LIBERAZIONE DEGLI IMMOBILI IN CUSTODIA

  • 52K Viste
  • Ultimo messaggio 14 gennaio 2021
doriana.pescara pubblicato 01 giugno 2016

In un'esecuzione immobiliare, il G:E: autorizza l'esecutato e per esso terzo occupante, a mantenere la detenzione dell'immobile posto in vendita fino all'aggiudicazione e previo pagamento di un'indennità mensile da corripondersi a regolari scadenze.

Già dalla prima scadenza, il pagamento dell'indennizzo non viene eseguito, nonostante il formale sollecito rivolto all'accupante dal Custode.

Premesso che il Custode non detiene le chiavi di accesso dell'immobile (detenuto dall'occupante in forza della detta autorizzazione)  e che questo, risulta occupato da beni mobili (arredi) e da oggetti e beni personali degli occupanti, il Custode deve relazionare al G.E. affinchè disponga la revoca del provvedimento di autorizzazione suddetto e  diponga il rilascio l'immobile al Custode libero da persone e cose ( disposizione di rilascio peraltro già contenuta nell'ordinanza di delega).

DOMANDA: laddove l'occupante, a seguito della comunicazione della revoca dell' autorizzazione  e data di rilascio dell'immobile libero da persone e cose, non dovesse adempiere, il Custode come dovrà agire per l'accesso all'immobile e la liberazione dello stesso dai beni ivi depositati (anche oggetti personali comuque non inventariati). ?

grazie  

Ordina per: Standard | Il più nuovo | Voti
inexecutivis pubblicato 05 giugno 2016

Preliminarmente, registriamo che la disciplina delle modalità esecutive dell'ordine di liberazione dell'immobile è stata recentemente rivista dal d.l. 03.5.2016, n. 59, il quale nel riscrivere il comma 4 dell'art. 560 c.p.c. ha previsto che "Il provvedimento [con il quale il Giudice dell'esecuzione ordina la liberazione dell'immobile] è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. Per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68". La norma, peraltro, non è ancora in vigore, in quanto si applicherà agli ordini di liberazione disposti successivamente al decorso del termine di 30 giorni dalla data di entrata in vigore delle legge di conversione decreto, ai sensi dell’art. 4, comma 4, del medesimo decreto legge. Essa, pertanto, varrà anche per le procedure pendenti, ma solo se l'ordine di liberazione sarà emesso successivamente alla data sopra indicata.

Quanto alle modalità esecutive degli ordini di liberazione che adottati prima del momento sopra individuato, riteniamo che, secondo quanto ormai quasi unanimemente si ritiene, esso vada eseguito attraverso le forme dell'esecuzione per rilascio ai sensi degli artt. 605 e ss c.p.c.

Dunque, poiché l'ordine di liberazione costituisce titolo esecutivo per il rilascio (così l'attuale formulazione dell'art. 560, comma 4 c.p.c.) occorre che il provvedimento del Giudice sia munito della formula esecutiva e che prima della sua messa in esecuzione sia notificato atto di precetto. Quindi, in forza dell'art. 608 c.p.c., l'ufficiale giudiziario notificherà un preavviso di rilascio, indicando il giorno e l'ora in cui procederà; poi, nel giorno e nell'ora stabiliti, lo stesso ufficiale giudiziario si recherà sul posto (facendosi assistere, se necessario, dalla forza pubblica) ed immetterà il custode nel possesso dell'immobile, consegnandogli le chiavi dello stesso.

Ovviamente, tale procedura presuppone che il custode sia assistito da un avvocato, (di cui dunque dovrà essere chiesta la nomina al Giudice dell'esecuzione) a meno che tale non sia lo stesso custode, ed il Giudice non lo autorizzi ad agire in proprio.

Per quanto riguarda la liberazione dell'immobile dai mobili che l'occupante rifiuti di asportare spontaneamente, trova applicazione la disciplina di cui all'art. 609 c.p.c..

In base a questa norma l'ufficiale giudiziario, in sede di accesso, intima alla parte tenuta al rilascio (o a colui al quale risultano appartenere i beni mobili) d asportarli entro un termine che le assegna, dandone atto nel processo verbale oppure, se la persona tenuta a provvedere all'asporto è assente, mediante atto notificatole. In difetto di asporto nel termine prescritto sono possibili tre diversi scenari.

