Salve, con mia moglie abbiamo partecipato all'asta per un immobile (svoltasi il 23/11/2019) e l'abbiamo vinta. Sulla perizia nulla diceva di vincoli e o altri problemi. Era un'asta pacifica. .. Avendo vinto l'asta, immediatamente abbiamo versato il saldo totale del prezzo. Dopo parecchio tempo di silenzio abbiamo chiesto informazioni al curatore dell'asta. Ci ha detto che sono saltati fuori dei problemi relativi a un diritto di eredità (manco ci è stato spiegato bene che problemi) e quindi tutto avrà bisogno di tempo, molto tempo. Tant'è che siamo al 2 agosto e ancora non c'è manco l'ombra di venirne a capo. Francamente, ci siamo sentiti derubati: abbiamo pagato da quasi 9 mesi e non abbiamo ancora ricevuto niente in cambio. Anzi, se questo inconveniente fosse stato periziato o si fosse saputo, magari non avremmo nemmeno partecipato. Invece c'stata una mancanza di informazione e ce la siamo ritrovata a sorpresa dopo aver pagato. .. A questo punto la nostra domanda è: possiamo fare qualcosa? come si può tutelare il nostro diritto? Veramente, siamo molto affranti e delusi... Rimango in attesa di una vostra risposta o di un indirizzamento per sapere a chi si può chiedere. Grazie e cordiali saluti
problema emerso dopo l'acquisto, non evidenziato nella perizia
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- Ultimo messaggio 10 dicembre 2020
Non avendo contezza di quali "problemi" siano emersi non siamo in grado di poter esprimere una opinione compiuta.
Proviamo comunque a dare qualche indicazione.
A mente dell'art. 591 bis, penultimo comma, c.p.c., "avvenuto il versamento del prezzo con le modalità stabilite ai sensi degli articoli 574, 585 e 590, secondo comma, il professionista delegato predispone decreto di trasferimento e trasmette senza indugio al giudice dell'esecuzione il fascicolo".
Come si vede, il legislatore non ha individuato in termini precisi entro quanto tempo dal versamento del saldo prezzo deve essere emesso il decreto di trasferimento, prevedendo, con una formula più generica, che questo deve essere predisposto dal professionista delegato senza indugio, il che vuol dire che la bozza del decreto di trasferimento deve seguire al versamento del saldo in tempi brevissimi.
Ciò detto, le modalità attraverso le quali questa norma trova attuazione dei vari tribunali italiani sono assai variabili e dipendono essenzialmente dalla solerzia del professionista delegato, per cui non è possibile fornire risposte precise.
Quanto poi al tempo che intercorre tra il deposito della bozza del decreto di trasferimento, rileviamo che esso varia da tribunale a tribunale, in ragione del carico di lavoro, che è mediamente elevatissimo del singolo giudice dell’esecuzione. Si consideri, solo per avere una idea del come stanno le cose, che i magistrati italiani, pur essendo, secondo le stime del CEPEJ, (European Commission for the Efficiency of Justice) i più produttivi d’Europa, hanno il carico di lavoro più elevato rispetto ai loro colleghi degli altri Paesi dell’Unione.
Detto questo, il suggerimento che ci sentiamo di offrire è quello di accedere al fascicolo per verificare innanzi tutto se la bozza del decreto di trasferimento sia stata già depositata o meno. Ove così in fosse, si potrebbe diffidare il delegato ad ottemperare.
Grazie mille per la risposta accurata e celere. Cercherò di muovermi secondo le vostre indicazioni.
cordiali saluti,
Grazie a lei, ci aggiorni!
