Problema su continuità delle trascrizioni

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  • Ultimo messaggio 04 agosto 2021
sigu pubblicato 29 luglio 2021

Buonasera, Ad inizio Marzo mi sono aggiudicato un immobile. Sono ormai 5 mesi che il delegato alla vendita sta cercando di risolvere il seguente problema.

Il delegato ha rilevato un problema sulla continuità delle trascrizioni che evidentemente il notaio in fase di predisposizione del mutuo non aveva rilevato.

Il GE ha indicato di contattare il creditore procedente che sta provvedendo a trascrivere il testamento, in particolare il legato riguardante l’immobile.

Ora il creditore procedente non ha idea di come procedere.

Potete dirmi come devo muovermi?

Vi ringrazio in anticipo per il vostro preziosissimo supporto

Una buona serata Simone

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bardonecchio pubblicato 30 luglio 2021

Io ho venduto privatamente un immobile che avevo ereditato dalla mia famiglia, pur avendo presentato successione regolarmente al momento della morte di mio padre, poiché l'immobile non risultava trascritto a mio nome dal punto di vista della proprietà al momento del rogito ho dovuto pagare al notaio la trascrizione unitamente alla cosiddetta tacita di eredità (circa 500 euro) in modo che il notaio prima di fare la trascrizione a favore dell'acquirente potesse fare quella a favore mio da mio padre in modo da garantire la cosiddetta continuità della trascrizione appunto. È un adempimento che i notaio fanno regolarmente dietro pagamento delle imposte dovute oltre alla loro prestazione professionale, dunque secondo me il creditore precedente dovrà pagare questa pratica ad un notaio.

sigu pubblicato 01 agosto 2021

Grazie infinite della risposta! Ora ho capito il problema, ma come devono svolgersi queste azioni? Operativamente parlando, il delegato cosa dovrebbe fare? Deve chiedere un ad un notaio di fare questa tacita eredità? Deve farla il mio notaio?

Grazie ancora!

bardonecchio pubblicato 01 agosto 2021

Non conosco la normativa sotto questo aspetto nelle aste giudiziarie. Nella compravendita privata spetta a chi vende alienare il bene completo di tutte le trascrizioni con continuità storica, senza che sia saltato nessun passaggio. Per analogia nel suo caso deve essere chi le vende il bene a cederlo con continuità nelle trascrizioni, altrimenti un domani non potrebbe rivenderlo. Sarebbe meglio chiedere a un legale a mio avviso. 

astalegale pubblicato 03 agosto 2021

Per fornire una risposta compiuta agli interrogativi posti occorre una preliminare, necessaria ricostruzione del dato normativo e giurisprudenziale di riferimento.

Affinché possa procedersi ad una espropriazione forzata è necessario che il bene sottoposto a pignoramento appartenga al debitore esecutato o che si tratti di un bene che, seppure appartenente ad un terzo, sia stato costituito in garanzia in favore del creditore procedente.

Quando l'oggetto del pignoramento è costituito da beni immobili o da beni mobili iscritti nei pubblici registri, la titolarità del bene in capo all'esecutato deve risultare dai registi immobiliari mediante la trascrizione, in suo favore, di un valido titolo di acquisto.

Nelle ipotesi in cui il bene sia stato acquistato dall'esecutato per accettazione dell'eredità o gli sia stato trasferito per legato, si impone che detta accettazione o il legato siano stati trascritti in suo favore ai sensi dell'art. 2648 c.c..

Con riferimento all’eredità, la giurisprudenza di legittimità ha osservato che “in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l’accettazione dell’eredità non sia stata trascritta a cura dell’erede - debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando così la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650, comma secondo, cod. civ., purché prima dell’autorizzazione alla vendita ai sensi dell’art. 569, cod. proc. civ. Se, invece, il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità ma questo non sia trascrivibile, perché non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l’acquisto della qualità di erede sia seguito ex lege ai fatti di cui agli artt. 485 o 527 cod. civ., non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza" (Cass. 26 maggio 2014, n. 11638).

Nell'affermare questo principio, la citata pronuncia ha avuto modo di precisare che se è vero che quando la trascrizione dell'acquisto mortis causa non è effettuata, le trascrizioni ed iscrizioni successive, compresa la trascrizione del pignoramento, non producono effetto a carico dell'acquirente successivo, ai sensi dell'art. 2650, primo comma, è altrettanto vero che in forza del secondo comma del medesimo art. 2650, se la continuità viene ripristinata, le successive trascrizioni ed iscrizioni producono effetto secondo il loro ordine rispettivo (salvo il disposto dell'art. 2644), sicché "una volta trascritta l'accettazione di eredità e ripristinata la continuità delle trascrizioni (nel presupposto che non vi siano trascrizioni o iscrizioni intermedie e quindi non operi l'art. 2644), pur dopo la trascrizione del pignoramento, questo mantiene i suoi effetti e la trascrizione del successivo  decreto di trasferimento avrà, a sua volta, effetto contro coloro che abbiano iscritto o trascritto diritti in epoca successiva alla trascrizione del pignoramento".

La stessa sentenza ha anche affermato che spetta al creditore procedente dimostrare … la trascrizione di un titolo d'acquisto a favore del debitore esecutato, nonché l'assenza di trascrizioni a carico dello stesso debitore relative ad atti di disposizione del bene, precedenti la trascrizione del pignoramento, aggiungendo che … spetta al giudice dell'esecuzione verificare, d'ufficio, la titolarità, in capo al debitore esecutato, del diritto reale pignorato sul bene immobile, mediante l'esame della documentazione depositata dal creditore procedente ovvero integrata per ordine dello stesso giudice ai sensi dell'art. 567 cod. proc. civ., dalla quale deve risultare la trascrizione di un titolo di acquisto in suo favore.

Venendo al legato, osserviamo che a mente dell’art. 649 c.p.c. il legato si acquista senza bisogno di accettazione (trattandosi di attribuzione a titolo particolare che non obbliga il legatario ad accollarsi le passività ereditarie, neppure pro quota), ed a mente dell’art. 2648 ultimo comma alla sua trascrizione si provvede sulla base di un estratto autentico del testamento.

Dunque, il creditore (ma in ipotesi potrebbe farlo anche l’aggiudicatario) può autonomamente procedere alla trascrizione del legato, così ripristinando la continuità delle trascrizioni.

sigu pubblicato 04 agosto 2021

Vi ringrazio davvero per il vostro prezioso supporto!

Vi terrò aggiornati e spero si risolva ben presto

astalegale pubblicato 04 agosto 2021

Grazie a lei!

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