In rimo luogo, se richiesto dal custode ed a sue spese, l'ufficiale giudiziario determina il valore di realizzo dei beni e le prevedibili spese di custodia.

A questo punto l'ufficiale giudiziario:

  • A) nomina un custode dei beni facendo trasportare gli stessi in altro luogo (se le spese di custodia e asporto sono inferiori al valore dei beni) ed il custode così nominato procederà alla vendita degli stessi;
  • B) se invece il custode non viene nominato (perché le spese di custodia sono superiori al valore dei beni) riteniamo (nel silenzio della norma) che alla vendita debba procedere il Giudice dell'esecuzione.

La somma ricavata dalla vendita è destinata al pagamento delle spese e del compenso per la custodia, per l'asporto e per la vendita, liquidate dal g.e., mentre il residuo:

  • -       quando i beni appartengono alla parte esecutata coprirà le spese della procedura esecutiva per rilascio liquidate ai sensi dell'art. 611 c.p.c.;
  • -       se invece i beni sono nella titolarità di un terzo il residuo sarà corrisposto al terzo.

In caso di infruttuosità della vendita i beni saranno smaltiti.

La seconda ipotesi è quella in cui il custode non chieda che si proceda alla stima e vendita, ovvero ometta di anticiparne le relative spese. In tal caso, se non risulta evidente l'utilità del tentativo di vendita, i beni vengono considerati abbandonati, e l'ufficiale giudiziario ne dispone lo smaltimento o la distruzione salvo diversa richiesta del custode.

Una terza possibilità riguarda il caso in cui il proprietario (o l'avente diritto) dei beni mobili presenti nell'immobile chieda al Giudice dell'esecuzione la loro restituzione prima che si tenga la vendita lo smaltimento. In questa ipotesi il Giudice provvederà con decreto, ordinando la riconsegna dei beni, previa corresponsione di un importo che copra le spese e i compensi per la custodia e l'asporto (se avvenuto).

Osserviamo che la norma non individua il soggetto obbligato al pagamento dei costi di smaltimento e distruzione. Riteniamo a questo proposito che le relative spese debbano essere anticipate dalla procedura, che poi potrà rivalersi nei confronti del proprietario dei beni medesimi.

Ipotesi peculiare, infine, concerne il caso in cui siano rinvenuti all'interno dell'immobile documenti inerenti lo svolgimento di attività d'impresa. In questa ipotesi se il custode ne fa istanza i documenti saranno conservati per un periodo di due anni a sua cura e spese, o da un custode nominato dall'ufficiale giudiziario. In difetto della predetta istanza, oppure alla scadenza del biennio, i documenti potranno essere distrutti, a meno che non si ritenga evidente l'utilità di una vendita.

 

 

 

 

 

geologolaziofabiotermentini pubblicato 30 gennaio 2017

Buongiorno, per un immobile al quale sono interessato il custode mi riferisce che l'ordine di liberazione non è stato emesso in quanto l'ordinanza di vendita è di aprile 2016, e verrà pertanto emesso all'aggiudicazione. Alla luce della nuova normativa mi sembra invece di capire che l'ordine di liberazione venga emesso contestualmente all'ordinanza di vendita. Volendo, non potrebbe anche in questo caso il custode richiedere al GE, che comunque venga emesso ordine di liberazione, anche se l'ordinanza di vendita è di aprile 2016 per accelerare i tempi del rilascio?

Grazie e cordiali saluti

inexecutivis pubblicato 31 gennaio 2017

La risposta alla sua domanda si rinviene nella previsione di cui all’art. 560, comma terzo, c.p.c. (riscritto dall'art. 4, comma 1 let. d) n. 01 del d.l. 59/2016), dove si prevede che «Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell'articolo 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l'aggiudicatario o l'assegnatario o l'acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l'autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento del bene opponibile alla procedura, il termine per l'opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento».

Come si vede, la norma non impone l’adozione dell’ordine di liberazione contestualmente all’ordinanza di vendita. Nulla è cambiato, dunque, con riferimento al momento in cui l’ordine di liberazione deve essere emesso, a proposito del quale l’unico punto fermo rimane il fatto che il momento ultimo è l’aggiudicazione.

