Restituzione eccedenza spese di aggiudicazione

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showbaby pubblicato 06 dicembre 2017

 Buonpomeriggio 

Ho letto la Vs risposta del 24 Agosto 2017 su pari titolo. Sono nella stessa situazione copia del decreto di trasferimento datato luglio 2017 ad oggi 6/12/2017 non ho ancora avuto nessuna richiesta di restituzione di quanto rimasto dopo il calcolo di tutte le spese sostenute per arrivare al decreto. La quota da me versata in anticipo all'aggiudicazione è circa pari a euro 7000,00 . Per un ammontare di aggiudicazione di circa 26000,00 euro e con una spesa di tassazione di circa 1300,00 euro ( registro 200,00 fisso ipotecario 3% catastale 1%) Credo quindi di poter pensare di avere in restituzione una buona parte di quanto anticipato.

Come mi devo comportare nei confronti del delegato alla vendita?

Posso chiedere la restituzione con eventuali interessi di legge?

Un'altra domanda: Il delegato alle vendite oltre alla restituzione è tenuto a inoltrare all'aggiudicatario il conto di tutte le spese sostenute? E relativa fattura del compenso (50% ) ?  Ho letto che c'è un tempo per inoltrare richieste di chiarimento sulle spese e/o compensi fuori dalla norma questo tempo parte da quando.?

Grazie  

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astalegale pubblicato 07 dicembre 2017

Se ha già ricevuto il decreto di trasferimento vuol dire che tutte le spese ad esso relative e gravanti sull’aggiudicatario sono state versate.

Dunque il professionista delegato è in grado di eseguire assai agevolmente il calcolo di quanto le deve essere restituito.

L’unico margine di incertezza potrebbe essere determinato dalla quota parte di compenso del professionista delegato che deve essere posta a carico dell’aggiudicatario ai sensi dell’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227, il quale appunto prevede che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale.

Orbene, poiché il compenso spettante al professionista delegato viene liquidato dal Giudice ai sensi dell’art. 179 bis, comma 2 c.p.c., (il quale così recita: “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”) in linea teorica (ma solo in linea teorica) fino a quando il decreto di liquidazione non verrà emesso il professionista delegato non è in grado di conoscere qual è l’importo a lui dovuto dall’aggiudicatario, ma si tratta di un dato facilmente acquisibile sulla scorta dei parametri di cui al citato decreto ministeriale.

In definitiva, il ritardo del professionista delegato è, secondo noi, ingiustificato.

Questo giustifica, a nostro avviso, anche il diritto alla corresponsione degli interessi.

 

Le suggeriamo, quindi, di inoltrare formale diffida al professionista delegato, magari verificando preliminarmente presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari se il decreto di liquidazione è già stato emesso.

Riteniamo anche che l'aggiudicatario abbia diritto al conto delle spese.

Infine, quanto alla fattiura, osserviamo che il compenso ricevuto dal professionista delegato dal punto di vista fiscale costituisce corrispettivo ricevuto per la prestazione di un servizio, e pertanto deve essere oggetto di fatturazione ai sensi dell’art. 21 d.P.R. 26.10.1972, n. 633, a mente del quale “Per ciascuna operazione imponibile il soggetto che effettua la cessione del bene o la prestazione del servizio emette fattura, anche sotto forma di nota, conto, parcella e simili …

 

Il comma quarto della medesima disposizione prevede inoltre che la fattura deve essere emessa in duplice esemplare, di cui uno consegnato alla parte. Infine, l’ultimo comma dell’art. 21 precisa che “le spese di emissione della fattura e dei conseguenti adempimenti e formalità non possono formare oggetto di addebito a qualsiasi titolo".

 

 

showbaby pubblicato 31 dicembre 2017

L'aggiudicatario trascorso più di 5 mesi dalla ricezione del Decreto di trasferimento  chiede al delegato di chiudere il conteggio delle spese sostenute, di inviare all'aggiudicatario il resoconto delle spese sotenute a carico dell'aggiudicatario ,le eventuali fatture del 50%  del compenso e/o altre fatture  , e quindi la restituzione di quanto anticipato ma il delegato non risponde ai diversi solleciti di chiusura pratica. In questi casi l'aggiudicatario per avere risposte certe non avendo più un interlocutore valido cosa può fare?

Deve aprire una vertenza giudiziaria contro il delegato o può avere le risposte in merito da altri. Ad esempio il canceliere del tribunale o/e il Giudice della procedura esecutiva immobiliare?

