto sostenuto per il pagamento del Decreto ingiuntivo al precedente proprietario, somma che non rientra nella gestione ordinaria o straordinaria. È corretto? Mi addebita, inoltre, una quota di spese per un intervento dovuto ad allagamento derivante da una rottura di tubi nell appartamento che ha portato infiltrazioni all appartamento sottostante. Ho chiesto la copia dell’assicurazione per verificare le coperture ( mi ha addebitato 10€ anche se come nuovo proprietario non ne ero a conoscenza) ed alla mia richiesta di vedere la fattura di chi ha eseguito i lavori, mi ha mostrato solo quella con la quota a me imputata senza (anche dietro richiesta) mostrare la fattura con la quota liquidata dell’assicurazione. In ultimo, ho verificato dalla documentazione inviatami inerente gli esercizi a cui sono chiamato a rispondere, vari solleciti a condomini morosi, mentre a me ha fatto scrivere da un avvocato con l’aggravio di ulteriori 300€. Non entrò in merito sulla “collaborazione” che l’amministratore ha eventualmente con il legale, ma dietro mia richiesta sul trattamento definiamo preferenziale avuto nei miei confronti e sulla motivazione su come mai ad altri condomini ha solo inviato solleci anche doppi, lo stesso amministratore non mi ha dato riscontro. In attesa di vostro riscontro, ringrazio in anticipo, Luca

lucanew pubblicato 11 aprile 2018

Buongiorno, Grazie per la risposta. Ho finalmente avuto risposta, e verificato che l’amministratore mi chiede quanto sostenuto per il pagamento del Decreto ingiuntivo al precedente proprietario, somma che non rientra nella gestione ordinaria o straordinaria. È corretto? Mi addebita, inoltre, una quota di spese per un intervento dovuto ad allagamento derivante da una rottura di tubi nell appartamento che ha portato infiltrazioni all appartamento sottostante. Ho chiesto la copia dell’assicurazione per verificare le coperture ( mi ha addebitato 10€ anche se come nuovo proprietario non ne ero a conoscenza) ed alla mia richiesta di vedere la fattura di chi ha eseguito i lavori, mi ha mostrato solo quella con la quota a me imputata senza (anche dietro richiesta) mostrare la fattura con la quota liquidata dell’assicurazione. In ultimo, ho verificato dalla documentazione inviatami inerente gli esercizi a cui sono chiamato a rispondere, vari solleciti a condomini morosi, mentre a me ha fatto scrivere da un avvocato con l’aggravio di ulteriori 300€. Non entrò in merito sulla “collaborazione” che l’amministratore ha eventualmente con il legale, ma dietro mia richiesta sul trattamento definiamo preferenziale avuto nei miei confronti e sulla motivazione su come mai ad altri condomini ha solo inviato solleci anche doppi, lo stesso amministratore non mi ha dato riscontro. In attesa di vostro riscontro, ringrazio in anticipo, Luca

lucanew pubblicato 11 aprile 2018

Scusate..ho sbagliato, ripubblico in risposta alla mia precedente

astalegale pubblicato 13 aprile 2018

rispondiamo ad albertosaracino osservando quanto segue.

L'art. 30 della legge 11.12.2012, n. 220 stabilisce che "I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsual”.

Ora, se questo è vero, è altrettanto vero che ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Dunque l’acquirente di un immobile in sede fallimentare è obbligato in solido con il venditore (id est la procedura fallimentare) al pagamento delle spese rientranti nella previsione di cui all’art. 63 citato.

Ciò detto, occorre verificare se le spese di cui le viene richiesto il pagamento sono o meno riferibili al biennio indicato dalla predetta norma.

Osserviamo in proposito che in materia di interventi di straordinaria manutenzione, ad esempio, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).

Viceversa, In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

francescoc pubblicato 13 aprile 2018

Buonasera,

mi trovo in una situazione molto simile a quella di lucanew.