La riforma ha solo chiarito che:

l’ordine di liberazione è impugnabile ex art. 617 c.p.c.;

i costi per la sua esecuzione sono a carico della procedura.

L’art.  4, comma 1 let. d) n. 1. Del citato d.l. 59/2016 ha riscritto l’art. 560, comma quarto disponendo che «Il provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell'esecuzione immobiliare, senza l'osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario o dell'assegnatario se questi non lo esentano. Per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68».

Quest'ultima disposizione si applica agli ordini di liberazione disposti a partire dal 2 agosto 2016.

 

Chiarito il panorama normativo di riferimento, la soluzione da lei prospettata è condivisibile, e dunque certamente il custode potrebbe indicare al Giudice dell’esecuzione l’esistenza di situazioni che consiglino di anticipare l’adozione dell’ordine di liberazione.

geologolaziofabiotermentini pubblicato 09 febbraio 2017

Grazie per la puntuale risposta. Volevo aggiornare la discussione aggiungendo che ora il custode mi riferisce che in caso di aggiudicazione (nel 2017) non solo il giudice non è tenuto ad emettere ordine di liberazione in quanto l'ordinanza di vendita è antecedente al decreto-legge 3 maggio 2016, n. 59, poi convertito in legge 119/2016, ma che la procedura di rilascio sarà totalmente a mio carico. Premetto che l'appartamento è abitato dal proprietario esecutato il quale non gode di alcun titolo per continuare ad occupare l'immobile, trovo pertanto piuttosto bizzarro quanto riferitomi dal custode. Anche perché comunque la vendita avviene dopo la riforma e l'emissione dell'ordine di liberazione dovrebbe essere al più tardi all'agiudicazione. Invece secondo il custode non è così, sostiene che verrà emesso solo il decreto di trasferimento, e che con tale titolo dovrò intentare una causa per il rilascio dell'immobile, mi sembra tutto molto strano. Grazie per eventuali chiarimenti nel merito e cordiali saluti.

inexecutivis pubblicato 11 febbraio 2017

Ribadiamo il nostro convincimento, supportato dalle norme che abbiamo richiamato.

geologolaziofabiotermentini pubblicato 13 febbraio 2017

Che è anche il mio convincimento, proverò a scrivere una mail di spiegazioni al custode, grazie.

inexecutivis pubblicato 13 febbraio 2017

a lei

approfondisco pubblicato 10 marzo 2017

Buongiorno

mi riallaccio ai peggiori possibili scenari "patologici" di cui sopra.

Nel caso in cui l'acquirente si ritrovi dopo il decreto di trasferimento senza le chiavi di casa per lungo tempo e abbia inteso acquistare la casa ancora occupata dall'esecutato come prima casa, è possibile che l'acquirente finisca anche per avere contestazioni fiscali?

Grazie della risposta.

 

inexecutivis pubblicato 13 marzo 2017

A nostro avviso se l’acquirente non adibisce l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” ad abitazione principale per fatto imputabile all’occupante che rifiuti di lasciare spontaneamente l’immobile non può subire il recupero delle agevolazioni di cui ha usufruito da parte dell’amministrazione finanziaria.

Si tratta, secondo noi, di una causa di forza maggiore, come tale impeditiva dell’obbligo che il contribuente ha di trasferire la residenza nell’immobile nel termine di 18 mesi, come previsto dall’art. 1, nota II-bis, della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986.

In questi termini si è pronunciata più volte la Corte di Cassazione, secondo la quale, “la non imputabilità del mancato trasferimento della residenza, per effetto della sopravvenienza di un impedimento oggettivo, imprevedibile ed inevitabile, esclude, di per sè, la decadenza dall'agevolazione, senza che possano esser, a tal fine, richiesti ulteriori comportamenti (in tesi il reperimento di altro immobile) a carico del contribuente”.

In particolare, “la realizzazione dell'impegno di trasferire la residenza, che rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del benefìcio richiesto e solo provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell'atto, costituisce, quindi, un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, nella cui valutazione non può, però, non tenersi conto - proprio perché non inerente ad un suo comportamento - della sopravvenienza di un caso di forza maggiore, e cioè di un ostacolo all'adempimento dell'obbligatorio, caratterizzato dalla non imputabilità alla parte obbligata, e dall'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento, dovendo, in conseguenza, affermarsi il principio secondo cui il mancato stabilimento nel termine di legge della residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato con l'agevolazione ‘prima casa’ non comporta la decadenza dall'agevolazione qualora tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell'atto di acquisto dell'immobile stesso” (Cass. 17.7.2013, n. 17442).

