Perizia errata immobile non sanabile

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cecizeta pubblicato 09 luglio 2018

Buongiorno gentili esperti,

ho acquistato un immobile all'asta e dopo lunga attesa delle chiavi, mi accorgo che l'immobile per circa la metà della metratura, non ha l'altezza minima necessaria per poter essere definito abitabile: i locali sono alti 2,60 mt a fronte dei 2,70 mt necessari da regolamento edilizio.

La perizia indicava una altezza di 3,00 mt ; probabilmente il perito ha riportato l'altezza indicata nella planimetria catastale, già non reale, senza controllarla.

Il mio immobile  non è nè abitabile e nè sanabile, quindi non rivendibile. Posso chiedere di annullare l'atto di trasferimento?

Posso rifarmi sul perito ?

Grazie per l'attenzione e il vostro tempo.

C. Z.

 

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inexecutivis pubblicato 14 luglio 2018

La domanda formulata richiede una risposta articolata su più fronti.

L’aggiudicatario di un immobile il quale si avveda che il bene acquistato presenta vizi occulti, non conoscibili con l’ordinaria diligenza, non può agire per la risoluzione della vendita o ottenere la riduzione del prezzo, oppure ancora il risarcimento del danno nei confronti della procedura. Ad impedirlo è l’art. 2922 c.c., il quale esclude esplicitamente che nella vendita esecutiva trovi applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della venduta.

Questo tuttavia non vuol dire che egli sia sprovvisto in assoluto di rimedi.

Infatti, egli potrà eventualmente agire nei confronti del perito stimatore, il quale soggiace alle regole generali in tema di responsabilità civile, e dunque all’art. 2043 c.c., che impone l'obbligo del risarcimento del danno a colui che compie un fatto illecito con dolo o colpa.

Quella dello stimatore, è una obbligazione di mezzi, e dunque la diligenza dovuta è quella di cui all’art. 1176, comma secondo, c.p.c.; se poi nello svolgimento dell’incarico egli è stato chiamato a svolgere di prestazioni di particolare difficoltà, la sua diligenza dovrà essere valutata secondo i criteri di cui all’art. 2236 c.c.. In questi termini si è pronunciata Cass. 2.2.2010, n. 2359, con riferimento al caso in cui lo stimatore aveva erroneamente determinato la superficie di un immobile pignorato.

Più in generale, secondo la giurisprudenza “L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di condanna dell'ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell'immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l'aggiudicazione in sede esecutiva)”. (Cass., 18.9.2015, n. 18313).

Nello stesso solco si è collocata, per altro recentemente, Cass., 23.6.2016, n. 13010, la quale ha affermato che “Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall'aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell'acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall'ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri)”.

Diverso è il caso in cui il bene sia assolutamente inidoneo all'uso descritto o appartenga ad un genere del tutto diverso.

Si versa, in questo caso, nella ipotesi di aliud pro alio, la quale, nel qual caso l'aggiudicatario può ottenere la risoluzione della vendita e la restituzione del prezzo.

A questo proposito va tuttavia osservato che il rimedio va esperito attraverso lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi, che deve essere azionato - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (Cass., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708).

Fatte queste premesse di carattere generale, non è da escludersi che il caso prospettato rientri proprio in una ipotesi di aliud pro alio.

In proposito, occorre infatti osservare che secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, sotto un profilo funzionale l’aliud pro alio va ravvisato anche quando, successivamente al trasferimento, la cosa oggetto della vendita forzata risulti del tutto inidonea, nella considerazione economico-sociale, ad assolvere la funzione propria della cosa, quale risultante dagli atti del procedimento; così individuandosi il tratto distintivo dell'aliud pro alio, sub specie di mancanza delle particolari qualità della cosa necessaria ad assolvere la sua funzione economico-sociale rispetto al vizio redibitorio (che rientra, invece, nell'area dell'art. 2722 cod. civ.) in una situazione di radicale e definitiva compromissione della destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario” (così si è espressa Cass. Sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669 in una fattispecie in cui la situazione di inagibilità dell'immobile era temporanea).

Più in generale, poi, la giurisprudenza di legittimità, in materia di compravendita ha affermato che all’aliud pro alio, è ascrivibile il caso dell’alienazione di un immobile privo del certificato di abitabilità (Ex multis Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1701 del 23/01/2009).