Casa acquistata da asta a seguito pignoramento. Anche a me l'amministratore chiede le due annualità precedenti 2016 e 2017 (e questo è corretto, lo sapevo già al momento dell'acquisto), ma:

mi chiede il pagamento di spese personali non identificate. Mi pare di capire, dalla vs. risposta che posso chiedere i dettagli ma sono comunque obbligato a pagarle. E' corretto? 

 

Inoltre, il pignorato, in realtà, a pagato una parte delle spese arretrate. Diciamo (numeri inventati) che, a inizio 2016 il pignorato aveva un debito verso il condominio di 1000. Altri 1000 sono maturate nel 2016. E ancora altri 1000 nel 2017.

Nel 2017 il pignorato a pagato 1200 a copertura 2016.

Ora: l'amministratore sostiene che io dovrei pagare 3000-1200=1800. Io sostengo invece che il debito 2016 è stato interamente coperto e niente è dovuto. Sono dovuti invece i 1000 del debito 2017 non coperti. E' corretto?

Grazie per un aiuto in questa complicata situazione.

Cordiali Saluti

F.

astalegale pubblicato 19 aprile 2018

Rispondiamo alla domanda formulata osservando che, come abbiamo già avuto modo di dire, che a mente dell’art. 1130-bis c.c., “i condomini e i titolari di dritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti contabili giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese”.

Ciò detto, il pagamento parziale eseguito da parte del condomino moroso pone un problema di imputazione di pagamento. A quali annualità vanno imputati i pagamenti parziali eseguiti?

La risposta deve partire dalla lettura dell’art. 1193 c.c., a mente del quale “Chi ha più debiti della medesima specie verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare”.

Quindi, in primo luogo, occorre verificare se, nel momento in cui il condomino ha pagato, ha dichiarato quale annualità intendeva estinguere, in tutto o in parte. In questo senso si è pronunciata anche la giurisprudenza, a mente della quale “In materia di condominio negli edifici, il condomino, eseguendo un pagamento per spese condominiali, può imputarlo ai debiti per singoli esercizi e può escludere che le somme pagate vengano imputate a crediti contestati. (Cass. 28/02/2013, n. 5038).

Se questa dichiarazione manca, intervengono i criteri legali di imputazione previsti dal successivo comma 2 del citato art. 1193 c.c., ai sensi del quale “In mancanza di tale dichiarazione, il pagamento deve essere imputato al debito scaduto; tra più debiti scaduti, a quello meno garantito; tra più debiti ugualmente garantiti, al più oneroso per il debitore; tra più debiti ugualmente onerosi, al più antico. Se tali criteri non soccorrono, l'imputazione è fatta proporzionalmente ai vari debiti”.

Dunque, venendo alla risposta alla sua domanda, poiché i debiti condominiali di cui ci ha parlato sono tutti scaduti e, verosimilmente, ugualmente garantiti ed ugualmente onerosi per il debitore, il pagamento parziale eseguito andrà imputato all’annualità più vecchia.

francescoc pubblicato 03 maggio 2018

Ringrazio per la risposta chiara e completa (quindi devo pagare... mannaggia)

F.

astalegale pubblicato 07 maggio 2018

Purtroppo si, a meno che nell'eseguire i pagamenti parziali, il condomino moroso non abbia inteso riferirsi ad annualità ricadenti nel biennio di cui all'art. 63 disp. att. c.c.

marcov pubblicato 24 maggio 2018

Buonasera, 

avendo acquistato un immobile all’asta il precedente proprietario aveva un debito di €.8.000 con il condominio maturato in 5 anni.

La mia parte di questi €.8000 é di competenza solo per l’anno in corso al decreto di trasferimento e l’anno precedente, quindi €.2000.

La domanda é i restanti €.6000 li verserà tutto il condominio eccetto me perché non ero ancora proprietario o  tutti i condomini secondo i millesimi me compreso?

Grazie della risposta

astalegale pubblicato 28 maggio 2018

Per rispondere alla sua domanda dobbiamo muovere dalla premessa per cui ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

È evidente, sulla scorta di questa norma, che al di fuori del periodo temporale sopra indicato, le spese condominiali pregresse non potranno essere chieste, in tutto in parte, al condomino subentrante.

