Mutuo per casa aggiudicata all'asta

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gigiparlati pubblicato 03 luglio 2017

Salve. Vi scrivo in merito ad un problema che, post aggiudicazione di un'asta giudiziaria mi si è presentato. Vengo al punto. Il giorno 17/03/2017 ho vinto un'asta che riguardava l'appartamente pignorato per insolvenza ai miei genitori. Il valore stimato dell'immobile in perizia è risultato essere di circa 230.000€. Dopo due aste deserte, ho deciso di partecipare alla terza, aggiudicandomi l'asta per un totale di 97.000€ (più o meno). Ho versato il 10% come da prassi e ho da allora 120 giorni per saldare il tutto. Il punto è che, non disponendo di questa cifra, mi sono rivolto a diverse banche per accedere ad un mutuo. Nonostante possieda tutti i requisiti finanziari per potervi accedere (lavoratore autonomo/libero professionista dal 2012 con regolare partita IVA e 25.000€ annui netti dichiarati sul modello UNICO), tutte le banche alla quale mi sono rivolto fino ad ora mi hanno negato l'accesso al mutuo motivando il rifiuto dicendomi che, per policy interne, la banca non da la possibilità ad un parente di colui a cui è stata pignorata la casa di accedere ad un mutuo, a prescindere dal fatto che possieda o meno tutti i vari requisiti finanziari. Esiste una possibilità di poter ovviare a questo problema? Ci sono banche che non prevedono questo tipo di "legge interna"? Visti i pochissimi giorni che mancano per il saldo definitivo, è possibile richiedere una deroga di qualche mese (3, massimo 4), cosi da permettermi di continuare a cercare una banca disposta a farmi un mutuo? Attendo una vostra risposta e vi ringirazio in anticipo.

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andreatrotta pubblicato 03 luglio 2017

in attesa di una risposta da parte di Asta Legale, io posso solo dirti che secondo me era meglio se ti informavi prima per il mutuo, purtroppo per le case all'asta i tempi dell'istruttoria sono parecchio lunghi e quindi sarebbe il caso di partire ancora prima rispetto alla data dell'asta.

In aggiunta ho letto che è estremamente raro che il giudice permetta l'estensione dei termini di pagamento e in questo caso ti troveresti ad aver perso la cauzione e la casa dei tuoi genitori verrà rimessa in vendita.

Sperando ti possano essere d'aiuto puoi provare a contattare questo broker di mutui:

https://www.telemutuo.it/

oppure qui trovi una lista di banche che hanno accordi con i vari tribunali:

https://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx 

 

gigiparlati pubblicato 04 luglio 2017

Grazie mille per la risposta. Ieri ho avuto contatti con altre due banche che, nonostante la possibilità di poter accedere al mutuo per via del reddito, hanno rifiutato di finanziare questo tipo di acquisto per via della mia parentela con coloro alla quale è stata pignorata la casa. Sto letteralmente impazzendo e non so davvero dove sbattere la testa per cercare di trovare una soluzione ed eventualmente una banca disposta a finanziare questo tipo di operazione che se vogliamo, possiamo definire "border line".

astalegale pubblicato 04 luglio 2017

Le indicazioni fornite dall’utente andreatrotta sono corrette.

Cerchiamo comunque di fornire qualche indicazione e (soprattutto) qualche suggerimento.

Andiamo con ordine.

Le ragioni per le quali le banche rifiutano il mutuo al parente del debitore risiedono nel tenore letterale degli artt. 571 e 579 c.p.c., ai sensi dei quali “ognuno, tranne il debitore” è ammesso ad offrire.

La prevalente dottrina afferma che la norma abbia carattere eccezionale, e dunque poiché il divieto di partecipare colpisce solo il debitore, analoga preclusione non può operare nei riguardi del coniuge o dei parenti.

