liberazione immobile

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  • Ultimo messaggio 17 luglio 2018
pinguino283 pubblicato 23 gennaio 2018

Buongiorno

 ho acquistato ad asta un immbile e saldatolo è stato emesso decreto di trasferimento e ordine di liberazione.

 L'esecutato in seguito ha promosso ben 3 opposizioni all'esecuzione art 617 alle quali il GE non ha ancora risposto e (visti i tempi medi del nostro tribunale) la risposta sarà ancora lontanissima.

 Il custode nonostante l'ordine di liberazione imponesse tempi ristretti per urgenza (immobile già trasferito) ha in un certo qual senso sospeso di sua iniziativa la procedura di sloggio dicendo che resta in attesa delle decisioni del giudice sui ricorsi del debitore. E' corretto l'atteggiamento del custode o dovrebbe comunque proseguire nella liberazione ottemperando all'ordine del GE?

Una seconda domanda: vorrei sapere se è ammessa la presenza del mio legale (per controllare regolarità operazioni) nel momento in cui il custode farà finalmente accesso per lo sloggio.

 Grazie

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astalegale pubblicato 25 gennaio 2018

A nostro avviso dal punto di vista strettamente giuridico il custode non può autonomamente differire l’esecuzione dell’ordine di liberazione in assenza di un provvedimento del Giudice.

Invero, la proposizione di una opposizione all’esecuzione, o agli atti esecutivi, non determina ex se la sospensione dell’esecuzione, la quale è del tutto eventuale e interviene solo per l’effetto di un ordine specifico adottato in tal senso dal Giudice dell’esecuzione.

 

Lo si ricava agevolmente non solo dalla lettura dell’art. 560, comma quarto c.p.c., a mente del quale l’ordine di liberazione è attuato dal custode sulla base delle disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta, ma anche, e più in generale, dall’art. 623 c.p.c., il quale prevede che la sospensione dell’esecuzione può intervenire solo nei casi in cui sia prevista dalla legge, quando è stata disposta dal Giudice dinanzi al quale è impugnato il titolo esecutivo, quando è stata disposta dal Giudice dell’esecuzione. 

pinguino283 pubblicato 26 gennaio 2018

Grazie per l'esauriente risposta che conferma ancor di più le mie convinzioni.

un ultimo dubbio che spero mi possiate chiarire... è ammessa la presenza del mio legale (per controllare regolarità operazioni) nel momento in cui il custode farà finalmente accesso per lo sloggio?

astalegale pubblicato 29 gennaio 2018

Riteniamo di poter rispondere affermativamente alla domanda formulata.

Invero la giurisprudenza afferma (secondo noi condivisibilmente) che l'aggiudicatario è parte del processo (Cass. civ., sez. 3, Sentenza n. 7708 del 2 aprile 2014).

 

Questa convinzione vale, a maggior ragione, quando è stato emesso il decreto di trasferimento, in quanto in quel momento l’aggiudicatario diventa proprietario dell’immobile e quindi potatore del principale interesse sotteso all’attuazione dell’ordine di liberazione.

max.g. pubblicato 09 luglio 2018

Buonasera,
mi chiamo Massimo e sono nuovo su questo Forum.
Prima di tutto ringrazio in anticipo per il tempo che mi sarà dedicato.

Mi riallaccio a questa conversazione per avere maggiori dettagli riguardo alla liberazione di un immobile derivante da asta per fallimento del soggetto debitore.

Da quello che ho letto su questo forum normalmente è il curatore a dover far rispettare ed applicare (se necessario avvalendosi anche delle forze dell’ordine) l’ordine di liberazione emesso dal giudice.
Vi è differenza tra asta giudiziaria ed asta fallimentare riguardo all’onere della liberazione?

Mi spiego meglio. Sto valutando di partecipare ad un’asta derivata dal fallimento nel 2015 della ditta costruttrice del palazzo. La costruzione dell’immobile è terminata nel 2005.

Uno dei soci si è tenuto l’appartamento nel quale vive tutt’ora con la madre anziana.
Di seguito riporto quando è scritto nel bando:

Stato di possesso: trattasi di lotto interamente di proprietà di socio dichiarato fallito in proprio che fino alla vendita ha facoltà di esercitare ii proprio diritto ad abitarvi unitamente ai propri familiari (cfr. art 47, secondo comma, L.F.)

