PRIMA O SECONDA CASA?

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ghideon_x pubblicato 19 giugno 2019

Buongiorno a tutti,

espongo il mio quesito e Vi ringrazio anticipatamente per il tempo che vorrete dedicarmi.

 

Ho un appartamento locato in un comune d'Italia, comprato 2 anni fa.

Mi sono dovuto spostare per lavoro e ora sto partecipando ad un'asta immobiliare in questo comune.

Ora, secondo quanto detto dalla Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 19989 depositata il 27 luglio 2018, potrei usufruire ancora delle agevolazioni per acquisto prima casa.
Nessuno é ancora riuscito a darmi una conferma di questo. E qualora potessi richiedere le agevolazioni della prima casa, dovrei versare quelle non versate di 2 anni fa?

 

Grazie

 

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Rispondiamo all'interrogativo osservando che il caso sottoposto è oggetto di contrasto nella giurisprudenza di legittimità.

I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Secondo questa norma è necessario, tra l'altro, (let. b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione).

L’espressione di casa di abitazione merita di essere approfondita, ed a questo proposito è utile ripercorrere i passi della ordinanza n. 19989 del 27.7.2018, citata nella domanda.

Con sentenza n. 7/5/11, del 20/1/2011 la Commissione Tributaria Regionale di Milano rigettava l'appello proposto da un contribuente avverso la sentenza n. 96/29/2010 emessa dalla Commissione Provinciale, la quale, a sua volta, aveva rigettato il ricorso proposto dallo stesso contribuente contro l'avviso di liquidazione con cui l'Ufficio aveva disconosciuto il diritto di questi a fruire dell'agevolazione prima casa, invocata al momento dell'acquisto.

La CTR motivava la decisione rilevando che, qualora l'acquirente sia proprietario di altro immobile nel medesimo Comune, come nella specie, il diritto all'agevolazione "prima casa" è subordinato alla inidoneità abitativa dello stesso, e non alla sua temporanea indisponibilità per impedimenti giuridici, come la locazione a terzi dedotta da ricorrente.

2. Avvero tale sentenza veniva proposto ricorso per cassazione, nel quale si è prospettava la "violazione della norma contenuta alla lett. B), art. 1, nota 2 bis, della Tariffa parte prima allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, la quale secondo il ricorrente andava interpretata nel senso di agevolare l'acquisto della casa di abitazione a chi non sia nella disponibilità di altro alloggio idoneo. In tale prospettiva, secondo il ricorrente, la disponibilità di altro alloggio avrebbe dovuto essere intesa non in senso oggettivo, ma in senso soggettivo, in relazione alle esigenze di vita dell'acquirente, da valutare con riferimento alla data dell'acquisto.

La Corte ha ritenuto fondato il motivo di ricorso.

Ha premesso che la nota 2-bis comma 1 let., b) del D.P.R. n. 131 del 1986 (come modificato con la L. 28 dicembre 1995, n. 549, art. 3, comma 131), indica quale presupposto dell'ottenimento dell'agevolazione "prima casa" la "impossidenza", da parte dell'acquirente “di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare", senza connotare il requisito della impossidenza.

Tale formulazione normativa, osserva la Corte, è subentrata alla precedente, secondo la quale l'acquirente doveva dichiarare "di non possedere altro fabbricato o porzioni di fabbricato idoneo ad abitazione", laddove il concetto della "non idoneità" doveva ravvisarsi, secondo la giurisprudenza di legittimità, nel caso in cui l'acquirente possedesse un alloggio concretamente non idoneo, per dimensioni e caratteristiche, per lo scopo abitativo anche della sua famiglia, con necessaria valutazione di tale requisito in senso soggettivo, sicchè l'inidoneità dell'alloggio già posseduto doveva essere valutata dal punto di vista del compratore in relazione alle esigenze abitative del suo nucleo familiare. (così Cass., sez. 5, 5/02/2016, n. 2278; Cass., sez. 5, 2/02/2018, n. 2565

A fronte della sostituzione di questa espressione con quella di “casa di abitazione”, nel quale il requisito della idoneità scompare, la sentenza ricorda che secondo un primo orientamento (Cass. n. 18128/2009, sul punto confr. anche Cass. n. 2565/2018, in motivazione) la successiva normativa, lungi dall'introdurre un requisito nuovo, doveva ritenersi meramente “interpretativa di quella precedente", e ciò in quanto il concetto di abitazione presuppone implicitamente il requisito della "idoneità".

