Mutuo con difformità sanabili

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riccardo7 pubblicato 05 marzo 2021

Buongiorno, vorrei porre un quesito. Sarei intenzionato a partecipare ad un asta per acquisto di un immobile residenziale, secondo la perizia del tribunale questo immobile ha delle difformità catastali che però possono essere sanate, come il piano terra che va fatto il cambio d'uso da magazzino ad abitazione e la piscina che non è stata accatastata ma è stata costruita con i relativi permessi. La mia domanda è: dovendo accedere al mutuo, la banca può erogarlo? L'agenzia immobiliare mi dice che non dovrebbero esserci problemi perchè sono mutui fatti apposta per le aste e in caso di consenso la banca poi ti da 120 giorni di tempo per fare le varie sanatorie pena la revoca del mutuo. E' vera questa cosa?

Grazie mille

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astalegale pubblicato 09 marzo 2021

Per rispondere alla sua domanda occorre partire, a nostro avviso, dalla lettura dell’art. 46, comma primo, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico dell’edilizia), a mente del quale “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.

La norma, com’è noto, sancisce la nullità degli atti di compravendita aventi ad oggetto immobili abusivi.

Il successivo comma quinto della medesima disposizione tempera la portata applicativa di questa disposizione con riferimento ai trasferimenti di proprietà che avvengano nell’ambito di procedure esecutive, disponendo che “Le nullità di cui al presente articolo [cioè le nullità degli atti di trasferimento degli immobili abusivi] non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsualiTuttavia, prosegue la norma “L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.

Alla luce di questa disposizione, le incertezze dell’istituto di credito sono evidentemente determinate dal fatto che un la circolazione negoziale di un immobile abusivo potrebbe presentare dei problemi.

Tuttavia a nostro avviso quello che conta non è tanto la difformità catastale, ma la sua sanabilità, poiché in quest’ultimo caso una concessione in sanatoria consentirebbe di risolvere il problema circolatorio che abbiamo sollevato.

A questo proposito ricordiamo che il giudizio sulla sanabilità degli abusi edilizi che interessano l’immobile pignorato deve essere espresso dal perito nella relazione di stima ai sensi dell’173 bis, n. 7 disp. att. c.p.c., il quale dispone che “in caso di opere abusive, [il perito deve eseguire] il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria”.

larazan pubblicato 18 marzo 2021

Buongiorno,

qualora ci si trovi con difformità catastali/edilizie sanabili, ovvero dichiarate sababili in perizia con relativa quantificazione del costo, l'istituto di credito è obbligato a concedere il mutuo, oppure può rifiutare a causa di tali difformità sull'immobile?

Vorrei partecipare ad un'asta ma non vorrei perdere l'importo della cauzione nel caso in cui non riuscissi ad accedere al mutuo.

Ho provato a contattare per una valutazione gli istituti di credito, ma non è facile avere risposte

Cordiali saluti,

astalegale pubblicato 20 marzo 2021

Il terzo comma dell’art. 585 c.p.c., prevede la possibilità che il versamento del prezzo venga eseguito dalla banca, che eroga direttamente in favore della procedura il mutuo contratto dall’acquirente, con garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile oggetto di vendita.

Se in sede di vendita l’aggiudicatario dichiarerà che intende avvalersi di questo meccanismo, è opportuno che il professionista delegato:

  1. consegni quanto prima all’aggiudicatario copia del verbale di aggiudicazione, poiché sulla scorta di esso la banca effettuerà il versamento del saldo prezzo;
  2. in vista della predisposizione della bozza del decreto di trasferimento il delegato acquisisca copia autentica del contratto di finanziamento.

Al fine di rendere operativa la norma e di limitare al massimo i possibili profili di rischio per la banca, l'ABI ha elaborato due protocolli che si occupano di disciplinare le modalità attraverso cui la previsione dell'art. 585, comma 3, c.p.c., può concretamente applicarsi.

Secondo il primo protocollo, la stipula del contratto di mutuo, il versamento della somma mutuata in favore della procedura, l'emissione del decreto di trasferimento ed suo deposito in cancelleria avvengano contestualmente davanti al Giudice dell'esecuzione.

