Registrazione del Decreto di trasferimento presso Ufficio del Registro

  • 187 Viste
  • Ultimo messaggio 3 settimane fa
andreabarbari pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno,

ho acquistato una casa ad un asta immobiliare nel febbraio 2018.  L'immbile risulta catastalmente composta da due unità immobiliari, mentre nella perizia del tribunale è chiaramente individuabile il piano sottotetto modificato ad appartamento mansardato.

con il pagamento dell'importo offerto all'asta, il curatore fallimentare ha chiesto di versare un importo a copertura delle imposte di registro che ha quantificato in ca. 10.000 euro. (le imposte secondo lui sarebbero ammontate a ca. 9.000 euro. 

Il 13 febbraio 2019 il curatore mi scrive dicendo che l'agenzia delle entrate non accetta il calcolo dell'imposta di registro sul valore catastale perchè l'immobile ha evidenti abusi edilizi e pertanto il calcolo va fatto sul valore commerciale e inoltre, visto che la mansarda è di fatto un appartamento a se stante, ritiene l'immobile composto di 3 unità immobiliari e pertanto calcola soltanto su una di esse la agevolazione prima casa, mentre sulle altre due unità applica l'imposta ordinaria del 9%.

Abbiamo chiesto un incontro con la responsabile dell'agenzia che comunque ha confermato la propria linea.

Ad oggi il curatore non ha ancora fatto la registrazione all'ufficio del registro e chiede a me come voglia andare avanti.

Non so che cosa devo fare.

grazie anticipate

 

 

 

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
carmeluzzo pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno,

 

all'asta c'è una casa che mi interessa, perchè e la casa sotto la mia e comprende anche un pezzo di giardino/terreno che circonda tutta la casa anche la mia che sono al piano di sopra, e un posto auto e un piccolo magazzino che nella perizia c'è scritto che è da demolire, al cui interno di sicuro c'è la lavatrice e altre cose.

Adesso però ho alcune domande che mi assillano e che non trovo riscontro da nessuna parte.

Nel caso io divenissi aggiudicataria di tale casa, terreno/giardino, piccolo magazzino e posto auto, dal momento che ho in mano il decreto di trasferimento, lasciando da parte l'espropriazione forzata degli occupanti la casa sottostante (che sono spesso all'asta) e l'ultima volta sono riusciti a rimanere all'interno di un altra casa per ben 18 mesi!!., ritornando al giardino/terreno e posto auto, posso disporne da subito? a prescindere da quanto tempo riescano a stare dentro l'abitazione?

e il magazzino in questione (che è da demolire) posto auto e giardino io ne posso usufruire anche se loro sono ancora all'interno della casa?

In attesa di risposte porgo Distinti saluti

 

 

 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Rispondiamo ad Andrea.

Il ragionamento svolto dall’agenzia delle entrate ci sembra corretto.

Infatti, gli abusi edilizi riscontrati, comportando evidentemente uno scollamento tra situazione reale e condizione catastale dell’immobile, rendono la rendita catastale ad oggi assegnata inadatta a fotografare la situazione di fatto, sicché la disciplina del prezzo valore (prevista dal combinato disposto dell’art. 52, comma 4, 5 e 5 bis del TUR e dell’art. 1, comma 497 L. 23/12/2005, n. 266, modificato prima dal comma 21 dell'art. 35, D.L. 4 luglio 2006, n. 223 e poi dal comma 309 dell'art. 1, L. 27 dicembre 2006, n. 296) non è applicabile.

Quanto alla tassazione dei plurimi immobili osserviamo quanto segue.

Se invece i beni vengono venduti come un lotto unico occorre formulare le seguenti precisazioni.

Il principio generale a cui conformare la tassazione è sancito dall’articolo 21 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro), secondo il quale in presenza di un atto contenente più disposizioni, ciascuna disposizione soggiace ad autonoma imposizione, salvo quelle derivanti necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre.

L’agenzia delle entrate (circolare n. 18/E del 29.5.2013) ha precisato che per “disposizione” si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in sè compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali, precisando che - nel caso di vendita di più beni da un soggetto ad altro soggetto, con unico corrispettivo e ripartizione dello stesso tra detta pluralità di beni, si configura un atto contenente un’unica disposizione.

Sempre nella suddetta circolare, si è ulteriormente spiegato che occorre distinguere le seguenti ipotesi:

1. alcuni beni possono usufruire delle agevolazioni: in tal caso, si applicherà la tassazione agevolata ai fini del registro ed eventualmente ai fini delle imposte ipotecarie e catastali su detti beni mentre le imposte proporzionali dovute sui beni non agevolati rimangono dovute nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;

2. i beni sono tassabili con aliquote diverse: in tal caso, le imposte sono dovute, per ciascun bene, nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;

3. i beni sono assoggettabili ad IVA: si applica un’unica imposta fissa.

Infine, qualora si determinino tante imposte proporzionali tali da non raggiungere tutte insieme la misura fissa, si applica un’unica imposta fissa.

L’Agenzia delle Entrate, inoltre, con la risoluzione 3 luglio 2008, n. 272, ha precisato che, in relazione a più disposizioni negoziali interne al medesimo documento per le quali l’imposta di registro sia dovuta in misura proporzionale è possibile enucleare le seguenti fattispecie:

1) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun negozio giuridico) è inferiore all’importo minimo fissato dalla legge, mentre l’importo complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) è superiore a quello minimo: in questo caso l’imposta di registro da corrispondere è pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio;

2) l’imposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione è inferiore all’importo minimo di legge ed è inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione: in questo caso l’imposta di registro deve essere corrisposta in misura fissa minima una sola volta.

astalegale pubblicato 3 settimane fa

 Quanto alla domanda di Carmeluzzo, osserviamo che l'acquirente dell'immobile può disporne sin dalla data del decreto di trasferimento, poichè è quello l'atto che determina il prodursi dell'effetto traslativo. Chiaramente, se gli occupanti dell'appartamento dovessere compiere attività ostruzionistiche anche rispetto alla pertinenza, non resta che attuare l'ordine di liberazione, chiedendo al custode che se ne occupi.

carmeluzzo pubblicato 3 settimane fa

Grazie della risposta,

 

senz'altro faranno ostruzionismo, ma per quanto riguarda questo piccolo magazzino che sulla perizia viene riportato come da demolire, lo vorrei demolire abbastanza in fretta e dentro ci sono cose loro.

lo vorrei demolire in fretta perchè non vorrei che all'atto del notaio mi facessero storie per questo magazzino

oppure se compri all'asta hai comunque tutto il tempo per poter adempiere a quello che viene scritto in perizia?

 

Cordiali saluti

astalegale pubblicato 3 settimane fa

La risposta alle sue domande, a nostro avviso, deve prendere le mosse dalla lettura dell’art. 46, comma primo, dpr 380/2001 (meglio noto come Testo Unico dell’edilizia), a mente del quale “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.

La norma, com’è noto, sancisce la nullità degli atti di compravendita aventi ad oggetto immobili abusivi.

Il successivo comma quinto della medesima disposizione tempera la portata applicativa di questa disposizione con riferimento ai trasferimenti di proprietà che avvengano nell’ambito di procedure esecutive, disponendo che “Le nullità di cui al presente articolo [cioè le nullità degli atti di trasferimento degli immobili abusivi] non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. Tuttavia, prosegue la norma “L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

Close