Liberazione immobile

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folgore pubblicato 15 luglio 2019

Buonasera,   a gennaio 2019 abbiamo partecipato ad un'asta (esecuzione immobiliare di un costruttore edile) vincendola. Il bando ci informava del fatto che l'appartamento era locato fino ad agosto 2019 ma non precisava che si trattava di un contratto 4 + 4 e che ad agosto 2019 si compie il primo quadriennio.  Abbiamo saputo che il custode (incaricato dal Tribunale) ha inviato ai detentori (gli affittuari) due raccomandate di disdetta ed ora vorremmo capire se tali affittuari hanno titolo per opporsi alla liberazione del bene e se da parte nostra c'è qualcosa che potremmo fare per assicurarci sulla liberazione della nostra proprietà (abbiamo già ricevuto il decreto di trasferimento) ad agosto 2019.   Sinceri ringraziamenti per l'aiuto   

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astalegale pubblicato 19 luglio 2019

A nostro avviso per rispondere all'interrogativo occorre verificare se la scadenza del contratto precede o meno il decreto di trasferimento.

Invero, se alla pronuncia del decreto di trasferimento la locazione non è ancora scaduta, l'acquirente vi subentra, sicchè lla scadenza sarà suo onere occuparsi della liberazione.

Se al contrario il contratto di locazione fosse scaduto in data antecedente al decreto di trasferimento, della liberazione del bene dovrà occuparsi il custode in adempimento della obbligazione di consegna cui è tenuto.

In particolare, riteniamo che in questo ultimo caso il Giudice debba autorizzare il custode ad agire per il rilascio, intraprendendo un procedimento di convalida dello sfratto per morosità. L’art. 560, comma quinto, c.p.c., prevede infatti espressamente che il custode esercita le azioni previste dalla legge per conseguire la disponibilità dell’immobile anche se, almeno secondo l’opinione prevalente (secondo noi condivisibile) previa autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, in una ottica di controllo da parte del Giudice in ordine alla convenienza dell’azione giudiziaria.

Questa legittimazione processuale, con specifico riferimento alla locazione, è stata affermata dalla giurisprudenza di legittimità, secondo la quale “anche se la locazione dell’immobile pignorato è stata stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita della medesima richiede l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, in forza dell’art. 560, secondo comma, c.p.c.; peraltro, il custode giudiziario deve assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, sicché è legittimato ad inviare la disdetta e a promuovere la procedura di rilascio per finita locazione [le stesse ragioni valgono, evidentemente, per la procedura di sfratto per morosità]. La norma citata, rettamente interpretata nel senso esposto, non suscita dubbi di incostituzionalità per violazione dell’art. 3 Cost., in quanto la peculiare funzione del pignoramento nell’ambito del processo di esecuzione giustifica la particolarità della sua disciplina in cui si inquadra in modo armonico e coerente il suddetto secondo comma dell’art. 560 cod. proc. civ. (Cass. civ., 13.12.2007, n. 26238).

folgore pubblicato 5 settimane fa

Buongiorno Il decreto di trasferimento, con tanto di ingiunzione a liberare i beni, è stato depositato in Cancelleria il 26 giugno scorso e il contratto di locazione, stipulato nell'agosto del 2015, "chiude" i suoi primi 4 anni (é un 4+4) il prossimo agosto 2019. Il custode ha mandato la prima raccomandata di disdetta del contratto di locazione nel 2017 ma ora ci dice che non può fare altro: ossia non può rispettare l'ingiunzione di liberazione dell'immobile (scritta nel decreto di trasferimento) in quanto i conduttori avrebbero titolo opponibile. L'IVG ci scrive dicendo: "rileviamo l’esistenza di una giurisprudenza propensa a negare l’applicabilità dell’art. 3 della L. 431/98 (sul punto cfr. Tribunale di Reggio Emilia 4 agosto 2008)". Questo per dire che, nonostante l'abitazione sia stata da noi acquistata come prima casa, il contratto d'affitto sottoscritto dal primo proprietario (l'esecutato) può essere usato dagli affittuari come titolo opponibile all'esecuzione e quindi che, nonostante la disdetta mandata loro dall'IVG (era il 2017), gli affittuari possono vantare il diritto di restare per il secondo quadriennio (fino ad agosto 2023). In una recente mail l'IVG si sta lavando le mani dicendo che quello che doveva fare (inviare disdetta di contratto) l'ha fatto e che il suo compito è finito, lasciando intendere che non procederà con la liberazione del bene. Noi siamo molto preoccupati. Grazie per ogni indicazione sul come procedere. Ad oggi abbiamo il titolo di proprietari (con mutuo) e una vita in ostaggio di IVG e conduttori.

