Richiesta di aiuto!

  • 181 Viste
  • Ultimo messaggio 5 settimane fa
gennaro pubblicato 26 maggio 2020

Buongiorno,

a maggio 2019 a Roma, mi sono aggiudicato un appartamento all’asta.

Dal Verbale di aggiudicazione, riporto testualmente: l’aggiudicatario non esonera il custode dalla liberazione del bene e prende atto che dovrà essere richiesto al giudice l’ordinanza di rilascio, che sarà eseguita dal legale nominato con spese a carico della procedura sino all’approvazione del progetto di distribuzione.

L’immobile aveva un contratto d’affitto scaduto a marzo 2019 (con morosità dal 2016) e l’affittuario risultava essere il coniuge della proprietaria.

A giugno 2019 ho provveduto al saldo e al pagamento delle tasse relative alla prima abitazione;

a luglio è stato emesso il DECRETO DI TRASFERIMENTO;

a ottobre è stata emessa sentenza di sfratto esecutivo;

a dicembre il giudice INASPETTATAMENTE dispone che la procedura di liberazione dell’immobile sulla base del titolo esecutivo costituito dal Decreto di Trasferimento, sia a carico dell’aggiudicatario, avverso la cui esecuzione l’occupante non potrà opporre il contratto di locazione perché ormai risolto.

Provvedo a nominare un legale a cui affidare tale procedura, il quale richiede formalmente al Tribunale tutti gli atti necessari e finalmente il Decreto di trasferimento viene notificato alla ex proprietaria.

Ma poi subentra la pandemia che, tra l’altro, rinvia le procedure di liberazione al 30 giugno 2020…

Intanto il mio avvocato deposita all’agenzia di riferimento il Preavviso di rilascio nella speranza che venga prelevato dagli ufficiali giudiziari per essere attuato, perché nel frattempo a seguito di un secondo Decreto Ministeriale le liberazioni slittano al primo settembre…

Tengo a precisare che l’abitazione è disabitata da diverso tempo (a conferma di ciò anche i miei diversi passaggi sotto lo stabile…) e che più volte si è tentato di contattare il marito della ex proprietaria per cercare di trovare un accordo, ma i tentativi non sono mai andati a buon fine. Questo per sottolineare che non c’è uno stato di assoluta necessità da parte degli ex proprietari, che oltretutto pare vivano in altro comune.

Resta il fatto che è passato più di un anno e io non ho ancora il mio appartamento, ma solo tante, troppe spese da affrontare: l’affitto di un appartamento in cui stare, il mutuo e la parcella dell’avvocato.

Vi prego, aiutatemi…. Quando potrò avere casa mia?!

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
astalegale pubblicato 29 maggio 2020

Difficile offrire una risposta compiuta in un momento di criticità come quello attuale.

È fatto notorio che il Paese sta attraversando un momento storico di assoluta gravità, che ha recentemente inciso in modo assai penetrante sull’ordinario svolgimento dell’attività giurisdizionale.

Invero il decreto legge 8 marzo 2020, n. 11 pubblicato in pari data sulla sulla G.U. n. 60 aveva previsto, all’art. 1 comma primo, che “A decorrere dal giorno successivo alla data di entrata in vigore del presente decreto [e dunque dal 9 marzo] e sino al 22 marzo 2020 le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari, con le eccezioni indicate all’articolo 2, comma 2, lettera g), sono rinviate d’ufficio a data successiva al 22 marzo 2020”, aggiungendo al successivo comma 2 che fino al 22 marzo 2020 “sono sospesi i termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti indicati al comma 1, ferme le eccezioni richiamate”.

A 9 giorni di distanza, l’acuirsi dell’emergenza sanitaria ha determinato l’emanazione del d.l. 17 marzo 2020, n. 18, recante (convertito, con modificazioni, con l. 24 aprile 2020, n. 27, pubblicata in GU n. 110 del 29 aprile 2020)Misure di potenziamento del Servizio sanitario nazionale e di sostegno economico per famiglie, lavoratori e imprese connesse all'emergenza epidemiologica da COVID-19” (pubblicato sulla G.U. Serie Generale n. 70 del 17 marzo 2020), che con l’art. 83 ha (sostanzialmente) prorogato al 15 aprile 2020 il rinvio d'ufficio delle udienze civili e penali, nonché la sospensione dei termini processuali (commi primo e secondo) prima fissata al 22 marzo dal d.l n. 11/2020 citato, disponendo che i capi degli uffici potranno adottare disposizioni che prevedano, tra l’altro, il rinvio delle udienze a data successiva al 3i luglio 2020.

