spese aggiudicazione

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nikcosca pubblicato 11 luglio 2019

salve, avrei bisogno di chiarimenti sulle spese aggiudicazione.

aggiudicazione imm. residenziale 70000 €

1) imp registro 2° casa 9% del prezzo agg. (RC 852)

imp. catastale + ipotecaria 50+50=100 €

2) ipoteca volontaria 35€

3) ipoteca giudiziale:

credito iniziale 60000 €  

imposta ipotecaria 0,5%= 300€ 

tassa ipotecaria 35€

imposta bollo 59€

4) pignoramento ???

5) decreto trasf.

registrazione: nel mio caso (2°casa  imp. reg.) pago il 10% sul prezzo agg. ??? quindi 7000€

trascrizione: bollo 149€ + bollo 16€

voltura cat. 165€

6) compenso delegato:

550€ + 4% + 22%

E' corretto???

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astalegale pubblicato 14 luglio 2019

Le spese sono indicativamente corrette.

Non riusciamo a comprendere cosa si intende per "registrazione": a nostro avviso non è una spesa in più.

A proposito dei costi di cancellazione delle ipoteche osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

Invece, i costi di cancellazione del pignoramento sono:

€.200 per l’imposta ipotecaria (art. 14 della tariffa allegata al d.lgs. 31.10.1990, n. 347);

€. 59 per l’imposta di bollo (art. 3, punto 2 bis della tariffa allegata la d.P.R. 642/1972);

€. 35 per la tassa ipotecaria (ai sensi della tabella allegata al d.lgs 31.10.1990, n. 347).

nikcosca pubblicato 17 luglio 2019

ok, grazie, cerco di precisare meglio per quanto riguarda i costi di "registrazione":

mi è stato riferito che ci sono costi di registrazione del decreto di trasf. commisurati all'imposta di registro o iva, in particolare mi è stato riferito che:

- se pago l'imposta di registro 1° casa al 2% mi spetta pagare costi di registrazione pari al 3% del prezzo di agg.

- se pago l'imposta di registro 2° casa al 9% mi spetta pagare costi di registrazione pari al 10% del prezzo di agg.

 

- se pago l'iva 1° casa al 4%  mi spetta pagare costi di registrazione pari al 4% del prezzo di agg.

- se pago l'iva 2° al 22%  mi spetta pagare costi di registrazione pari al22% del prezzo di agg.

oltre a ovviamente a:

imposta registro (al 2% o 9% / iva 4% o 22%), imposta catastale, ipotecaria, cancellazioni pregiudizievoli, voltura catastela, trascrizione del decreto, compenso delegato, eventuali abusi, condominio ecc

 

astalegale pubblicato 20 luglio 2019

Secondo noi queste ulteriori spese non sono dovute. In ogni caso, il professionista delegato può addebitare all'aggiudicatario solo il compenso e le spese liquidate dal giudice ai sensi dell'art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c., il quale dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

nikcosca pubblicato 22 luglio 2019

Ok, grazie per i chiarimenti fatti...

astalegale pubblicato 25 luglio 2019

grazie a lei

giovanni81 pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno Astalegale, sperando che non siate tutti in vacanza...

Mi collego a quanto da voi risposto in precedenza per avere un paio di delucidazioni.

A brevissimo parteciperò ad un asta (immobile che proviene da fallimento) , volevo chiedervi se anche in questo caso (immobile che proviene da fallimento) si debba fare espressa richiesta per quanto riguarda la base imponibile (per poter applicare il minore tra, prezzo di aggiudicazione e rendita  catastale rivalutata e moltiplicata per 120 (A2)) relativamente all'applicazione dell imposta di registro   (acquisto con agevolazioni prima casa)In caso affermativo tale richiesta la includo nell offerta in busta chiusa che presenterò?

 

Quesito n.2

Essendo presenti ipoteche giudiziali il cui costo di cancellazione é specificato essere a carico dell aggiudicatario, ho trovato riferimenti  che lo 0,50% (in caso di restrizione) si applica sul minore tra credito garantito e valore catastale dell immobile (valore catastale dell immobile anziché prezzo di aggiudicazione in quanto é la stessa base imponibile utilizzata per l'imposta di registro).Ho letto che avete parere diverso in merito...

