Precisazione del CTU

  • 773 Viste
  • Ultimo messaggio 11 ottobre 2021
duralex pubblicato 10 giugno 2021

Buonasera.
Nella perizia estimativa dell’immobile alla cui asta sono interessato, composto da villino con giardino e piscina, viene precisato che la piscina, ricavata all’interno  del giardino di pertinenza dell’immobile ma accatastata con una propria particella, non è menzionata nell’atto di compravendita con il quale l’attuale proprietario esecutato a suo tempo ha acquistato il cespite, e difatti dalla visura storica essa risulta ancora intestata alla parte venditrice nell’atto di cui sopra.
 Nel caso mi dovessi aggiudicare l’asta, che tipo di problemi potrebbe generare questa discordanza, e quali azioni suggerite?

Grazie in anticipo

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
inexecutivis pubblicato 11 ottobre 2021

grazie a lei

duralex pubblicato 08 ottobre 2021

Molto bene, grazie.

inexecutivis pubblicato 08 ottobre 2021

A nostro avviso non vi sono marginiper una opposizione in quanto il dato catastale, per quanto eventualmente errato, è contenuto nel decreto di trasferimento; peraltro si tratta di una pertinenza dell'immobile, cui si estende il pignoramento a norma dell'art. 2912 cc.

duralex pubblicato 01 ottobre 2021

Buonasera.

Mi sono poi aggiudicato l'asta,  e a seguito del versamento del saldo prezzo ho ottenuto il decreto di trasferimento, che è stato quindi trascritto e pertanto risulto legittimo proprietario del bene di cui alla particella XYZ.

Ora, per quanto il decreto di trasferimento riporti "giardino esterno con piscina", e anche la planimetria dell'immobile ottenuta tramite l'accesso ai miei dati ipocatastali sul sito AGE la riporti in pianta con la denominazione,appunto "piscina" rimane il fatto che un terzo (il proprietario antecedente l'esecutato) ha tuttora intestata la particella XXX identificata come "vigneto" ma a tutti gli effetti corrispondente alla piscina.

Ad onor del vero, sulla visura della particella XXX è annotato "deriva dalla part.lla XYZ" che per l'appunto mi è stata trasferita con tutte le pertinenze.

In nuce, la mia domanda è la seguente: l'intestatario della particella XXX può fare un domani opposizione al decreto di trasferimento, limitatamente a tale particella (totalmente interclusa e non riconducibile a un vigneto)?

inexecutivis pubblicato 23 giugno 2021

Grazie a lei!

duralex pubblicato 20 giugno 2021

Grazie... questo forum è geniale.

inexecutivis pubblicato 18 giugno 2021

La procedura non è tenuta a sanare le irregolarità (si tratta infatti di situazioni che non impediscono la vendita dele bene e che finirebbero solo per caricare di costi il creditore che ha agito a tutela di un suo credito).

Lo stesso dicasi per il certificato di agibilità, a proposito del quale occorrerà procedere ad una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività).

Infatti, ai sensi dell’art. 24 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.

Il secondo comma della disposizione aggiunge che Ai fini dell'agibilità, entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1”.

Il comma sesto dispone inoltre che l'utilizzo dell’immobile può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione, corredata della relativa documentazione.

Il successivo art. 62 del citato T.U., subordina poi il rilascio del certificato di agibilità ad una attestazione della rispondenza delle opere eseguite alle norme antisismiche.

Dunque, al fine di ottenere l’agibilità dell’immobile, è sufficiente il deposito in comune di una attestazione, rilasciata da un tecnico abilitato, della sussistenza condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti.

Per i fabbricati edificati prima dell'entrata in vigore del D.P.R. n. 380/2001 , si ritiene generalmente che non sussista l'obbligo di richiedere il certificato di agibilità come disciplinato dagli artt. 24 e seguenti del T.U. edilizia, poiché rispetto a tali costruzioni, o sussisterà un certificato rilasciato in base al D.P.R. n. 425/1994, oppure la richiesta sarà obbligatoria solo a seguito di intervento edilizio.

Dalle premesse appena formulare riteniamo di poter affermare anche che, poiché la SCIA relativa al certificato di agibilità deve attestare anche la conformità dell’immobile al titolo edilizio, in mancanza di sanatoria essa non potrà essere presentata.