Infine, il termine del 15 aprile è stato prorogato all’11 maggio con l’art. 36 del d.l. 8 aprile 2020, n. 23

Pertanto, i termini processuali sono ad oggi sospesi dal 9 marzo all’11 maggio, e dunque per 64 giorni.

A questa sospensione fanno eccezione, secondo quanto previsto dal comma terzo del citato art. 83, una serie di procedimenti, tra cui “tutti i procedimenti la cui ritardata trattazione può produrre grave pregiudizio alle parti. In quest’ultimo caso, la dichiarazione di urgenza è fatta dal capo dell’ufficio giudiziario o dal suo delegato in calce alla citazione o al ricorso, con decreto non impugnabile e, per le cause già iniziate, con provvedimento del giudice istruttore o del presidente del collegio, egualmente non impugnabile.

Il comma sesto dell’art. 83 prevede che per contrastare l'emergenza epidemiologica da COVID-19 e contenerne gli effetti negativi sullo svolgimento dell'attività giudiziaria, per il periodo compreso tra il 12 maggio e il 31 luglio 2020 i capi degli uffici giudiziari, sentiti l'autorità sanitaria regionale, per il tramite del Presidente della Giunta della Regione, e il Consiglio dell'ordine degli avvocati, adottano le misure organizzative, anche relative alla trattazione degli affari giudiziari, necessarie per consentire il rispetto delle indicazioni igienico-sanitarie fornite dal Ministero della salute, anche d'intesa con le Regioni, dal Dipartimento della funzione pubblica della Presidenza del Consiglio dei ministri, dal Ministero della giustizia e delle prescrizioni adottate in materia con decreti del Presidente del Consiglio dei ministri, al fine di evitare assembramenti all'interno dell'ufficio giudiziario e contatti ravvicinati tra le persone”. 

Infine, l’art. 103 comma sesto prescrive che “L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino primo settembre 2020”.

Dianzi ad una situazione di questo tipo, l’unico consiglio che si può offrire è quello di far comunque notificare (se non è già stato fatto) all’occupante un preavviso di rilascio per una data immediatamente successiva al 10 settembre. Siggeriamo, in quella occasione, di garantirsi la disponibilità anche di un fabbro, o altri, per la sostituzione della serratura.

gennaro pubblicato 30 maggio 2020

Grazie per la precisa risposta, ma a me rimangono tanta amarezza e un sacco di problemi economici.......

claudiop pubblicato 31 maggio 2020

Buongiorno, mi trovo nella stessa situazione e vorrei mettermi in contatto con lei e con più persone possibili che si trovano nella nostra situazione per capire come procedere assieme e se c’è bisogno portare la nostra situazione è il nostro disappunto difronte il Presidente del Consiglio. La prego mi contatti al 3477009984

asteroid pubblicato 31 maggio 2020

Sono in una situazione simile alla vostra con la sola differenza che l'immobile è occupato dall'esecutato e che lo stesso ha proposto (ormai 8 mesi fa) una pretestuosa opposizione agli atti esecutivi (rinviata prima per un difetto di notificazione e poi perche il giudice, andando contro gli indirizzi del presidente del tribunale, ha deciso di rinviare l'ultima udienza che sarebbe dovuta tenersi nel mese di maggio).

Tutto ciò mi ha comportato (ad oggi) un anno di attesa ingiustificata causata dall'immobilismo del tribunale e del giudice che ad oggi, dopo aver emesso decreto di trasferimento ormai 10 mesi fa, non ha ancora emesso l'ordine di liberazione.

Il tuo post mi aggiunge un grande preoccupante interrogativo, che spero possano fugare gli esperti di inexecutivis: può il giudice decidere di porre l'onere della liberazione a carico dell'aggiudicatario?

gennaro pubblicato 31 maggio 2020

Salve! È proprio quello che mi chiedo anch'io, visto che io acquisto e pago totalmente un immobile che mi dovrebbe essere consegnato LIBERO! oltretutto questo particolare risultava anche all'atto dell'aggiudicazione. Poi invece è stato dato l"onere a noi aggiudicatari di accollarci le procedure di liberazione. È paradossale... Non deve funzionare così

astalegale pubblicato 01 giugno 2020

 Difficile dare una risposta "appagante" in una situazione emergenziale come quella che (speriamo) stia passando.

Un dato ci sentiamo di poter riferire. Se l'ordinanza di vendita prevedeva che della liberazione si sarebbe occupata la procedura, è difficilie che su questo punto, ad aggiudicazione avvenuta, si possa disporre che di essa si occupi l'aggiudicatario a sue spese.