folgore pubblicato 5 settimane fa

Gentilissimi, scrivo per aggiungere una richiesta di chiarimento. Visto che nel contratto di locazione è scritto che "per quanto non previsto dal contratto si rinvia al Codice Civile, alla Legge 431/1998 e comunque alle norme vigenti e agli usi locali", dovremmo tenerne conto? Ossia l'azione di disdetta del custode (IVG) e le motivazioni di legge, utili per la disdetta alla prima scadenza, sono valide anche in caso di asta giudiziaria? Se si, quali effetti può produrre nel nostro caso (N.B. abbiamo acquistato l'immobile come prima casa...)? Grazie e complimenti per il servizio che offrite.

astalegale pubblicato 4 settimane fa

Per offrire una compiuta risposta all’interrogativo posto occorre, a nostro avviso, partire dalla lettura dell’art. 3 l. 9 dicembre 1998, n. 431, recante la disciplina delle locazioni ad uso abitativo.

Secondo l’art. 2 di detta legge i contratti di locazione ad uso abitativo non possono avere una durata inferiore ai 4 anni, e si rinnovano di ulteriori quattro anni salvo che il conduttore invii disdetta. Alla prima scadenza il locatore ha facoltà di negare il rinnovo solo alle condizioni di cui al successivo art. 3 della medesima legge.

In particolare, il locatore può, alla prima scadenza, rifiutare il rinnovo:

a) quando intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge (cui va equiparato il convivente di una unione civile), dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando, se persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

 

La norma prevede espressamente che il diniego di rinnovo deve essere comunicato al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, ed in applicazione dei principi comuni in materia di atti recettizi (artt. 1334 e 1335 c.c.), l’efficacia del diniego si produce nel momento in cui perviene a conoscenza del conduttore.

L’art. 3, comma 2, esige inoltre che nella comunicazione del locatore sia enunciato espressamente, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati nel primo comma, sul quale la disdetta è fondata. In altri termini, la disdetta, se non enuncia il motivo che la legittima, non è efficace, poiché tale omissione impedisce la verifica ex post dell’effettiva attuazione del motivo enunciato e quindi l’eventuale erogazione delle relative sanzioni.

È pressochè unanime in dottrina il convincimento per cui detta facoltà, proprio in ragione della cause tassative entro cui è ammessa, sia di natura eccezionale, né si ritiene ammissibile pattuire, in favore dello stesso locatore, il ricorso ad un recesso ancor più anticipato rispetto alla prima scadenza; una clausola di tal fatta, pertanto, ove prevista sarebbe radicalmente nulla, così come nulla (ai sensi del terzo comma dell’art. 13) sarebbe una rinuncia preventiva del conduttore al rinnovo della locazione alla prima scadenza, giacché derogativa dei limiti di durata del sinallagma, mentre secondo taluni sarebbe valida la rinunzia pattuita successivamente, nel corso del rapporto e dopo la consegna della cosa locata.

La dichiarazione di volontà del locatore di “diniego del rinnovo” costituisce condizione di procedibilità della domanda giudiziale di rilascio, e deve quindi necessariamente essere precedente alla stessa; ciò si ricava dall’art. 30, L. 27.7.1978, n. 392 (richiamato dall’art. 3, 4° co., L. 9.12.1998, n. 431), il quale prevede che solo quando sia «avvenuta la comunicazione di cui al 3° co. dell’articolo 29» il locatore possa «convenire in giudizio il conduttore».