Tra l'altro ho letto che c'è  un tempo per affrontare dei reclami. E' vero che  passato un determinato tempo dall'emissione del decreto di trasferimento ogni reclamo non è più accettato?

Ultima cosa il delegato è obbligato a rilasciare a fine pratica ogni documento in sue mani inerente la procedura non consegnato o fotocopiato nella consulenza tecnica.?

E' una situazione inbarazzante. 

Grazie per i suggerimenti

  

astalegale pubblicato 03 gennaio 2018

Il silenzio serbato dal professionista delegato è del tutto ingiustificato e contrario ai doveri di diligenza del buon professionista.

Infatti, se è già stato emesso il decreto di trasferimento e sono state compiute le attività di registrazione e trascrizione dello stesso (da compiersi, rispettivamente, nei termini di sessanta e centoventi giorni dalla data di emissione, ai sensi dell’art. 13, comma 1 bis, d.lgs 131/1986, e dell’art. 6, comma 2 D.Lgs. 31/10/1990, n. 347) vuol dire che tutte le spese ad esso relative e gravanti sull’aggiudicatario sono state versate, sicché il professionista delegato è in grado di eseguire assai agevolmente il calcolo di quanto le deve essere restituito.

L’unico margine di incertezza potrebbe essere determinato dalla quota parte di compenso del professionista delegato che deve essere posta a carico dell’aggiudicatario ai sensi dell’art. 2 D.M. Giustizia 15 ottobre 2015, n. 227, il quale appunto prevede che siano posti a carico dell’aggiudicatario la metà del compenso relativo alla fase di trasferimento della proprietà e delle le relative spese generali, nonché le spese effettivamente sostenute per l'esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale.

Orbene, poiché il compenso spettante al professionista delegato viene liquidato dal Giudice ai sensi dell’art. 179 bis, comma 2 c.p.c., (il quale così recita: “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”) in linea teorica (ma solo in linea teorica) fino a quando il decreto di liquidazione non verrà emesso il professionista delegato non è in grado di conoscere qual’è l’importo a lui dovuto dall’aggiudicatario, ma si tratta di un dato facilmente acquisibile sulla scorta dei parametri di cui al citato decreto ministeriale.

 

Le suggeriamo, quindi, di inoltrare formale diffida al professionista delegato (tramite pec o raccomandata ar) e di verificare (nel contempo) direttamente in cancelleria se il decreto di liquidazione del compenso dovuto al professionista delegato sia stato già emesso. Ove così fosse, le consigliamo di rappresentare al Giudice dell’esecuzione il fatto che il delegato omette di restituire la differenza tra quanto versato e quanto dovuto.

showbaby pubblicato 05 gennaio 2018

A fronte del mio sollecito il delegato risponde: "attualmente dal suo conto anticipo sono stati prelevati importi x trascrizione,il registro e la cancellazione delle formalità più oneri per le copie autentiche ( non so cosa siano in quanto il decreto di trasferimento non è ufficiale ma solo una coipia per avere quella ufficiale il delegato mi ha detto che devo chiederla direttamente al cancelliere del tribunale pagando il dovuto) . Inoltre saranno poi prelevati gli oneri relativi alla vendita (quelli a carico dell'acquirente) questi quando saranno liquidati dal Giudice. Sono in attesa da parte della banca che ha incassato il prezzo di aggiudicazione,della conferma dell'avvenuto versamento delle competenze dell''AVG ( custode) e dopo questo passerò al riparto finale. Tutti questi dati molto tecnici non mi fanno capire molto, ma capisco ancora meno cosa centra l'attesa del versamento da parte della banca promotrice delle competenze del custode AVG. L'aggiudicatario è anche responsabile ai tempi lunghi che le Banche impiegano nel rispondere a precise competenze. Dall' aggiudicazione d'asta sono passati 11 mesi mi sembra logico che non ci siano più scuse per chiudere la pratica e restituire il saldo tra versato e quanto dovuto.

astalegale pubblicato 07 gennaio 2018

 

Confermiamo la circostanza per cui formalmente il delegato ha ragione, poichè dalla risposta che le ha fornito si evince il dato per cui il compenso a lui dovuto e gravante a carico dell'aggiudicatario non gliè stato ancora liquidato dal Giudice (sarebbe tuttavia interessante ed utile sapere se la relativa richiesta di liquidazione è stata inoltrata al Magistrato per capire se il delegato è stato solerte) ai sensi dell'art. 179 bis, comma 2, disp. att. cpc., anche se, come detto, il compenso è facilmente determinabile.