Essendo presente la piscina condominiale su cui pagherò il 9% del valore venale (in quanto non può rientrare nelle agevolazioni prima casa) . Va pagato anche su questa lo 0,50%? E in caso affermativo  come lo calcolo?

Sperando di riuscire ad avere un vostro riscontro entro la settimana entrante, volevo dirvi che mi piacerebbe ci fossero anche  altri forum con la stessa professionalitá e competenza.

 

Buon lavoro

Giovanni

giu70 pubblicato 4 settimane fa

Buonasera,

mi sono aggiudicato un magazzino (cat C2) ad un prezzo di euro 3500 in un comune dove non possiedo altri immobili.

Il professionista delegato mi chiede euro 1100 per registrare il decreto di trasferimento, euro 350 per spese di cancellazione - restrizione iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ed infine euro 200 per il proprio compenso.

Il costo di registrazione del decreto non é determinato in base al prezzo di aggiudicazione o é fisso?

 

 

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Rispondiamo preliminarmente al questi posto da giovanni 81.

QUESITO N. 1

Per rispondere alla domanda formulata è necessario analizzare brevemente la norma di riferimento in materia di benefici “prima casa”.

I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).

Come si vede, la norma sopra richiamata prescrive che la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa debba essere dichiarata dall’acquirente in sede di vendita. Siffatta dichiarazione, pertanto, costituisce un preciso onere a carico dell’acquirente, il cui adempimento costituisce condizione essenziale per usufruire delle agevolazioni fiscali richieste, e la cui ratio va ricercata, secondo la giurisprudenza, nella esigenza di consentire all’Agenzia delle entrate di compiere tempestivamente le verifiche funzionali ad accertare la sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici richiesti (Cass. 6 giugno 2002, n. 8163; 12 marzo 2003, n. 3604; 10 settembre 2004, n. 18300).

Applicando ed adattando i principi appena esposti alla vendita esecutiva, è chiaro che la dichiarazione del contribuente deve essere resa in seno al decreto di trasferimento, poiché esso costituisce l’equivalente dell’atto di compravendite nelle vendite negoziali, poiché si tratta del provvedimento che determina il materiale trasferimento della proprietà.

Ciò detto, il momento ultimo in cui questa dichiarazione può essere resa va identificato con la registrazione del decreto di trasferimento. In questi termini si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza 19 aprile 2013, n. 9569, la quale ha affrontato il caso del contribuente che, dopo la registrazione del decreto di trasferimento, aveva chiesto all’agenzia delle entrate il rimborso dell’imposta di registro versata in eccedenza, dichiarando, appunto, di possedere i benefici per fruire dell’agevolazione.

Questa disciplina non muta in ragione del fatto che la vendita sia celebrata in seno ad una esecuzione individuale piuttosto che in seno ad un fallimento.

QUESITO N. 2

A proposito dei costi di cancellazione delle ipoteche osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Rispondiamo adesso a Giu70

Quando non ricorrono i benefici prima casa l’imposta di registro si applica nella misura del 9% ai sensi dell’art. 1, comma 1 della tariffa del TUR (Testo unico dell’imposta di registro) approvato con dpr 26.4.1986, n. 131.

La base imponibile è data dal prezzo di aggiudicazione.

Tuttavia, ai sensi del combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5b del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la base imponibile è determinata dalla minor somma a tra prezzo di aggiudicazione e rendita catastale rivalutata (del 5%) e moltiplicata per uno dei seguenti coefficienti:

120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse categorie A/10 e C/1)

140 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B

60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D

40,80 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

L’imposta di registro, comunque, ai sensi dell’art. 10, comma 2, D.Lgs. 14/03/2011, n. 23, non può essere inferiore all’importo di €. 1.000,00 (detta previsione si applica per tutti i trasferimenti immobiliari, come si ricava dalla previsione appena richiamata).

Infine, ai sensi del comma 3 del citato art. 10, l’atto di trasferimento è soggetto alle imposte ipotecarie e catastali nella misura di €. 50,00 ciascuno.

La richiesta del professionista delegato, pertanto, ci sembra corretta.

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