In questi termini si esprime la giurisprudenza. Secondo Cass. civ., sez. III, 2 febbraio 1982, n. 605, “In tema di espropriazione forzata immobiliare, la previsione dello art. 579 cod. proc. civ. denegativa per il debitore esecutato dalla legittimazione di fare offerte all’incanto - che non integra un divieto dell’acquisto da parte del debitore - costituendo norma eccezionale rispetto alla “regola” stabilita dallo stesso art. 579 per la quale la legittimazione all’offerta compete ad “ognuno”, non può trovare applicazione analogica per altre ipotesi od a altri soggetti non considerati in detta norma, neppure con riguardo al coniuge del debitore - ancorché sussista tra i coniugi il regime di comunione legale dei beni previsto dagli artt. 177 e segg. cod. civ. - sicché questi rientrando nell’ampia e onnicomprensiva categoria delineata dal richiamato art. 579 cod. proc. civ., è ammesso a fare offerte per l’incanto ed offerta di aumento del sesto dopo la aggiudicazione, senza che rilevi il fatto che, per volontà della legge, l’effetto traslativo del bene - operato direttamente soltanto in capo a lui quale offerente aggiudicatario - si ripercuota per la metà nel patrimonio del debitore esecutato”.

Nella medesima direzione sembra muoversi Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2007, n. 11258., la quale ha ribadito che “In tema di espropriazione forzata immobiliare, la previsione contenuta nell’art.579 cod. proc. civ. (che inibisce al debitore esecutato la legittimazione di fare offerte all’incanto), costituendo norma eccezionale rispetto alla regola generale stabilita dallo stesso art. 579, non può trovare applicazione analogica rispetto ad altri soggetti non considerati in detta norma, salvo che non ricorra un’ipotesi di interposizione fittizia o che si configuri, in caso di accordo fra debitore esecutato e terzo da lui incaricato di acquistare per suo conto l’immobile, un negozio in frode alla legge”.

La ragione per la quale la banca è diffidente, riposa dunque nel fatto che la stessa suppone una interposizione fittizia o un mandato all’acquisto.

La richiesta di finanziamento dunque potrebbe essere riformulata per iscritto dichiarando che non esiste né una interposizione fittizia, né un mandato ad acquistare. Non è detto tuttavia che si ottenga il risultato sperato.

Quanto alla possibilità di chiedere una proroga per il versamento del saldo, osserviamo che ben difficilmente questo può accadere.

Il termine per il versamento del saldo prezzo è infatti termine perentorio, e quindi non prorogabile prima della sua scadenza.

In questi termini si è recentemente pronunciata la giurisprudenza della Cassazione, la quale facendo proprie le opinioni della prevalente dottrina e della giurisprudenza di merito ha osservato che "In tema di espropriazione immobiliare, il termine per il versamento del saldo del prezzo da parte dell'aggiudicatario del bene staggito va considerato perentorio e non prorogabile, attesa la necessaria immutabilità delle iniziali condizioni del subprocedimento di vendita, da ritenersi di importanza decisiva nelle determinazioni dei potenziali offerenti e, quindi, del pubblico di cui si sollecita la partecipazione, perché finalizzata a mantenere - per l'intero sviluppo della vendita forzata - l'uguaglianza e la parità di quelle condizioni tra tutti i partecipanti alla gara, nonché l'affidamento di ognuno di loro sull'una e sull'altra e, di conseguenza, sulla trasparenza assicurata dalla coerenza ed immutabilità delle condizioni tutte. (Cass., Sez. 3, 29/05/2015, n. 11171).

 

A questo punto l’unica strada percorribile è quella di trovare qualcuno disposto a comprare. Questo qualcuno dovrebbe versare il saldo prezzo, dopo di che, una volta trasferito il bene all’aggiudicatario, questo dovrebbe essere ritrasferito al terzo acquirente.

milan2 pubblicato 10 ottobre 2018

Buonasera Mi ritrovo purtroppo nella stessa situazione dell'utente che ha aperto thread, ma per caso qualche banca si è aperta a questa possibilità? Io ho tutti I requisiti per fare il mutuo però per la casa pignorata ai miei genitori da nessuna banca che ho provato mi viene concessa. Per caso conoscete qualche istituto che ha aperto a questa possibilità? Credo sia un ingiustizia in quanto questa possibilità dalla legge non viene negata...

astalegale pubblicato 13 ottobre 2018

Come abbiamo detto, le ragioni per le quali le banche rifiutano il mutuo al familiare del debitore risiedono nel tenore letterale degli artt. 571 e 579 c.p.c., ai sensi dei quali “ognuno, tranne il debitore” è ammesso ad offrire.

 

la banca dunque suppone l'esistenza di una interposizione fittizia o un mandato all’acquisto.