Salve,
le scrivo dopo un anno dall'aggiudicazione dell'asta. Come vedrà dal messaggio precedente, noi abbiamo partecipato a un'asta nella quale non c'era nessun vincolo né nessun altro problema rilevato dalla perizia. Dopo esserci aggiudicati l'asta e passato molto tempo dal versamento del saldo, è saltato fuori un problema formale, e cioè, che gli antichi proprietari non avevano mai accettato la proprietà (dalla difunta mamma) dell'appartamento. Quindi tutto fermo in attesa di una sentenza da parte del giudice che annullasse l'asta o ovviasse il problema. Dopo un anno di attesa (un anno!!), di sconforto e insistenza il giudice ha sciolto la riserva e ha permesso di continuare con le successive fasi (decreto di trasferimento, ecc). Ad oggi stiamo ancora aspettando, incredibilmente, ma è così. Vero, aspettiamo gli ultimi passaggi ma che possono durare ancora mesi e così sarà passato abbondantemente più di un anno dall'aggiudicazione dell'asta all'effettivo ottenimento del bene. La mia domanda è: è lecito ipotizzare e imputare un'omissione da parte del CTU e quindi intraprendere qualche azione legale? perché in effetti per colpa del suo non-rilevamento di questa formalità l'asta si è bloccata per così tanto tempo. Esiste quindi qualche diritto di cui ci possiamo avvalere per un risarcimento o qualche garanzia che ci tuteli in questo caso?
Grazie della sua attenzione e competenza,
Per rispondere all’interrogativo formulato riteniamo che sia necessario muovere dalla premessa per cui con riferimento ai beni pervenuti al debitore esecutato iure hereditatis la Corte di cassazione (Sez. III, n. 11638 del 26 maggio 2014) ha osservato, che “in materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposto a pignoramento un diritto reale su un bene immobile di provenienza ereditaria e l’accettazione dell’eredità non sia stata trascritta a cura dell’erede - debitore esecutato, il creditore procedente, se il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità, può richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata od accertata giudizialmente, anche dopo la trascrizione del pignoramento, ripristinando così la continuità delle trascrizioni ai sensi e per gli effetti dell’art. 2650, comma secondo, cod. civ., purché prima dell’autorizzazione alla vendita ai sensi dell’art. 569, cod. proc. civ. Se, invece, il chiamato all’eredità ha compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità ma questo non sia trascrivibile, perché non risulta da sentenza, da atto pubblico o da scrittura privata autenticata, ovvero se si assume che l’acquisto della qualità di erede sia seguito ex lege ai fatti di cui agli artt. 485 o 527 cod. civ., non risultando questo acquisto dai pubblici registri, la vendita coattiva del bene pignorato ai danni del chiamato presuppone che la qualità di erede del debitore esecutato sia accertata con sentenza”.
In questa sentenza si specifica che “la trascrizione dell'acquisto mortis causa in capo all'esecutato assolve nell'espropriazione immobiliare alla funzione principale di tutelare l'acquisto dell'aggiudicatario, garantendone la stabilità in caso di conflitto con gli aventi causa dall'erede apparente (nel caso in cui l'esecutato sia il vero erede) o dall'erede vero (nel caso in cui l'esecutato sia erede apparente)”, osservandosi che “se in astratto, ciò che rileva perché il processo esecutivo si concluda con una vendita coattiva valida ed efficace è che il soggetto esecutato abbia, accettando l'eredità, acquisito la titolarità del diritto reale sul bene pignorato, sicché si potrebbe prescindere dalla trascrizione dell'accettazione; per assicurare, in concreto, la stabilità della vendita coattiva è necessario che sia rispettata la continuità delle trascrizioni".
Detto questo, occorrerebbe comprendere cosa c'era scritto nella perizia a proposito della provenienza dei beni in capo agli esecutati. Se il perito avesse detto che gli esecutati erano proprietari perchè avevano accettato l'eredità con atto trascritto, avrebbe evidentemente commesso un errore. Se invece avesse taciuto sul punto si tratterebbe di una omissione che probabilmente doveva indurre il potenziale offerente ad una verifica.
Salve, grazie della vostra risposta. Esaminerò il caso seguendo i vostri riferimenti.
Come sempre, bravi e veloci. Grazie e complimenti!
Grazie a lei!