Ne deriva che di quelle spese non potranno che farsi carico gli altri condomini, i quali avranno, quale unica alternativa, quella di agire tentare il recupero del credito nei confronti del condomino moroso.

maxinet2000 pubblicato 31 maggio 2018

salve,

in seguito alla acquisizione di un immobile con aggiudicazione d'asta devo pagare le spese per l'anno in corso e quello precedente. il mio dubbio riguarda il pagamento delle spese personali degli ex proprietari che riguardano per la grossa parte i solleciti per il pagamento delle spese condominiali e quindi non per il "mantenimento del bene".

per la precisione le voci di spesa sono: Sollecito per sms,  Convocazione assemblea,  Verbale di assemblea, Sollecito rate, Lettera sollecito avvocato,  R. Acc. Lettera sollecito avvocato.

la domanda è se sono dovuto al pagamento anche  delle succitate spese o se queste debbono essere escluse. In caso di risposta negativa vi prego di darmi dei riferimenti normativi da poter portare all'amministratore per contestarle.

grazie e buon lavoro

astalegale pubblicato 02 giugno 2018

Nel rispondere alla domanda occorre partire dalla lettura dell’art. 63 disp. att. c.p.c., il quale prevede che   "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Si tratta di una norma dettata dal legislatore al fine di ridurre al minimo il rischio che, avvenuto il trasferimento di proprietà della sua porzione da parte di un condomino moroso, gli altri si trovino loro malgrado a doversi far carico delle spese da lui non pagate.

La norma parla di “subentro”, e quindi opera a prescindere dalle modalità attraverso le quali la proprietà sia stata trasferita, e dunque essa si applica anche agli acquisti compiuti in sede esecutiva.

Sussistendo la responsabilità solidale dell’acquirente prevista dall’art. 63 disp. att. cod. civ., l’amministratore di condominio può anche rivolgersi direttamente all’acquirente per il pagamento di quelle spese che il venditore non ha provveduto a pagare, salvo ovviamente il diritto di rivalsa dell’acquirente per il recupero di quanto sia stato costretto a versare al condominio.

Va ancora aggiunto, e qui entriamo nello specifico della domanda formulata, che il legislatore utilizzando il termine “contributi” ha volutamente utilizzato una espressione omnicomprensiva, che abbraccia tutte le spese comunque dovute dal condomino in quanto tale, a prescindere dalla genesi dell’obbligazione pecuniaria.

maxinet2000 pubblicato 05 giugno 2018

Grazie tutto chiaro... e io paagooo!!   ;-)

saluti

 

astalegale pubblicato 05 giugno 2018

grazie a lei

ale73 pubblicato 08 giugno 2018

Buonasera,

ho acquistato la proprietà di un immobile a novembre 2016, in virtù del passaggio in giudicato di una sentenza ex art 2932 c.p.c.. Preciso che ho sempre vinto tutti e tre i gradi di giudizio e la prima sentenza (trascritta) risale al 2009.

Il precedente proprietario con cui sono stato in causa per oltre 10 anni, non ha più pagato gli oneri condominiali a partire dal 2013, ed oggi, l'amministratore di condominio, mi richiede il pagamento di tutti gli oneri non pagati, ritenendo che essendosi concluso il giudizio di primo grado con  sentenza traslativa della proprietà trascritta nel 2009, io sono divenuto poroprietario dell'immobile a partire da quella data e non dalla successiva data della sentenza di corte di cassazione (novembre 2016). E' giusto il suo ragionamento?

Io ritengo di dovere pagare solo a partire dalla sentenza di cassazione e non di primo grado, considerando anche la solidarietà prevista dall'art. 63 cod. att.

A tale proprosito, l'amministratore mi ha detto che l'esercio condominiale di questo condominio va dal 1 dicembre al 31 gennaio, allora mi chiedevo, dato che la sentenza è del novembre 2016, quali ultimi due anni devo considerare ai fini della solidarietà con il venditore? Tutto l'anno 2016 e tutto l'anno 2015, oppure il 2014 ed il 2015?