La richiesta di finanziamento dunque potrebbe essere formulata chiarendo che non esiste né una interposizione fittizia, né un mandato ad acquistare. Non è detto tuttavia che si ottenga il risultato sperato.

manuelalesi pubblicato 13 novembre 2018

Fatti un prestito personale senza garanzie.

cerca su internet e troverai un sacco.

 

pasquale88 pubblicato 26 novembre 2018

Buona sera, sono aggiudicatario di un asta il cui esecutato è mio padre. Nel momento della richiesta del mutuo mi hanno replicato la stessa cosa. È possibile ora passare l'aggiudicazione ad un terzo? Se non è possibile che altra soluzione c'è?

astalegale pubblicato 30 novembre 2018

La possibilità che trasferire a terzi l'aggiudicazione prima della pronuncia del decreto di trasferimento, a nostro avviso deve essere esclusa.

Invero, gli interessi pubblicistici a presidio dei quali è disciplinato il subprocedimento di vendita dell’immobile pignorato devono condurre ad escludere, in linea generale, che lo stesso possa subire deviazione.

La fase della vendita senza incanto si svolge, nel sistema delineato dal codice, secondo la seguente scansione: presentazione dell’offerta, aggiudicazione (definitiva), versamento del saldo prezzo, emissione del decreto di trasferimento in favore dell’aggiudicatario.

Le uniche alternative riconosciute dallo stesso legislatore codicistico sono quelle della presentazione di offerte di acquisto in nome e per contro altrui, e della presentazione di offerta per persona da nominare.

Soprattutto rispetto a quest’ultima (riconosciuta e disciplinata dal combinato disposto degli artt. 571 e 579 c.p.c.), deve osservarsi che ove si ammettesse la possibilità di ottenere l’intestazione del bene in capo ad un soggetto diverso dall’aggiudicatario l’istituto dell’offerta per persona da nominare non avrebbe ragion d’essere.

Peraltro, va rimarcato che la possibilità che in forza dell’aggiudicazione l’aggiudicatario diventi titolare di una situazione giuridica soggettiva suscettibile di negoziazione è stata posta in dubbio dalla giurisprudenza, la quale occupandosi del caso in cui un avvocato, aggiudicatario in una vendita senza incanto, aveva chiesto al debitore il pagamento di una somma di denaro in cambio della rinuncia al versamento del saldo prezzo e dunque all’aggiudicazione, ha affermato che “è un fuor d'opera parlare di posizione soggettiva derivante dall'aggiudicazione (provvisoria) del bene che legittima il suo titolare a disporne in via negoziale: a prescindere dalla considerazione che, trattandosi nella specie di vendita senza incanto, come già detto, l'aggiudicazione in favore del ricorrente fu definitiva, occorre pur sempre considerare che all'aggiudicazione consegue l'obbligo di acquistare il bene, il che avviene solo a seguito della emissione del decreto di trasferimento, esitato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 586 cod. proc. civ. dopo che questi abbia verificato l'integrale versamento del prezzo. E ciò è tanto vero che, in caso di inadempimento, è espressamente previsto che la procedura incameri la cauzione a titolo di "multa", somma che poi andrà a comporre la massa attiva da distribuirsi, ai sensi dell'art. 509 cod. proc. civ. In tal senso depone chiaramente la disposizione di cui all'art. 587 cod. proc. civ., intitolata "inadempienza dell'aggiudicatario" e l'espresso riferimento alla multa quale tipica sanzione. Già nella struttura tipizzata del procedimento esecutivo immobiliare, quindi, l'inadempimento dell'aggiudicatario costituisce un comportamento che accentra su di sé un particolare disvalore sociale, costituito dal pregiudizio arrecato all'attuazione delle finalità pubblicistiche a cui la fase esecutiva è normativamente destinata; il che non può non valere, a maggior ragione, per la volontaria rinunzia all'aggiudicazione. A conferma di ciò, depone anche l'ulteriore previsione dell'art. 177 disp. att. cod. proc. civ., titolata "dichiarazione di responsabilità dell'aggiudicatario", secondo cui l'aggiudicatario inadempiente è condannato, con decreto del giudice dell'esecuzione, al pagamento della differenza tra il prezzo da lui offerto e quello minore per il quale è avvenuta la vendita. Ciò sta indubbiamente a significare che l'ordinamento considera deleterio un esito infruttuoso della procedura, come lo stesso dilungarsi della stessa in conseguenza della rinuncia (o anche, più semplicemente, dell'inadempimento) dell'aggiudicatario. Non si tratta, dunque, di far discendere un divieto alla disponibilità, in capo all'aggiudicatario, di rinunciare all'acquisto definitivo del bene "dall'asserita mancanza di una previsione normativa al riguardo", ma di dare atto dell'esistenza di una preclusione desumibile da diverse disposizioni che assegnano al processo esecutivo e alla fase della vendita l'unica ed obbligata finalità di alienazione coattiva del bene. Pertanto, un "mercimonio" della situazione di vantaggio conseguente all'aggiudicazione del bene, del tipo di quello effettuato dal legale nel caso in esame, costituisce uno specifico sviamento della finalità tipica del procedimento di vendita e si pone in contrasto anche con il limite dell'utilità sociale imposto dall'art. 41, comma 2, della Costituzione all'autonomia privata” (Cass. Pen. Sez. 2, 17 febbraio 2017, n. 11979).

