Mutuo e saldo richiesto su IBAN senza Decreto di trasferimento

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  • Ultimo messaggio 24 giugno 2019
frankma pubblicato 19 giugno 2019

Salve,

ho acquistato all'asta un immobile e mi appresto a dover pagare il saldo. Ho chiesto alla banca, prima dell'aggiudicazione dell'asta, l'erogazione di mutuo fondiario che mi ha informalmente approvato e successivamente consigliato di rivolgermi ad un notaio.

Premesso che il delegato alla vendita mi ha già comunicato via PEC gli importi esatti da saldare a mezzo IBAN entro la data stabilita in offerta come previsto nell'avviso di vendita,  il Notaio al quale mi sono rivolto afferma che non è possibile che la banca paga a mezzo bonifico prima del decreto di trasferimento e pertanto andrebbe organizzato un incontro in tribunale così da saldare con assegni circolari e contestualmente iscrivere Ipoteca mututo e ricevere decreto di trasferimento.

Ho contattato il delegato che a sua volta ribadisce quanto scritto nell'avviso ovvero saldo a mezzo bonifico e il decreto di trasferimento il giudice lo rilascia soltanto alla ricezione del saldo sull'IBAN indicato.

Poichè ritengo che per la concessione del mutuo la banca necessità di iscrizione di ipoteca in proprio favore, per la quale è richiesto un notaio, mi chiedevo, e chiedo pertanto il vostro parere, se ha ragione il notaio e quindi c'è un problema in questa procedura oppure la banca può saldare a mezzo bonifico senza decreto di trasferimento e solo sulla base del verbale di aggiudicazione per poi sistemare Ipoteca mutuo e trasferimento all'avvenuto pagamento dopo qualche giorno.

Spero di essere stato chiaro. Grazie

astalegale pubblicato 24 giugno 2019

Rispondiamo all’interrogativo osservando che paradossalmente entrambi hanno ragione.

Una delle novità di rilievo portata dalla riforma del 2005 ha riguardato la possibilità, introdotta nel terzo comma dell’art. 585 c.p.c., che il versamento del prezzo avvenga mediante erogazione a seguito di contratto di finanziamento con trasferimento diretto delle somme in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita.

La norma è figlia della constatazione del dato per cui una delle ragioni di inefficienza delle vendite esecutive risiedeva nella circostanza che ad essa non potevano approcciarsi coloro i quali non avevano disponibilità liquide sufficienti a consentire il deposito del saldo prezzo e del fondo spese nel limitato lasso temporale previsto dal codice, né avevano altri cespiti da offrire in garanzia per reperire fonti di finanziamento.

Con il meccanismo previsto dal terzo comma dell’art. 585 c.p.c., invece, il versamento del saldo prezzo sarà eseguito in favore della procedura direttamente dall’istituto di credito in forza di un contratto di mutuo stipulato dall’aggiudicatario.

Ove ciò avvenga, nel decreto di trasferimento:

  1. dovrà indicarsi che il pagamento è avvenuto mediante versamento diretto derivante dal contratto di finanziamento;
  2. dovrà ordinarsi al Conservatore di procedere, contestualmente, alla trascrizione del trasferimento ed all’iscrizione dell’ipoteca. L’art. 585 c.p.c. non prevede, in realtà che il decreto di trasferimento contenga l’ordine impartito al Conservatore di iscrivere, contestualmente al decreto di trasferimento, ipoteca di primo grado sull’immobile, trattandosi di obbligo nascente direttamente dalla disciplina codicistica; in realtà è opportuno che, ciononostante, l’ordine venga impartito al fine di evitare incertezze e problemi operativi, soprattutto in considerazione del fatto che a questa iscrizione ipotecaria deve essere assegnato il numero d’ordine di formalità immediatamente successivo a quello assegnato alla trascrizione del decreto.

La previsione ha lo scopo di agevolare la stipula di questi mutui “di scopo” prevedendo in favore della banca la garanzia ipotecaria sull’immobile aggiudicato. Poiché con il decreto di trasferimento vengono cancellate tutte le iscrizioni ipotecarie che gravano sull’immobile, quell’ipoteca sarà di primo grado.

