LIBERAZIONE IMMOBILE MILLEPROROGHE

  • 171 Viste
  • Ultimo messaggio 8 ore fa
della72 pubblicato 3 settimane fa

Buongiorno, Vi faccio un schema dell'iter di questa procedura:

- 10 luglio 2013 pignoramento 

- 18 giugno 2018 asta con delegato aggiudicazione "provvisoria" con riserva

- 23 febbraio 2020 sciolta riserva "aggiudicazione definitiva" frimata del giudice  

-  4 maggio 2020 "firmato decreto trasferimento"

Faccio presente che nell'avviso di vendita si precisava al punto Stato occupazione: il perito al momento del sopralluogo riscontra che "l'abiatazione è occupata dall'esecutato che Vi abita con la propria famiglia (figlie). Il Giudice dell'Esecuzione ha nominato Custode giudiziario il sottoscritto Professionista e ha ordinato la predisposizione della bozza dell'ordine di liberazione, una voslta comunicato il presente avviso di vendita, trasmettendo al G.E. per la firma con provvedimento del 12.10.2016 (il provvedimento di liberazione è eseguito dal custote, a spese della procedura, anche successivamente al decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta espressamente).

Ad oggi l'immobile non è stato liberato, perchè l'esecutato a presntanto istanza a luglio 2020 tramite legale, appellandosi all'art. 54 ter "Cura Italia".

I quesiti che vi pongo sono i seguenti:

  • Secondo il vs parere non dovrebbe essere stato già liberato all'aggiudicazione (rif. art. 560 DL n. 59)
  • posso presentare istanza al giudice chiedendo la liberazione dell'immobile

Cordiali saluti

 

 

 

 

 

 

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
astalegale pubblicato 2 settimane fa

Per rispondere alla domanda occorre preliminarmente dare conto di alcuni dati normativi. L’art. 54-ter introdotto dalla legge l. 24 aprile 2020, n. 27 nel corpo del d.l. 17 marzo 2020, n. 18 dispone che “Al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cui all'articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore”.

Questo termine è stato prorogato al 30 giugno 2021 dall’art. art. 13, comma 14 del D.L. 31/12/2020, n. 183.

Nel caso di specie, dunque, alla data di entrata in vigore del citato art. 54-ter il decreto di trasferimento non era ancora stato emesso, sebbene fosse intervenuta l’aggiudicazione.

Ciò premesso, ci si chiede se ad aggiudicazione avvenuta, possa essere emesso il decreto di trasferimento ed il conseguente ordine di liberazione.

Secondo una prima opinione il decreto di trasferimento non potrebbe essere emesso poiché questo imporrebbe la conseguente emissione dell’ordine di liberazione e dunque la realizzazione di un effetto che il legislatore dell’emergenza ha inteso scongiurare.

Altri osservano che la preoccupazione legislativa di accordare protezione alla figura dell’aggiudicatario, la quale si ricava dalla lettura dell’art. 187-bis disp. att. c.p.c. e che è stata sottolineata dalle Sezioni unite della Corte di Cassazione con la sentenza 28 novembre 2012, n. 21110, implicherebbe la insensibilità della procedura alla sospensione introdotta da questa norma quando essa sia entrata in vigore ad aggiudicazione già emessa, in quanto in tal caso sarebbe prevalente la tutela dell’interesse dell’aggiudicatario.

Questa seconda opinione non ci pare condivisibile in primo luogo perché qui non si tratta di salvaguardare l’aggiudicatario da un accadimento che ha colpito la procedura (quale può essere la rinuncia del creditore o il sopravvenuto accertamento della inesistenza del titolo esecutivo), quanto piuttosto di prendere atto di una sopravvenienza normativa che introduce, senza precisazione alcuna, una causa di sospensione della procedura, sospensione che opera ex lege al ricorrere di taluni preesistenti presupposti di fatto.

È vero che «il favor legis di cui gode l’aggiudicatario, anche provvisorio, non trova la propria giustificazione nell’esigenza di tutela di una posizione giuridica individuale, bensì nell’interesse generale – di matrice pubblicistica – alla stabilità degli effetti delle vendite giudiziarie, quale momento essenziale per non disincentivare la partecipazione alle aste e quindi per garantire la fruttuosità delle stesse, in ossequio del principio costituzionale di ragionevole durata del processo» (così Cass. 8 febbraio 2019, n. 3709 2019), ma qui non si tratta di rinunciare alla stabilità dell’aggiudicazione, che non viene in discussione, ma di differirne gli effetti per via di una situazione emergenziale.

In altri termini non esiste una situazione di incompatibilità ontologica tra l’art. 187 bis disp. att. c.p.c. e l’art. 54-ter.

Quanto alla disciplina dell’ordine di liberazione osserviamo che a nostro avviso nel caso di specie si applica la previgente disciplina dell’art. 560.