Va ancora ricordato che ai sensi dell’art. 173 bis n. 6 disp. att. c.p.c., tra i compiti dello stimatore dell’immobile rientra “la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”.

Quindi, in definitiva, se l'immobile, posto in vendita come abitativo, è assolutamente inidoneo a questo scopo, né può esserlo destinato (per esempio attraverso una diminuzione dello spessore del pavimento che consenta di arrivare all'altezza minima prevista), può essere chiesta la risoluzione della vendita nei limiti temporali che sopra abbiamop evidenziato.

yak yak pubblicato 15 luglio 2018

Il debitore ha quindi utilizzato magari per anni (abitato o locato) un'abitazione non abitabile senza accorgersi della difformità; nessuna responsabilità al tecnico che ha dichiarato il falso sull'elaborato catastale; nessuna responsabilità a chi ha rilasciato il certificato di abitabilità senza controllare le altezze; nessuna responsabilità nei confronti del direttore dei lavori, del progettista, dell'impresa costruttrice. Solo del perito che avrà visionato l'immobile una sola volta e magari in condizioni non proprio ottimali.

inexecutivis pubblicato 17 luglio 2018

Purtroppo (o per fortuna, a seconda di come la si intenda) il legislatore ha attribuito allo stimatore una grande responsabilità. L'art. 173 bis n. 6 disp. att. c.p.c. nè è la plastica dimostrazione.

Questo non vuol dire che egli sia il "capro espiatorio" rispetto all'abuso.

Le sue eventuali responsabilità si sommano, senza sostituirsi, a quelle di altri professionisti.

cecizeta pubblicato 17 luglio 2018

Grazie per la risposta chiara e utile. 

Sono ormai fuori dai tempi per richiedere la risoluzione perchè dalla cosegna delle chiavi sono già passati ormai 23 giorni; ho incaricato un tecnico di redigere una perizia sulla conformità urbanistico visto che in mezzo c'era anche il ritiro di un condono: la data della perizia può essere quella di conoscenza del vizio? così avrei guadagnato una settimama utile per l'opposizione!

Grazie ancora

inexecutivis pubblicato 21 luglio 2018

Può darsi, si tratta di una valutazione dall'esito incerto poichè si tratterà di capire (in giudizio) se l'ordinaria diligenza avrebbe consentito di rilevare il problema anche a prescindere dalla perizia.

Comunque può essere una strada.

Le suggeriamo tuttavia di interloquire con il comune per il tramite del suo tecnico per verificare se esiste la possibilità di eseguire interventi (ci riferiamo alla riduzione dello spessore del pavimento) che consentano di recuperare qualche centimetro e conseguire comunque l'agibilità.

Alcuni comuni, infatti, considerano sufficiente anche 2.65 metri, ed inoltre altezze inferiori sono a volte previste dalla legislazione regionale.

Si tenga infatti presente che a norma dell'art. 1. Del D.M. 5 luglio 1975, "L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.

Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali abitabili a m 2,55."

Il terzo comma della medesima disposizione aggiunge inoltre che le altezze minime sopra indicate possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati nelle comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie, quando l'edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione, a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio.

aoxomoxoa pubblicato 09 febbraio 2020

Una domanda a proposito dellla situazione sopra discussa. Se, ricorrendo il caso, una volta esperito il tentativo di opposizione agli atti esecutivi il giudice dell'esecuzione ti dà torto, quali rimedi esisterebbero? Appello? Reclamo? Cassazione? Corte Europea?! Grazie.

inexecutivis pubblicato 14 febbraio 2020

I provvedimenti adottati dal giudice dell'esecuzione nella fase così detta cautelare sono reclamabili dinanzi al collegio.

savy pubblicato 16 febbraio 2020

Buongiorno nel caso sia perseguibile la soluzione da Voi prospettata di riduzione dello spessore della pavimentazione con un sensibile costo a carico dell'aggiudicatario, quale probabilità avrà questo ultimo di veder condannato il perito estimatore al risarcimento dei costi dell'intervento risolutivo in assenza di alcun riferimento in perizia di altezze diverse dai 3mt citati ? E perdonate l'ulteriore domanda, nell'ipotesi che solo dalla eventuale lettura degli allegati alla perizia , non pubblicati on line e che il delegato non ha trasmesso agli interessati, come spesso accade, era possibile rilevare l'errore, la probabilità di condanna del perito si riduce ?

inexecutivis pubblicato 21 febbraio 2020

Comprendiamo la domanda.

