Spese condominiali

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alifatnassi pubblicato 3 settimane fa

Salve , mi sono aggiudicato un appartamento è il decreto di trasferimento l'ho avuto a maggio 2021, sapendo che sono tenuto a pagare le spese condominiali dell'anno di aggiudicazione è quello precedente,ma amministratore anche aggiunto delle spese arretrate(morosità), che c'erano già scritte nella perizia dell 2018 devo pagarle?

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alifatnassi pubblicato 3 settimane fa

Grazie

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Il fatto che vi siano spese condominiali insolute riportate in perizia non significa che delle stesse sarà chiamato a rispondere anche l'acquirente.

Infatti, la regola di solidarietà tra vecchio e nuovo proprietario è dettata inderogabilmente dall'art. 63 disp. att. c.c. con riferimento all'anno in corso ed a quello precedente alla data di trasferimento del bene (che in sede esecutiva coincide con la data di deposito in cancelleria del decreto di trasferimento emesso dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 586 c.p.c.).

Rispetto alla previsione di cui all’art. 63 c.c., si pone in termini non del tutto coincidenti l’art. 173 bis, n. 9 disp. att. c.p.c., ai sensi del quale la perizia deve contenere “l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

In definitiva, le spese che, alla data di perizia, vengono riportate come dovute, potrebbero non riferirsi al biennio considerato dall'art. 63 citato nel momento (futuro) in cui sarà pronunciato il decreto di trasferimento.

alifatnassi pubblicato 3 settimane fa

Questo è tutto quello che c'è scritto nella perizia, se non sbaglio c'è specificato verso la fine che il debito va saldato dai condomini e non sono specificate che sono spese straordinarie già deliberate, (gestito dall'Amministratore Dott. ...... con sede in............ al quale ho chiesto tutti i dati relativi ai beni oggetto di pignoramento. L'amministratore mi ha inviato tutta la documentazione richiesta ottenendo queste risultanze: Dal consuntivo al 31.12.2017 risultano da versare €. 5.866,58; Fondo condominiale da versare €. 250,00; Spese legali liquidate dal Giudice di Pace a seguito di emissione di D.I. €. 801,74; Imposta di Registro €. 200.00; Rate condominiali ordinarie scadute e in scadenza a tutto 20/10/2018 €. 660.00;

TOTALE DA VERSARE €. 7.778,32. Tutte le spese condominiali sono relative all'ordinaria amministrazione

La ringrazio!!!🙏🏼

alifatnassi pubblicato 3 settimane fa

Grazie

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Trattandosi di spese relativa al 2017, il biennio di cui all'art. 63 disp. att. c.c. è decorso.

Si tratta a nostro avviso di spese non dovute dall'acquirente.

Butler pubblicato 3 settimane fa

Nel caso mio invece l'esercizio va dal primo giugno al trentuno maggio di ogni anno, se il decreto trasferisce la proprietà a luglio mi confermate che vanno conteggiati i due esercizi precedenti che saranno in sostanza tredici mesi? 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Se il decreto fosse emesso a luglio 2021 l'anno in corso sarebbe primo giungo 2021/30 maggio 2022, mentre l'anno precedente sarebbe 1.6.2020/31.5.2021

alifatnassi pubblicato 3 settimane fa

Ok grazie mille!!!!!🙏🏼

astalegale pubblicato 3 settimane fa

grazie a lei!

alifatnassi pubblicato 3 settimane fa

Oggi ho chiamato l'amministratore del condominio e mi ha riferito che io sono obbligato a pagare quella cifra, perché il condominio ha messo un regolamento interno che tutti i debiti vanno a carico di nuovo aggiudicatario. È possibile? E legale??

astalegale pubblicato 2 settimane fa

La motivazione dell'amministratore del condominio non ci convince.

La delibera assembleare non può derogare al criterio di riparto che abbiamo sopra indicato, poiché essa si pone inevitabilmente in contrasto con le previsioni di una norma imperativa.

Una delibera siffatta, ove adottata, sarebbe insanabilmente nulla.

In questi termini si è espressa la giurisprudenza (in un caso diverso, ma i cui connotati di fondo coincidono) laddove ha affermato che "La  condominiale che, a maggioranza ed in deroga al criterio legale del consumo effettivamente registrato o del valore millesimale delle singole unità immobiliari servite, ripartisca in parti uguali tra queste ultime le spese di esercizio dell'impianto di riscaldamento centralizzato è, indipendentemente dal precedente criterio di riparto adottato nel condominio, nulla per impossibilità dell'oggetto, giacché tale statuizione, incidendo sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata dalla legge o per contratto, eccede le attribuzioni dell' e pertanto richiede, per la propria approvazione, l'accordo unanime di tutti i condomini, quale espressione della loro autonomia negoziale" (Cass. Sez. II, 04/08/2017, n. 19651).

Peraltro, essa si sostanzierebbe nella costituzione, in capo all’acquirente, di una obbligazione propter rem atipica, e come tale inammissibile (così, anche recentemente, cass., sez. II, 24.10.2018, n. 26987).

In termini di annullabilità e non nullità si è espressa invece cass. su. 14.4.2021, n. 9839.