Per la verità la questione è complicata a livello normativo, poichè il legislatore ha modificato molte volte negli ultimi anni la disciplina della liberazione degli immobili, creando all'interno dei tribunali incertezze e difficoltà operative.

Andiamo con ordine.

Se la procedura è iniziata prima del 13 febbraio 2019 dovrebbe applicarsi il terzo e quarto comma dell’art. 560 c.p.c., (nel testo modificato dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119) a mente dei quali il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l’aggiudicatario, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, oppure quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione. Questo provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione immobiliare, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta. La norma disponeva infine che per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68”.

Per le procedure iniziate dopo, la disciplina è quella risultante dal nuovo art. 560 nel testo riscritto dall’art. 4, d.l. n. 135 del 2018, n. 135, secondo il quale (sintetizziamo) il debitore ed i familiari che con lui convivono, non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo che violi gli obblighi di conservazione dell’immobile e di collaborazione con il custode posti a loro carico.

Sennonchè, nel 2020 l’art. 560 è cambiato ancora. L’art. 18-quater comma 1 della l. 28 febbraio 2020, n. 8 (in GU Serie Generale n.51 del 29 febbraio 2020 - Suppl. Ordinario n. 10) , di conversione con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162 ha aggiunto all’art. 560, comma sesto, i seguenti periodi:

A richiesta dell’aggiudicatario, l’ordine di liberazione può essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti; il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnando ad essa un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza da provarsi con giustificati motivi. Quando vi sono beni mobili di provata o evidente titolarità di terzi, l’intimazione è rivolta anche a questi ultimi con le stesse modalità di cui al periodo precedente. Dell’intimazione è dato atto nel verbale. Se uno dei soggetti intimati non è presente, l’intimazione gli è notificata dal custode. Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione. Dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’articolo 586, secondo comma, decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza, con le modalità definite nei periodi dal secondo al settimo del presente comma.

Inoltre, il comma 2 del medesimo art. 18-quater ha previsto che “In deroga a quanto previsto dal comma 4 dell’articolo 4 del decreto-legge 14 dicembre 2018, n. 135, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 febbraio 2019, n. 12, (il quale prevedeva che: “le disposizioni introdotte con il presente articolo non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”) le disposizioni introdotte dal comma 2 del predetto articolo 4 si applicano anche alle procedure di espropriazione immobiliare pendenti alla data di entrata in vigore della citata legge n. 12 del 2019 nelle quali non sia stato pronunciato provvedimento di aggiudicazione del bene”.

Dunque, questa nuova disciplina si applica anche alle procedure pendenti, a meno che alla data del primo marzo non sia intervenuta già l’aggiudicazione.

Purtroppo non è semplice fornire una risposta precisa sul da farsi poiché si tratta di argomento sul quale si sono succedute nel corso degli ultimi due anni plurime discipline.

Andiamo con ordine.

Se la procedura è iniziata prima del 13 febbraio 2019 (come immaginiamo) dovrebbe applicarsi il terzo e quarto comma dell’art. 560 c.p.c., (nel testo modificato dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119) a mente dei quali il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l’aggiudicatario, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, oppure quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione. Questo provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione immobiliare, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta. La norma disponeva infine che per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68”.

Per le procedure iniziate dopo, la disciplina è quella risultante dal nuovo art. 560 nel testo riscritto dall’art. 4, d.l. n. 135 del 2018, n. 135, secondo il quale (sintetizziamo) il debitore ed i familiari che con lui convivono, non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo che violi gli obblighi di conservazione dell’immobile e di collaborazione con il custode posti a loro carico.

Sennonchè, nel 2020 l’art. 560 è cambiato ancora. l’art. 18-quater comma 1 della l. 28 febbraio 2020, n. 8 (in GU Serie Generale n.51 del 29 febbraio 2020 - Suppl. Ordinario n. 10) , di conversione con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162 ha aggiunto all’art. 560, comma sesto, i seguenti periodi:

A richiesta dell’aggiudicatario, l’ordine di liberazione può essere attuato dal custode senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti; il giudice può autorizzarlo ad avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati, il custode intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli, assegnando ad essa un termine non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza da provarsi con giustificati motivi. Quando vi sono beni mobili di provata o evidente titolarità di terzi, l’intimazione è rivolta anche a questi ultimi con le stesse modalità di cui al periodo precedente. Dell’intimazione è dato atto nel verbale. Se uno dei soggetti intimati non è presente, l’intimazione gli è notificata dal custode. Se l’asporto non è eseguito entro il termine assegnato, i beni mobili sono considerati abbandonati e il custode, salva diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione. Dopo la notifica o la comunicazione del decreto di trasferimento, il custode, su istanza dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, provvede all’attuazione del provvedimento di cui all’articolo 586, secondo comma, decorsi sessanta giorni e non oltre centoventi giorni dalla predetta istanza, con le modalità definite nei periodi dal secondo al settimo del presente comma.