Ed allora il rimedio praticabile è quello della vendita di cosa altrui, disciplinata dagli artt, 1478 e ss c.c., a mente dei quali colui che vende ad un soggetto un bene appartenente ad altri è obbligato a fargli acquistare la proprietà di quel bene, ed il compratore diventerà proprietario della cosa nel momento stesso in cui il compratore (in questo caso l’aggiudicatario) acquista la proprietà della cosa.

In questo caso occorrerebbe dunque stipulare un contratto di vendita di cosa altrui con un terzo che provvederà al versamento del saldo del prezzo e diventerà proprietario del bene nel momento in cui il giudice adotterà il decreto di trasferimento.

alebryan pubblicato 19 febbraio 2019

Salve, sono piu o meno nella stessa situazione dell'autore del post. In poche parole i miei non hanno piu potuto pagare il mutuo stipulato per crisi della ditta familiare, che è stata chiusa 2 anni fa per fallimento.

io insieme a mio fratello vorremmo ricomprare la casa a saldo e stralcio e tramite il nostro avvocato abbiamo saputo che accetterebbero un offerta intorno ai 70.000 euro.
Il problema è che nessuna banca ci concede il mutuo. Tutte le banche ci hanno detto che non concedono mutui per ricomprare la casa pignorata di un genitore. La situazione è molto delicata e non vedo nessuna soluzione possibile. Ci hanno suggerito di trovare una persona "estranea" che compra la casa e poi successivamente ricomprarla noi. Ma anche qui ho le mie perplessità perchè ho letto che è come "raggirare" l'ostacolo, ma da parte nostra abbiamo la prova che effettivamente abbiamo avuto una crisi finanziaria e che io e mio fratello stiamo lavorando da 2 anni e solo adesso abbiamo la possibilità di pagare il mutuo. Il problema principale resta comunque la quasi impossibilità di trovare una terza persona disposta ad accollarsi questa responsabilità.
Se puo essere utile, i miei sono separati ma ancora nello stesso nucleo familiare, mentre mio fratello ne è uscito 4 anni fa.
Grazie mille per ogni suggerimento

astalegale pubblicato 23 febbraio 2019

Per rispondere all'interrogativo posto occorre premettere che ai sensi degli artt. 571 e 579 c.p.c. ognuno, tranne il debitore, è ammesso ad offrire per l’acquisto dell’immobile pignorato.

Le ragioni di questo divieto sono state variamente intese: alcuni ritengono che il debitore non possa acquistare la cosa propria; altri sostengono che la partecipazione del debitore alla vendita scoraggerebbe altri acquirenti; altri ancora osservano che l’’acquisto della cosa pignorata in suo danno consentirebbe al debitore di beneficiare della cancellazione delle ipoteche e del pignoramento, senza adempiere.

La norma, per giurisprudenza consolidata, ha carattere eccezionale, e pertanto è insuscettibile di applicazione analogica.

Questa previsione è alla base della ritrosia degli istituti di credito, i quali non concedono finanziamenti ai parenti del debitore in ragione del timore che dietro un acquisto di questo tipo possa celarsi una ipotesi di interposizione fittizia di persona.

Non ogni possibilità è tuttavia esclusa.

Invero, si potrebbe contattare il creditore procedente (ed eventualmente quelli intervenuti muniti di titolo esecutivo) e prospettare loro l'interesse ad acquistare.

In questo modo detti creditori potrebbero rinunciare alla procedura (così) consentendo l'acquisto, ed ottenendo in cambio il prezzo di vendita (in tutto o in parte, a seconda dei casi).

