spese aggiudicazione

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nikcosca pubblicato 2 settimane fa

salve, avrei bisogno di chiarimenti sulle spese aggiudicazione.

aggiudicazione imm. residenziale 70000 €

1) imp registro 2° casa 9% del prezzo agg. (RC 852)

imp. catastale + ipotecaria 50+50=100 €

2) ipoteca volontaria 35€

3) ipoteca giudiziale:

credito iniziale 60000 €  

imposta ipotecaria 0,5%= 300€ 

tassa ipotecaria 35€

imposta bollo 59€

4) pignoramento ???

5) decreto trasf.

registrazione: nel mio caso (2°casa  imp. reg.) pago il 10% sul prezzo agg. ??? quindi 7000€

trascrizione: bollo 149€ + bollo 16€

voltura cat. 165€

6) compenso delegato:

550€ + 4% + 22%

E' corretto???

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astalegale pubblicato 2 settimane fa

Le spese sono indicativamente corrette.

Non riusciamo a comprendere cosa si intende per "registrazione": a nostro avviso non è una spesa in più.

A proposito dei costi di cancellazione delle ipoteche osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

Invece, i costi di cancellazione del pignoramento sono:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

nikcosca pubblicato 6 giorni fa

ok, grazie, cerco di precisare meglio per quanto riguarda i costi di "registrazione":

mi è stato riferito che ci sono costi di registrazione del decreto di trasf. commisurati all'imposta di registro o iva, in particolare mi è stato riferito che:

- se pago l'imposta di registro 1° casa al 2% mi spetta pagare costi di registrazione pari al 3% del prezzo di agg.

- se pago l'imposta di registro 2° casa al 9% mi spetta pagare costi di registrazione pari al 10% del prezzo di agg.

 

- se pago l'iva 1° casa al 4%  mi spetta pagare costi di registrazione pari al 4% del prezzo di agg.

- se pago l'iva 2° al 22%  mi spetta pagare costi di registrazione pari al22% del prezzo di agg.

oltre a ovviamente a:

imposta registro (al 2% o 9% / iva 4% o 22%), imposta catastale, ipotecaria, cancellazioni pregiudizievoli, voltura catastela, trascrizione del decreto, compenso delegato, eventuali abusi, condominio ecc

 

astalegale pubblicato 3 giorni fa

Secondo noi queste ulteriori spese non sono dovute. In ogni caso, il professionista delegato può addebitare all'aggiudicatario solo il compenso e le spese liquidate dal giudice ai sensi dell'art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c., il quale dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

nikcosca pubblicato ieri

Ok, grazie per i chiarimenti fatti...

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