In altra occasione la corta ha affermato che “In tema di imposta di registro, l'art. 2 del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12 (convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118), richiede, per la fruizione dei benefici cd. prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell'agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall'acquisto; detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell'adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall'inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento. Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall'agevolazione, qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell'acquisto” (nella specie, la sospensione dei lavori di ristrutturazione dell'immobile disposta dalla sopraintendenza per la cd. "sorpresa archeologica", cioè il rinvenimento di reperti, impeditivo della prosecuzione dei lavori. Cass. n. 14399 del 07.6.2013).

 

Infine, con specifico riferimento al caso dell’inquilino che rifiuti il rilascio dell’immobile, deve citarsi Cass. 17.12.2015, n. 25437, secondo cui “In tema di benefici fiscali cosiddetti "prima casa", la forza maggiore idonea ad impedirne la decadenza dell'acquirente di un immobile ubicato in un comune diverso da quello di sua residenza, qualora egli non abbia trasferito ivi quest'ultima nel perentorio termine di diciotto mesi dall'acquisto, deve consistere in un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine suddetto”. (Nella specie, la S.C., nel rigettare il ricorso, ha ritenuto la sussistenza di forza maggiore negli ostacoli frapposti dall'inquilina all'esecuzione per rilascio in tre diversi accessi, con differimento di circa dieci mesi nell'acquisizione del possesso dell'immobile).

cittadino pubblicato 17 marzo 2017

 grazie

inexecutivis pubblicato 18 marzo 2017

A lei!

luca_ambro234 pubblicato 16 maggio 2017

Buongiorno,

intanto vi ringrazio infinitamente per il lavoro professionale svolto, ho letto tanti articoli e mi riallaccio a questo per porvi delle domande sul mio caso, che spero sia utile anche ad altri.

Mi sono aggiudicato un'immobile da più di 3 mesi e ora devo saldare il prezzo.

Il custode mi dice che l'ordine di liberazione è già stato emesso e che sono state inviate tutte le notifiche secondo la vecchia normativa ma che l'esecutato non ha ritirato le notifiche e quindi non si può procedere con lo sloggio!

Tutto ciò è vero?

Inoltre ho chiamato il tribunale e loro mi dicono che non vedono nemmeno l'ordine di liberazione!!!

Se l'ordine di liberazione non fosse stato emesso prima della mia aggiudicazione, io con il solo decreto di trasferimento in mano, ho qualche speranza di liberare l'immobile occupato da una famiglia con minore portatore di handicap al 100%?

inexecutivis pubblicato 19 maggio 2017

Per rispondere alla sua domanda riteniamo che occorra partire dalle previsione di cui all’art. 560 c.p.c., a mente del quale “Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile… Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento”.

Da questa norma si ricava che il Giudice ordina la liberazione dell'immobile quando:

-          non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare l'immobile;

-          procede all'aggiudicazione.

Dunque, l'ordine di liberazione in sede di aggiudicazione non consente margini di discrezionalità, con la conseguenza che la sua adozione è obbligatoria.

Il fatto che l’esecutato non abbia “ritirato” le notifiche non impedisce affatto di procedere all’esecuzione dell’ordine di liberazione. Se così fosse, ogni debitore potrebbe impedire la procedura semplicemente rifiutando di ricevere gli atti a lui notificati.

Se, come ci pare di capire dalla domanda, l’ordine di liberazione è stato emesso, è sufficiente che al debitore sia stato notificato il precetto per rilascio ai sensi dell’art. 605 c.p.c. ed il preavviso di rilascio di cui al successivo art. 608, e l’ufficiale giudiziario può (deve) senz’altro procedere.

Per verificare poi se effettivamente l’ordine di liberazione è stato pronunciato, o ne chiede copia al custode, oppure fa istanza di accesso al fascicolo in cancelleria al fine di esaminarlo e verificare direttamente questa circostanza.