Il fatto che la banca non abbia ancora versato il compenso al custode è del tutto eccentrico rispetto alla sua posizione, sicchè nel momento in cui verrà emesso il decreto di liquidazione la somma le potrà (e dovrà) essere restituita senza aspettare altre formalità

affarista pubblicato 01 novembre 2019

Noto che in alcuni casi capita che bisogna pagare le spese d'asta in eccesso per poi avere il rimborso dell'eccedenza dopo la liquidazione del giudice, pratica che non mi piace molto. Vi chiedo:

se nell'ordinanza di vendita c'è scritto che "nel medesimo termine fissato per il versamento del saldo prezzo, l'aggiudicatario è tenuto anche al pagamento degli oneri fiscali e tributari conseguenti all'acquisto del bene, nonchè dei compensi spettanti a norma del decreto ministeriale n. 227 del 2015 al delegato incaricato della registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento e della cancellazione delle formalità pregiudizievoli" , allora:

1) nel medesimo termine per il saldo prezzo dovrò pagare le spese d'asta esatte calcolate a norma del d.m. 227, e non versare una somma maggiore per essere rimborsato della rimanenza in futuro, giusto?

 

2) gli importi per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sono compresi nelle spese d'asta calcolate a norma del d.m. 227?

astalegale pubblicato 05 novembre 2019

Cerchiamo di rispondere separatamente alle due domande formulate.

Quanto alla prima, il versamento di una somma spesso maggiore di quella effettivamente dovuta è normale nella prassi in quanto le spese a carico dell’aggiudicatario sono determinabili in maniera precisa solo dopo l’aggiudicazione e dopo l’intervenuta pronuncia del decreto con cui il giudice liquida il compenso dovuto al professionista delegato a norma dell’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c.

Ergo, poiché queste spese vengono definitivamente accertate dopo la pronuncia del decreto di trasferimento, e dunque dopo il versamento del saldo prezzo, per evitare che la procedura corra il rischio di vedersi costretta ad agire giudizialmente nei confronti dell’aggiudicatario per vedersi versare il dovuto (con allungamento dei tempi della procedura ed aggravio di spese per i creditori) è frequente nei tribunali italiani la previsione di un versamento forfettario, salvo conguaglio.

A proposito del secondo quesito osserviamo che le spese di cancellazione delle formalità pregiudizievoli non sono comprese negli importi calcolati a norma del d.m. 227/2015, poiché quest’ultimo disciplina esclusivamente la determinazione del compenso dovuto al professionista delegato, mentre per la cancellazione delle sono dovute l’imposta di bollo (d.P.R. n. 29.9.1973, n. 601), la tassa ipotecaria e l’imposta ipotecaria (d.lgs 31.10.1990, n. 347).

affarista pubblicato 06 novembre 2019

Tutto chiaro.

pierogovernai pubblicato 08 novembre 2019

Finalmente ho avuto il reso del saldo spese gravami tasse e compenso delegato. Mi permetto di dire che un semplice cittadino non può districarsi in questo marasma di possibili modifiche . O si paga è ci tappiamo il naso subendo questo mondo impenetrabile di norme varianti e quando non basta possibilità del GE di decidere di aumentare "per difficoltà nel lavoro" fino al 60% dell'importo . In più non si riesce mai ad ottenere il metodo di calcolo delle spese. E' mai possibile che per un importo di 26000,00 € o di un prezzo base di 34500,00€ devo versare circa 1116,00 € di compenso del delegato (( 879+4% +22%+1,26 (esposto) = 1116,00€)) e 900,00 € di oneri di cancellazione (gravami ipoteche) Tutto questo a carico dell'aggiudicatario.

Nel primo importo "compenso" si legge : che a parte i tabellari il totale compenso non può superare il 40% del valore di aggiudicazione. 26000,00 40%= 10400,00 all'aggiudicatario il 50% dovrei pagare 5200,00€ perchè invece mi invia fattura di 1116,00€ ? 

Nel secondo importo " gravami cancellazione ipoteche" a parte che normalmente e giustamente questi gravami sono a carico della procedura nel caso mio su una cifra di 26000,00 € di aggiudicazione pago circa 900,00€ di oneri. Come faccio a sapere su che importo è stato calcolato. Ho letto che è possibile chiedere la restituzione è vero? I calcoli che conosco sono 0,50% del valore minimo del credito e il prezzo di aggiudicazione più 35,00€ tassa ipotecaria e 59,00€ di bollo , Tutto questo non fa 900,00€  ma 224,00€

Devo pagare e basta o posso sostenere qualche ragione.