Ho richiesto al curatore fallimentare se si sarebbe occupato lui, in seguito all’aggiudicazione, della liberazione dell’immobile. Il curatore mi ha però risposto che essendo un’asta per fallimento non vi sarà un atto di trasferimento ma un normale rogito dal notaio e per questo lui si preoccuperà solo di ottenere il decreto di liberazione da parte del giudice. Sarà poi compito dell’acquirente liberare l’immobile.

Vorrei solo capire se quanto dettomi dal curatore fallimentare è corretto e se quindi dovrò occuparmi io della liberazione in caso in cui l’attuale occupante non volesse andarsene.

Ringrazio e porgo,
Cordiali Saluti.
Massimo

astalegale pubblicato 14 luglio 2018

Rispondiamo alla domanda formulata osservando in primo luogo che è compito precipuo del curatore quello di consegnare il bene all’aggiudicatario, poiché anche nelle vendite fallimentari trova applicazione la previsione di cui all’art. 1477 c.c.

In giurisprudenza sul punto si è condivisibilmente osservato che Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).

Il problema che allora si pone è se anche in ambito fallimentare il Giudice delegato possa emettere l’ordine di liberazione dell’immobile (previsto e disciplinato dall’art. 560, commi terzo e quarto, c.p.c.).

La giurisprudenza di merito (senso, Tribunale, Reggio Emilia, sez. fallimentare, sentenza 26/10/2013) lo ammette quando la vendita si svolge secondo le prescrizioni del codice di procedura civile (cioè ai sensi dell’art. 107, comma secondo, l.fall.).

Più recentemente (Trib. Mantova, 13 ottobre 2016) si è aggiunto che anche quando la vendita si sia svolta mediante procedure competitive (cioè ai sensi dell’art. 107, comma primo. L.fall.) questa possibilità deve ammettersi. A questo proposito si è osservato che sebbene sia il curatore che sceglie, con il programma di liquidazione, le modalità di vendita dei beni, optando - ai sensi del comma 1 o del comma 2 dell'art. 107 l.fall. - per le procedure competitive ovvero per la liquidazione in base alle norme del codice di procedura civile, la scelta per l’una o l’altra modalità non incide sulla natura delle vendite medesime, trattandosi comunque di vendite coattive, attuate contro la volontà del fallito, con la conseguenza che nell’uno e nell’altro caso deve ritenersi ammissibile la possibilità di adottare l’ordine di liberazione.

Ciò detto, l'interpretazione offerta dell'art .47 l.fall. all'interno del bando a nostro avviso è errata.

L'espressione contenuta nella norma, a mente della quale "La casa di proprietà del fallito, nei limiti in cui è necessaria all'abitazione di lui e della sua famiglia, non può essere distratta da tale uso, fino alla liquidazione delle attività", non può essere intesa nel senso che il diritto di abitazione deve essere garantito fino al momento della vendita, bensì nel senso che esso va riconosciuto fino a quando non abbia inizio il procedimento di liquidazione.

In questo senso si esprime la giurisprudenza di merito, secondo la quale La locuzione «fino alla liquidazione delle attività», contenuta nell’art. 47, comma 2, legge fall., la quale segna il termine prima del quale non è possibile distrarre la casa del fallito da tale uso deve essere interpretata nel senso che l’ordine di liberazione dell’immobile non possa essere emesso fino a che non abbia inizio la liquidazione delle attività della procedura (trib. Pescara, 3 giugno 2016, e nella stessa direzione la citata pronuncia del Tribunale di Reggio Emilia).

Del resto, diversamente opinando, si determinerebbe una irragionevole disparità di trattamento tra la disciplina della liquidazione fallimentare e quella dell'esecuzione individuale contro il fallito avente ad oggetto i medesimi beni.

In definitiva, della liberazione dell'immobile e della sua consegna all'aggiudicatario deve occuparsi il curatore.

Peraltro, infine, andrebbe anche verificato se il fallimento della società ha coinvolto o meno anche il socio, dovendosi rilevare che se è stato dichiarato il fallimento di una società di capitali, il fallimento non si estende ai soci, e dunque la norma invocata non trova applicazione.

max.g. pubblicato 15 luglio 2018

La ringrazio molto per la risposta.

Cordiali Saluti.

astalegale pubblicato 17 luglio 2018

grazie a lei.

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