Nel senso da noi prospettato si è espressa anche la giurisprudenza, secondo la quale “La conformità dei manufatti alle norme urbanistico edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, come si evince dagli artt. 24, comma 3, D.P.R. n. 380 del 2001 (T.U. Edilizia) e 35, comma 20, L. n. 47 del 1985 , in quanto, ancor prima della logica giuridica, è la ragionevolezza ad escludere che possa essere utilizzato, per qualsiasi destinazione, un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico edilizia e, come tale, in potenziale contrasto con la tutela del fascio di interessi collettivi alla cui protezione quella disciplina è preordinata (T.A.R. Campania Napoli Sez. III, 09-06-2017, n. 3119; negli stessi termini Cons. Stato Sez. IV, 02-05-2017, n. 1996).

Quanto detto non vale per gli immobili la cui costruzione sia iniziata in data anteriore al primo settembre 1967, i quali possono circolare indipendentemente dalla loro regolarità urbanistico edilizia.

Infatti, secondo il disposto dell’art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47, gli immobili costruiti in epoca anteriore al 2 settembre 1967 sono liberamente commerciabili, qualunque sia l’abuso edilizio commesso dall’alienante, a condizione che, nell’atto pubblico di trasferimento, risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo, attestante l’inizio dell’opera in data anteriore al 2 settembre 1967, senza che rilevi, pertanto, ai fini della legittimità del trasferimento, la mancanza dell’attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia ovvero la esistenza di una concessione in sanatoria (ovvero la domanda, ad essa relativa, corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione) (Cass. civ., 22.8.1998, n. 8339).

duralex pubblicato 14 giugno 2021

Buongiorno.

Ringrazio per la esaustiva risposta .

Il giardino non è dotato di sua particella, inoltre la perizia del CTU  riporta il "giardino di uso esclusivo con annessa piscina" e menziona che la superfice del giardino di cui all'atto precedente di compravendita ricomprende anche qualla della priscina.

Ora, mi risulta che le piscine non siano dotate in generale di particella catastale, e difatti la particella in merito concerne un piccolo vigneto a tutti gli effetti inesistente.

Tale irregolarità catastale verrà sanata "d'ufficio" all'interno della procedura, oppure il relativo onere rimarrà a carico dell'aggiudicatario? Non nascondo che la seconda ipotesi mi preoccuperebbe alquanto, per le incognite su costi e fattibilità.

Approfitto per fare un'ulteriore domanda sempre in merito alla perizia., nella quale viene indicata la mancanza di cerificato di abitabilità (che sembra non sia mai stato richiesto) nonchè delle certificazioni  di conformità degli impianti termico, elettrico e idraulico.

Ne deduco che l'aggiudicatario dovrà incaricare un professionista per tali certificazioni, è corretto? In vista di probabili lavori di riqualificazione dell'immobile, sarà possibile attendere il completamento di tali lavori per richiedere il rilascio delle certificazioni senza incorrere in sanzioni?

Grazie.

inexecutivis pubblicato 13 giugno 2021

Il caso prospettato richiede alcune premesse di carattere normativo.

La risposta alla domanda da lei formulata necessita di alcune considerazioni preliminari.

Il giardino di cui lei parla è tecnicamente una pertinenza. Invero, ai sensi dell’art. 817 c.c. sono pertinenze le cose destinate in modo durevole al servizio o all’ornamento di un’altra, e tale è, pacificamente, il giardino di una abitazione.

In via generale il pignoramento della cosa principale comprende automaticamente anche le pertinenze. Lo si ricava dall’art. 2912 c.c., ai sensi del quale il pignoramento si estende agli accessori, alle pertinenze ed ai frutti della cosa pignorata, sebbene non menzionate nell’atto di pignoramento.

In applicazione di questi principi Cass. civ., sez. II, 28 aprile 1993, n. 5002 e Cass. civ., sez. lav., 16 novembre 2000, n. 14863. hanno ritenuto che, ad esempio, anche il terreno latistante o circondante un edificio pignorato, ancorché non esplicitamente indicato nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, in concrete circostanze può essere considerato come una unica unità immobiliare assieme al bene pignorato, similmente alle costruzioni che siano in rapporto di accessorietà o di pertinenza con il bene principale sottoposto ad esecuzione.