Grazie 

affarista pubblicato 09 novembre 2019

Per sapere a carico di chi sono i costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli devi vedere cosa c'è scritto nell'ordinanza, Può anche darsi che devi solo anticiparli e che ti verranno rimborsate.

 Quanto al compenso per il delegato, non capisco cosa significa 1,26(esposto).

La normativa che regola le spese a carico dell'aggiudicatario è questa, articolo 2:

https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2016/02/24/16G00027/sg

 

La somma del compenso e delle spese generali non può superare il 40% del prezzo di aggiudicazione.

astalegale pubblicato 09 novembre 2019

La richiesta di precisazione di pierogovernai ci appare poco chiara.

In ogni caso, le imposte versate per la cancellazione delel formalità pregiudizievoli risultano dalla relativa formalità.

pierogovernai pubblicato 10 novembre 2019

cercherò di essere più chiaro.Come si calcola il compenso per il delegato a carico dell'aggiudicatario quando l'importo di trasferimento immobile è di 26000,00 € ? Leggendo alcuni articoli  sul web c'è la possibilità che a parte i calcoli standard il GE può attribuire al delegato un importo che non sia altre il 40% dell'importo di aggiudicazione. E vengo alla domanda : questo 40% è sull'intero importo da assegnare al delegato quindi all'aggiudicatario resta il 50% dell'importo oppure questo 40% è tutto a carico dell'aggiudicatario. ( 26000 *40% =10400 questa cifra deve essere divisa 50% alla procedura e 50% all'aggiudicatario ) 

Nei calcoli della fattura del delegato leggo un 1,26€ come ESPOSTO a cosa si riferisce?

Per quanto riguarda la cancellazione delle formalità la mia domanda è: anche qui ci sono dei calcoli per arrivare alla cifra da pagare (I calcoli che conosco sono 0,50% del valore minimo del credito e il prezzo di aggiudicazione più 35,00€ tassa ipotecaria e 59,00€ di bollo ) Se l'importo di aggiudicazione è 26000€ il conto totale è 224 € perchè invece mi è stata calcolata una cifra totalmente più alta 990€ ?

Così è più chiaro? Grazie

astalegale pubblicato 4 settimane fa

A questo proposito occorre premettere che l’art. 179 bis, comma secondo, disp. att. c.p.c. dispone che “Il compenso dovuto al professionista è liquidato dal giudice dell'esecuzione con specifica determinazione della parte riguardante le operazioni di vendita e le successive che sono poste a carico dell'aggiudicatario. Il provvedimento di liquidazione del compenso costituisce titolo esecutivo”.

Quanto alla misura, essa è disciplinata dal Decreto ministeriale 15 ottobre 2015, n. 227, il quale (art. 2 comma 7) pone a carico dell’aggiudicatario, la quota parte (50%) del compenso dovuto al professionista delegato per la fase del trasferimento della proprietà del bene, il cui importo varia in relazione al prezzo di aggiudicazione, e cioè:

Quando il prezzo di aggiudicazione è pari o inferiore a euro 100.000, il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 550,00;

Quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 100.000 e pari o inferiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad  €. 825,00;

quando il prezzo di aggiudicazione o il valore di assegnazione è superiore a euro 500.000 il costo del compenso a carico dell’aggiudicatario è pari ad €. 1.100,00

A questi importi vanno aggiunti il contributo previdenziale (4%) e l’IVA (ove il regime fiscale del delegato preveda il versamento dell’IVA).

Nel calcolo di cui sopra abbiamo già tenuto di quanto previsto al comma 4, a mente del quale al professionista delegato spetta un rimborso forfettario delle spese generali in misura pari al 10 per cento dell'importo del compenso liquidato.

Va ancora considerato che a norma del comma 3, tenuto conto della complessità delle attività svolte, il giudice dell'esecuzione può aumentare o ridurre l'ammontare del compenso liquidato in misura non superiore al 60 per cento.

Il comma 5 prevede ancora che l'ammontare “complessivo” (e quindi non solo la quota a carico dell’aggiudicatario) del compenso e delle spese generali liquidato non può essere superiore al 40 per cento del prezzo di aggiudicazione.