Grazie per l'attenzione.

Cordiali saluti.

ferrario pubblicato 09 giugno 2018

Salve. Mi sono aggiudicato un immobile in asta e ho pagato le spese di amministrazione dei due anni passati. L'amministrazione mi richiede € 3.000 di spese straordinarie che sono state deliberate anteriormente ai due anni ex art. 63 disp.att. c.c. ma che sono state richieste e pagate dagli altri condomini nell'arco di questi due anni. Sono tenuto a pagare anche questo ammontare? Grazie!

astalegale pubblicato 12 giugno 2018

Rispondendo alla domanda di ale73 osserviamo che la pretesa del condominio ci sembra illegittima.

Invero, nell’esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita, l'esecutività provvisoria, ex art. 282 c.p.c., della sentenza costitutiva emessa ai sensi dell'art. 2932 c.c., è limitata ai capi della decisione che sono compatibili con la produzione dell'effetto costitutivo in un momento successivo, e non si estende a quelli che si collocano in rapporto di stretta sinallagmaticità con i capi costitutivi relativi alla modificazione giuridica sostanziale, sicché non può essere riconosciuta al capo decisorio relativo al trasferimento dell'immobile contenuto nella sentenza di primo grado, né alla condanna implicita al rilascio dell'immobile, poiché l'effetto traslativo della proprietà del bene scaturente dalla stessa sentenza si produce solo dal momento del passaggio in giudicato, con la contemporanea acquisizione dell'immobile al patrimonio del destinatario della pronuncia (Cass. Sez. 2, 03/05/2016 n. 8693).

Nella stessa direzione appena detta si erano espresse anche le sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza 22/02/2010, n. 4059, affermando il medesimo principio appena richiamato. 

Così decidendo, le Sezioni Unite hanno risolto la questione consistente nel rispondere al complesso quesito sul se, sotto un profilo generale, fosse riconoscibile o meno l'esecutività provvisoria, ex art. 282 cod. proc. civ., del capo decisorio relativo al trasferimento dell'immobile contenuto nella sentenza di primo grado resa ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., e, inoltre, sul se si fosse potuta o meno ravvisare l'esecutività provvisoria della condanna implicita al rilascio dell'immobile, in danno del promittente venditore, scaturente dalla suddetta sentenza nella parte in cui dispone il trasferimento dell'immobile, ove la domanda di esecuzione in forma specifica diretta all'ottenimento di una statuizione produttiva degli effetti del contratto definitivo di compravendita non concluso fosse stata proposta dal promissario acquirente. 

Con l'intervenuta sentenza n. 4059 del 2010 le Sezioni Unite hanno dato risposta negativa alla esposta questione, affermando l'inammissibilità dell'esecutività provvisoria dei capi di condanna conseguenti alla sentenza di primo grado resa ex art. 2932 cod. civ., con particolare riferimento a quello implicante la condanna del promittente venditore al rilascio dell'immobile oggetto del preliminare di vendita, sul presupposto che la produzione dell'efficacia di tale condanna è direttamente dipendente da quella della statuizione principale costitutiva, che viene a realizzarsi solo con il giudicato. 

Ed allora, venendo alla domanda prospettata, è evidente che il biennio considerato dall’art. 63 disp. att. c.c. non potrà che essere individuato avendo, quale data di riferimento, quella del passaggio in giudicato della sentenza che ha definitivamente concluso il giudizio, poiché solo a partire da quella data il promissario acquirente è divenuto proprietario.

sk80rb0isk80rb0i pubblicato 20 settembre 2018

Buongiorno,

In merito al pagamento delle spese condominiali dell'anno in corso  ,cioè 2017/2018 e di quello precedente 2016/2017, avrei bisogno di capire se secondo la legge dovrei pagare la somma riportato nel calcolo 1 oppure calcolo 2?


