Pertinenza

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  • Ultimo messaggio 01 marzo 2021
fracodi pubblicato 17 ottobre 2020

Buongiorno

a gennaio 2020 ho acquistato un appartamento con solaio in asta, il decreto di trasferimento è stato firmato a fine maggio, causa covid.

L'appartamento da perizia e da decreto di trasferimento, doveva essere dotato di solaio (porzione di sottotetto) ma dopo verifiche ho constatato che il solaio che era annesso all'appartamento è stato venduto nel 1972 associato ad altro subalterno. Mi spiego, nel 1969 un acquirente compra una serie di appartamenti con solai annessi, con la numerazione coerente, sub 10 solaio 10, sub 9 solaio 9, etc.

Nel 1972 viene venduto l'appartamento 10 con il solaio 9, e nel 1973 viene venduto l'appartamento sub 9 nuovamente col solaio 9.

in pratica io ho acquistato il sub 9 con il solaio 9, che però risulta già venduto annesso al sub 10 e trascritto nel 1972, prima del mio atto di provenienza trascritto nel 1973

Insomma, alla luce di quanto accaduto l'appartamento che ho acquistato non è dotato di solaio, mentre nella perizia e nel decreto di trasferimento l'appartamento veniva descritto con solaio.

Ho diritto a qualche rimborso avendo acquistato l'appartamento come dotato di porzione di solaio, ma non presente nella realtà?

grazie

saluti

cantina solaio
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inexecutivis pubblicato 18 ottobre 2020

Se il solaio era stat ovenduto e trascritto in data precedente al pignoramento, ed alla eventuale iscrizione ipotecaria, non poteva essere pignorato, nè tanto meno indicato in perizia e nel decreto di trsferimento.

Se allora l’acquirente subisce l’evizione parziale della cosa, troverà applicazione l’art. 2921, a norma del quale “L'acquirente della cosa espropriata, se ne subisce l'evizione, può ripetere il prezzo non ancora distribuito, dedotte le spese, e, se la distribuzione è già avvenuta, può ripeterne da ciascun creditore la parte che ha riscossa e dal debitore l'eventuale residuo, salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese”. Secondo la giurisprudenza (Cass. civ. Sez. I, 09-10-1998, n. 10015) la norma, “consentendo all'aggiudicatario che non riesca a conseguire una parte del bene il diritto a ripetere una parte proporzionale del prezzo di aggiudicazione, impedisce che si verifichi un indebito arricchimento di coloro che dovranno ripartirsi il prezzo ricavato dalla vendita, in applicazione del principio generale della ripetizione dell'indebito.

Suggeriamo pertanto di munirsi di un difensore, rappresentare la cosa e chiedere un rimborso parziale del prezzo.

fracodi pubblicato 18 ottobre 2020

Buongiorno, grazie per il chiarimento. Se ho ben capito la causa va intrapresa contri i creditori e non contro la procedura, che è quindi esente da colpe. Ma potrebbe la procedura stessa attivarsi su mia segnalalazione per restituire una parte del prezzo? È necessario rivolgersi a un legale oppure si può inviare istanza al giudice della procedura in autonomia? Intanto il problema si complica perché io ho venduto l'immobile, ho accettato una proposta di acquisto con il solaio che non c'è, e pertanto prima del rogito che è in programma entro 4 mesi dovrei scorporare il solaio dalla planimetria catastale che mi è stata rilasciata poiché comprende una pertinenza di terzi, posso farlo tramite un atto notarile con conseguente aggiornamento della planimetria da parte di un tecnico abilitato?

inexecutivis pubblicato 21 ottobre 2020

Come abbiamo precisato nella risposta precedente, occorrerà munirsi di un difensore poichè è necessario svolgere una vera e propria attività processuale in seno alla procedura, dove si potrà richiedere la restituzione di una quota parte del prezzo, posto che è stato collocato sul mercato un bene non appartenente all'esecutato.

fracodi pubblicato 21 febbraio 2021

Buongiorno In riferimento al tema in oggetto ho rivolto istanza al giudice dell'esecuzione per chiedere una restituzione parziale del prezzo non ancora ripetuto. Purtroppo il giudice non mi ha riconosciuto nulla, ha stabilito che i costi per il recupero tramite rettifica di atti di terzi, del solaio che ad oggi non risulta di mia proprietà, resteranno a mio carico. Chiedo ora, ritenendo la decisione ingiusta, se qualcuno è disponibile per approfondire la questione ed eventualmente agire in ricorso a tale provvedimento o agire successivamente nei confronti dei creditori, perché a me di fatto è stato venduto tramite decreto un bene di terzi. Grazie per l'attenzione.

inexecutivis pubblicato 22 febbraio 2021

Non condividiamo la decisione del giudice, anche se essa ha una sua solida giustificazione normativa che riposa nell'art. 2922, a mente del quale "nella vendita esecutiva non trova applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della cosa venduta".

Peraltro, l'applicazione dell'art. 2921 cc (a norma del quale “L'acquirente della cosa espropriata, se ne subisce l'evizione, può ripetere il prezzo non ancora distribuito, dedotte le spese, e, se la distribuzione è già avvenuta, può ripeterne da ciascun creditore la parte che ha riscossa e dal debitore l'eventuale residuo, salva la responsabilità del creditore procedente per i danni e per le spese”, presuppone appunto una evizione subita e non una evizione "potenziale".

Tuttavia a nostro avviso la richiesta di rimborso parziale (ove non si opponessero i creditori) dovrebbe essere accolta per una esigenza di economia processuale.

fracodi pubblicato 22 febbraio 2021

Buongiorno e grazie, Il credo che nel caso specifico non si possa parlare di vizio, perché il bene non è di per sé viziato, è di proprietà di terzi estranei alla procedura. Chiedo se voi siete che siete ferrati sul tema, disponibili per assistermi in caso si ricorso, ovviamente dietro compenso.

inexecutivis pubblicato 01 marzo 2021

Purtroppo ad oggi non forniamo questo servizio.

Ci tenga aggiornati ed in bocca al lupo!

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