Problema su continuità delle trascrizioni

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sigu pubblicato 29 luglio 2021

Buonasera, Mi sono sono aggiudicato un immobile. Sono ormai 5 mesi che il delegato alla vendita sta cercando di risolvere il seguente problema.

Il delegato ha rilevato un problema sulla continuità delle trascrizioni che evidentemente il notaio in fase di predisposizione del mutuo non aveva rilevato.

Il GE ha indicato di contattare il creditore procedente che sta provvedendo a trascrivere il testamento, in particolare il legato riguardante l’immobile.

Ora il creditore procedente non ha idea di come procedere.

Potete dirmi come devo muovermi?

Vi ringrazio in anticipo per il vostro preziosissimo supporto

Una buona serata Simone

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bardonecchio pubblicato 30 luglio 2021

Io ho venduto privatamente un immobile che avevo ereditato dalla mia famiglia, pur avendo presentato successione regolarmente al momento della morte di mio padre, poiché l'immobile non risultava trascritto a mio nome dal punto di vista della proprietà al momento del rogito ho dovuto pagare al notaio la trascrizione unitamente alla cosiddetta tacita di eredità (circa 500 euro) in modo che il notaio prima di fare la trascrizione a favore dell'acquirente potesse fare quella a favore mio da mio padre in modo da garantire la cosiddetta continuità della trascrizione appunto. È un adempimento che i notaio fanno regolarmente dietro pagamento delle imposte dovute oltre alla loro prestazione professionale, dunque secondo me il creditore precedente dovrà pagare questa pratica ad un notaio.

sigu pubblicato 01 agosto 2021

Grazie infinite della risposta! Ora ho capito il problema, ma come devono svolgersi queste azioni? Operativamente parlando, il delegato cosa dovrebbe fare? Deve chiedere un ad un notaio di fare questa tacita eredità? Deve farla il mio notaio?

Grazie ancora!

bardonecchio pubblicato 01 agosto 2021

Non conosco la normativa sotto questo aspetto nelle aste giudiziarie. Nella compravendita privata spetta a chi vende alienare il bene completo di tutte le trascrizioni con continuità storica, senza che sia saltato nessun passaggio. Per analogia nel suo caso deve essere chi le vende il bene a cederlo con continuità nelle trascrizioni, altrimenti un domani non potrebbe rivenderlo. Sarebbe meglio chiedere a un legale a mio avviso. 

inexecutivis pubblicato 03 agosto 2021

Per fornire una risposta compiuta agli interrogativi posti occorre una preliminare, necessaria ricostruzione del dato normativo e giurisprudenziale di riferimento.

Affinché possa procedersi ad una espropriazione forzata è necessario che il bene sottoposto a pignoramento appartenga al debitore esecutato o che si tratti di un bene che, seppure appartenente ad un terzo, sia stato costituito in garanzia in favore del creditore procedente.

Quando l'oggetto del pignoramento è costituito da beni immobili o da beni mobili iscritti nei pubblici registri, la titolarità del bene in capo all'esecutato deve risultare dai registi immobiliari mediante la trascrizione, in suo favore, di un valido titolo di acquisto.

Nelle ipotesi in cui il bene sia stato acquistato dall'esecutato per accettazione dell'eredità o gli sia stato trasferito per legato, si impone che detta accettazione o il legato siano stati trascritti in suo favore ai sensi dell'art. 2648 c.c..

Con riferimento all’eredità, la giurisprudenza di legittimità ha osservato che “in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l’accettazione dell’eredità non sia stata trascritta a cura dell’erede - debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando così la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650, comma secondo, cod. civ., purché prima dell’autorizzazione alla vendita ai sensi dell’art. 569, cod. proc. civ. Se, invece, il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità ma questo non sia trascrivibile, perché non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l’acquisto della qualità di erede sia seguito ex lege ai fatti di cui agli artt. 485 o 527 cod. civ., non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza" (Cass. 26 maggio 2014, n. 11638).

