perizia inesatta

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lauralotti pubblicato 5 settimane fa

 Buongiorno 

mi sono aggiudicata  nel 2020  un immobile all'asta e ora sto facendo tutte le pratiche necessarie per ottenere la concessione in sanatoria relativa al condono L. 47/85 presentato dai precedenti proprietari. Nella perizia è specificato quanto segue: 

"Domanda di concesione in sanatoria n. ....del 28/03/86 presentata ai sensi della L.47/85 presentata da .............. relativa alla costruzione dei fabbricati in oggetto, in assenza della Concessione Edilizia. La pratica risulta definita, la concessione non è stata  rilasciata in quanto non risultano versati tutti gli oneri concessori quantificati nel 2007i in via approssimativa dal responsabile U.T.C. Geom. ...... in € 5.000 circa. "

La sorpresa è che ora il Comune  ha definito tali oneri concessori in  € 18.000. Probabilmente i 5.000 € indicati in perizia  sono riferiti ai soli costi di urbanizzazione primaria quantificati ad oggi  in € 5329, ma dimenticando  gli oneri di urbanizzazione secondaria (€ 2668) e soprattutto il costo di costruzione pari a € 9.000 circa.  

La perizia non lasciava dubbi circa gli oneri da pagare, nonostante ciò  prima dell'asta telefonai al predetto Geom. ..... dell'Ufficio Tecnico Comunale per avere ragguagli circa l'aggiornamento dell'importo di € 5.000 in quanto tale importo era riferito al 2007. Il tecnico mi confermò che poteva  essere lievemente aumentato per effetto dell'aggiornamento delle tariffe regionali, ma di qualche centinaio di euro. 

Si chiede se per tale  sostanziale inesattezza e differenza di prezzo  (che probabilmente non mi avrebbe indotto a fare l'asta), si possa imputare responsabilità al CTU incaricato dal Tribunale .

Grazie della Vs. attenzione.

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astalegale pubblicato 4 settimane fa

La domanda formulata richiede una risposta articolata su più fronti.

A norma dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., nell’elaborato peritale l’esperto stimatore è tenuto a riportare (tra l’altro):

- “La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”;

- “In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”;

- “L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

Una perizia completa evita possibili future contestazioni e incentiva all'acquisto, poiché un paniere informativo ampio soddisfa la fondamentale esigenza di qualunque potenziale offerente di conoscere nel modo più dettagliato possibile ciò che si accinge ad acquistare. Emblematica, sul punto, Cass. 2 aprile 2014, n. 7708, secondo la quale “il bando di vendita – e, prima di esso, l’ordinanza del giudice che pone in vendita il bene, a sua volta fondata sulla descrizione datane nel pignoramento prima e nella relazione dell’esperto poi – corrisponde a quella che, nella vendita volontaria, sarebbe una proposta contrattuale di compravendita

 

Ciò detto, osserviamo in linea generale che il perito stimatore soggiace alle regole generali in tema di responsabilità civile, e dunque all’art. 2043 c.c., che impone l'obbligo del risarcimento del danno a colui che compie un fatto illecito con dolo o colpa.

Quella dello stimatore, è una obbligazione di mezzi, e dunque la diligenza dovuta è quella di cui all’art. 1176, comma secondo, c.p.c.; se poi nello svolgimento dell’incarico egli è stato chiamato a svolgere di prestazioni di particolare difficoltà, la sua diligenza dovrà essere valutata secondo i criteri di cui all’art. 2236 c.c.. In questi termini si è pronunciata Cass. 2.2.2010, n. 2359, con riferimento al caso in cui lo stimatore aveva erroneamente determinato la superficie di un immobile pignorato.

Più in generale, secondo la giurisprudenza “L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di condanna dell'ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell'immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l'aggiudicazione in sede esecutiva)”. (Cass., 18.9.2015, n. 18313).

Nello stesso solco si è collocata, per altro recentemente, Cass., 23.6.2016, n. 13010, la quale ha affermato che “Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall'aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell'acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall'ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri)”.

Ciò detto, al fine di stabilire se possa ascriversi allo stimatore una responsabilità, occorre verificare attentamente il contenuto della perizia, indagando in primo luogo se si tratta effettivamente di errori o di omissioni, verificando poi se le errate informazioni eventualmente presenti sono ascrivibili a responsabilità dello stesso o a inesatte informazioni a lui rivolte

lauralotti pubblicato 4 settimane fa

Grazie per la Vs. risposta .

A proposito di omissioni da parte del CTU è possibile invocare la negligenza dello stimatore qualora risultasse che lo stesso non ha esaminato a fondo la pratica di condono (rientra tra i compiti del perito?)  per cui sono stati omessi alcuni elementi importanti ai fini del calcolo degli oneri concessori? Il tecnico  da me incarico,  che ha esaminato la pratica, ha riferito  che il condono edilizio fu richiesto nel 1986 dall'originario proprietario in qualità di coltivatore diretto e quindi gli oneri da pagare, all'epoca, erano ridotti proprio in base alla qualifica del condonante.

Poichè il CTU non poteva prevedere a priori la qualifica di chi si sarebbe aggiudicato l'immobile,  era  sua diligenza specificare questa situazione in perizia? Anche la destinazione urbanistica degli immobili non risulta indicata in perizia: la casa di abitazione non è rurale, due  magazzini  invece sono annessi rustici con  categoria catastale C2. 

Dopo aver esposto telefonicamente al CTU la problematica, lo stesso si è trincerato dietro all'assenza di garanzia per vizi sugli immobili venduti all'asta,  e che per tale motivo il prezzo dell'immobile viene diminuito di una percentuale apposita. In conclusione anche se la perizia è carente di alcune informazioni, non si può invocare alcuna colpa o dolo del tecnico, perchè tutto quanto mancante rientra tra i vizi dell'immobile.

Una ulteriore omissione in perizia  è la situazione dei confini: risulta infatti che una porzione di muro perimetrale della casa di abitazione, compreso il cornicione, i pluviali, i marciapiedi, i pozzetti e alcuni impianti tecnologici a servizio della casa ricadono su una particella di proprietà ex Ipab (ora Comune).In pratica quando fu costruito l'immobile, il costruttore ha sconfinato si presume in buona fede,  nella proprietà pubblica. Ciò ovviamente comporterà problemi giuridici e prevedibilmente economici per potersi aggiudicare una fascia di rispetto dal confine di proprietà pubblica.

Su detto frustolo di terreno (circa 600 mq) di proprietà comunale, l'originario costruttore, inoltre, vi ha costruito una casetta in legno e una grande struttura metallica tipo serra per piante  (al momento senza pareti nè copertura), è presente un pozzo per l'acqua  a servizio dell'abitazione  e sempre sulla stessa area vi è interrato il bombolone del GPL per il riscaldamento dell'abitazione. 

Nel caso in cui  non si addivenisse ad un accordo con il Comune per  l'uso di tale suolo (peraltro, ora, anche i vicini confinanti su altri lati di detto frustolo si sono dimostrati interessati ad acquisirlo!), non immagino  quali saranno le conseguenze. 

Anche la inesatta definizione dei confini rientra tra i vizi nascosti dell'immobile, quindi senza possibilità di invocare la negligenza del CTU?

Grazie della Vs. attenzione.

 

 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

Difficile dare una risposta senza procedere ad un esame degli atti. Un'eventuale azione legale intrapresa contro lo stimatore avrà proprio questo oggetto.

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