Normalmente per conseguire questo risultato il notaio incaricato di procedere alla stipula dell'atto si reca in tribunale insieme alle parti il giorno in cui deve essere dichiarata estinta la procedura, ed in quella stessa sede: il giudice estingue la procedura, il notaio stipula e l'acquirente versa il prezzo ai creditori (a volte gli assegni circolari vengono preventivamente consegnati al notaio che provvede a girarli ai creditori medesimi dopo aver raccolto le firme).

benedettabianchi pubblicato 14 dicembre 2021

Buongiorno, posso chiedere se qualcuno di voi è riuscito a ottenere il mutuo per l'acquisto della casa all'asta del parente di riferimento, di cui si è parlato sopra? 

Mi trovo nella stess situazione e vorrei capire se si è trovata una via percorribile.

robertomartignone pubblicato 14 dicembre 2021

Ovvero ? Può spiegare meglio ?

astalegale pubblicato 16 dicembre 2021

Normalmente le banche non si pongono questo problema e anche se ad acquistare è il parente dell'esecutato il mutuo, se ne ricorrono i presupposti, viene concesso.

robertomartignone pubblicato 16 dicembre 2021

Aggiungo però che dipende dalla banca , è una pratica che alle banche in genere , non piace ...dipende  dalle garanzie date in pegno e/o dalla situazione reddituale . 

astalegale pubblicato 5 settimane fa

Certo, le sensibilità possono cambiare da istituto a istituto, ma anche all'interno dello stesso istituto di credito. Normalmente, almeno per la nostra esperienza, il problema si supera.

benedettabianchi pubblicato 4 settimane fa

Mi trovo nella stessa situazione di colui che ha creato il posto, ovvero: io, mio fratello e la sua compagna vorremmo acquistare la casa messa all'asta intestata a mio padre e vorremmo quindi richiedere un mutuo per l'acquisto. A livello reddituale non ci sarebbero problemi perchè l'importo del mutuo sarebbe di gran lunga inferiore a 1/3 dei nostri tre redditi, ma sappiamo che alcuni istituti di credito, per policy, non accettano l'erogazione di mutui di questo tipo. Siamo stati in contatto con un mediatore creditizio che ci ha detto che le banche con cui era in contatto lui avevano detto no a prescindere, senza neanche guardare la situazione reddituale e gli altri criteri. Nel frattempo, ci stiamo muovendo con la nostra banca (BPER), che per ora non sembra aver problemi nel procedere con la richiesta di fattibilità. Temo però che la problematica non sia sorta soltanto perchè siamo agli inizi. Non vorrei trovarmi troppo sotto data dell'asta e dover ripartire dall'inzio per informarmi.

Volevo quindi chiedere se in questa discussione chi si era trovato nella mia situazione era riuscito a trovare un istituto di credito che gli ha concesso il mutuo.

Specifico che la nostra casa è all'asta per un debito soltanto con l'agenzia delle entrate e si tratta di un'asta fallimentare. I motivi per cui una casa viene messa all'asta so che posso essere molteplici e probabilmente anche le banche prendono decisioni diverse in base alla situazione.

robertomartignone pubblicato 4 settimane fa

La teoria è una cosa , la pratica un ' altra , una banca non vede bene questo tipo di erogazione a  un parente diretto  dell ' esecutato / debitore . Insista con la sua banca per avere una risposta certa . 

vincenzonunziangeli pubblicato 3 giorni fa

Ciao, Mi potrei trovare nella stessa situazione e prima di partecipare all'asta vorrei essere sicuro che qualche banca sia disponibile. Sei riuscita a trovarne una disponibile ad erogarti il mutuo? Grazie Vincenzo

vincenzonunziangeli pubblicato 3 giorni fa

Ciao,

Potrei trovarmi nella vostra stessa situazione e prima di muovermi con il partecipare all'asta vorrei essere sicuro che qualche istituto di credito eroghi mutui a familiari del debitore.

Grazie a tutti per l'aiuto. Vincenzo

robertomartignone pubblicato 3 giorni fa

Possibile in teoria , ma dipende anche dal grado di parentela e da eventuali garanzie collaterali , come un avere un coobbligato . In pratica difficilmente viene erogato se non si hanno garanzie accessorie , parli prima con la banca esponendo la situazione .

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