Certamente, se dagli allegati che comunque l'offerente ha ricevuto si rilevava l'esatta condizione dei luoghi, i margini per un'azione risarcitoria nei confronti dello stimatore si riducono notevolmente, tanto da sconsigliare, a nostro giudizio, un0azione.

Rommar pubblicato 21 gennaio 2021

Buongiorno, ho acquistatato 2 anni fa all' asta due immobili che poi sono stati fusi. Un' unità immobiliare da garage è diventata cucina. Il punto grave è che nella perizia del tecnico non si è fatta menzione che un' unità abitativa non aveva la conformità del Genio Civile. Ho scoperto questa situazione in questi giorni, perché ho richiesto ad un Architetto di voler approfittare del Superbonus del 110%. L' Architetto dopo aver svolto tutte le indagini tecniche è rimasto di sasso quando ha scoperto che mancava la conformita' del Genio Civile! Ora a causa della grave disattenzione, per usare un eufemismo, del Ctu della Procedura, mi ritrovo a dover sanare e spendere sia per le opere strutturali per mettere l' immobile in sicurezza e a regola con le norme antisismiche, che per la pratica di conformità al Comune. La pratica del Genio Civile chiaramente verrà presentata dall' Ingegnere e non dall' Architetto.Ora Vi chiedo cortesemente: "come posso agire per richiedere il risarcimento di tutte le spese impreviste che dovrò sobbarcarmi non per mia colpa? Se avessi letto nella perizia che per un' immobile la pratica presentata nel 2005 di fine lavori al Genio Civile era scaduta, di certo non avrei partecipato alla gara. Ora dovrò sanare sia la pratica urbanistica che quella del Genio Civile e approntare delle opere murarie di cerchiatura per rinforzare le pareti interne dell' immobile.. Sono preso dallo sconforto. Grazie mille

inexecutivis pubblicato 23 gennaio 2021

La domanda formulata richiede una risposta articolata su più fronti.

A norma dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., nell’elaborato peritale l’esperto stimatore è tenuto a riportare (tra l’altro):

- “La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”;

- “In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”;

- “L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

Una perizia completa evita possibili future contestazioni e incentiva all'acquisto, poiché un paniere informativo ampio soddisfa la fondamentale esigenza di qualunque potenziale offerente di conoscere nel modo più dettagliato possibile ciò che si accinge ad acquistare. Emblematica, sul punto, Cass. 2 aprile 2014, n. 7708, secondo la quale “il bando di vendita – e, prima di esso, l’ordinanza del giudice che pone in vendita il bene, a sua volta fondata sulla descrizione datane nel pignoramento prima e nella relazione dell’esperto poi – corrisponde a quella che, nella vendita volontaria, sarebbe una proposta contrattuale di compravendita

 

L’aggiudicatario di un immobile il quale si avveda che il bene acquistato presenta vizi occulti, non conoscibili con l’ordinaria diligenza, non può agire per la risoluzione della vendita (a meno che non si tratti di una ipotesi di aliud pro alio) o ottenere la riduzione del prezzo, oppure ancora il risarcimento del danno nei confronti della procedura. Ad impedirlo è l’art. 2922 c.c., il quale esclude esplicitamente che nella vendita esecutiva trovi applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della venduta.

Questo tuttavia non vuol dire che egli sia sprovvisto in assoluto di rimedi.

Infatti, egli potrà eventualmente agire nei confronti del perito stimatore, il quale soggiace alle regole generali in tema di responsabilità civile, e dunque all’art. 2043 c.c., che impone l'obbligo del risarcimento del danno a colui che compie un fatto illecito con dolo o colpa.