Gestione 2016/2017
Spese Generali Consuntivo: (01 Luglio 2016 >>> 30 Giugno 2017) = 800
Spese Riscaldamento Consuntivo: (15 Oct 2016 >>> 15 aprile 2017) =600
Su questo non ci si sono dubbi gli devo pagare


Gestione  2017/2018
Spese Generali Preventivo: (01 Luglio 2016 >>> 30 Giugno 2017) = 1000
Spese Riscaldamento Preventivo: ((15 Oct 2017 >>> 15 Aprile 2018) =700


Spese Generali Consuntivo:  (15 Oct 2017 >>> 15 Aprile 2018) = 900

Spese Riscaldamento Consuntivo:  (15 Oct 2017 >>> 15 Aprile 2018) = 500




Calcolo 1:  Total da pagare: 800+ 600 +1000 +700 +  900 + 500 = 4500
Calcolo 2: Total da pagare: 800+ 600 +1000 + 500 = 2800

E evidente che nel calcolo 1 c'è sia il preventivo che il consuntivo del riscaldamento. bisogna considerare solo il consuntivo oppure sia il consutivo che preventivo nei vari calcoli?

 

Grazie in anticipo per u chiarimento,

R

sk80rb0isk80rb0i pubblicato 20 settembre 2018

Buongiorno,

In merito al pagamento delle spese condominiali dell'anno in corso 2017/2018 e di quello precedente 2016/2017, avrei bisogno di capire se secondo la legge devo pagare la somma riportato del calcolo 1 oppure calcolo 2?


Gestione 2016/2017
Spese Generali Consuntivo: (01 Luglio 2016 >>> 30 Giugno 2017) = 800
Spese Riscaldamento Consuntivo: (15 Oct 2016 >>> 15 aprile 2017) =600

----------------------------------------------------------------------------------
Gestione  2017/2018
Spese Generali Preventivo: (01 Luglio 2016 >>> 30 Giugno 2017) = 1000
Spese Riscaldamento Preventivo: ((15 Oct 2017 >>> 15 Aprile 2018) =700

-----------------------------------------------------------------------------------
Spese Generali Consuntivo:  (15 Oct 2017 >>> 15 Aprile 2018) = 900
Spese Riscaldamento Consuntivo:  (15 Oct 2017 >>> 15 Aprile 2018) = 500


Calcolo 1:  Total da pagare: 800+ 600 +1000 +700+ 900 + 500 = 4500
Calcolo 2: Total da pagare: 800+ 600 +900 + 500 = 2800

E evidente che nel calcolo 1 c'è sia il preventivo che il consuntivo del riscaldamento.


Grazie in anticipo per il chiarimento,
R

astalegale pubblicato 21 settembre 2018

A nostro avviso, dal tenore di quanto riportato, ricaviamo il convincimento per cui tutte le spese indicate vanno comprese nel biennio considerato dall'art. 63 disp. att. c.p.c.

Invero, ci pare di capire che sono tutte spese relative alla gestione condominiale ordinaria, in relazione alle quali vale il principio, più volte espresso dalla giurisprudenza, per cui l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

Viceversa, in tema di interventi di straordinaria manutenzione la medesima Corte di Cassazione ha precisato che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654, ove si è precisato che invece, le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune occorre avere riguardo al momento in cui nel momento in cui sorge la relativa obbligazione, indipendentemente dall’inserimento in bilancio, anche precedente, della relativa spesa, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale).

 

inter1908 pubblicato 24 settembre 2018

Salve - vorrei partecipare ad un asta giudiziaria in cui c'è una ingente somma di rate condominiali da pagare, sia ordinarie (2.500€) che straordinarie (circa 14.000€).

L'asta si terrà a fine mese (Settembre 2018) e pertanto, considerando anche i 90 giorni entro cui dovrò eseguire il saldo prezzo è plausibile che il decreto di trasferimento arrivi nel 2019.

Da quanto letto, ammesso che il decreto di trasferimento avvenga nel 2019, sarei tenuto a pagare le spese ordinarie e straordinarie deliberate nel 2019 e 2018 ( o 2018 e 2017 qualora il decreto di trasferimento sia del 2018). Corretto?

