Pagamento IVA su aggiudicazione

  • 40 Viste
  • Ultimo messaggio 2 settimane fa
nello pubblicato 2 settimane fa

Buongiorno, e complimenti per il supporto che date in tutto il Forum.

La scorsa settimana mi sono aggiudicato un bene immobiliare all'asta, facente parte di una Esecuzione Immobiliare. Esso di tratta di piccoli terreno edificabile dove al di sopra è stato iniziato e non completato un edificio che alla fine dei lavori, doveva essere una villetta a schiera di circa 100mq. Durante la fase di studio per partecipare, ho letto tutti i documenti collegati, ordinanza,avviso e perizia tecnica dell'incaricato del Tribunale. Nonostante fosse un pezzetto di terra edificabile il perito nella sua perizia stima il valore del bene considerando anche l'edificio grezzo non completato perché è in avanzato stato di costruzione (all'interno del cantiere edile). Infine nelle specifiche del valore di stima 156000€ nella casella dove c'è scritto immobile soggetto a IVA, riporta NO. Quindi io deduco che su questa operazione se dovessi aggiudicarsi il bene, consistente in terreno edificabile, oppure cantiere edile, oppure non so come altro definire...., non dovrò versare l'IVA. Ho capito male?

Partecipò all'asta e mi aggiudicò il bene.

Ho parlato con il delegato del tribunale per chiedere il conteggio delle spese e mi ha risposto che provvederà quanto prima ad inviare i conteggi e sul prezzo dell'aggiudicazione, aggiungerà anche l'IVA ( forse al 22%), oltre a tutte le altre spese. È corretto? Se Si, volendo terminare i lavori ( che sono tantissimi) per poi chiedere l'abitabilità al Comune e farla diventare la mia abitazione principale non dovrei pagare l'aliquota al 4%? Aggiungo che i permessi per costruire sono tutti scaduti perché trascorsi più di 4 anni.

Grazie anticipatamente per il supporto che potete darmi.

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Proviamo a fare chiarezza.

In base all’art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;

2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;

3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.

Per quanto attiene al calcolo del quinquennio, è chiaro che bisogna considerare due date: quella della cessione e quella della ultimazione dei lavori.

Quanto alla cessione, in base ai criteri previsti dall’art. 6 del d.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni di beni immobili si considerano effettuate all’atto della stipula del contratto ovvero, qualora prima della stipula sia pagato in tutto o in parte il corrispettivo o sia emessa la fattura, l’operazione si considera effettuata, limitatamente all’importo pagato o fatturato, alla data della fattura o a quella del pagamento del corrispettivo. Traslando questi concetti alla vendita immobiliare, riteniamo che debba essere considerato il momento del versamento del saldo prezzo.

Per quanto concerne, invece la data di ultimazione dei lavori, con la circolare n. 12/E dell’1/3/2007 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, al quale si ricollega il regime impositivo dell'operazione, debba essere individuato con riferimento al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto, come già precisato con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 in materia di accertamento dei requisiti "prima casa", si deve considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Inoltre, ha aggiunto, si deve ritenere "ultimato" anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente, si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata.

Nel caso di specie, pertanto, dovrà verificarsi se il decreto di trasferimento deve essere o meno soggetto ad iva in base alle norme che abbiamo indicato, e dal contenuto della domanda ci sembra anche possibile che esso soggiaccia all’aliquota iva agevolata per la prima casa.

Infatti, la Tabella A, parte II, n. 21, allegata al D.P.R. n. 633/1972 estende l’agevolazione IVA legata all’acquisto della prima casa anche alle abitazioni non ultimate.

Quanto all'aliquota, se non ricorrono le condizioni prima casa, essa sarà applicata nella misura del 22%, tranne che non si tratti di fabbricati "Tupini" tali essendo quelli identificati dall’art. 13 della L. n. 408/1949, nonché dal combinato disposto dall’articolo 1 della L. n.1493/1962 e dall’articolo unico della L. n. 1212/1967.

L’art. 13 li definisce come le “(…) case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso (…)”, mentre l'art. 1 della l. n. 1493/1962 stabilisce che “(…) le agevolazioni fiscali previste per le case di abitazione non di lusso dalle leggi 2 luglio 1949, n. 408, (…) sono applicabili anche ai locali destinati ad uffici e negozi, quando, a questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra (…)”.

Queste norme sono state oggetto di interpretazione autentica da parte della l. n. 1212/1967, la quale ha esplicitato che è necessario e sufficiente che ricorrano, congiuntamente, due condizioni:

a) almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;

b) non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.

Close