Rapporto con custode

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  • Ultimo messaggio 28 novembre 2020
stefano.75 pubblicato 23 novembre 2020

Buongiorno ,innanzi tutto ringrazio ideatori e moderatori di questo forum per le importanti e precise informazioni che forniscono a tutti coloro che, come me, affrontano le problematiche seguenti alla aggiudicazione di un immobile all'asta. Il 10 febbraio 2020 ci siamo aggiudicati un immobile venduto all'asta in seguito ad un fallimento. La procedura esecutiva ha avuto inizio nel 2015 prima della entrata in vigore della  recente riforma. L'immobile era , ed è tutt'ora ,occupato senza titolo dall'esecutato e dalla sua famiglia come prima casa . Nella famiglia vi sono tre figli minori. Ai primi di giugno versiamo il saldo prezzo e completiamo le nostre adempienze. Sapevamo della sospensione delle liberazioni causa Covid ma, a settembre, il custode ci informa ,che la nostra pratica non è stata oggetto di sospensione. Sorpresi ,ne prendiamo atto chiedendo quali saranno i successivi passi che ci porteranno ad avere la disponibilita dell'immobile. Qui il custode rimane molto vago e ci comunica che gli aggiudicatari, non essendo parte della procedura, non possono avere informazioni e chiedere relazioni sulla sua attività. Contattato anche dal nostro avvocato, riusciamo solo a sapere che la procedura di liberazione è in corso senza ricevere nessun altro dettaglio. In un successivo contatto ,veniamo informati che gli esecutati hanno un avvocato , sottointendendo , che questo rallenterà molto le operazioni.

I nostri timori, oltre alla resistenza che gli esecutati pongono alla liberazione, vengono alimentati dalle voci che gli stessi fanno girare in paese in cui affermano che non hanno nessuna intenzione di andarsene.

Mi chiedo, è corretto che noi, aggiudicatari che hanno versato il saldo prezzo da 6 mesi, non abbiamo diritto di conoscere le attività ed iniziative poste in essere dal custode per liberare l’immobile?

Quali dovrebbero essere per legge  queste azioni ed in quali tempistiche?

Ringrazio per l’attenzione e per il tempo dedicatomi

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astalegale pubblicato 24 novembre 2020

Plurimi argomenti ci inducono a dissentire dalle affermazioni del custode.

Riteniamo in primo luogo che ai sensi dell’art. 1476 c.c. (applicabile anche alle vendite esecutive), l’aggiudicatario consegue il diritto all’immediata consegna dello stesso nel momento in cui diviene proprietario del bene, momento che si identifica, secondo l'opinione più accreditata in dottrina e in giurisprudenza, con l'adozione del decreto di trasferimento (si veda, tra le molte, Cass. 16.4.2003, n. 6272).

Così si esprime anche la giurisprudenza, secondo la quale Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Del resto, lo stesso vale anche nelle vendite ordinarie, laddove si è detto che Nella vendita ad effetti reali, un volta concluso il contratto, l'acquirente consegue immediatamente, e senza necessità di materiale consegna, non solo la proprietà ma anche il possesso giuridico ("sine corpore") della "res vendita", con l'obbligo del venditore di trasferirgli il possesso materiale ("corpus"), che si realizza con la consegna e che, quanto al tempo della sua attuazione, ben può essere regolato dall'accordo dell'autonomia delle parti”. (Cass. n. 569 del 11/01/2008).

Dunque, l’aggiudicatario ha il diritto di ottenere la consegna del bene libero da persone e cose.

Egli e dunque portatore, rispetto alla procedura, di uno specifico interesse che lo rende per questo parte processuale quando versi in una situazione di conflitto con la procedura (Cass. civ., sez. 3, Sentenza n. 7708 del 2 aprile 2014).

Il nostro suggerimento, dunque, è quello di diffidare formalmente il custode a provvedere alla immediata consegna del bene.

stefano.75 pubblicato 24 novembre 2020

La ringrazio per il celere e puntuale riscontro. Rifletteremo con il nostro avvocato su quale siano le migliori e piu proficue azioni da intraprendere sulla base delle informazioni che ci ha fornito.

astalegale pubblicato 28 novembre 2020

grazie a lei!

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