Se la delibera dei lavori straordinari è stata fatta nel 2016 dovrei pagare io le quote condominiali?

Che valenza ha che il prezzo di stima da parte del CTU è detratto degli oneri condominiali (ordinari e straordinari) ?

Ammesso e concesso che riesca a NON pagare le spese straordinarie precedenti all'anno precedenti al decreto di trasferimento, l'amministratore dovrà ripartire l'insoluti tra tutti i condomini (me compreso)?

 

Grazie 

 

 

 

 

 

 

sk80rb0isk80rb0i pubblicato 25 settembre 2018

Buongiorno,

Grazie per la risposta ma non ho capito se devo considerare il Calcolo 1 oppure calcolo 2.

Non so se mi sono spiegato con i 2 scenari:

nel calcolo dovrei pagare l'amministratore le spese 2 volte calcolato una volta come preventivo e l'altro come consuntivo.  che non mi sembra giusto.

Mentre nel calcolo 2: andrei a pagare solo quelle consuntivo che ha più senso. Cioè pagare quello che è stato effettivamente consumato / progetti realizzati.

 

Grazie

Sk80rb0i

 

astalegale pubblicato 26 settembre 2018

rispondiamo a sk80rb0isk80rb0i dicendo che, stando alle informazioni che ci ha fornito, deve pagare quanto risulta dal calcolo 1

astalegale pubblicato 26 settembre 2018

Rispondiamo ad inter1908 osservando quanto segue.

Il fatto che vi siano spese condominiali insolute riportate in perizia non significa che delle stesse sarà chiamato a rispondere anche l'acquirente.

Infatti, la regola di solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario è dettata inderogabilmente dall'art. 63 disp. att. c.c. con riferimento all'anno in corso ed a quello precedente alla data di trasferimento del bene (che in sede esecutiva coincide con la data di deposito in cancelleria del decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 586 c.p.c.).

Rispetto alla previsione di cui all’art. 63 c.c., si pone in termini non del tutto coincidenti l’art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., ai sensi del quale la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

In definitiva, le spese che, alla data di perizia, vengono riportate come insolute, potrebbero non riferirsi al biennio considerato dall'art. 63 citato nel momento (futuro) in cui sarà pronunciato il decreto di trasferimento.

inter1908 pubblicato 26 settembre 2018

Gentilissimi.

Concludendo, si deduce che se le spese sono state deliberate prima dell'anno corrente e precedente (Rispetto alla data di decreto trasferimento) sono da ritenersi escluse indipendente dal fatto che la stima della CTU sia decurtata di valori afferentin ad anni precedenti.

In merito al periodo di esercizio cosa potrebbe invece cambiare? L'anno corrente può essere sia retroattivo che futuro?per capirci se non è coincidente con l'anno solare quale potrebbe essere il caso peggiorativo ?

astalegale pubblicato 27 settembre 2018

Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza, la quale ha osservato che In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Così, ad esempio, se l'esercizio condominiale va dal 1 giugno al 30 maggio, ad oggi l'esercizio in corso sarebbe quello 2018/2019 (primo giugno 2018 – 30 maggio 2019).

inter1908 pubblicato 27 settembre 2018

Grazie mille.

 

A questo punto laddove il periodo di riferimento non coincide con l'anno solare si potrebbero avere solo dei vantaggi rispetto al calcolo delle spese condominiali dovute in quanto la finestra di riferimento è slittata in avanti.

Vo torna?

 

A.

 

astalegale pubblicato 29 settembre 2018

Non cambia nulla, poichè slitta in avanti anche il periodo dell'anno precedente. Infatti, comunque si parla di 365 giorni, a prescindere da quale sia il momento iniziale.

Dario C pubblicato 27 novembre 2018

Buongiorno, innanzitutto grazie e complimenti per questo forum.

Ho comprato una casa all'asta a Luglio, è stato firmato il decreto di trasferimento nel mese di Novembre 2018 (pochi giorni fà).