Inoltre, il comma 2 del medesimo art. 18-quater ha previsto che “In deroga a quanto previsto dal comma 4 dell’articolo 4 del decreto-legge 14 dicembre 2018, n. 135, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 febbraio 2019, n. 12, (il quale prevedeva che: “le disposizioni introdotte con il presente articolo non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”) le disposizioni introdotte dal comma 2 del predetto articolo 4 si applicano anche alle procedure di espropriazione immobiliare pendenti alla data di entrata in vigore della citata legge n. 12 del 2019 nelle quali non sia stato pronunciato provvedimento di aggiudicazione del bene”.

Dunque, questa nuova disciplina si applica anche alle procedure pendenti, a meno che alla data del primo marzo non sia intervenuta già l’aggiudicazione.

Il suggerimento che purtroppo ci sentiamo di dare è quello di affidarsi ad un legale e chiedergli di agire per ottenere la liberazione dell'immobile mettendo in esecuzione l'ordine di liberazione a norma degli artt. 605 e ss cpc.

asteroid pubblicato 09 giugno 2020

Sono pienamente consapevole delle modifiche avvenute al 560 cpc, propro grazie a voi e al vs forum. Io mi trovo nel caso del 560 versione 2016 (procedura iniziata prima del 2/2019 e aggiudicazione avvenuta a maggio 2019). Ho chiesto al giudice e al delegato di emettere l'ordine di liberazione già prima del saldo del prezzo, ho rinnovato richiesta contestualmente al saldo, ho rinnovato richiesta dopo l'emissione del decreto di trasferimento, ho rinnovato la richiesta qualche mese dopo, e ho rinnovato la richiesta  (con assistenza di un legale) nella prima udienza relativa all'opposizione agli atti esecutivi avanzata dall'esecutato con evidente intento dilatorio.
Lo stesso giudice è stato più volte sollecitato dal custode/delegato e il risultato è stato il nulla.
Il giudice, qualche mese fa, ha risposto a una istanza del custode con un "visto si autorizza la permanenza del debitore esecutato nell'immobile fino alla pronunzia sull'istanza cautelare avanzata", cosa che sarebbe dovuta avvenire pochi giorno dopo sennonchè la stessa è stata rinviata per via di un difetto di notificazione (grazie ufficiale giudiziario). Poi è intervenuto il covid e malgrado la nuova udienza fosse stata fissata per una data successiva al "blocco" è stata rinviata a fine ottobre in barba agli indirizzi del tribunale.
Ho avuto l'ennesima conferma del fatto che l'unica certezza del diritto in Italia è la certezza che i magistrati si comportino da perfetti Marchesi del Grillo.
Avete qualche suggerimento per sbrogliare la matassa ed evitare di attendere fino al 2021 per entrare in possesso di un bene sul quale già sono costretto a pagare IMU e TASI malgrado non abbia alcuna possibilità di esercitarne il possesso?

astalegale pubblicato 5 settimane fa

Non siamo in grado di entrare nel merito dell’operato del giudice, poiché si tratta di analisi che devono necessariamente tenere conto del ruolo complessivo del ruolo del sinolo magistrato e dell’intero Tribunale.

Del pari, non spetta a noi, e non è l’obiettivo di questo forum, difendere o accusare l’attività dei magistrati italiani.

Poiché tuttavia è stata compiuta un’affermazione, segnaliamo un dato, che non proviene dall’Italia ma dal CEPEJ (European Commission for the Efficiency of Justice), l’organismo della commissione europea che studia comparativamente il funzionamento dei sistemi giudiziari dell’unione europea.

Ebbene, questi studi certificano che i magistrati italiani svettano in Europa per produttività pur essendo quelli che hanno il maggior carico di lavoro pro capite, cosa che determina il fatto che, nonostante quest’alta produttività, i tempi della giustizia italiana siano tra i più lunghi, e quindi tra i meno soddisfacenti per le esigenze del cittadino.

Quanto al merito, comprendiamo, in assenza di una normativa certa, la scelta del giudice di attendere l’esito del cautelare. Si tratta di una scelta che molti sudiosi condividono, anche se esistono altrettanto numerosi voci di dissenso, segno che il tema è controverso.

Close