Infatti, l’art. 18-quater comma 2 della l. 28 febbraio 2020, n. 8 (in GU Serie Generale n.51 del 29 febbraio 2020 - Suppl. Ordinario n. 10), di conversione con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2019, n. 162 ha previsto che “In deroga a quanto previsto dal comma 4 dell’articolo 4 del decreto-legge 14 dicembre 2018, n. 135, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 febbraio 2019, n. 12, (il quale prevedeva che: “le disposizioni introdotte con il presente articolo non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”) le disposizioni introdotte dal comma 2 del predetto articolo 4 si applicano anche alle procedure di espropriazione immobiliare pendenti alla data di entrata in vigore della citata legge n. 12 del 2019 nelle quali non sia stato pronunciato provvedimento di aggiudicazione del bene”.

Dunque, questa nuova disciplina si applica anche alle procedure pendenti, a meno che alla data del primo marzo non sia già intervenuta (come in questo caso) l’aggiudicazione.

Non applicandosi l’ultima versione dell’art. 560, e trattandosi di procedura del 2013, non si applicherà neppure la disciplina  di cui all’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019. Infatti queste modifiche si applicano alle espropriazioni immobiliari iniziate con pignoramenti notificati dal 13 febbraio 2019, poiché l’art. 4, comma 4, d.l. n. 135 del 2018, n. 135 prescrive che «Le disposizioni introdotte con il presente articolo non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto».

Quindi nel caso di specie la procedura soggiace alla disciplina di cui al d.l. 59/2016.

della72 pubblicato 2 settimane fa

Buonasera,

Visto che dovrò attendere il 30/06/2021 "Milleproroghe" per la liberazione dell'immobile occupato dall'esecutato mi chiedo a questo punto se è da ritenersi responsabile il professionista delegato/custode per:

  • aver chiesto il saldo prezzo ad aprile 2020 (dopo che erano già state sospese le procedure esecutive)
  • aver proceduto con il decreto di trasferimento (maggio 2020)
  • aver omesso e ritardato il provvedimento di rilascio depositato il data 12/10/2016.
  • Chiedo inoltre se sono imputabili sempre al professionista i  danni dovuti alla mancata manutenzione ordinaria dell'immobile (nella perizia di stima data ottobre 2016 si precisava la necessità di interventi per infiltrazioni da lucernari, manutenzione oscuri in legno  e per mancata pavimentazione su guaina esterna).

Mi risulta inoltre che il professionista custode dopo l'aggiudicazione non ha più verificato lo stato dell'immobile. Ho chiesto di fare un sopralluogo ad ottobre 2020 e ad oggi non ho ricevuto risposte oaggiornamenti. Visto che il decreto di trasferimento è già stato trascritto nel mese di dicembre 2020 chiedo:

  • a chi sono imputabili eventuali maggior danni?
  • Posso come proprietario dell'immobile verificare di persona lo stato dell'immobile ed effettuare gli interventi di manutenzione più urgenti?

Grazie molte

 

 

 

 

rickhunter pubblicato 2 settimane fa

Lei si aggiudicò l'immobile in asta a giugno 2018, e ancora attende di prenderne possesso?

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Per rispondere alla domanda occorrerebbe verificare quando è stato emesso l'ordine di liberazione e quando, sulla base delle disposizioni impartite dal giudice, esso doveva essere attuato. Se, in forza delle disposizioni impartite dal giudice, l'odine di liberazione doveva essere emesso prima che si sopraggiungessero le sospensioni imposte dalla normativa emergenziale di cui abbiamo detto, non sono da escludere profili di responsabilità del custode.

Quanto ai danni, è difficile ipotizzare una responsabilità del custode.

Ai sensi dell’art. 65 c.p.c., compito del custode è quello di conservare ed amministrare i beni sequestrati o pignorati.

Egli, inoltre, ai sensi dell’art. 67, comma secondo, c.p.c. è tenuto al risarcimento dei danni cagionati alle parti, se non esercita la custodia da buon padre di famiglia.

Esiste poi il precetto di cui all’art. 2051 c.c., che disciplina il danno da cosa in custodia.

Aggiungiamo, infine, che ai sensi dell’art. 388, comma quinto, c.p., il custode che rifiuti, ometta o ritardi indebitamente il compimento di un atto del suo ufficio (e tale è certamente la esecuzione dell’ordine di liberazione, ai sensi dell’art. 560, comma quarto, c.p.c.) è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino ad un anno o con la multa fino a 516 euro”.

Quindi, certamente, il custode può essere chiamato a rispondere del danno arrecato alla cosa in custodia, e del danno derivante dalla ritardata esecuzione dell’ordine di liberazione.

In questo senso si è espressa la giurisprudenza. Secondo la Cassazione (sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730), infatti, "Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore. Ne deriva che, in relazione allo "ius ad rem" (pur condizionato al versamento del prezzo), che l'aggiudicatario acquista all'esito dell'"iter"esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato l'oggetto della volontà dell'aggiudicatario e quanto venduto. Pertanto, qualora l'aggiudicatario lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della curatela fallimentare che aveva proceduto alla vendita forzata), in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 cod. civ.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso" (negli stessi termini, più recentemente, Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Detto questo, una precisazione è di assoluto rilievo.