Il secondo protocollo, invece, utilizza il meccanismo della ipoteca su cosa altrui, e prevede che i passaggi appena descritti si realizzino in tempi diversi.

In particolare, secondo questi protocolli, il soggetto potenziale acquirente contatterà la banca (ovviamente in tempo utile per il deposito dell'offerta di acquisto) la quale procederà all'istruttoria del finanziamento comunicandone l'esito almeno 15 giorni prima della vendita e sottoscrivendo con il mutuatario un preliminare di mutuo sottoposto alla condizione sospensiva dell'aggiudicazione.

A questa condizione per la verità il protocollo aggiunge anche quella del successivo trasferimento del bene all'aggiudicatario, ma si tratta di cuna condizione impossibile, in quanto il trasferimento del bene avverrà necessariamente, per espressa previsione dell'art. 596 c.p.c., dopo il versamento del saldo prezzo, e dunque dopo la stipula del contratto definitivo di mutuo.

Si osservi che questo preliminare consente all'istituto di credito di recedere dal contratto:

  1. in caso di oggettiva modifica delle condizioni patrimoniali e reddituali del mutuatario ai sensi dell'art. 1822 c.c.;
  2. nel caso in cui risultino vizi dell'immobile ai sensi dell'art. 1490 c.c.;
  3. nel caso in cui risultino gravami opponibili all'aggiudicatario, benché segnalati dall'esperto nominato per la stima nella sua relazione.

All'esito della vendita, se il promissario mutuatario non risulterà aggiudicatario, il contratto preliminare di mutuo si risolverà automaticamente.

Viceversa, in caso di aggiudicazione, le prati procederanno alla stipula del definitivo, contenente:

  1. l'assenso del mutuatario alla iscrizione ipotecaria di primo grado (sostanziale, in quanto le ipoteche eventualmente iscritte saranno cancellate ex art. 586 c.p.c.)
  2. la delega del mutuatario alla banca di erogare direttamente alla procedura l'importo del finanziamento.

Avvenuto il versamento, il Giudice adotterà il decreto di trasferimento ed il delegato provvederà immediatamente alla sua trascrizione.

Al fine di avviare la procedura il primo passo da compiere è comunque quello di individuare quali sono le banche convenzionate con il suo Tribunale.

Per reperire questa informazione potrà chiedere al professionista delegato, alle banche medesime, alla cancelleria del Tribunale, oppure provare a vedere se sul sito del Tribunale viene fornita questa informazione.

Sul sito dell’ABI (associazione bancaria italiana è possibile consultare l’elenco dei tribunali e delle banche convenzionate, al seguente indirizzo https://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive-Aste-immobiliari.aspx

gennarorea pubblicato 6 giorni fa

ho aquistato um immobile all'asta che presenta abusi edilizi sanabili e altri non sanabili

non riesco  trovare una banca che mi conceda il mutuo

come posso fare?

marz pubblicato 6 giorni fa

Salve, vorrei chiedere riguardo al vs. intervento relativo all'art.46, comma primo, d.P.P. 6 giugno 2001, n380 (Testo Unico dell'edilizia), se tutto ciò si applichi ad immobili costruiti precedentemente al 17 marzo 1985, ovvero se in questi casi sia possibile effettuare mutui o atti di compravendita privata anche con presenza di abusi edilizi.

astalegale pubblicato 3 giorni fa

Rispondiamo all'utente marz, osservando che l'art. 46, comma primo, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come previsto dalla stessa norma, non si applica agli immobili la cui costruzione è iniziata pima del 17 marzo 1985.

Quanto alla domanda di Gennarorea, purtroppo dobbiamo dire che la banca non è obbligata a concedere il mutuo, per cui non resta che andare alla ricerca di un istituto di credito disponibile a farlo.

marz pubblicato ieri

Nel ringraziare sella Vs. risposta, vorrei chiedere se ci siano altre norme per le cui non sia possibile vendere immobili ante 1985. Io pensavo servisse sempre avere un immobile regolare dal punto di vista edilizio per poter vendere o ottenere un mutuo.

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