Perizia errata immobile non sanabile

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cecizeta pubblicato 09 luglio 2018

Buongiorno gentili esperti,

ho acquistato un immobile all'asta e dopo lunga attesa delle chiavi, mi accorgo che l'immobile per circa la metà della metratura, non ha l'altezza minima necessaria per poter essere definito abitabile: i locali sono alti 2,60 mt a fronte dei 2,70 mt necessari da regolamento edilizio.

La perizia indicava una altezza di 3,00 mt ; probabilmente il perito ha riportato l'altezza indicata nella planimetria catastale, già non reale, senza controllarla.

Il mio immobile  non è nè abitabile e nè sanabile, quindi non rivendibile. Posso chiedere di annullare l'atto di trasferimento?

Posso rifarmi sul perito ?

Grazie per l'attenzione e il vostro tempo.

C. Z.

 

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astalegale pubblicato 14 luglio 2018

La domanda formulata richiede una risposta articolata su più fronti.

L’aggiudicatario di un immobile il quale si avveda che il bene acquistato presenta vizi occulti, non conoscibili con l’ordinaria diligenza, non può agire per la risoluzione della vendita o ottenere la riduzione del prezzo, oppure ancora il risarcimento del danno nei confronti della procedura. Ad impedirlo è l’art. 2922 c.c., il quale esclude esplicitamente che nella vendita esecutiva trovi applicazione la disciplina della garanzia per i vizi della venduta.

Questo tuttavia non vuol dire che egli sia sprovvisto in assoluto di rimedi.

Infatti, egli potrà eventualmente agire nei confronti del perito stimatore, il quale soggiace alle regole generali in tema di responsabilità civile, e dunque all’art. 2043 c.c., che impone l'obbligo del risarcimento del danno a colui che compie un fatto illecito con dolo o colpa.

Quella dello stimatore, è una obbligazione di mezzi, e dunque la diligenza dovuta è quella di cui all’art. 1176, comma secondo, c.p.c.; se poi nello svolgimento dell’incarico egli è stato chiamato a svolgere di prestazioni di particolare difficoltà, la sua diligenza dovrà essere valutata secondo i criteri di cui all’art. 2236 c.c.. In questi termini si è pronunciata Cass. 2.2.2010, n. 2359, con riferimento al caso in cui lo stimatore aveva erroneamente determinato la superficie di un immobile pignorato.

Più in generale, secondo la giurisprudenza “L'esperto nominato dal giudice per la stima del bene pignorato è equiparabile, una volta assunto l'incarico, al consulente tecnico d'ufficio, sicché è soggetto al medesimo regime di responsabilità ex art. 64 c.p.c., senza che rilevi il carattere facoltativo della sua nomina da parte del giudice e l'inerenza dell'attività svolta ad una fase solo prodromica alla procedura esecutiva. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di condanna dell'ausiliare, che aveva proceduto a stima viziata, per difetto, nel computo della superficie dell'immobile, al risarcimento dei danni in favore di coloro cui era stata revocata, in conseguenza di tale errore, l'aggiudicazione in sede esecutiva)”. (Cass., 18.9.2015, n. 18313).

Nello stesso solco si è collocata, per altro recentemente, Cass., 23.6.2016, n. 13010, la quale ha affermato che “Il perito di stima nominato dal giudice dell'esecuzione risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, solo ove ne sia accertato il comportamento doloso o colposo nello svolgimento dell'incarico, tale da determinare una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita, idonea ad incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del perito in relazione ai costi sostenuti dall'aggiudicatario per la regolarizzazione urbanistica dell'immobile acquistato, maggiori rispetto a quelli indicati in perizia, evidenziando come gli stessi fossero ricollegabili ad una disattenzione dell'acquirente, che non aveva considerato la mancanza, pur rappresentata dall'ausiliario nel proprio elaborato, di alcuni documenti importanti ai fini della valutazione di tali oneri)”.

Diverso è il caso in cui il bene sia assolutamente inidoneo all'uso descritto o appartenga ad un genere del tutto diverso.

Si versa, in questo caso, nella ipotesi di aliud pro alio, la quale, nel qual caso l'aggiudicatario può ottenere la risoluzione della vendita e la restituzione del prezzo.

A questo proposito va tuttavia osservato che il rimedio va esperito attraverso lo strumento dell’opposizione agli atti esecutivi, che deve essere azionato - nel limite temporale massimo dell’esaurimento della fase satisfattiva dell’espropriazione forzata, costituito dalla definitiva approvazione del progetto di distribuzione - entro il termine perentorio di venti giorni dalla legale conoscenza dell’atto viziato, ovvero dal momento in cui la conoscenza del vizio si è conseguita o sarebbe stata conseguibile secondo una diligenza ordinaria (Cass., sez. III, 2 aprile 2014, n. 7708).

Fatte queste premesse di carattere generale, non è da escludersi che il caso prospettato rientri proprio in una ipotesi di aliud pro alio.

In proposito, occorre infatti osservare che secondo la più recente giurisprudenza di legittimità, sotto un profilo funzionale l’aliud pro alio va ravvisato anche quando, successivamente al trasferimento, la cosa oggetto della vendita forzata risulti del tutto inidonea, nella considerazione economico-sociale, ad assolvere la funzione propria della cosa, quale risultante dagli atti del procedimento; così individuandosi il tratto distintivo dell'aliud pro alio, sub specie di mancanza delle particolari qualità della cosa necessaria ad assolvere la sua funzione economico-sociale rispetto al vizio redibitorio (che rientra, invece, nell'area dell'art. 2722 cod. civ.) in una situazione di radicale e definitiva compromissione della destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta dell'aggiudicatario” (così si è espressa Cass. Sez. III, 29 gennaio 2016, n. 1669 in una fattispecie in cui la situazione di inagibilità dell'immobile era temporanea).

