Precisazione del CTU

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duralex pubblicato 5 giorni fa

Buonasera.
Nella perizia estimativa dell’immobile alla cui asta sono interessato, composto da villino con giardino e piscina, viene precisato che la piscina, ricavata all’interno  del giardino di pertinenza dell’immobile ma accatastata con una propria particella, non è menzionata nell’atto di compravendita con il quale l’attuale proprietario esecutato a suo tempo ha acquistato il cespite, e difatti dalla visura storica essa risulta ancora intestata alla parte venditrice nell’atto di cui sopra.
 Nel caso mi dovessi aggiudicare l’asta, che tipo di problemi potrebbe generare questa discordanza, e quali azioni suggerite?

Grazie in anticipo

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duralex pubblicato 5 giorni fa

Aggiungo un elemento scaturito dalla visura della particella associata alla piscina: non solo essa risulta ancora in carico al proprietario precedente l'esecutato, ma è accatastata come "terreno agricolo" con un reddito dominicale di 0,45 €.

astalegale pubblicato 2 giorni fa

Il caso prospettato richiede alcune premesse di carattere normativo.

La risposta alla domanda da lei formulata necessita di alcune considerazioni preliminari.

Il giardino di cui lei parla è tecnicamente una pertinenza. Invero, ai sensi dell’art. 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra, e tale è, pacificamente, il giardino di una abitazione.

In via generale il pignoramento della cosa principale comprende automaticamente anche le pertinenze. Lo si ricava dall’art. 2912 c.c., ai sensi del quale il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, sebbene non menzionate nell’atto di pignoramento.

In applicazione di questi principi Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002 e Cass. civ., sez. lav., 16 novembre 2000, n. 14863. hanno ritenuto che, ad esempio, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze può essere considerato come una unica unità immobiliare assieme al bene pignorato, similmente alle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione.

Ancora, secondo Cass. 10 luglio 1998, n. 6718 , il cortile di un’abitazione potrebbe anche non essere neppure configurabile come bene autonomo a sé stante. (Nel caso di specie, si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva, ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici).

Ovviamente, affinché esista un rapporto di pertinenzialità, cui consegue l’estensione ex lege del pignoramento, è necessario, secondo Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4378 non solo che sussista in concreto una relazione di asservimento così qualificabile nel rispetto dell’art. 817 cod. civ., ma che questa risulti con caratteri di assolutezza ovvero di indispensabilità o di inequivocità del rapporto pertinenziale, in modo che si possa così sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale, a fini di tutela dei terzi.

Dunque, traendo una prima conclusione possiamo dire che:

il giardino di un’abitazione è certamente una pertinenza ai sensi dell’art. 817 c.c.;

il pignoramento che colpisce l’abitazione si estende automaticamente al giardino, ai sensi dell’art. 2912 c.c., a meno che non risulti la chiara volontà del creditore di escluderlo dal vincolo.

Rispetto a questo quadro, occorre dare conto di quanto stabilito da Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 la quale ha affermato che ove “il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un’obiettiva diversa risultanza dell’atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ” (nel caso di specie, si discuteva se una certo subalterno del NCEU dovesse essere ricompreso, o meno, nell’atto di pignoramento, che indicava un subalterno adiacente).

Dopo questa sentenza è poi intervenuta Cass. Sez. 2, 20/01/2015 n. 869, secondo la quale La costituzione del vincolo pertinenziale presuppone un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare il bene accessorio al servizio o all'ornamento del bene principale, ma non si traduce in un modo di acquisto della proprietà, sicché è comunque necessario l'accertamento del diritto dominicale sulla cosa accessoria”. (Nel caso sottoposto al suo esame la S.C. ha ritenuto che una volta accertata la destinazione a pertinenza da parte dell'unico proprietario del bene principale e di quello accessorio l'omessa menzione del bene destinato a pertinenza in un decreto di trasferimento emesso a seguito di procedimento espropriativo non impedisse l'operatività dell'art. 2912 cod. civ.).

Così ricostruito il panorama normativo di riferimento, riteniamo che: se il terreno che circonda la villa non ha una sua autonoma identificazione catastale, a nostro avviso il problema non si pone.

Se invece esso ha una sua denominazione catastale e di questa non si fa menzione nell'atto di pignoramento o nella relativa nota di trascrizione, né direttamente, né indirettamente, il problema (stando a Cass. n. 11272/2014) potrebbe porsi.

duralex pubblicato ieri

Buongiorno.

Ringrazio per la esaustiva risposta .

Il giardino non è dotato di sua particella, inoltre la perizia del CTU  riporta il "giardino di uso esclusivo con annessa piscina" e menziona che la superfice del giardino di cui all'atto precedente di compravendita ricomprende anche qualla della priscina.

Ora, mi risulta che le piscine non siano dotate in generale di particella catastale, e difatti la particella in merito concerne un piccolo vigneto a tutti gli effetti inesistente.

Tale irregolarità catastale verrà sanata "d'ufficio" all'interno della procedura, oppure il relativo onere rimarrà a carico dell'aggiudicatario? Non nascondo che la seconda ipotesi mi preoccuperebbe alquanto, per le incognite su costi e fattibilità.

Approfitto per fare un'ulteriore domanda sempre in merito alla perizia., nella quale viene indicata la mancanza di cerificato di abitabilità (che sembra non sia mai stato richiesto) nonchè delle certificazioni  di conformità degli impianti termico, elettrico e idraulico.

Ne deduco che l'aggiudicatario dovrà incaricare un professionista per tali certificazioni, è corretto? In vista di probabili lavori di riqualificazione dell'immobile, sarà possibile attendere il completamento di tali lavori per richiedere il rilascio delle certificazioni senza incorrere in sanzioni?

Grazie.

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