Quella dello stimatore, è una obbligazione di mezzi, e dunque la diligenza dovuta è quella di cui all’art. 1176, comma secondo, c.p.c.; se poi nello svolgimento dell’incarico egli è stato chiamato a svolgere di prestazioni di particolare difficoltà, la sua diligenza dovrà essere valutata secondo i criteri di cui all’art. 2236 c.c.. In questi termini si è pronunciata Cass. 2.2.2010, n. 2359, con riferimento al caso in cui lo stimatore aveva erroneamente determinato la superficie di un immobile pignorato.

Più in generale, secondo la giurisprudenza “L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di condanna dell'ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell'immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l'aggiudicazione in sede esecutiva)”. (Cass., 18.9.2015, n. 18313).

Nello stesso solco si è collocata, per altro recentemente, Cass., 23.6.2016, n. 13010, la quale ha affermato che “Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall'aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell'acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall'ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri)”.

Rommar pubblicato 02 febbraio 2021

Grazie mille per l' esaustiva risposta. Vorrei chiedervi gentilmente quando tempo ho per agire nei confronti del Ctu e richiedere il risarcimento dei danni che mi ha procurato a causa dell' incompleta perizia? Esiste una prescrizione a riguardo? Grazie infinite

inexecutivis pubblicato 04 febbraio 2021

Riteniamo che si tratti di una responsabiità extracontrattuale da illecito aquiliano ex art. 2043 cc, e quindi il termine di prescrizione è quinquennale.

salesale pubblicato 09 febbraio 2021

Grazie mille per le tante informazioni sopra fornite. 

Una domanda: ma l'asta immobiliare ha una prescrizione? Se mi accorgo di un errore nella perizia solamente al momento della richiesta di un ampliamento, che avviene magari 10 anni dopo l'aggiudicazione dell'asta, ho modo di rivalermi ancora sul Ctu? 

 

inexecutivis pubblicato 11 febbraio 2021

Certamente no, poichè l'azione risarcitoria si sarebbe ormai prescritta.

rickvon pubblicato 26 maggio 2021

Buongiorno, volevo chiedere nel mio caso quando scatta la prescrizione e se posso ancora rivalermi sul tecnico CTU.

Il caso è questo: Immobile uso ufficio, in un condominio costruito nel 2008 , messo all'asta nel 2011 e a me aggiudicato nel 2013 con decreto di trasferimento del giugno 2014.

Nel 2017 un proprietario di un altro ufficio nello stesso condominio deve riscattare un leasing e la banca chiede una perizia da cui si scopre che non era mai stata data l'abitabilità al condominio in quanto non era stato dato il fine lavori stante anche la mancanza del certificato strutturale e di quello antisismico . Non solo, ma si scoprono dei difetti di costruzione e delle difformità strutturali per cui , essendo ancora nei termini della decennale viene richiesto al giudice una perizia di CTU per verificare i problemi ed eventualmente agire sul costruttore. La perizia viene depositata ad Aprile 2018 e certifica tutta una serie di problematiche  la cui regolarizzazione ,anche al fine di ottenere l'agibilità , ci vede  costretti come condominio a dover effettuare dei lavori importanti sulla struttura dell'edificio, i cui costi  , dopo una progettazione preliminare sono stati quantificati solo a fine 2020.

Purtroppo la società costruttrice nel frattempo non esiste più , il direttore dei lavori è irreperibile, l'ingegnere progettista è defunto, per cui non siamo riusciti a ottenere nessun risarcimento del danno.

Tengo a precisare che nella perizia del tecnico della procedura di vendita all'asta del 2013 non si faceva  alcun riferimento alla mancanza del titoli di agibilità/ abitabilità anzi l'abitabilità non è stata mai citata ne nella perizia ne nell'Avviso di vendita immobiliare ne nel decreto di trasferimento. 

Sono ancora nei tempi per potermi rivalere sul tecnico essendo io venuto a conoscenza della mancanza solo da poco?

Grazie mille

faustogrigoli pubblicato 27 maggio 2021

Buongiorno, mi sono aggiudicato all'asta un immobile indipendente che il perito indicava di superficie commerciale di 209,5 mq,  a due piani fuori terra oltre piano mansardato, collegati tra loro tramite scala interna  e  scale esterne, così composto: ingresso con vano scala, disimpegno, soggiorno, cucina, camera e bagno, oltre locale autorimessa e centrale termica al piano terreno; soggiorno, cucina e bagno e due camere, oltre terrazzo e balcone al piano primo; disimpegno, locale di sgombero e due ripostigli nella parte mansardata oltre a porzioni di sottotetto non abitabile.