Affinché il custode sia chiamato a rispondere è necessario che egli possa esercitare di fatto un potere di controllo sul bene, (potere che viene meno allorquando il debitore permane nella disponibilità del fabbricato). In questi casi ci sembra corretta la prevalente opinione dottrinaria, secondo la quale i danni arrecati all’immobile dal debitore che occupi il medesimo non possono ascriversi alla responsabilità del custode, in quanto non è identificabile il capo a questi una condotta esigibile, capace di evitarli. Detto altrimenti, è difficile ipotizzare quale iniziativa il custode avrebbe potuto adottare per evitare che il debitore, nel lasciare l’immobile, lo danneggi.

Questi concetti sono stati più volte espressi dalla Corte di Cassazione in tema di locazione, laddove si è affermato ad esempio che “poiché la responsabilità ex art. 2051 c.c. implica la disponibilità giuridica e materiale del bene che dà luogo all'evento lesivo, al proprietario dell'immobile locato sono riconducibili in via esclusiva i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, mentre grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità”. (Affermando tale principio, la S.C. ha riconosciuto la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 21788 del 27/10/2015).

della72 pubblicato 2 settimane fa

Si è così, ho atteso 18 mesi la firma del giudice esecutore sul verbale d'asta.

Ad oggi sono proprietario dell'immobile ma non ho ancora la disponibilità.

della72 pubblicato 2 settimane fa

Buongiorno,

nell'avviso di vendita riportava che l'immobile risoulta occupato dall'esecutato il giudice ha nominato Custode G. il sottoscritto Professionista e ha ordinato la predisposizione della bozza dell'ordine di liberazione, una volta comunicata il presente avviso di vendita, trasmettendola al G.E. per la firma con provvedimento del 22/11/2016.   

Presumo che il Giudice abbia poi autorizzato il debitore ad abitare l'immobile visto che ad oggi dopo 4 anni l'immobile è ancora occupato.

astalegale pubblicato 1 settimane fa

Non sappiamo cosa dire, troppo scarne le informazioni che ci vengono fornite.

della72 pubblicato 5 giorni fa

Buongiorno, il mio quesito è il seguente:

mi avete confermato che la procedura in precendenza riassunto soggiace alla disciplina di cui al d.l. 59/2016.

Per ovviare alla sospensione "Milleproroghe" che blocca i provvedimenti di rilascio conseguenti all’adozione, ai sensi dell’articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari» e avendo il custode già predisposto con data 26/10/2016 la bozza di ordine liberazione ex art. 560

è possibile chiedere la revoca dell'autorizzazione ad abitare concessa su istnza del debitore e chiedere la liberazione sempre ex art. 560 (a seguito aggiudicazione) anzichè art 586 (a seguito decreto trasferimento)???

Grazie della vs attenzione.

 

 

astalegale pubblicato 2 giorni fa

Rispondiamo all’interrogativo osservando che il D.L. 31/12/2020, n. 183 all’art. 13, comma 13 ha limitato la proroga della sospensione dell’esecuzione dei “provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione, ai sensi dell'articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari”.

Orbene, poiché l’art. 586, comma secondo, c.p.c. prescrive che il decreto di trasferimento contiene l’ingiunzione rivolta al debitore di rilasciare l’immobile, riteniamo che la sospensione riguardi le esecuzioni intraprese, in forza del decreto di trasferimento, per eseguire coattivamente quella ingiunzione, sicché essa non si estende all’attuazione dell’ordine di liberazione, eventualmente adottato prima del decreto di trasferimento.

Ovviamente, posta questa premessa, siamo dell’avviso per cui resta parimenti sospesa l’attuazione dell’ordine di liberazione che dovesse essere emesso contestualmente al decreto di trasferimento (a meno che non si intenda patrocinare la tesi, pure sostenuta in dottrina e da taluna giurisprudenza  - Tribunale, Verona, 13 maggio 2020; Trib. Bari, 24 luglio 2020 - che gli ordini di liberazione si attuano e non si eseguono, con la conseguenza che essi sono fuori dall’applicazione dell’art. 103 comma 6 d.l. 18/2020), poiché una diversa interpretazione della norma la priverebbe sostanzialmente di contenuto. 

della72 pubblicato 2 giorni fa

Grazie molte per la Vs. attenzione.

Cordiali saluti

della72 pubblicato ieri

Buonasera,

avrei un'altra questione da sottoporre alla vs attenzione.

Possò come proprietario dell'immobile chiedere di essere nominato custode in modo da poter verificare di persona lo stato di manutenzione dell'immobile, considerato che dalla vendita all'asta sono passati ormai 30 mesi (luglio 2018)  e quasi 36 mesi da quando ho visionato l'immobile prima di partecipare all'asta (aprile 2018).

Se fosse possibile mi potete illustrare la procedura da seguire.

Cordiali saluti

 

 

 

Italia pubblicato 8 ore fa

Salve, mi collego alla risposta data a della72, a cui chiedo scusa per l'intromissione, per chiedervi di poter comprendere qual'è la differenza se ce differenza tra la  liberazione per esecuzione/attuazione ex art. 560 (a seguito aggiudicazione) e art 586 (a seguito decreto trasferimento) e se sono entrambi bloccati dal decreto milleproroghe. Grazie.

Close