Così riassunto il quadro normativo di riferimento, riteniamo che se la disdetta è stata inviata per negare la proroga del contratto in occasione della prima scadenza e non ricorrono le condizioni di cui abbiamo appena detto (oppure, sebbene ricorrano) le stesse non siano state esplicitate nella disdetta medesima, il contratto non potrà essere risolto, e laggiudicatario subentrerà nel contratto di locazione stipulato dall’esecutato.

Peraltro, è altresì dubbio che il custode possa intimare il recesso alla prima scadenza nei casi di cui all’art. 3. Le uniche ipotesi in cui egli potrebbe efficacemente procedere in luogo del conduttore sono quelle di cui alle lettere c), d), e), f) e g) (a proposito di quest’ultima previsione il custode potrebbe indicare l’esigenza, dettata dalla esistenza del pignoramento, di vendere l’immobile) poiché si tratta di situazioni che possono essere invocate anche dal custode giudiziario.

In conclusione, pertanto, ove non sia stata inviata una disdetta con specifica indicazione di una delle motivazioni che abbiamo indicato, il contratto non potrà che ritenersi rinnovato per ulteriori quattro anni.

folgore pubblicato 4 settimane fa

Buongiorno, purtroppo noi non conosciamo il contenuto delle raccomandate inviate perché il custode (IVG) dice che sono documenti "interni" ma siamo portati a credere che il custode, nell'esercizio delle sue funzioni, abbia comunicato che il proprietario col quale i conduttori hanno firmato il contratto è esecutato e quindi che, trattandosi di vendita forzata, le ragioni della disdetta del contratto risiedono proprio nella necessità di vendere i beni dello stesso proprietario/esecutato. Noi, ripeto, non sappiamo cosa abbia scritto l'IVG nella raccomandata di disdetta ma forse questo non dovrebbe nemmeno interessarci visto che il custode si presume che sappia come, in questi casi, si disdica un contratto. Va detto, inoltre, che nel decreto di trasferimento il GE ingiunge la liberazione dei beni. Detto questo, secondo Voi, cosa dovremmo fare per entrare in casa se il custode non procede con la liberazione dei beni arrogandosi il diritto di non rispettare l'ingiunzione del GE? Va detto che questa per noi è "prima casa" (di fatto ed anche fiscalmente) quindi dobbiamo entrarci. Grazie mille per rispondere anche a queste ultime domande

astalegale pubblicato 3 settimane fa

A nostro avviso occorre leggere preliminarmente le disdette.

L'aggiudicatario ne ha pieno diritto, in quanto parte prcessuale, ed in quanto destinato a subentrare nel contratto di locazione.

Poichè il contratto scade ad afgosto ed il decreto di trasferimento è di giugno, siamo dell'avviso per cui la liberazione dell'immobile mediante l'attivazione del procedimento di sfratto per finita locazione compete al nuovo proprietario.

In ogni caso, indipendentemente dal soggetto legittimato, occorre verificare se la disdetta è stata correttamente inviata.

folgore pubblicato 3 settimane fa

Grazie, chiederemo nuovamente la disdetta inviata dall'IVG. Ma ci restano dei dubbi in quando l'ingiunzione a liberare l'immobile è sottoscritta dal GE nel decreto di trasferimento ed è rivolta a detentori e custode. Inoltre, qualora l'IVG si decidesse a darci copia della disdetta e questa fosse malposta, ossia errata nel contenuto, dovremmo chiedere conto all'IVG? Grazie mille

astalegale pubblicato 5 giorni fa

Difficile dire se esiste la possibilità di chiedere un risarcimento del danno. Occorrerebbe preliminarmente procedere ad uno studio degli atti per verificare se effettivamente vi è stato un affidamento incolpevole. Va poi aggiunto che il risarcimento deve essere provato nel suo ammontare e poichè alla mancata disponibilità dell'immobile si accompagna la percezione dei canini di locazione, potrebbe essere necessario fornire la prova del fatto che il danno subito non è compensato dai canoni percepiti.

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