Perizia immobiliare per mutuo con banca con immobile occupato

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marco_fri pubblicato 15 gennaio 2020

Buongiorno,

 

Sono interessato ad acquistare un immoblie all'asta. per poter effettuare l'eventuale saldo ho necessariamente bisogno di aprire un mutuo con una banca. Tutti gli istituti di credito da me contattati, richiedono la perizia immobliare redatta dal loro perito immobiliare, quindi richiedono la visita dell'immobile. purtroppo però risulta ancora occupato dal debitore che come riporta l'ordinanza, verrà liberato solo una volta emesso il decreto di trasferimento (art, 560 cpc). ma ovviamanete, per ottenere il decreto di trasferimento devo prima pagare tutto l'immobile (più spese), ma come faccio se la banca non può concedermi il mutuo?

Ho sentito il custode e mi dice che non è possibile prenotare una visita dell'immobile e farlo periziare perchè non si potranno eseguire foto e/o rilevamenti essendo appunto l'immobile occupato. dall'altra parte le banche dicono che la perizia deve riportare almeno qualche foto e dei rilevamenti minimi. Tutto ciò mi sembra assurdo! Cosa posso fare??

 

Grazie

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astalegale pubblicato 18 gennaio 2020

Riteniamo che la risposta del custode sia errata.

Cerchiamo di spiegare le ragioni del nostro convincimento.

Ai sensi dell’art. 560, ultimo comma, c.p.c., (prima che fosse riscritto dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019) il giudice, con l'ordinanza di vendita stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita. Aggiungeva, che gli interessati hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta, la quale deve essere formulata mediante il portale delle vendite pubbliche. La disamina dei beni, infine, si doveva svolgere con modalità idonee a garantire la riservatezza dell'identità degli interessati e a d impedire che essi abbiano contatti tra loro.

Sulla scorta di questi dati riteniamo che il custode dovrebbe essere presente durante la visita dell’immobile, se non altro per un principio di ordinaria diligenza, cui lo stesso è tenuto ai sensi dell’art. 1176 c.c. Peraltro, potrebbero esserci problemi di contatti tra gli offerenti, che devono essere scongiurati per espressa previsione normativa.

Queste disposizioni, per effetto di quanto prescritto dall’art. 4, comma 4, del citato decreto legge, troveranno applicazione per le procedure esecutive iniziate prima del 13 febbraio 2019.

Per le procedure iniziate successivamente, invece, si applicherà il novellato art. 560, che riportiamo per comodità espositiva:

Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell'articolo 593 del codice di procedura civile.

Il custode nominato ha il dovere di vigilare, affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino la sua integrità.

Il debitore ed i familiari che con lui convivono, non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma.

Il debitore, deve consentire, in accordo con il custode, che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti.

Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell'ordinanza di cui all'articolo 569.

Il giudice ordina, sentito il custode ed il debitore, la liberazione dell'immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l'immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, ovvero quando l'immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.

Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell'esecuzione.

Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l'immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell'immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell'articolo 586.»

Come si vede, la disciplina delle modalità di esercizio del diritto di visita sarà integralmente disciplinata dall’ordinanza di vendita, prevedendosi esclusivamente che il debitore debba consentirla anche quando abita l’immobile, e che l’ostacolo all’esercizio del diritto di visita da parte degli interessati costituisce motivo di liberazione forzosa dell’immobile.

Come si vede, seppur diversamente disciplinato, il diritto di visita prescinde dalla circostanza che il bene sia libero o occupato. Anzi, dell’eventuale stato di occupazione il legislatore tiene conto precisando che esso non impedisce la visita dell’immoble.

Aggiungiamo, per completezza che anche in tema di locazione la giurisprudenza della Cassazione ha riconosciuto in capo al proprietario il diritto di far visitare l’immobile ai fini della vendita o della cessione in locazione ad altri, sancendo che un eventuale ingiustificato rifiuto da parte del conduttore è causa di risoluzione del contratto (Cass. civ. sez. III, 09/02/1980, n. 911).

Il suggerimento è pertanto quello di diffidare formalmente (a mezzo pec o raccomandata A.R.) il custode a consentirle di esercitare il diritto di visita, in occasione della quale potrà essere accompagnato dal perito della banca.

marco_fri pubblicato 18 gennaio 2020

Vi ringrazio

astalegale pubblicato 4 settimane fa

grazie a lei

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