Nell'affermare questo principio, la citata pronuncia ha avuto modo di precisare che se è vero che quando la trascrizione dell'acquisto mortis causa non è effettuata, le trascrizioni ed iscrizioni successive, compresa la trascrizione del pignoramento, non producono effetto a carico dell'acquirente successivo, ai sensi dell'art. 2650, primo comma, è altrettanto vero che in forza del secondo comma del medesimo art. 2650, se la continuità viene ripristinata, le successive trascrizioni ed iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo (salvo il disposto dell'art. 2644), sicché "una volta trascritta l'accettazione di eredità e ripristinata la continuità delle trascrizioni (nel presupposto che non vi siano trascrizioni o iscrizioni intermedie e quindi non operi l'art. 2644), pur dopo la trascrizione del pignoramento, questo mantiene i suoi effetti e la trascrizione del successivo  decreto di trasferimento avrà, a sua volta, effetto contro coloro che abbiano iscritto o trascritto diritti in epoca successiva alla trascrizione del pignoramento".

La stessa sentenza ha anche affermato che spetta al creditore procedente dimostrare … la trascrizione di un titolo d'acquisto a favore del debitore esecutato, nonché l'assenza di trascrizioni a carico dello stesso debitore relative ad atti di disposizione del bene, precedenti la trascrizione del pignoramento, aggiungendo che … spetta al giudice dell'esecuzione verificare, d'ufficio, la titolarità, in capo al debitore esecutato, del diritto reale pignorato sul bene immobile, mediante l'esame della documentazione depositata dal creditore procedente ovvero integrata per ordine dello stesso giudice ai sensi dell'art. 567 cod. proc. civ., dalla quale deve risultare la trascrizione di un titolo di acquisto in suo favore.

Venendo al legato, osserviamo che a mente dell’art. 649 c.p.c. il legato si acquista senza bisogno di accettazione (trattandosi di attribuzione a titolo particolare che non obbliga il legatario ad accollarsi le passività ereditarie, neppure pro quota), ed a mente dell’art. 2648 ultimo comma alla sua trascrizione si provvede sulla base di un estratto autentico del testamento.

Dunque, il creditore (ma in ipotesi potrebbe farlo anche l’aggiudicatario) può autonomamente procedere alla trascrizione del legato, così ripristinando la continuità delle trascrizioni.

sigu pubblicato 04 agosto 2021

Vi ringrazio davvero per il vostro prezioso supporto!

Vi terrò aggiornati e spero si risolva ben presto

inexecutivis pubblicato 04 agosto 2021

Grazie a lei!

sigu pubblicato 26 ottobre 2021

Buonasera,

Il creditore precedente tramite il suo legale ha effettuato la trascrizione e il conservatore ha però depositato tale formalità con riserva.

Il delegato alla vendita mi ha informato che adesso il legale del creditore precedente dovrà fare ricorso alla volontaria giurisdizione per far levare al conservatore la riserva, per far sì che il GE posso firmare il decreto di trasferimento.

Vi sembra il giusto provvedimento da attuare? Secondo il conservatore non si tratta di legato, è possibile quindi levare la riserva?

Vi ringrazio per il vs preziosissimo supporto!

inexecutivis pubblicato 30 ottobre 2021

Se non dovesse trattarsi di legato, occorrerà atto pubblico di accettazione dell'eredità o sentenza che accerti la qualità di erede dell'esecutato. In ogni caso la procedura sin qui descritta (se si trattasse di legato) è corretta.

sigu pubblicato 30 ottobre 2021

Buonasera, Grazie molte per la risposta Se non fosse legato, dovranno effettuare atto pubblico di accettazione dell’eredità o sentenza che accetti la qualità di erede dell’esecutato, quindi in parole povere cosa significa?

Scusate..

Grazie

inexecutivis pubblicato 04 novembre 2021

Poichè per trascrivere un'accettazione dell'eredità occorre che questa risulti da atto pubblico o da sentenza, se l'atto pubblico non esiste occorrerà che colui il quale ha interesse alla trascrizione dell'accettazione dell'eredità dovrà introdurre una domanda giudiziale volta ad accertare con sentenza che tizio è divenuto erede. In questo modo otterrà un titolo (la sentenza, appunto) che potrà essere trascritta.

sigu pubblicato 11 dicembre 2021

Buonasera, Purtroppo non ne sono ancora venuto a capo.

Come da indicazione del Giudice, il legale del creditore precedente ha provveduto a trascrivere, ma il conservatore ha iscritto con riserva. Il giudice quindi ha indicato di fare il ricorso ex art 2674 bis cc. Il delegato alla vendita mi conferma che il ricorso è stato presentato e dovevamo aspettare il responso della volontaria giurisdizione. Dopo due mesi decido di andare in tribunale e scopro che il ricorso non è mai stato presentato e che quindi non avremo la valutazione testamentaria da parte della VG e che essendo scaduta, il ricorso andava presentato entro 30gg. Quindi ad oggi non sappiamo ancora se si tratta di legato o di eredità.

