Spese condominiali anno in corso e precedente

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sevenhouses pubblicato 04 novembre 2016

Buongiorno,

In merito al pagamento delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente, fa fede la data di aggiudicazione, o quella indicata nel decreto di trasferimento?

Ad esempio, se l'asta si svolge nel mese di dicembre 2016 e quindi il decreto di trasferimento sarà formulato sicuramente nel nuovo anno, si dovranno pagare le spese condominiali relative al 2017 come anno corrente e 2016 come anno precedente, oppure quelle del 2015, 2016 e quindi 2017?

Grazie in anticipo

Giuseppe

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astalegale pubblicato 05 novembre 2016

La risposta alla sua domanda deve prendere le mosse dall'art. 63 disp. att. cc, ai sensi del quale "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Da questa norma si ricava il principio per cui l’acquirente di una proprietà esclusiva facente parte di un complesso condominiale è tenuto, unitamente al venditore, al pagamento delle spese condominiali deliberate nell’anno in corso e nell’anno precedente all’acquisto.

Orbene, poiché nelle procedure esecutive l’acquisto, ossia il trasferimento della proprietà, si determina con il decreto di trasferimento e non già con l’aggiudicazione, è alla data del primo che occorre avere riguardo.

 

Ovviamente, proprio in forza della disposizione che abbiamo appena richiamato, l’acquirente che sia costretto a pagare le predette spese condominiali, potrà rivalersi nei confronti del venditore, che nel caso di esecuzione forzata sarà il debitore esecutato.

Digitalfa pubblicato 06 novembre 2016

è alla data del primo che occorre avere riguardo.

per il primo si intende la data di aggiudicazione?

Nell'ipotesi che segue, data di aggiudicazione 15/12/2016 e data presunto trasfermento 01/03/2017 l'aggiudicatario paghera' le spese condominiali per l'anno intero 2015 e per l'anno intero 2016 oltre che dei primi tre mesi dell'anno 2017 qualore l'esecutato non le abbia pagate. E' corretto?

astalegale pubblicato 07 novembre 2016

Occorre avere riguardo alla data del decreto di trasferimento, per cui se il decreto di trasferimento è del 2017 dovrà considerarsi l'annualità 2017 e quella 2016, indipendentemente dalla data di aggiudicazione.

ale_zuccon pubblicato 15 novembre 2016

Egr. professionisti di Asta Legale,

vorrei sottoporvi il seguente caso:

Immobile aggiudicato a Dicembre 2015 - Decreto di Trasferimento predisposto a Marzo 2016. In possesso dell'immobile a partire da Aprile 2016.

Nei giorni seguenti, l'amministratore condominiale (informato dal delegato alla vendita) ci hacomunicato l'obbligo di pagamento delle spese per le GESTIONI:

dal 01/07/2014 - al 30/06/2015

dal 01/07/2015 - al 30/06/2016

Oltre tali spese, a seguito di riunione condominale, è stato richiesto il pagamento (rateale) delle spese della gestione 2016/2017, per esigenze finaziarie del condominio.

E' corretto il comportamento dell'amministratore in merito alla richiesta di pagamento delle spese della gestione 2014/2015?

Ringrazio anticipatamente per la risposta,

Cordiali Saluti

Alessandro Zuccon

 

 

 

 

 

 

astalegale pubblicato 19 novembre 2016

Riteniamo che il comportamento dell’amministratore sia corretto, per la seguente ragione.

La norma dell’art. 63 disp. att. c.p.c. laddove prevede che   "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente" si riferisce non già all’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità.

 

Nel suo caso, poiché, come ci pare di capire dalla domanda, l’esercizio ha decorrenza I° luglio – 30 giugno, è evidente che l’annualità in corso alla data del decreto di trasferimento (quella cui occorre avere riguardo per determinare il subentro, poiché è quella che segna formalmente il trasferimento della proprietà) è quella dal 01/07/2015 - 30/06/2016, e quella precedente sarà 01/07/2014 - 30/06/2015.

astalegale pubblicato 19 novembre 2016

Nel senso che la nozione di anno in corso vada riferita non già all’anno solare, bensì all’anno di gestione, si è pronunciato Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino.

enrico pubblicato 20 giugno 2017

 Buongiorno Asta Legale,

nel Febbraio 2017 ho aggiudicato la casa all'asta, sulla perizia c'è scritto che le spese ordinarie e quelle straordinarie sono pari a zero. l'amministratore però mi chiede di pagare 3500Euro per le spese condominiali arretrate, quelle non pagate dal vecchio proprietario anche di 5-6 anni fa.

Il problema sta che negli ultimi 3-4 anni (dal 2013-2015) la casa era in affitto senza un contratto (in nero) tramite una agenzia che oggi risulta fallita. La mia domanda è : con quale diritto l'amministrattore mi chiede di pagare questa somma che tra l'altro sapeva benissimo che gli affittuari non erano in regola e non ha fatto niente per cacciarli?

Per cortesia cosa mi consigliate di fare?