 

Infine, osserviamo che il decreto di trasferimento consente all’aggiudicatario di agire per il rilascio autonomamente, ed indipendentemente dall’emissione dell’ordine di liberazione. L’art. 586, ultimo comma, c.p.c. dispone infatti che il decreto di trasferimento costituisce “titolo esecutivo per il rilasscio”.

paolinopaperino pubblicato 04 luglio 2017

Buongiorno, 

vorrei un chiarimento su una formula che ho trovato nell'avviso di vendita:

"Stato di possesso: occupato dall'esecutato ma da ritenersi libero"

Cosa significa? 

Forse che l’ordine di liberazione sia già stato emesso in sede di adozione dell’ordinanza di vendita, essendosene solo differita ad un momento successivo la sua esecuzione?

Grazie

inexecutivis pubblicato 08 luglio 2017

In effetti l'affermazione contenuta nell'avviso di vendita è "criptica". Evidentemente l'espressione utilizzata è indicativa del fatto che il bene è occupato, ma che in sede di trasferimento esso verrà consegnato libero poiché probabilmente (come da lei correttamente ipotizzato) l'ordine di liberazione è stato già emesso e la sua esecuzione interverrà in tempo utile per la consegna.

paolinopaperino pubblicato 08 luglio 2017

Grazie, le informazioni che fornite sono sempre preziose.

Saluti

inexecutivis pubblicato 10 luglio 2017

grazie a lei

inexecutivis pubblicato 10 luglio 2017

grazie a lei

paolinopaperino pubblicato 13 luglio 2017

Ho chiesto spiegazioni al Professionista delegato relativamente alla formula sopra riportata; la risposta è stata che "L'immobile è da ritenersi libero quando è occupato dell'esecutato poiché è sufficiente l'ordine di liberazione del giudice."

Quali passi mi consigliate di seguire?

Giusto per non entrare in possesso dell'immobile (troppi) mesi dopo il saldo (che sarà, al max, a 60 gg dall'asta)

Grazie

inexecutivis pubblicato 14 luglio 2017

La risposta offerta dal professionista delegato non ci convince.

A tacer d'altro, se limmobile occupato dall'esecutato fosse da ritenersi libero, la disciplina dell'esecuzione dell'ordine di liberazione prevista dall'art. 560, comma quarto, cpc non avrebbe sostanzialmente senso.

Probabilmente il professionista delegato intendeva dire (ed in questi termini avrebbe ragione) che l'ordine di liberazione può essere eseguito in via endoesecutiva e dunque non necessita dell'apertura di un procedimento esecutivo ad hoc per essere attuato.

massimo.roma pubblicato 13 settembre 2017

Buongiorno a tutti,

volevo sapere cosa accade se, una volta aggiudicatomi l'immobile all'asta, l'esecutato si rifiuta di far entrare in casa il perito della banca. In altre parole, se dovessi trovarmi impossibilitato a pagare il saldo prezzo nei termini previsti per mancata erogazione del mutuo derivatante dal comportamento ostruzionistico dell'esecutato, potrei fare qualcosa per tutelarmi o rischierei addirittura di perdere la caparra e l'immobile aggiudicato?? Potrei chiedere ed ottenere la liberazione forzata dell'immobile prima del definitivo decreto di trasferimento al fine di far valere un mio diritto? Faccio infatti notare che il delegato alla vendita sul modulo di richiesta di partecipazione all'asta impone di indicare se l'acquirente ha intenzione di procedere al saldo prezzo con mutuo bancario o meno e quindi, immagino, debba mettere in condizione la banca di effettuare tutte le tecnicalità legate alla erogazione del mutuo.

Grazie

max

custdelelegato2018 pubblicato 14 settembre 2017

 Buonasera,

sono un custode/professionista delegato avendo aggiudicato e trasferito con decreto un immobile occupato dal debitore esecutato, volevo sapere sè esiste un termine procedurale entro il quale doveva essere emesso  dal G.E. l'ordine di liberazione ex art. 560 cpc ed arrivato a questo punto della procedura Vi chiedo se è corretto  procedere alla liberazione del suddetto mimmobile seguendo la procedura ex 605 cpc.  Grazie.

inexecutivis pubblicato 15 settembre 2017

rispondiamo alla domanda formulata da Massimo.Roma osservando che, indipendentemente dalla effettiva liberazione dell'immobile, il custode (che ai sensi del quarto comma dell'articolo 559 deve essere individuato in una persona diversa dal debitore nel momento in cui il giudice dispone la vendita) deve consentire l'accesso all'immobile.