Più in generale, poi, la giurisprudenza di legittimità, in materia di compravendita ha affermato che all’aliud pro alio, è ascrivibile il caso dell’alienazione di un immobile privo del certificato di abitabilità (Ex multis Cass. Sez. 3, Sentenza n. 1701 del 23/01/2009).

Va ancora ricordato che ai sensi dell’art. 173 bis n. 6 disp. att. c.p.c., tra i compiti dello stimatore dell’immobile rientra “la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa”.

Quindi, in definitiva, se l'immobile, posto in vendita come abitativo, è assolutamente inidoneo a questo scopo, né può esserlo destinato (per esempio attraverso una diminuzione dello spessore del pavimento che consenta di arrivare all'altezza minima prevista), può essere chiesta la risoluzione della vendita nei limiti temporali che sopra abbiamop evidenziato.

yak yak pubblicato 15 luglio 2018

Il debitore ha quindi utilizzato magari per anni (abitato o locato) un'abitazione non abitabile senza accorgersi della difformità; nessuna responsabilità al tecnico che ha dichiarato il falso sull'elaborato catastale; nessuna responsabilità a chi ha rilasciato il certificato di abitabilità senza controllare le altezze; nessuna responsabilità nei confronti del direttore dei lavori, del progettista, dell'impresa costruttrice. Solo del perito che avrà visionato l'immobile una sola volta e magari in condizioni non proprio ottimali.

astalegale pubblicato 17 luglio 2018

Purtroppo (o per fortuna, a seconda di come la si intenda) il legislatore ha attribuito allo stimatore una grande responsabilità. L'art. 173 bis n. 6 disp. att. c.p.c. nè è la plastica dimostrazione.

Questo non vuol dire che egli sia il "capro espiatorio" rispetto all'abuso.

Le sue eventuali responsabilità si sommano, senza sostituirsi, a quelle di altri professionisti.

cecizeta pubblicato 17 luglio 2018

Grazie per la risposta chiara e utile. 

Sono ormai fuori dai tempi per richiedere la risoluzione perchè dalla cosegna delle chiavi sono già passati ormai 23 giorni; ho incaricato un tecnico di redigere una perizia sulla conformità urbanistico visto che in mezzo c'era anche il ritiro di un condono: la data della perizia può essere quella di conoscenza del vizio? così avrei guadagnato una settimama utile per l'opposizione!

Grazie ancora

astalegale pubblicato 21 luglio 2018

Può darsi, si tratta di una valutazione dall'esito incerto poichè si tratterà di capire (in giudizio) se l'ordinaria diligenza avrebbe consentito di rilevare il problema anche a prescindere dalla perizia.

Comunque può essere una strada.

Le suggeriamo tuttavia di interloquire con il comune per il tramite del suo tecnico per verificare se esiste la possibilità di eseguire interventi (ci riferiamo alla riduzione dello spessore del pavimento) che consentano di recuperare qualche centimetro e conseguire comunque l'agibilità.

Alcuni comuni, infatti, considerano sufficiente anche 2.65 metri, ed inoltre altezze inferiori sono a volte previste dalla legislazione regionale.

Si tenga infatti presente che a norma dell'art. 1. Del D.M. 5 luglio 1975, "L'altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti ed i ripostigli.

Nei comuni montani al di sopra dei m 1000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale tipologia edilizia, una riduzione dell'altezza minima dei locali abitabili a m 2,55."

Il terzo comma della medesima disposizione aggiunge inoltre che le altezze minime sopra indicate possono essere derogate entro i limiti già esistenti e documentati per i locali di abitazione di edifici situati nelle comunità montane sottoposti ad interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie, quando l'edificio presenti caratteristiche tipologiche specifiche del luogo meritevoli di conservazione, a condizione che la richiesta di deroga sia accompagnata da un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, comunque, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio.

aoxomoxoa pubblicato 2 settimane fa

Una domanda a proposito dellla situazione sopra discussa. Se, ricorrendo il caso, una volta esperito il tentativo di opposizione agli atti esecutivi il giudice dell'esecuzione ti dà torto, quali rimedi esisterebbero? Appello? Reclamo? Cassazione? Corte Europea?! Grazie.

astalegale pubblicato 5 giorni fa

I provvedimenti adottati dal giudice dell'esecuzione nella fase così detta cautelare sono reclamabili dinanzi al collegio.

savy pubblicato 2 giorni fa

Buongiorno nel caso sia perseguibile la soluzione da Voi prospettata di riduzione dello spessore della pavimentazione con un sensibile costo a carico dell'aggiudicatario, quale probabilità avrà questo ultimo di veder condannato il perito estimatore al risarcimento dei costi dell'intervento risolutivo in assenza di alcun riferimento in perizia di altezze diverse dai 3mt citati ? E perdonate l'ulteriore domanda, nell'ipotesi che solo dalla eventuale lettura degli allegati alla perizia , non pubblicati on line e che il delegato non ha trasmesso agli interessati, come spesso accade, era possibile rilevare l'errore, la probabilità di condanna del perito si riduce ?

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