non corrispondenza tra titolarità reale e catastale

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  • Ultimo messaggio 05 aprile 2020
affarista pubblicato 03 aprile 2020

Buongiorno, in una perizia viene descritto un appartamento oggetto di pignoramento in quanto l'esecutato non ha pagato le rate del mutuo alla banca. Al paragrafo "CRONISTORIA DATI CATASTALI" vengono riportati i dati catastali e la proprietà che risulta appartenere all'esecutato. Questa proprietà siccome è quella indicata nel catasto, la chiamo "titolarità catastale".

Al paragrafo "PROVENIENZE VENTENNALI" c'è una tabella che riporta i precedenti atti notarili e risulta che la proprietà attuale appartiene all'esecutato. Questa proprietà è quella che deriva dalla visura presso la Conservatoria. 

Il perito a un certo punto scrive che non c'è corrispondenza tra titolarità catastale e titolarità reale, e in particolare che la titolarità catastale appartiene all'esecutato (ok mi trovo) mentre la titolarità reale appartiene alla banca erogatrice del mutuo. 

Io non capisco cosa significa titolarità reale. Se "titolarità reale" è la titolarità che emerge dalla visura in conservatoria, allora la titolarità reale e catastale corrispondono, dunque il perito ha scritto una cosa sbagliata. Poiché non credo che il perito abbia commesso un errore, la parola "titolarità reale" deve avere un altro significato che mi sfugge.

Grazie per l'attenzione.

inexecutivis pubblicato 05 aprile 2020

La titolarità del bene in capo all’esecutato deve risultare da un atto trascritto in suo favore, accompagnato da una serie continua di trascrizioni eseguite nel ventennio (in questi termini si è espressa, anche recentemente Cass. civ., sez. III, 11 giugno 2019, n. 15597).

Quindi, dal punto di vista della verifica di titolarità, i dati catastali sono irrilevanti, e ad esso l’art. 567 c.p.c. fa riferimento poiché essi servono ad individuare esattamente quale sia stato l’oggetto delle trascrizioni eseguite a favore e contro il debitore esecutato nel ventennio indicato dal citato art. 567, posto che il medesimo immobile può subire, nel corso del tempo, variazioni di identificazione catastale.

Aggiungiamo che al fine di porre rimedio al frequente disallineamento tra dati catastali e situazione reale è intervenuto prima il d.l. 31 maggio 2010 n. 78, convertito con modificazioni dalla l. n. 122/2010, che ha modificato l’art. 29 della l. 27 febbraio 1985 n. 52 recante “Modifiche al libro sesto del codice civile e norme di servizio ipotecario, in riferimento all’introduzione di un sistema di elaborazione automatica nelle conservatorie dei registri immobiliari”, e poi il d.l. 24 aprile 2017, convertito, con modificazioni, dalla l. 21 giugno 2017, n. 96, che con l’art. 8, comma 1 bis ha aggiunto il comma 1 ter alla citata disposizione.

All’esito di questi plurimi interventi normativi, oggi detto articolo 29, rubricato “Necessità di indicazione dei confini dell’immobile di cui si chiede la trascrizione o la concessione dell’ipoteca”, così dispone:

1. Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione, l’immobile deve essere designato anche con l ‘indicazione di almeno tre dei suoi confini.

1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri.

1-ter. Se la mancanza del riferimento alle planimetrie depositate in catasto o della dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, ovvero dell’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato non siano dipese dall’inesistenza delle planimetrie o dalla loro difformità dallo stato di fatto, l’atto può essere confermato anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga gli elementi omessi. L’atto di conferma costituisce atto direttamente conseguente a quello cui si riferisce, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23”.

Ciò premesso, non siamo in grado di scrutinare le ragioni in forza delle quali lo stimatore parli di titolarità reale. Invero, sulla scorta di quanto abbiamo detto la “titolarità reale” è quella risultante dalla conservatoria dei registri immobiliari.

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