Ai sensi dell'articolo 560 ultimo comma c.p.c., il custode provvede alla amministrazione e gestione dell'immobile pignorato; tali attività, ai sensi dell'articolo 67 c.p.c. e devono essere esercitate con la diligenza del buon padre di famiglia, la cui inosservanza obbliga il custode al risarcimento del danno cagionato le parti.

Quanto alle conseguenze della mancata erogazione del mutuo osserviamo quanto segue.

La giurisprudenza ritiene normalmente che il fatto del terzo, pur riconducibile al caso fortuito, intanto può valere quale causa di esonero del debitore da responsabilità ex art. 1218 c.c. in quanto renda impossibile l’adempimento consistendo in una forza esterna, improvvisa ed imprevedibile, tale da neutralizzare la diligenza del debitore (Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2011, n. 26830).

Applicando questi concetti alla erogazione del finanziamento necessario per l’acquisto immobiliare, il ritardo con cui la banca provveda alla erogazione del mutuo (o il diniego) costituisce un accadimento fisiologico nello svolgimento dei traffici commerciali, che in quanto tale è prevedibile dal debitore, e quindi anche dall’aggiudicatario. Appare allora applicabile a quest’ultimo il principio, più volte patrocinato dalla giurisprudenza della Cassazione, secondo cui “la condizione di impotenza economica del debitore (come fatto soggettivo e prevedibile e comunque normalmente imputabile al debitore tenuto a gestire la propria attività economica e a sopportarne il rischio relativo, secondo criteri di correttezza, buona fede, prudenza e di prevedibilità), non esclude di norma la sua responsabilità verso il creditore, verso il quale, del resto, rimane tenuto anche oltre il termine dell’adempimento, stante il principio di cui all’art. 2740 c.c. (Cass. civ. sez. L, 20 maggio 2004, n. 9645) con la conseguenza che “il debitore che non adempie l’obbligazione pecuniaria alla scadenza non può sottrarsi alle conseguenze della mora, dimostrando, soltanto, che l’inadempimento dipende dalla mancanza transitoria di liquidità”( Cass. civ., sez. I, 28 marzo 1991, n. 4270).

 

In linea generale, pertanto, non riteniamo che il mancato accesso all'immobile, e dunque la mancata erogazione del finanziamento, possa giustificare il mancato versamento del saldo prezzo, con la conseguenza che la decadenza dall'aggiudicazione e la perdita della cauzione potrà costituire esclusivamente fonte di responsabilità in capo al custode, cui potrà essere richiesto il risarcimento del danno. Infatti, il mancato incameramento della cauzione si tradurrebbe in un danno per i creditori, i quali verrebbero a subire le conseguenze di un comportamento negligente imputabile al custode.

inexecutivis pubblicato 15 settembre 2017

Rispondiamo ora alla domanda formulata da “custodedelegato2018”.

A tal fine riteniamo che occorra partire dalle previsione di cui all’art. 560, comma terzo, c.p.c., a mente del quale “Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617, la liberazione dell'immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile… Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento di un bene opponibile alla procedura il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento”.

Da questa norma si ricava che il Giudice ordina la liberazione dell'immobile quando:

-          non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare l'immobile;

-          procede all'aggiudicazione.

Dunque, l'ordine di liberazione in sede di aggiudicazione non consente margini di discrezionalità, con la conseguenza che la sua adozione è obbligatoria.

Quanto alle modalità attraverso cui procedere, e premesso che il custode può provvedere alla liberazione dell'immobile soltanto sulla scorta dell'ordine di liberazione pronunciato dal giudice, la disciplina applicabile dipende dal momento in cui esso è stato emesso.

Infatti, la nuova disciplina di esecuzione dell'ordine di liberazione, delineata dal quarto comma dell'articolo 560 c.p.c., si applica soltanto agli ordini di liberazione e messi a partire dal 2 agosto 2000 e 16; ciò a norma dell’art. art. 4 comma 1, lett. d) n. 1, del d.l. 59/16, ai sensi del quale “La disposizione si applica agli ordini di liberazione disposti, nei procedimenti di esecuzione forzata per espropriazione immobiliare, successivamente al decorso del termine di 30 giorni dalla data di entrata in vigore delle legge di conversione decreto a norma dell’art. 4, co. 4, d.l. 59/16 ( quindi dal 2 agosto 2016).