Circa la conformità edilizia il perito le seguenti difformità: diversa distribuzione degli spazi interni e variazioni aperture esterne. Manca la rappresentazione del piano mansardato. Le difformità sono regolarizzabili mediante SCIA ex art. 37 c.4 del DPR 380/2001 e s.m.e.i.

circa la conformità catastale il perito indicava: le difformità riscontrate sulla consistenza e distribuzione interna dei locali sia al piano terreno che al primo piano, manca la rappresentazione del piano sottotetto, sono regolabizzabili.

conformità urbanistica: nessuna difformità

conformità dati catastali/atto: nessuna difformità.

Il perito enunciava poi il criterio di calcolo consistenza commerciale: DPR 23/3/1998 n.138

sup. abitabile 190mq x indice 100% = commerciale 190,0

sottotetto non abitabile 32 mq x  indice 35%= 11,2

terrazzo 18 x indice 35% = 6,3

balcone 8 x indice 25% = 2                                                totale 209,5 mq

Il decreto di trasferimento veniva emesso dall'A.G. il 17/2/2021 e le chiavi mi venivano consegnate a metà marzo. Subito dopo incaricavo il geometra di mia fiducia per espletare le pratiche necessarie  alla ristrutturazione dell'immobile, con l'intento di fruire del bonus 110.

Purtroppo l'accesso agli atti presso l'ufficio tecnico competente evidenziava che i locali al piano terreno, nella fattispecie il disimpegno, soggiorno, cucina, camera e bagno, la difformità della destinazione non è sanabile in quanto l'altezza dei locali è inferiore a mt 2,70, essendo mt 2,50. Quindi detti locali vanno riportati alla destinazione licenziata: cantine e sgomberi.

Sono quindi a chiedere cortesemente un consiglio sul come e cosa fare apparendo chiaro, alla luce delle risultanze emerse al Comune, che il valore dell'immobile è certamente ridimensionato rispetto al calcolo effettuato dal perito.

Sarò costretto ad una trafila burocratica estremamente più complessa rispetto a quella prospettata in perizia;

Tenuto conto che il perito valutava in euro 1.050 al mq i 190 mq della superficie abitabile, presumo sarà sufficiente calcolare i mq. posti al piano terreno, risultando di fatto non abitabili,  per determinare l'effettivo valore commerciale del piano terreno,  applicando l'indice del 35%, come per il locale sottotetto.

Nella speranza di essere stato chiaro nella prospettazione della mia problematica, anticipatamente ringrazio per i consigli e suggerimenti che mi saranno riportati.

saluti da Fausto Grigoli

inexecutivis pubblicato 29 maggio 2021

Rispondiamo a rikvon osservando che probabilmente l'azione risarcitoria (extracontrattuale) nei confronti del ctu si è prescritta.

inexecutivis pubblicato 29 maggio 2021

Rispondiamo ora a Fausto, la cui domanda richiede una risposta articolata.

A norma dell’art. 173-bis disp. att. c.p.c., nell’elaborato peritale l’esperto stimatore è tenuto a riportare (tra l’altro):

- “La verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”;

- “In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’art. 40, comma 6, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’art. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”;

- “L’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato”.

Una perizia completa evita possibili future contestazioni e incentiva all'acquisto, poiché un paniere informativo ampio soddisfa la fondamentale esigenza di qualunque potenziale offerente di conoscere nel modo più dettagliato possibile ciò che si accinge ad acquistare. Emblematica, sul punto, Cass. 2 aprile 2014, n. 7708, secondo la quale “il bando di vendita – e, prima di esso, l’ordinanza del giudice che pone in vendita il bene, a sua volta fondata sulla descrizione datane nel pignoramento prima e nella relazione dell’esperto poi – corrisponde a quella che, nella vendita volontaria, sarebbe una proposta contrattuale di compravendita”

L’aggiudicatario di un immobile il quale si avveda che il bene acquistato presenta vizi occulti, non conoscibili con l’ordinaria diligenza, non può agire per la risoluzione della vendita o ottenere la riduzione del prezzo, oppure ancora il risarcimento del danno nei confronti della procedura. Ad impedirlo è l’art. 2922 c.c., il quale esclude esplicitamente che nella vendita esecutiva trovi applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della venduta.