Ancora, secondo Cass. 10 luglio 1998, n. 6718 , il cortile di un’abitazione potrebbe anche non essere neppure configurabile come bene autonomo a sé stante. (Nel caso di specie, si trattava di un cortile che non possedeva una sua autonomia catastale, graffato dal punto di vista particellare con la costruzione alla quale accedeva, ed in concreto per esso non era possibile configurare un'altra funzione, diversa da quella di fornire aria e luce alle finestre ed ai balconi degli edifici).

Ovviamente, affinché esista un rapporto di pertinenzialità, cui consegue l’estensione ex lege del pignoramento, è necessario, secondo Cass. civ., sez. III, 20 marzo 2012, n. 4378 non solo che sussista in concreto una relazione di asservimento così qualificabile nel rispetto dell’art. 817 cod. civ., ma che questa risulti con caratteri di assolutezza ovvero di indispensabilità o di inequivocità del rapporto pertinenziale, in modo che si possa così sopperire alla lacuna riscontrabile nella trascrizione del pignoramento riguardante soltanto la cosa principale, a fini di tutela dei terzi.

Dunque, traendo una prima conclusione possiamo dire che:

il giardino di un’abitazione è certamente una pertinenza ai sensi dell’art. 817 c.c.;

il pignoramento che colpisce l’abitazione si estende automaticamente al giardino, ai sensi dell’art. 2912 c.c., a meno che non risulti la chiara volontà del creditore di escluderlo dal vincolo.

Rispetto a questo quadro, occorre dare conto di quanto stabilito da Cass. civ., sez. III, 21 maggio 2014, n. 11272 la quale ha affermato che ove “il bene, che possa in astratto configurarsi come una pertinenza, sia dotato di per sé solo di univoci ed esclusivi dati identificativi catastali (tali cioè da identificare quello e soltanto quello) ed a meno che nel pignoramento e nella nota [di trascrizione] non si riesca a far menzione del medesimo con idonei ed altrettanto univoci riferimenti al primo (come, a mero titolo di esempio, con espressioni descrittive nel quadro D od altri dati negli altri quadri), non sia indicato con tali suoi propri dati nel pignoramento e nella nota, riferiti essendo questi ultimi in modo espresso soltanto ad altri beni compiutamente identificati con loro propri ed altrettanto esclusivi dati catastali (dalle planimetrie allegate ai quali o dai quali presupposte non risulti, poi, il bene che si pretenda essere una pertinenza), correttamente non va ritenuto esteso ai primi il pignoramento dei secondi: e tanto proprio perché tale situazione comporta un’obiettiva diversa risultanza dell’atto di pignoramento e soprattutto della sua nota di trascrizione, idonea a rendere inoperante la presunzione dell’art. 2912 cod. civ” (nel caso di specie, si discuteva se una certo subalterno del NCEU dovesse essere ricompreso, o meno, nell’atto di pignoramento, che indicava un subalterno adiacente).

Dopo questa sentenza è poi intervenuta Cass. Sez. 2, 20/01/2015 n. 869, secondo la quale La costituzione del vincolo pertinenziale presuppone un elemento oggettivo, consistente nella materiale destinazione del bene accessorio ad una relazione di complementarità con quello principale, e un elemento soggettivo, consistente nella effettiva volontà del titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale sui beni collegati, di destinare il bene accessorio al servizio o all'ornamento del bene principale, ma non si traduce in un modo di acquisto della proprietà, sicché è comunque necessario l'accertamento del diritto dominicale sulla cosa accessoria”. (Nel caso sottoposto al suo esame la S.C. ha ritenuto che una volta accertata la destinazione a pertinenza da parte dell'unico proprietario del bene principale e di quello accessorio l'omessa menzione del bene destinato a pertinenza in un decreto di trasferimento emesso a seguito di procedimento espropriativo non impedisse l'operatività dell'art. 2912 cod. civ.).

Così ricostruito il panorama normativo di riferimento, riteniamo che: se il terreno che circonda la villa non ha una sua autonoma identificazione catastale, a nostro avviso il problema non si pone.

Se invece esso ha una sua denominazione catastale e di questa non si fa menzione nell'atto di pignoramento o nella relativa nota di trascrizione, né direttamente, né indirettamente, il problema (stando a Cass. n. 11272/2014) potrebbe porsi.

duralex pubblicato 10 giugno 2021

Aggiungo un elemento scaturito dalla visura della particella associata alla piscina: non solo essa risulta ancora in carico al proprietario precedente l'esecutato, ma è accatastata come "terreno agricolo" con un reddito dominicale di 0,45 €.

Close