In questo caso il delegato aveva dato per scontato che il ricorso fosse stato presentato e il legale del creditore precedente non ha seguito le indicazioni del giudice e non ha avvertito il giudice ne il delegato, credendo che solo gli eredi(che sono anche debitori) siano legittimati a fare accettazione/ricorso.

Potete perfavore aiutarmi? Sono un ragazzo di 28 anni che sta cercando di avere le chiavi di casa da oramai 9 mesi.

Vi ringrazio

sigu pubblicato 11 dicembre 2021

Mi sono scordato di una cosa, ho saldoto tramite muto bancario rogitato il 28 Aprile

Grazie ancora

inexecutivis pubblicato 12 dicembre 2021

Chieda al delegato l'emissione del decreto di trasferimento.

sigu pubblicato 12 dicembre 2021

Buongiorno, grazie Molte per il riscontro, il giudice si è espresso dicendo che avrebbe voluto che prima fossero sanate le trascrizioni. Resto in attesa di riscontro Grazie mille

sigu pubblicato 14 dicembre 2021

Scusate un’altra domanda, ma se il pignoramento è stato indetto contro gli eredi dopo la morte dell’esecutato, e l’accettazione o rinuncia non ci sono, ma sono passati ben 13 anni dalla morte, non decade il diritto di eredità?

Vi ringrazio molto

inexecutivis pubblicato 16 dicembre 2021

Il diritto di accettare l'eredità si prescrive in 10 anni, a mente dell'art. 480 c.c., ma qui ci sembra che il problema non sia questo, poichè sembrerebbe intervenuta una accettazione tacita.

Comunque la trascrizione è stata eseguita per cui a nostro avviso occorre far presente al giudice questo dato.

sigu pubblicato 16 dicembre 2021

Buongiorno, grazie molte della risposta. La trascrizione è stata fatta ma non essendo stato presentato ricorso 2674 bis cc da parte del creditore precedente, la trascrizione è nulla.. tutto questa procedura è stata impiegata perché secondo il delegato si tratta di legato e non di eredità..

Si può ripresentare la formalità?

Grazie infinite

inexecutivis pubblicato 16 dicembre 2021

A nostro avviso certamente si.

sigu pubblicato 16 dicembre 2021

D’accordo, vi ringrazio tantissimo

sigu pubblicato 17 dicembre 2021

Buongiorno, Scusatemi tanto... ma il legatari possono rispondere dei debiti del defunto esecutato?

Perché andrebbe contro la supposizione del delegato di far trascrivere a titolo di legato o sbaglio? Vi ringrazio moltissimo

inexecutivis pubblicato 19 dicembre 2021

Si, i legatari rispondono, nei limiti della cosa loro legata, a norma dell'art. 756 c.c. Ma questo non rileva ai fini della trascrizione.

sigu pubblicato 19 dicembre 2021

Grazie infinite, siete come sempre preziosissimi.

Forse si tratta davvero di legato... vi aggiornerò quanto prima.

Grazie davvero

inexecutivis pubblicato 19 dicembre 2021

Grazie a lei!

sigu pubblicato 2 settimane fa

Buongiorno,

A inizio Settembre è stato presentato ricorso a fronte della riserva del conservatore, per sanare le trascrizioni e trascrivere l’ acquisto di legato da parte dei debitori esecutati. All’interno della APP giustizia civile è apparsa “Minuta decreto di trasferimento” e due giorni dopo “Annotazione”.

Potete per favore aiutarmi a capire cosa sta succedendo?

Vi ringrazio del vostro preziosissimo supporto.

sigu pubblicato 2 settimane fa

Buongiorno,

A inizio Settembre è stato presentato ricorso a fronte della riserva del conservatore, per sanare le trascrizioni e trascrivere l’ acquisto di legato da parte dei debitori esecutati. All’interno della APP giustizia civile è apparsa “Minuta decreto di trasferimento” e due giorni dopo “Annotazione”.

Potete per favore aiutarmi a capire cosa sta succedendo?

Vi ringrazio del vostro preziosissimo supporto.

vincdec10 pubblicato 2 settimane fa

Salve una società semplice è stata dichiarata unica legataria  di un immobile pignorato appartenente al debitore esecutato deceduto, nel testamento.

Nel testamento non sono stati nominati altri eredi persone fisiche.

Domanda: La società legataria risponderà dei debiti dell'esecutato defunto?

 

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