Cordiali saluti

Enrico

 

astalegale pubblicato 20 giugno 2017

A nostro avviso, la richiesta è parzialmente illegittima, poiché l’acquirente, in forza dell’art. 63, disp. att. c.p.c. subentra solo nel pagamento delle spese relative all’anno in corso ed a quello precedente alla data del decreto di trasferimento (poiché è questo e non l’aggiudicazione che determina il trasferimento della proprietà).

A questo punto, le consigliamo di richiedere all’amministratore di acquisire la documentazione relativa alle spese dell’ultimo biennio, avendo cura di prendere in considerazione non solo le delibere assembleari che ripartiscono la spesa, ma anche quelle, precedenti, che l’hanno deliberata.

Invero, la solidarietà passiva nel pagamento delle spese condominiali, vale con riferimento a quelle il cui obbligo di contribuzione sorge nel periodo preso in considerazione dalla citata norma (anno in corso ed anno precedente alla data di trasferimento della proprietà) non a quelle spese che nel periodo di riferimento vengono semplicemente ripartite o diventano esigibili..

In materia di interventi di straordinaria manutenzione, ad esempio, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).

 

Più in generale, è stato osservato che “In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono l'oggetto di un'obbligazione "propter rem", in quanto conseguenza della contitolarità del diritto reale su beni e servizi comuni, l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

enrico pubblicato 20 giugno 2017

Vi ringrazio tantissimo per la risposta!

Un'ultimissima domanda: negli ultimi 2-3 anni cioè dal fine 2014 nella casa non abitava nessuno , invece dal 2013 fino al 2014 abitavano delle persone che non avevano un contratto ( un'agenzia adesso fallita prendeva l'affitto in nero da loro ).

Siccome negli ultimi 2 anni (anno precedente e quello in corso) la casa risulta essere non abitata, realmente io cosa dovrò pagare?

Riformulo la domanda: io per legge devo pagare o no?

Vi ringrazio in anticipo

Saluti

Enrico

astalegale pubblicato 21 giugno 2017

Il fatto che la casa risulti disabitata non incide sulla obbligazione di pagamento. se nell'anno in corso o in quello precedente sono state deliberate spese, le stesse possono essere richieste anche all'acquirente.

antoniofedericolarocca pubblicato 27 luglio 2017

Buongiorno,

ho acquistato casa all'asta a luglio 2016 con decreto di trasferimento emesso a marzo 2017 e pagato spese di condominio per la gestione in corso e quella precedente. Nel corso dell'ultima assemblea straordinaria, l'assemblea ha deliberato di stanziare un fondo cassa straordinario a copertura delle somme anticipate in passato da parte di uno dei condomini per la svuotatura e pulizia dei solai, con il risultato di rate straordinarie per ogni condomino che possiede un solaio (come nel mio caso). Ho chiesto più volte all'amministratore (anche per iscritto) quando fossero stati svolti i lavori ma non ho mai ricevuto risposta in merito; lo stesso sostiene infatti che non è importante quando si sono fatti i lavori in quanto io dovrò comunque pagare la mia rata poiché è una delibera dell'assemblea condominiale. Qualora i lavori siano stati fatti, ad esempio, nel corso del 2015 (quindi gestione passata e non di mia competenza) sono tenuto anch’io a contribuire a questo fondo cassa straordinario oppure no?

Ringrazio anticipatamente per il consulto.

 

Antonio

astalegale pubblicato 30 luglio 2017

Riteniamo che anche lei sia tenuto a contribuire. In effetti, la delibera costitutiva dell’obbligo di contribuzione (indipendentemente dalle finalità cui quella contribuzione è destinata) è stata adottata quando lei è già proprietario, e come tale è vincolante anche nei suoi confronti.

laurapacifici pubblicato 05 settembre 2017

Buonasera,

ho acquistato un appartamento, da esecuzione immobilare, in un condominio con decreto di trasferimento di luglio 2017 e l' amminstratore mi richiede le quote condominiali dei due anni precedenti e una quota per lavori di manutenzione straordinari ( rifacimento facciata condominiale ) deliberati ed eseguiti nel 2016: alla luce della sentenza Cass., 18.4.2003, n. 6323 su richiamata, secondo voi, sono tenuto al pagamento anche della quota per lavori straordinari oltre che ovviamente alle quote di gestione ordinaria?

Grazie anticipatamente.

Saluti.

astalegale pubblicato 06 settembre 2017

A nostro avviso si in quanto il suo caso ci sembra assimilabile a quello trattato da (Cass., 3.12.2010, n. 24654)., la quale ha affermato che in materia di interventi di straordinaria manutenzione In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. 

laurapacifici pubblicato 06 settembre 2017

Buongiorno,

grazie della pronta risposta, quindi sarei tenuto al pagamento della rata per lavori straordinari al condominio e, solo successivamente, a rivalermi sul venditore esecutato e nullatenente dell' appartamento delle spese sostenute?

astalegale pubblicato 06 settembre 2017

Purtroppo, ci pare di si.

