Mutuo per casa ad Asta

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maxpare pubblicato 19 aprile 2020

A breve parteciperò ad asta per immobile A2 messo in Asta dal tribunale di Firenze. Necessito di un mutuo per il saldo immobile pari al 50% del prezzo che offrirò ad Asta . Diversi istituti di credito rilasciano il mutuo solo dopo il trasferimento di proprietà del giudice per esser sicuri di poter metter ipoteca ma il giudice non effettua il trasferimenro se non ha il saldo del prezzo di aggiudicazione asta. Come posso superare questo problema ? Saluti Massimo.

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astalegale pubblicato 22 aprile 2020

Il terzo comma dell’art. 585 c.p.c., prevede la possibilità che il versamento del prezzo venga eseguito dalla banca, che eroga direttamente in favore della procedura il mutuo contratto dall’acquirente, con garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita.

Se in sede di vendita l’aggiudicatario dichiarerà che intende avvalersi di questo meccanismo, è opportuno che il professionista delegato:

  1. consegni quanto prima all’aggiudicatario copia del verbale di aggiudicazione, poiché sulla scorta di esso la banca effettuerà il versamento del saldo prezzo;
  2. in vista della predisposizione della bozza del decreto di trasferimento il delegato acquisisca copia autentica del contratto di finanziamento.

Al fine di rendere operativa la norma e di limitare al massimo i possibili profili di rischio per la banca, l'ABI ha elaborato due protocolli che si occupano di disciplinare le modalità attraverso cui la previsione dell'art. 585, comma 3, c.p.c., può concretamente applicarsi.

Secondo il primo protocollo, la stipula del contratto di mutuo, il versamento della somma mutuata in favore della procedura, l'emissione del decreto di trasferimento ed suo deposito in cancelleria avvengano contestualmente davanti al Giudice dell'esecuzione.

Il secondo protocollo, invece, utilizza il meccanismo della ipoteca su cosa altrui, e prevede che i passaggi appena descritti si realizzino in tempi diversi.

In particolare, secondo questi protocolli, il soggetto potenziale acquirente contatterà la banca (ovviamente in tempo utile per il deposito dell'offerta di acquisto) la quale procederà all'istruttoria del finanziamento comunicandone l'esito almeno 15 giorni prima della vendita e sottoscrivendo con il mutuatario un preliminare di mutuo sottoposto alla condizione sospensiva dell'aggiudicazione.

A questa condizione per la verità il protocollo aggiunge anche quella del successivo trasferimento del bene all'aggiudicatario, ma si tratta di cuna condizione impossibile, in quanto il trasferimento del bene avverrà necessariamente, per espressa previsione dell'art. 596 c.p.c., dopo il versamento del saldo prezzo, e dunque dopo la stipula del contratto definitivo di mutuo.

Si osservi che questo preliminare consente all'istituto di credito di recedere dal contratto:

  1. in caso di oggettiva modifica delle condizioni patrimoniali e reddituali del mutuatario ai sensi dell'art. 1822 c.c.;
  2. nel caso in cui risultino vizi dell'immobile ai sensi dell'art. 1490 c.c.;
  3. nel caso in cui risultino gravami opponibili all'aggiudicatario, benché segnalati dall'esperto nominato per la stima nella sua relazione.

All'esito della vendita, se il promissario mutuatario non risulterà aggiudicatario, il contratto preliminare di mutuo si risolverà automaticamente.

Viceversa, in caso di aggiudicazione, le prati procederanno alla stipula del definitivo, contenente:

  1. l'assenso del mutuatario alla iscrizione ipotecaria di primo grado (sostanziale, in quanto le ipoteche eventualmente iscritte saranno cancellate ex art. 586 c.p.c.)
  2. la delega del mutuatario alla banca di erogare direttamente alla procedura l'importo del finanziamento.

Avvenuto il versamento, il Giudice adotterà il decreto di trasferimento ed il delegato provvederà immediatamente alla sua trascrizione.

Al fine di avviare la procedura il primo passo da compiere è comunque quello di individuare quali sono le banche convenzionate con il suo Tribunale.

Per reperire questa informazione potrà chiedere al professionista delegato, alle banche medesime, alla cancelleria del Tribunale, oppure provare a vedere se sul sito del Tribunale viene fornita questa informazione.