Se in sede di vendita l’aggiudicatario dichiarerà che intende avvalersi di questo meccanismo, è opportuno che il professionista delegato:

  1. consegni quanto prima all’aggiudicatario copia del verbale di aggiudicazione, poiché sulla scorta di esso la banca effettuerà il versamento del saldo prezzo;
  2. in vista della predisposizione della bozza del decreto di trasferimento il delegato acquisisca copia autentica del contratto di finanziamento.

Al fine di rendere operativa la norma e di limitare al massimo i possibili profili di rischio per la banca, l’ABI ha elaborato due protocolli che si occupano di disciplinare le modalità attraverso cui la previsione dell’art. 585, comma 3, c.p.c., può concretamente applicarsi.

Secondo il primo protocollo, la stipula del contratto di mutuo, il versamento della somma mutuata in favore della procedura, l’emissione del decreto di trasferimento ed il suo deposito in cancelleria avvengano contestualmente davanti al Giudice dell’esecuzione.

Il secondo protocollo, invece, utilizza il meccanismo della ipoteca su cosa altrui, e prevede che i passaggi appena descritti si realizzino in tempi diversi.

Avvenuto il versamento, il Giudice adotterà il decreto di trasferimento ed il delegato provvederà immediatamente alla sua trascrizione.

Poiché, come detto, nel decreto di trasferimento dovrà indicarsi che il pagamento è avvenuto mediante versamento diretto derivante dal contratto di finanziamento, e dunque dello stesso devono essere acquisiti gli estremi, è necessario che il professionista acquisisca il contratto di mutuo in copia autentica. A questo non osta che il contratto non sia stato preventivamente registrato, atteso che trattandosi di copia uso iscrizione, non è previsto il previo pagamento dell’imposta di registro, ai sensi dell’art. 66, comma 2 lett. c) del d.P.R. 26.4.1986, n. 131.

Atteso che l’ipoteca iscritta in forza del contratto di mutuo è comunque una ipoteca volontaria, si pone il problema di individuare il soggetto incaricato di predisporre la relativa nota d’iscrizione ai sensi dell’art. 2839 c.c., posto che questo soggetto non può essere individuato nel cancelliere, il quale si occupa della trascrizione dei soli atti giudiziari, ai sensi degli artt. 6 e 7 d.P.R. 31.10.1990, n. 347. A rigore, dovrebbe provvedervi il notaio rogante, ma poiché decreto di trasferimento (della cui trascrizione invece si occupa normalmente il delegato) e contratto devono giungere contestualmente in conservatoria, proprio al fine della contestuale trascrizione e iscrizione ipotecaria, è quanto mai opportuno che ai diversi adempimenti proceda uno solo dei due soggetti.

La soluzione prevista dal secondo protocollo (quello cioè che prevede il meccanismo dell’ipoteca su cosa altrui) se è più agevole da praticare, poiché evita la necessaria compresenza di tutti i soggetti coinvolti nell’operazione economica (banca, aggiudicatario, notaio rogante, Giudice dell’esecuzione e cancelliere) è quella che presenta un, sia pur limitato, margine di rischio. Infatti, il procedimento non mette la banca al riparo da trascrizioni anteriori eseguite contro l’aggiudicatario e che producono effetto con l’emissione del decreto di trasferimento (ad esempio un preliminare di vendita trascritto a carico dell’aggiudicatario) o da trascrizioni eseguite contro l’aggiudicatario tra la data di emissione del decreto e quella della sua trascrizione, anche se, è bene precisarlo, si tratta di rischi che esistono anche nelle operazioni ordinarie operazioni di vendita.

Per evitare questo inconveniente, da più parti si suggerisce di praticare la strada di cui all’art. 2650, ultimo comma, c.c., ai sensi del quale l’ipoteca legale a favore dell’alienante a garanzia del pagamento del prezzo, iscritta contemporaneamente alla trascrizione del titolo di acquisto, prevale sulle iscrizioni eseguite anteriormente contro l’acquirente.

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