aciredef67 pubblicato 03 gennaio 2018

Gentilissimi, innanzitutto grazie per questo utilissimo forum. Ho comprato una casa all'asta nella primavera del 2017, sul bando si diceva che c'erano delle spese condominiali consistenti arretrate, circa 9000 euro. Io mi sono informata delle spese di gestione annuale, che erano di circa 350 euro e se c'erano state delibere per lavori o erano stati fatti lavori nel 2016, ma non c'era nulla. Il perito che aveva fatto la stima dell'appartamento aveva indicato tra le voci per la valutazione dell'immobile: "spese nel biennio antecedente la vendita: 1000 euro", per cui mi sono sentita tranquilla che per legge, quello che avrei dovuto dare all'amministratore era una cifra compresa tra i 700 e i 1000 euro. Quando poi ho avuto l'aggiudicazione ho contattato l'amministratore per pagare appunto il biennio 2016 e 2017 ma lui ha detto che non era pronto (questo in luglio 2017) con i conteggi, ho poi sollecitato ancora questi conteggi finchè il giorno 18 dicembre 2017 ho ricevuto una telefonata dallo studio dell'amministratore in cui mi si diceva che era convocata un'assemblea per il giorno successivo e che mi avrebbero mandato tutti i conteggi il giorno dopo. Al che io ho inviato una email dicendo che non era stata convocata nel modo corretto per cui l'hanno poi rinviata. l temi dell'assemblea saranno i conteggi, che riguardano:  il bilancio del 2016, che verrà discusso quindi con notevole ritardo, quello del 2017 e il preventivo 2018.

Sulla documentazione inviatami sembra che l'amministratore non si sia costituito parte civile contro l'inadempiente che è fuggito all'estero lasciando debiti in Italia, per cui il suo appartamento è stato messo all'asta e sembra che questo debito di circa 9000 euro sia stato suddiviso negli anni tra i vari condomini. Ora mi viene richiesto di pagare il debito residuo, di circa 1300 euro più la gestione del 2014, del 2015 e del 2016, nonchè 2017.  Da quanto posso capire, questi debiti partono dal 2011.

Mi sembra che l'amministratore non si stia comportando correttamente e avrò un incontro con lui prima della prossima assemblea, prevista l'11 gennaio 2018. Volevo sapere come devo comportarmi, se devo rivolgermi ad un avvocato, io intanto vorrei pagare quanto previsto per il 2016 e per il 2017 nonchè il preventivo del 2018 e spero sia sufficiente.

Vi ringrazio per l'attenzione e vi porgo i miei più distinti saluti

Cordialmente

Federica Berto

 

astalegale pubblicato 07 gennaio 2018

A nostro avviso le richieste dell’amministratore sono illegittime ove le stesse eccedono le due annualità indicate dall’art. 63 disp. att. c.c., avendo come riferimento la data del decreto di trasferimento.

Il consiglio che le offriamo è quello di inviare formalmente (tramite per o raccomandata A.R.) una richiesta all’amministratore, nella quale le chiederà di conoscere l’importo delle spese gravanti sul condomino cui lei è subentrata, limitatamente all’annualità in corso ed a quella precedente alla data del decreto di trasferimento, chiedendo altresì che le sia fornita copia o che le siano messe a disposizione non solo le delibere assembleari che ripartiscono la spesa, ma anche quelle, precedenti, che l’hanno deliberata.

Invero, la solidarietà passiva nel pagamento delle spese condominiali, vale con riferimento a quelle il cui obbligo di contribuzione sorge nel periodo preso in considerazione dalla citata norma (anno in corso ed anno precedente alla data di trasferimento della proprietà) non a quelle spese che nel periodo di riferimento vengono semplicemente ripartite o diventano esigibili..

 

In materia di interventi di straordinaria manutenzione, ad esempio, la Corte di Cassazione ha statuito che In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654).

aciredef67 pubblicato 07 gennaio 2018

Grazie mille, ho avuto l'incontro con l'amministratore e lui si è limitato a dirmi che ha tenuto separate le gestioni del precedente condomino (scappato all'estero lasciando debiti) e la mia. Io mi sono limitata a pagare le spese del 2017 e del 2016.

In settimana avrò l'assemblea condominiale e l'amministratore dice che si vedrà lì cosa fare, gli altri condomini si aspettano di avere il loro denaro indietro (finora hanno coperto con delle quote in più il debito del condomino scappato), dal momento che un legale, consultato nel 2010, gli aveva detto che per riavere i soldi indietro l'unico modo era di farlo indicare nella perizia del bene, in quanto, se si fossero costituiti parte civile, avrebbero avuto solo le spese legali e basta perchè i soldi della vendita all'asta sarebbero andati solo ai principali creditori.

In effetti l'importo era citato nella perizia ma non veniva preso in considerazione quale elemento per valutare l'immobile (infatti erano state dedotte solo 1000 euro dal valore commerciale alla voce "stima spese condominiali del biennio antecedente la vendita"). 

Io credo di aver fatto quanto mi spetta per legge, cioè aver versato le annualità 2016/2017, mi spiace per la delusione degli altri condomini, ma spero non si mettano ora contro di me.

Grazie ancora e saluti

Federica Berto

astalegale pubblicato 12 gennaio 2018

Perfetto!

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