Infine, sempre il comma 7 prevede che in presenza di giustificati motivi, il compenso a carico dell'aggiudicatario può essere determinato in misura diversa da quella appena indicata.

In relazione ai costi di cancellazione delle formalità pregiudizievoli, riteniamo che se nulla è detto nell’avviso di vendita esse gravano sulla procedura.

Se invece fosse precisato che gravano sull’aggiudicatario, osserviamo quanto segue.

In primo luogo va operata una distinzione:

- la cancellazione delle ipoteche volontarie è esente dall'imposta ipotecaria e dall'imposta di bollo, ai sensi dell'art. 15 d.P.R.  n. 29.9.1973, n.601, se l'ipoteca è stata iscritta a garanzia di un finanziamento a medio e lungo termine erogato da un istituto di credito, (per cui sconta solo la tassa ipotecaria di €. 35,00);

- a proposito delle altre ipoteche, la cancellazione è soggetta, oltre alla tassa ipotecaria (€. 35,00) ed all’imposta di bollo (€. 59,00), all’imposta ipotecaria nella misura dello 0,50% (ai sensi degli artt.12, 13 della tariffa del d.lgs 31.10.1990, n. 347), con un minimo di €. 200,00 (art. 18 d.lgs 31.10.1990, n. 347).

Cambia tuttavia a nostro avviso la base imponibile:

- se l'immobile sul quale si cancella l'ipoteca non è l'unico bene sul quale quella ipoteca è stata iscritta, si tratterà di una restrizione, e dunque in questo caso la base imponibile sarà costituita dalla minor somma tra l'importo del credito ed il prezzo dell'aggiudicazione, ai sensi dell'art. 3, comma 3, d.P.R. 347/1990, il quale dispone che "L'imposta dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro";

- se invece l'immobile sul quale cancellare l'ipoteca è l'unico, la base imponibile sarà calcolata sull'importo del credito, poiché si tratterà di una cancellazione totale.

Osserviamo tuttavia che in senso diverso (e più favorevole all’aggiudicatario) si è espressa, con riferimento a quest’ultimo caso, l’agenzia delle Entrate con la circolare del 4.3.2015, n. 8.

In particolare, l’Agenzia delle entrate è stata chiamata a pronunciarsi sul trattamento tributario delle domande di annotazione nei registri immobiliari, presentate a seguito dell'ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, emesso dal giudice in sede di trasferimento del bene espropriato nel caso in cui il bene trasferito sia l'unico bene oggetto dell'ipoteca.

In particolare, si chiedeva all’Agenzia delle Entrate se in tale ipotesi, l'imposta ipotecaria da applicare per l'annotazione nei registri immobiliari dovesse essere commisurata all'ammontare del credito garantito, ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (TUIC), ovvero al minor valore tra quello del credito garantito e quello dell'immobile liberato, determinato secondo le disposizioni relative all'imposta di registro, ai sensi del comma 3 dello stesso articolo.

Nel rispondere al quesito l’Agenzia, muovendo dal presupposto per cui l’ordine di cancellazione emesso dal Giudice dell'esecuzione in seno al decreto di trasferimento e riferito al bene ovvero ai beni espropriati si atteggia perlomeno sotto un profilo formale - quale ordine di liberazione di tali beni dalle formalità pregiudizievoli gravanti, secondo lo schema della c.d. "cancellazione parziale", sicché è proprio la struttura intrinseca della peculiare forma di liberazione dalle ipoteche (o dal pignoramento) costituita dall'emissione del decreto di trasferimento, che qualifica la conseguente annotazione come "restrizione di beni".

La conseguenza di questo ragionamento sul piano tributario è che ai fini dell’imposta ipotecaria dovuta per la cancellazione dell’ipoteca occorra fare riferimento all'articolo 3, comma 3, del TUIC, il quale prevede che l'imposta ipotecaria dovuta sull'annotazione per restrizione di ipoteca è commisurata al minor valore tra quello del credito garantito e quello degli immobili o parti di immobili liberati, per la determinazione del quale la norma fa espresso rinvio alle disposizioni relative all'imposta di registro, e dunque all’art. 44 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (TUR), ai sensi del quale "Per la vendita di beni mobili e immobili fatta in sede di espropriazione forzata ovvero all'asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati in seguito a pubblico incanto la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione".

Infine, l’Agenzia ha precisato che ai fini della determinazione della base imponibile non trova applicazione la disciplina del “prezzo valore” di cui all’art. 1, comma 497, della l. 23 dicembre 2005, n. 266.

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