Negativa per sopralluogo immobile in asta

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ardigan pubblicato 13 settembre 2021

Spett.le In executivis

Desideravo capire meglio una certa situazione

Viene contattato il delegato/custode per poter visionare un immobile pubblicato sul portale delle aste,alla richiesta ci viene risposto che purtroppo non è possibile in quanto i legali di parte esecutata negano l'accesso.

Fatto presente che la cosa preconfiguri inadempimenti ben noti etc etc,lo stesso delegato cordialmente risponde che trattandosi di una divisione giudiziale,dunque non un'esecuzione,non vi fosse possibilità di costringere gli attuali occupanti (in conenzioso familiare).

lo setesso delegato dichiara altresì di aver sottoposto istanza al giudice per trovare un appiglio ma,lo stesso,confermava quanto esposto col delegato,aggiungendo di essere impossibilitato a poter far anche ricorso alla forza pubblica(ribadendo che si trattava di divisone e non di esecuzione).

Morale,non è possibile viionare un immobile che,a detta del delegato,bisogna ccontentarsi d visionare solo in foto.

E' corretto tutto ciò? Esistono riferimenti per replicare... etc

grazie

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astalegale pubblicato 14 settembre 2021

Il tema è discusso tra gli studiosi, mancando sicuri indici normativi di riferimento.

Secondo alcuni, pignorata la quota, anche nell’ipotesi di vendita dell’intero la custodia dovrebbe comunque essere limitata alla quota affermando che diversamente opinando vedrebbe pregiudicato il diritto del comproprietario non esecutato.

Si osserva in proposito che non può attribuirsi al comproprietario una posizione più deteriore rispetto a quella che subirebbe in un normale giudizio di scioglimento di comunione, laddove certamente nelle more della procedura liquidatoria egli non perde la disponibilità del bene, con la conseguenza che non si vede la ragione per cui debba perderla per un fatto a lui non imputabile, qual è l'esecuzione forzata promossa in danno di altro comproprietario.

Secondo altri, nel momento in cui il Giudice ordina lo scioglimento della comunione ai sensi dell’art. 600 c.p.c., mediante la vendita dell’intero, anche il comproprietario subisce gli effetti del pignoramento, e dunque la perdita del bene.

In questo caso accade inoltre che il comproprietario non esecutato, così come il creditore e l’esecutato, ha diritto alla vendita del bene al prezzo più alto possibile.

Ed allora, se la custodia è diretta alla conservazione ed amministrazione del bene in funzione della migliore collocazione sul mercato, nel superiore interesse della giustizia e di tutte le parti processuali, la custodia non può che avere ad oggetto l’intero bene.

Sotto un profilo di operatività pratica, occorre inoltre considerare che la limitazione della custodia giudiziale alla quota pignorata del bene, costringerebbe il custode a ricorrere all’autorità giudiziaria, ex art. 1105, comma quarto, c.c., ogni qualvolta dovesse assumere iniziative per la conservazione del bene.

Queste considerazioni sono temperate da una parte della dottrina mediante l’affermazione per cui l’estensione della custodia giudiziale all’intero bene esercitata da un organo appositamente nominato non deve pregiudicare i contitolari non debitori.

In ragione di questo presupposto si ritiene, allora, che ai comproprietari non esecutati debba riconoscersi la possibilità di continuare ad usare e godere del bene indiviso, ovviamente nei limiti consentiti dall’art. 1102, comma primo, c.c., godimento che comunque non dovrà essere di ostacolo allo svolgimento dell’ufficio custodiale, ad esempio impedendo agli interessati all’acquisto la visita del bene.

Parimenti, i contitolari non debitori possono continuare a riscuotere i frutti del bene indiviso, in proporzione alle quote di loro spettanza, frutti che saranno loro corrisposti dal custode giudiziario dell’intero.

Fatte queste precisazioni, e ribadito che sul punto non esiste unanimità di consensi, esprimiamo il convincimento per cui il diritto di visita non può essere ostacolato dal comproprietario, poiché esiste comunque il superiore interesse della procedura alla più rapida e proficua collocazione del bene sul mercato.

ardigan pubblicato 15 settembre 2021

Vi ringrazio innanzitutto per la risposta

Eventualmente cosa potrei dire/fare per far valere le mie ragioni e potere visionare l'immobile;esiste una normativa a cui appellarsi risptto ai doveri del custode etc etc,insomma qualsiasi cosa purchè utile allo scopo...

grazie

robertomartignone pubblicato 15 settembre 2021

Insistere con il delegato altro non può fare , classica situazione problematica da trattare prima e dopo con molto " tatto " , ma se già in prima istanza Le hanno detto quanto sopra  non vedo la possibiltà .