Come già da voi esposto, le spese condominiali di mia competenza riguardano l'anno in corso e quello precedente.

La mia domanda è:

guardando il consuntivo delle spese condominiali degli anni precedenti, ho notato che queste seguono un esercizio non solare, ma vanno dal 01/10 al 30/09 dell'anno successivo. 
Alla luce di ciò, visto che il mio decreto di trasferimento è datato Novembre;

è corretto sostenere che le mie competenze riguardano:

01/10/2017 a 30/09/2018 : anno precedente

e

01/10/2018 ad oggi: anno in corso ?

Grazie mille

Saluti

astalegale pubblicato 30 novembre 2018

L'ipotesi ricostruttiva formulata nella domanda è corretta.

Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.p.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza, la quale ha osservato che “In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

giuseppinamasi pubblicato 15 gennaio 2019

Buonasera

Ho letto in una delle vostre risposte che "Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione".

Nel mio caso il decreto di trasferimento è datato 25/12/2018 ma il deposito è datato 8/01/2019.

Volevo gentilmente sapere quale data và considerata come decorrenza della proprietà a mio nome?

Allo stato attuale non so se l' immobile và indicato già in dichiarazione dei redditi anno 2018 e soprattutto se all' amministratore devo corrispondere solo arretrati anno 2018 e quello in corso o anche anno 2017.

Vi ringrazio sin d' ora e porgo cordiali saluti

 

 

astalegale pubblicato 17 gennaio 2019

Come abbiamo osservato in altre occasioni la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria sono concordi nel ritenere che il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario.

abbiamo anche precisato che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui siproduce l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

Pertanto, se il decreto di trasferimento è stato depositato in cancelleria nel 2019, lo stesso non dovrà essere inserito in dichiarazione.

matisse73 pubblicato 04 giugno 2019

Buongiorno abbiamo acquistato una villetta in un complesso residenziale all'asta.. Abbiamo pagato le spese relative agli ultimi due anni circa 24oo euro. L amministratore ci di pagare altri 3300 euro relativo ad un fondo per il condominio aperto quasi 10 anni fa. Faccio presente che il complesso è formato da 19 villette che erano quasi tutte invendute fino a due anni fa.. Sono obbligata a pagare queste spese?, grazie mille

astalegale pubblicato 08 giugno 2019

Difficile rispondere alla domanda sulla base delle poche informazioni riferite.

Occorrerebbe quando è stata deliberata la costituzione di questo fondo e cosa prevede la relativa delibera.

Se per esempio fosse stato previsto che i condomini sono obbligati ad un versamento annuo per integrarlo, al fine di assicurare all’amministratore la disponibilità di risorse per far fronte alle spese correnti, non crediamo ci si possa esimere. Tuttavia, ribadiamo, occorrerebbe qualche informazione in più.

Giulio B pubblicato 1 settimane fa

Buonasera,

opero come consulente nell’ambito delle aste giudiziarie.

Un mio Cliente è risultato aggiudicatario di un immobile nell'esecuzione del quale il condominio era il creditore procedente.
A seguito del Decreto di Trasferimento si è visto richiedere come previsto dall’amministratore del Condominio le spese relative all’esercizio in corso e all’esercizio precedente.

L’oggetto del contendere è il seguente: in tali spese condominiali è presente una voce “spese personali” di 3.700€, che risultano essere a tutti gli effetti le spese di Procedura sostenute dal Condominio, in quanto procedente, nei due esercizi, spese quali ad esempio la pubblicità legale ed il compenso del CTU.

A mio avviso la richiesta dell' amministratore NON è corretta, perchè:

1) Tali spese verranno comunque recuperate dal Condominio al riparto, in quanto privilegiate ex art. 2770 C.C.  (anche nei confronti del creditore ipotecario intervenuto; nel caso specifico infatti con ogni probabilità il condominio, ancorchè procedente, recupererà poco o punto di quanto vantato per questa ragione).