Viceversa, altra giurisprudenza aveva valorizzato la nuova dizione della norma osservando che l’espunzione del il requisito "dell'idoneità dell'immobile", presente invece nella precedente formulazione legislativa faceva sì che non assumesse (più) rilievo la situazione soggettiva del contribuente o il concreto utilizzo del bene, rilevando il solo parametro oggettivo della classificazione catastale dello stesso. (Cass. sez. 6-5, 21/12/2015, n. 25646; conf. Cass., sez. 6-5, 13/12/2016, n. 25521).

Così ricostruito il panorama normativo e giurisprudenziale, la sentenza in esame ha ritenuto di dare continuità al primo e più recente indirizzo, atteso che il concetto di idoneità o inidoneità deve ritenersi intrinseco alla nozione di abitazione e ciò anche alla luce della ratio della disciplina, che è quella di agevolare l'acquisto di un alloggio finalizzato, appunto, a sopperire ai bisogni abitativi dell'acquirente e della sua famiglia.

Aggiunge che detta interpretazione troverebbe conforto nella pronuncia della Corte Costituzionale che, nel dichiarare la manifesta inammissibilità di una questione di legittimità costituzionale relativa alla lett. b) del n. 1) della nota 2-bis dell'art. 1, tariffa parte prima del D.P.R. n. 131 del 1986 - come modificata dalla L. n. 549 del 1995- ha richiamato la interpretazione "costituzionalmente orientata" delle pronunce della Cassazione (citando, in particolare, Cass. n. 100 del 2010 e Cass. n. 18128 del 2009), affermando che la intervenuta sostituzione nella legge sulla "prima casa" dell'espressione "fabbricato idoneo ad abitazione" con quella "casa di abitazione" è da intendersi "nel senso che la possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per il successivo acquisto di un'altra casa ubicata nello stesso Comune soltanto se la prima delle due case sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato" (Cfr. Corte Costituzionale Ord. n. 203 del 22.06.2011).

La sentenza conclude che ritenendo che non rientri nel concetto di "idoneità ad abitazione" una casa in precedenza acquistata ma indisponibile sulla base di un contratto di locazione regolarmente registrato e stipulato dal precedente proprietario in data antecedente all'acquisto da parte dello stesso C..

A questo proposito la sentenza osserva che la norma, richiedendo l'impossidenza di "altra casa di abitazione", non evoca alcuna specifica caratteristica, nè fisica nè giuridica, idonea ad escluderne l'idoneità abitativa, se non quella insita nella nozione stessa di "abitazione".

Sicchè, una volta affermato il principio che tale nozione deve essere intesa in senso sia oggettivo che soggettivo e, comunque, come possibilità di un concreto ed effettivo utilizzo del bene ad uso di abitazione, non resta spazio per escludere "a priori" la rilevanza ai fini di un giudizio di "inidoneità" solo di alcune, tra le molteplici ipotizzabili, ragioni ostative a tale concreto utilizzo. In particolare, per quanto rileva nella presente fattispecie, non sussistono ragioni per distinguere tra una inidoneità oggettiva derivante da caratteristiche strutturali o fisiche dell'immobile, alla quale conseguirebbe il diritto ad usufruire dell'agevolazione, ed una inidoneità, anch'essa oggettiva, ma derivante da vincoli giudici gravanti su tale immobile, che tale diritto invece escluderebbe.

In conclusione, la Corte ha accolto il ricorso affermando il seguente principio: “Ai fini della fruizione dei benefici per l'acquisto della "prima casa", l'art. 1, nota 2 bis, della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nel testo introdotto dalla L. n. 549 del 1995, art. 3, comma 131, la nozione di "casa di abitazione" deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato, sicchè tale idoneità deve ritenersi insussistente nel caso in cui l'immobile sia locato a terzi; conseguentemente, l'agevolazione spetta anche all'acquirente che sia titolare del diritto di proprietà su altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l'immobile che viene acquistato allorchè tale casa sia oggetto di un rapporto locativo regolarmente registrato e non maliziosamente preordinato a creare lo stato di indisponibilità della stessa”.

Questo essendo lo stato della giurisprudenza, è evidente che la questione è dubbia, e nel limitarci ad esprimere la nostra opinione rileviamo che l’orientamento più permissivo non ci convince in ragione del fatto che esso si risolve in una interpretati abrogans della modifica normativa, poiché pur a fronte del venire meno del requisito della idoneità questa giurisprudenza continua, nei fatti, a richiederlo tal quale.

Invece riteniamo che lo spirito della novella del 1995 sia quello di superare tutte le incertezze applicative che dal concetto di idoneità derivavano, ancorando la spettanza del beneficio prima casa a parametri oggettivi.

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