Se dovessero formalmente richiederle quelle somme con un decreto ingiuntivo, non resterà che impugnarlo.

marvel500 pubblicato 2 settimane fa

Buonasera,

mi sono aggiudicato un appartamento all'asta, il decreto di trasferimento è stato depositato in tribunale per la firma del G.E., sono venuto a conoscenza che esistono delle spese condominiali da pagare nonostante nella perizia sia riportato espressamente che non esistono oneri condominiali, vorrei sapere se sono tenuto al pagamento e nel caso quali spese devo pagare e per quale periodo

grazie saluti

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Nel rispondere alla prima domanda riteniamo che occorra muovere dalla premessa per cui secondo la giurisprudenza (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272) e la dottrina maggioritaria il decreto di trasferimento è l’atto che determina il trasferimento della proprietà in capo all’aggiudicatario, sebbene sia stato autorevolmente sostenuto che l’effetto traslativo si produca con l’aggiudicazione (secondo alcuni) o con il versamento del saldo (secondo altri).

Se così è, siamo dell’avviso che se il trasferimento della proprietà si produce con il decreto di trasferimento, è da quel momento che l’acquirente - nuovo proprietario – ha diritto ad ottenere la consegna del bene, a prescindere dal fatto che l’effetto traslativo diventi irrevocabile in un momento successivo.

Precisiamo solo che la data da considerare ai fini della determinazione del momento in cui si è prodotto l’effetto traslativo non è quella della firma del decreto di trasferimento bensì quella del suo deposito in cancelleria. Ed infatti, “Il principio secondo il quale i provvedimenti del giudice civile acquistano giuridica esistenza solo con il deposito in cancelleria si applica anche ai provvedimenti del giudice dell'esecuzione, sicché è ammissibile l'istanza di sospensione della vendita e di revoca o annullamento dell'aggiudicazione, quando il decreto di trasferimento, pur sottoscritto, non sia stato ancora depositato in cancelleria” (Cass. Sez. 3, 20.5.2015, n.10251).

A proposito degli oneri condominiali osserviamo quanto segue.

Ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente".

Per anno in corso si intende non l’anno solare (per intenderci, I° gennaio – 31 dicembre), bensì all’annualità. Così la giurisprudenza, la quale ha osservato che In tema di ripartizione delle spese condominiali, l’espressione “anno in corso”, di cui al previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – ora, in seguito all’approvazione della l. n. 220 del 2012, art. 63, comma 4, disp. att. c.c. - va intesa, alla luce del principio della "dimensione annuale della gestione condominiale", con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, il quale può anche non coincidere con l’anno solare”. (Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 7395 del 22/03/2017. Nella stessa direzione si era espresso, in precedenza, Trib. Bolzano, 10-06-1999, secondo il quale “Il comma 2 dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce all'anno di gestione e non all'anno solare nel circoscrivere al biennio anteriore all'acquisto dell'appartamento in condominio l'obbligo solidale dell'acquirente - condomino subentrante - di far fronte al pagamento dei contributi non versati dal precedente condomino”).

Dunque al fine di individuare le spese condominiali insolute occorre avere riguardo al biennio considerato dalla norma.

Diverso, invece, è il criterio da utilizzare al fine di verificare se una certa spesa rientri o meno nel biennio considerato, dovendosi distinguere, a questo proposito, tra spese di manutenzione straordinaria, da un lato, e spese di gestione, manutenzione ordinaria e necessarie alla conservazione delle parti comuni, dall’altra.

La giurisprudenza, con riferimento alle spese necessarie per la conservazione o il godimento dell’immobile ha infatti stabilito che  l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell'assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché, in caso di compravendita di un'unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa” (Cass., 18.4.2003, n. 6323).

Viceversa, in tema di interventi di straordinaria manutenzione la medesima Corte di Cassazione ha precisato che “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ.. (Cass., 3.12.2010, n. 24654, ove si è precisato che invece, le spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune occorre avere riguardo al momento in cui sorge la relativa obbligazione, indipendentemente dall’inserimento in bilancio, anche precedente, della relativa spesa, in quanto la loro erogazione effettiva non è mera esecuzione della delibera assembleare e l’appostazione di una somma nel bilancio preventivo ha la mera finalità di convalidare la congruità delle spese che il condominio prevede di dovere sostenere per le attività comprese nell’ordinaria gestione condominiale).

marvel pubblicato 1 settimane fa

Buongiorno, la ringrazio della risposta ma mi deve scusare non sono riuscito ha capire se devo pagare queste spese condominiali nonostante nella perizia veniva segnalato che non vi erano oneri condominiali, considerato che il decreto di trasferimento è stato depositato in cancelleria nella prima settimana di giugno 2021 e che l’esercizio va dal 1 luglio al 30 giugno quale periodo ricadrebbe a carico mio?, ho chiesto al custode il quale mi ha detto che secondo loro io sono tenuto a pagare solo le quote ordinarie risultanti dai bilanci regolarmente approvati. Anche il fatto che la perizia riportasse che non esistevano oneri condominiali mi ha spinto ad aggiudicarmi la casa ad un prezzo al limite delle mie possibilità mi sembra un ingiustizia che poi una volta aggiudicata si venga a conoscenza di ulteriori oneri da saldare. Mi scusi per lo sfogo e vi ringrazio per la vostra disponibilità e professionalità che avete e per fortuna ci siete voi. Saluti

astalegale pubblicato 5 giorni fa

Il fatto che la perizia non riporti l'esistenza di spese condiminiali da versare non significa che l'acquirente non sia tenuto, se queste spese invece vi sono.

l'acquirente è quindi tenuto a pagare le spese relative alle seguenti due annualità:

1 luglio 2020 - 30 giugno 2021;

1 luglio 2019 - 30 giugno 2020

quanto alla spese, ribadiamo (e semplifichiamo) che vanno pagate quelle di manutenzione straordinaria se i lavori sono stati deliberati nel biennio, nonchè le spese di manutenzione ordinaria e funzionali alluso delle cose comuni sostenute nel biennio

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