Sul sito dell’ABI (associazione bancaria italiana) è possibile consultare l’elenco dei tribunali e delle banche convenzionate, al seguente indirizzo https://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx

maxpare pubblicato 22 aprile 2020

Grazie infinite per la vs risposta e consueta professionalità e disponibilità.
Saluti

astalegale pubblicato 25 aprile 2020

 grazie a lei ed in bocca al lupo!

vincdec10 pubblicato 28 aprile 2020

Salve. È possibile richiedere un mutuo in asta o pre asta avendo la possibilità di intestare il mutuo all'esecutato mentre ai figli (che ancora non hanno un lavoro stabile tale da poter richiedere autonomamente un mutuo) intestare il solo immobile? Grazie.

astalegale pubblicato 04 maggio 2020

In liena generale la cosa è giuridicamente possibile, anche se la scelta è rimessa all'istituto di credito.

Certamente è possibile cointestare il mutuo ed accendere ipoteca sull'immobile che si va ad acquistare.

Il terzo comma dell’art. 585 c.p.c., prevede la possibilità che il versamento del prezzo venga eseguito dalla banca, che eroga direttamente in favore della procedura il mutuo contratto dall’acquirente, con garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita.

Se in sede di vendita l’aggiudicatario dichiarerà che intende avvalersi di questo meccanismo, è opportuno che il professionista delegato:

A. consegni quanto prima all’aggiudicatario copia del verbale di aggiudicazione, poiché sulla scorta di esso la banca effettuerà il versamento del saldo prezzo;

B. in vista della predisposizione della bozza del decreto di trasferimento il delegato acquisisca copia autentica del contratto di finanziamento.

Al fine di rendere operativa la norma e di limitare al massimo i possibili profili di rischio per la banca, l'ABI ha elaborato due protocolli che si occupano di disciplinare le modalità attraverso cui la previsione dell'art. 585, comma 3, c.p.c., può concretamente applicarsi.

Secondo il primo protocollo, la stipula del contratto di mutuo, il versamento della somma mutuata in favore della procedura, l'emissione del decreto di trasferimento ed suo deposito in cancelleria avvengano contestualmente davanti al Giudice dell'esecuzione.

Il secondo protocollo, invece, utilizza il meccanismo della ipoteca su cosa altrui, e prevede che i passaggi appena descritti si realizzino in tempi diversi.

In particolare, secondo questi protocolli, il soggetto potenziale acquirente contatterà la banca (ovviamente in tempo utile per il deposito dell'offerta di acquisto) la quale procederà all'istruttoria del finanziamento comunicandone l'esito almeno 15 giorni prima della vendita e sottoscrivendo con il mutuatario un preliminare di mutuo sottoposto alla condizione sospensiva dell'aggiudicazione.

A questa condizione per la verità il protocollo aggiunge anche quella del successivo trasferimento del bene all'aggiudicatario, ma si tratta di cuna condizione impossibile, in quanto il trasferimento del bene avverrà necessariamente, per espressa previsione dell'art. 596 c.p.c., dopo il versamento del saldo prezzo, e dunque dopo la stipula del contratto definitivo di mutuo.

Si osservi che questo preliminare consente all'istituto di credito di recedere dal contratto:

1. in caso di oggettiva modifica delle condizioni patrimoniali e reddituali del mutuatario ai sensi dell'art. 1822 c.c.;

2. nel caso in cui risultino vizi dell'immobile ai sensi dell'art. 1490 c.c.;

3. nel caso in cui risultino gravami opponibili all'aggiudicatario, benché segnalati dall'esperto nominato per la stima nella sua relazione.

All'esito della vendita, se il promissario mutuatario non risulterà aggiudicatario, il contratto preliminare di mutuo si risolverà automaticamente.

Viceversa, in caso di aggiudicazione, le prati procederanno alla stipula del definitivo, contenente:

1. l'assenso del mutuatario alla iscrizione ipotecaria di primo grado (sostanziale, in quanto le ipoteche eventualmente iscritte saranno cancellate ex art. 586 c.p.c.);

2. la delega del mutuatario alla banca di erogare direttamente alla procedura l'importo del finanziamento.

Avvenuto il versamento, il Giudice adotterà il decreto di trasferimento ed il delegato provvederà immediatamente alla sua trascrizione.

Al fine di avviare la procedura il primo passo da compiere è comunque quello di individuare quali sono le banche convenzionate con il suo Tribunale.

Per reperire questa informazione potrà chiedere al professionista delegato, alle banche medesime, alla cancelleria del Tribunale, oppure provare a vedere se sul sito del Tribunale viene fornita questa informazione.

Sul sito dell’ABI (associazione bancaria italiana è possibile consultare l’elenco dei tribunali e delle banche convenzionate, al seguente indirizzo https://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx

vincdec10 pubblicato 07 maggio 2020

Grazie per la risposta.

Vorrei capire se sempre tale opportunità (esecutato - padre\promissari acquirenti -figli) potesse essere utilizzata in pre asta mediante un accordo di saldo a stralcio per soddisfare tutti i creditori (procedente ed eventuali intervenuti, in tal caso anche A.E  non ancora costituitasi, la quale ha solo iscritto ipoteca).