2) Ritengo siano appunto spese di procedura, non spese “processuali”. Ma quand’anche fosse, il momento in cui il Condominio avrebbe assunto la determinazione di affrontare tali spese andrebbe ricondotto alla data in cui ha avviato la Procedura, ben anteriore al biennio.

Vi sarei grato se mi deste vostro parere al riguardo

Cordialmente,

Giulio Brusoni

astalegale pubblicato 4 giorni fa

La prospettazione fornita nella domanda è corretta.

In primo luogo, invero, si tratta delle spese di procedura che il condominio recupererà in sede di distribuzione del ricavato.

Inoltre, i criteri di imputazione temporale delle spese condominiali non mutano in ragione alla loro tipologia, occorrendo pur sempre fare riferimento al momento in cui è intervenuto l’atto deliberativo in forza del quale l’assemblea condominiale ha deciso di sostenerle, oppure il momento in cui è sorta la necessità di provvedere al loro esborso da parte dell’amministratore.

Se, ad esempio, il condominio decide di agire in giudizio per recuperare un credito nei confronti del condomino moroso affidando ad un difensore il relativo incarico, è al momento in cui questa decisione viene assunta che occorre avere riguardo, indipendentemente da quando interviene la sentenza di condanna del condomino.

A conclusioni parzialmente diverse (ma non tali da giustificare la pretesa del condominio) sembra essere giunta taluna giurisprudenza, la quale ha osservato (con riferimento ad una fattispecie in cui venivano in rilievo spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni,) che “poiché l'obbligo di ciascun condomino di contribuirvi insorge nel momento in cui si rende necessario provvedere ai lavori che giustificano la spesa, e non quando il debito viene determinato in concreto, qualora sia pronunciata sentenza di condanna nei confronti del condominio per inosservanza dell'obbligo di conservazione delle cose comuni, il condomino creditore che intenda agire "in executivis" contro il singolo partecipante per il recupero del proprio credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere la propria pretesa, sia per il credito principale, che per quello, accessorio, relativo alle spese processuali, contro chi rivestiva la qualità di condomino al momento in cui l'obbligo di conservazione è insorto, e non contro colui che tale qualità riveste nel momento in cui il debito viene giudizialmente determinato” (Cass. Sez. 2, 01/07/2004, 12013).

Quindi, e diversamente da quanto da noi affermato, secondo questa sentenza non occorrerebbe avere riguardo al momento in cui il condominio ha assunto la determinazione di agire per il recupero del credito ma al momento, precedente, in cui è sorto per i condomini l’obbligo di contribuzione alla spesa.

Un criterio di imputazione simile a quello da noi indicato è stato invece utilizzato da altra giurisprudenza, la quale ha affermato che "la pronuncia di condanna al pagamento delle spese processuali ha natura dichiarativa e non già costitutiva o di accertamento costitutivo e che il credito relativo sorge nel momento in cui la parte riconosciuta soccombente ha dato causa all'instaurazione del processo" (Cass., Sez. 1, 11 marzo 1972, n. 697; negli stessi termini, più recentemente, Cass. Sez. I, 10 agosto 2007, n. 17637).

Questo orientamento ci sembra meglio rispondente al criterio di riparto di cui all’art. 63 citato. Invero, indipendentemente dal momento in cui è sorto il credito da recuperare, è al momento in cui il condominio assume la determinazione di assumere una spesa necessaria al recupero del credito nei confronti del condominio moroso che occorrerà avere riguardo per individuare i soggetti obbligati, con la conseguenza che: se il condominio risulterà soccombente, la relativa spesa sarà ripartita tra coloro che hanno inteso agire; se invece risulterà vincitore, le spese potranno essere recuperate integralmente nei confronti del condomino moroso, fermo restando che i condomini saranno tenuti al pagamento del proprio difensore.

Giulio B pubblicato 4 giorni fa

Grazie mille, estremamente chiaro.

Cordiali saluti e buon lavoro

astalegale pubblicato 2 giorni fa

Grazie a lei!

Ci aggiorni!

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