astalegale pubblicato 16 settembre 2021

Purtroppo non possiamo che ribadire, in assenza di un chiaro dato normativo, quanto abbiamo riferito nella prima risposta.

ardigan pubblicato 16 settembre 2021

Vi ringrazio!

astalegale pubblicato 5 settimane fa

grazie a lei!

francescopresta pubblicato 2 settimane fa

Salve,

 

io invece vorrei sapere se è possibile visionare l'appartamente dopo l'aggiudicazione (ovviamente a me) per poter iniziare almeno la progettazione della ristrutturazione. Ci sono degli obblighi da parte del Delegato tipo entro un tot numero di giorni oppure per legge devo aspettare il decreto e la consegna delle chiavi? L'appartamento è libero.

 

Grazie

 

robertomartignone pubblicato 2 settimane fa

In teoria deve aspettare il DDT e la relativa consegna chiavi , poi per il resto dipende dal delegato , che non è obbligato prima a fare alcunchè . Provi a chiedere .

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Alla domanda formulata riteniamo di poter rispondere osservando che il custode (che ai sensi del quarto comma dell'articolo 559 deve essere individuato in una persona diversa dal debitore nel momento in cui il giudice dispone la vendita) deve consentire l'accesso all'immobile.

Ai sensi dell'articolo 560 ultimo comma c.p.c., il custode provvede alla amministrazione e gestione dell'immobile pignorato; tali attività, ai sensi dell'articolo 67 c.p.c. e devono essere esercitate con la diligenza del buon padre di famiglia, la cui inosservanza obbliga il custode al risarcimento del danno cagionato le parti.

Costituiscono principi generale dell’ordinamento quelli secondo cui le obbligazioni debbono essere adempiute secondo buona fede (art. 1375 c.c.) e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1176 c.c.).

La buona fede rappresenta uno dei principi portanti dell’ordinamento, principio qualificato in dottrina come principio di ordine pubblico.

Nell’adempimento delle obbligazioni (di tutte le obbligazioni, indipendentemente dalla fonte legale o negoziale delle stesse) la buona fede si impone quale obbligo di salvaguardia, prescrivendo alle parti di agire in modo da preservare integri gli interessi dell’altra. Questo impegno di solidarietà, che si proietta al di là di quanto specificatamente previsto nel contratto (o nella legge), trova un limite nell’interesse del soggetto che è chiamato ad adempiere. Questi, cioè, è tenuto a far salvo l’interesse altrui ma non fino al punto di subire un apprezzabile sacrificio, personale o economico.

In questi termini si è detto che la buona fede identifica l’obbligo di ciascuna parte di salvaguardare l’utilità dell’altra nei limiti in cui ciò non comporti un apprezzabile sacrificio.

La stessa giurisprudenza della Corte di Cassazione, ha fatto propri questi concetti, affermando che “L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale, applicabile in ambito contrattuale ed extracontrattuale, che impone di mantenere, nei rapporti della vita di relazione, un comportamento leale (specificantesi in obblighi di informazione e di avviso) nonché volto alla salvaguardia dell'utilità altrui, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio” (Cass. Sez. 3, n. 3462 del 15/02/2007).

Traslando questi concetti al caso di specie, riteniamo che, in base al principio di buona fede, il custode abbia l’obbligo di consentire l’accesso. Il suggerimento dunque è quello di richiedere formalmente al custode di poter accedere al bene, indicando le ragioni.

In alternativa, al fine di avere una disponibilità materiale continuativa del bene, l’aggiudicatario potrebbe chiedere direttamente al Giudice di essere nominato custode dell’stesso, rappresentando tuttavia di aver già versato il saldo prezzo. Prima di questo momento, infatti, la sua nomina nella qualità di custode potrebbe essere rigettata in ragione del rischio (sempre presente) di omissione del pagamento del prezzo.

Si tratta, peraltro, di soluzione che non comporta aggravio di spese o di costi a carico della procedura, poichè che, ai sensi dell’art. 2, comma 8, del D.M. 15 maggio 2009, n.80 (Regolamento in materia di determinazione dei compensi spettanti ai custodi dei beni pignorati), all’aggiudicatario nominato custode del bene non è dovuto alcun compenso.

L’unica controindicazione si rinviene, forse, nell’art. 559, comma quarto, c.p.c., a mente del quale nel momento in cui si dispone la vendita il Giudice, se sostituisce il debitore nella custodia del bene, nominare il professionista delegato o l’istituto vendite giudiziarie.

Si tratta di una norma che tuttavia secondo noi può essere superata osservando che la stessa è stata coniata in funzione del procedimento di liquidazione del bene, sicché essa non ha più ragione di operare nel momento in cui esso si è (quasi) concluso con il versamento del saldo del prezzo.

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