Estinguere (pignoramento e ipoteche) con rinuncia agli atti, in caso di accettazione dell'offerta stalciata(fatta dall'acquirente) ai creditotri.

Sarebbe sempre possibile in questo modo (davanti al giudice o al notaio) eventualmente fare una compravendita  intestando il solo mutuo all'esecuato ( in piena regola con i pagamenti con la banca) e il solo immobile ai figli?

La ringrazio in anticipo.

 

astalegale pubblicato 12 maggio 2020

Certamente, anche se occorre agire per tempo.

In particolare, se si intende realizzare il tutto attraverso il deposito di un atto di rinuncia da parte dei creditori, lo si può fare fino a quando non intervenga l’aggiudicazione.

Se invece si ha bisogno di tempo per articolare l’operazione e si vuole chiedere una sospensione della procedura o un rinvio della vendita, occorre muoversi prima.

Infatti, l’art. 161-bis disp. att. c.p.c., introdotto dalla l. 28 dicembre 2005 n. 263, ha previsto la possibilità di rinviare la vendita, purché vi sia il consenso dei creditori e degli offerenti che abbiano prestato cauzione.

Lo scopo della norma è quello di scongiurare la prassi di depositare strumentali richieste di rinvio delle vendite presentate a ridosso del giorno della vendita, senza impedire comunque la possibilità che vengano stipulati accordi tra i soggetti che a diverso titolo sono coinvolti nel procedimento, al fine di pervenire ad una definizione consensuale della vertenza.

L’ambito di applicazione di questa previsione deve essere individuato coordinandola con quanto previsto dal primo comma dell’art. 624-bis c.p.c., a mente del quale l’istanza di sospensione (concordata) “può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto”, per la vendita senza incanto, e nel caso in cui la vendita senza incanto non abbia avuto esito, “fino a quindici giorni prima dell’incanto”. Se ne deve ricavare, allora, che in pendenza del temine per il deposito di offerte di acquisto:

fino a venti giorni prima del termine ultimo per la presentazione delle offerte di acquisto la procedura potrà essere sospesa ex art. 624-bis c.p.c.;

dopo il ventesimo giorno la procedura potrà essere rinviata ex art. 161-bis disp. att. c.p.c., ma se sono state presentate offerte di acquisto, il rinvio è subordinato al consenso degli offerenti.

I precipitati procedimentali di queste premesse sono quelli per cui, presentata un’istanza di rinvio dopo il ventesimo giorno precedente la vendita, il provvedimento di rinvio potrà essere adottato solo dopo l’apertura delle buste, atteso che solo in quel momento si conoscerà l’identità degli offerenti e si potrà verificare se essi abbiano prestato o meno cauzione.

vincdec10 pubblicato 28 maggio 2020

Salve in riferimento sempre al quesito posto in precedenza è possibile effettuare una vendita fuori asta col consenso dei creditori(iscrtti e  interventui) anche se tuttora è in vigore L'art 54 ter della legge "cura Italia, che sospende le procedure esecutive sulla prima casa del debitore sino al 30 ottobre 2020?

astalegale pubblicato 31 maggio 2020

La previsione di cui all'art. 54 ter non è ostativa ad una vendita "fuori asta", la quale si concluderebbe con una dichiarazione di rinuncia dei creditori.

vincdec10 pubblicato 1 settimane fa

Salve è possibile effettuare una cessione del preliminare di vendita con acquisto della nuda proprietà da parte di un terzo acquirente (nominato) e riserva del diritto di abitazione da parte del debitore esecutato ( trattasi di immobile all'asta, ancora non posto in vendita).

Il promissario acquirente cederebbe tutti i diritti contrattuali (intesa anche la nuda proprietà dell'immobile) e con il ricavato della cessione del compromesso versato dal nuovo,terzo acquirente,sempre il promissario acquirente cedente, si impegnerebbe ad estinguerebbe mediante saldo a stralcio, tutti i debiti del venditore - esecutato? ( trattasi di residuo mutuo fondiario,credito chiorgrafario e ipoteca fiscale di A.E.)

Quest'ultimo il venditore-debiotre esecutato) si riserverebbe solamente il diritto di abitazione al rogito definitivo, solo dopo aver estinto i propri debiti, con la cancellazione di tutti i gravami).

Chiedo se sia giuridicamente possibile una soluzione di questo genere,grazie.

astalegale pubblicato 1 settimane fa

La cosa è fattibile, occorre tuttavia il consenso di tutti i creditori.

vincdec10 pubblicato 2 giorni fa

GRAZIE!

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