Questo tuttavia non vuol dire che egli sia sprovvisto in assoluto di rimedi.

Infatti, egli potrà eventualmente agire nei confronti del perito stimatore, il quale soggiace alle regole generali in tema di responsabilità civile, e dunque all’art. 2043 c.c., che impone l'obbligo del risarcimento del danno a colui che compie un fatto illecito con dolo o colpa.

Secondo la giurisprudenza “L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di condanna dell'ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell'immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l'aggiudicazione in sede esecutiva)”. (Cass., 18.9.2015, n. 18313).

Nello stesso solco si è collocata, per altro recentemente, Cass., 23.6.2016, n. 13010, la quale ha affermato che “Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall'aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell'acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall'ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri)”.

Recentemente, una pronuncia di merito ha ribadito che è applicabile allo stimatore la speciale limitazione di responsabilità di cui all’art. 64 c.p.c., per cui lo stesso, in caso di erronea esecuzione degli atti che gli sono richiesti, può essere ritenuto responsabile solo laddove la condotta sia connotata da “colpa grave”, e quindi esclusivamente nelle ipotesi in cui egli abbia espletato l’incarico con grave ed inescusabile negligenza oppure in modo imperito (trib. Torino, 11.9.2020, n. 2946. Negli stessi termini anche Trib. Verona, 19.3.2013).

Quella dello stimatore, è una obbligazione di mezzi, e dunque la diligenza dovuta è quella di cui all’art. 1176, comma secondo, c.p.c.; se poi nello svolgimento dell’incarico egli è stato chiamato a svolgere di prestazioni di particolare difficoltà, la sua diligenza dovrà essere valutata secondo i criteri di cui all’art. 2236 c.c.. In questi termini si è pronunciata Cass. 2.2.2010, n. 2359, con riferimento al caso in cui lo stimatore aveva erroneamente determinato la superficie di un immobile pignorato, la quale aveva determinato una alterata determinazione del prezzo base.

Il tema della responsabilità dello stimatore è ripreso, da ultimo, da Cass. SezIII, 20.10.2020, n. 22854 riguardante il caso del proprietario di un bene acquistato in seno ad una procedura esecutiva immobiliare il quale conveniva in giudizio, tra gli altri, lo stimatore, per ottenere la restituzione di una parte del prezzo versato, sull'assunto che il bene acquistato aveva una superficie complessivamente inferiore a quella indicata nella relazione di stima, ed in base alla quale era stato determinato il prezzo base di vendita. La domanda, rigettata in primo e secondo grado, con decisione confermata in cassazione.

La Corte di legittimità ricorda in primo luogo che in sede di merito era stato accertato che l'aggiudicatario aveva avuto la possibilità di rendersi conto della effettiva dimensione del cespite erroneamene misurato (giardino pertinenziale dell’unità immobiliare) avendo visitato personalmente l'immobile prima della gara ed avendo preso visione della relazione di stima, cui era allegata una planimetria dalla quale emergeva ictu oculi che la sua superficie era all'incirca pari a quella dell'appartamento e non quattro volte superiore, come risultava invece dall'indicazione palesemente erronea espressa in metri quadrati nella relazione stessa.

Aggiunge poi che, sebbene il prezzo base dell'immobile fosse stato determinato anche in relazione alla superficie erroneamente quantificata, la gara aveva visto la partecipazione di una pluralità di offerenti, i cui rilanci avevano condotto ad un prezzo di aggiudicazione circa doppio rispetto a quello base, così disvelando che l'erronea determinazione del prezzo base da parte dell'esperto non aveva determinato, in concreto, l'aggiudicazione dell'immobile ad un prezzo superiore a quello per il quale esso sarebbe stato aggiudicato nel caso in cui il prezzo base fosse stato determinato nell'importo inferiore corrispondente a quello derivante dalla corretta indicazione della superficie.

Insomma, per concludere, occorrerebbe in concreto verificare cosa è accaduto.

faustogrigoli pubblicato 06 giugno 2021

Grazie per la completezza e rapidità nella risposta. Valuterò  cosa fare.

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