 

Viceversa, gli ordini di liberazione emessi prima di questa data saranno eseguiti attraverso una ordinaria procedura di rilascio intrapresa ai sensi degli articoli 605 seguenti c.p.c.

savyfo pubblicato 18 febbraio 2018

Buongiorno,

intanto vi ringrazio infinitamente per il lavoro professionale che svolgete, leggendo vari Vs. interventi  in merito riporto testualmente quanto scrivete:"

Da questa norma si ricava che il Giudice ordina la liberazione dell'immobile quando:

-          non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare l'immobile;

-          procede all'aggiudicazione.

Dunque, l'ordine di liberazione in sede di aggiudicazione non consente margini di discrezionalità, con la conseguenza che la sua adozione è obbligatoria. "

Quindi in una procedura in cui è già  stato emesso il decreto di trasferimento di un immobile occupato senza titolo, in presenza di  un custode ed un delegato,  come tutelarsi  se l'ordine di liberazione , che almeno in  sede di aggiudicazione dovrebbe essere obbligatoriamete adottato,  non è ancora stato emesso dal giudice dell'esecuzione?

 

lallamini pubblicato 19 febbraio 2018

Buongiorno

mi sono aggiudicato un immobile (appartamento) in cui non risulta il custode giudiziario per cui non l'ho mai visto, inoltre risulta occupato dall'esecutato e dalla madre. In realtà sia L'esecutato che la madre sono deceduti ed attualmente è abitato dalla figlia dell'esecutato con due bambini minori, non so a che titolo perchè dalle carte risulta ancora occupato dall'esecutato e madre. Le mie domande sono:

posso chiedere ora che mi sono aggiudicato l'asta un custode? a chi eventualmente?

chi si occupa della liberazione dello stesso? a me hanno detto che ci devo pensare da solo dopo il decreto di trasferimento del giudice.

Grazie per la collaborazione

savyfo pubblicato 21 febbraio 2018

Buongiorno

mi permetto riproporre  lo stesso quesito rimasto senza risposta:

Buongiorno,

intanto vi ringrazio infinitamente per il lavoro professionale che svolgete, leggendo vari Vs. interventi  in merito riporto testualmente quanto scrivete:"

Da questa norma si ricava che il Giudice ordina la liberazione dell'immobile quando:

-          non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare l'immobile;

-          procede all'aggiudicazione.

Dunque, l'ordine di liberazione in sede di aggiudicazione non consente margini di discrezionalità, con la conseguenza che la sua adozione è obbligatoria. "

Quindi in una procedura in cui è già  stato emesso il decreto di trasferimento di un immobile occupato senza titolo, in presenza di  un custode ed un delegato,  come tutelarsi  se l'ordine di liberazione , che almeno in  sede di aggiudicazione dovrebbe essere obbligatoriamete adottato,  non è ancora stato emesso dal giudice dell'esecuzione?

Grazie 

inexecutivis pubblicato 22 febbraio 2018

Possiamo rispondere congiuntamente ad entrambe le domande formulate.

Come abbiamo detto, ai sensi dell’art. 559, comma terzo, c.p.c., il Giudice dell’esecuzione emette l’ordine di liberazione, al più tardi, “quando provvede all'aggiudicazione o all'assegnazione dell'immobile”. Dunque, il momento ultimo entro il quale deve essere emesso l’ordine di liberazione è quello dell’aggiudicazione.

Se, com’è avvenuto nei casi prospettati, non fosse stato nominato un custode diverso dal debitore, l’aggiudicatario potrebbe chiedere al Giudice dell’esecuzione l’adozione dell’ordine di liberazione (ove non ancora pronunciato) e la nomina di un custode ai fini della sua esecuzione, nei modi di cui all’art. 560, comma quarto, c.p.c.

A questo fine suggeriamo di depositare presso la cancelleria del Giudice dell’esecuzione apposita istanza in cui si chiede, in qualità di aggiudicatario, la sostituzione del debitore nella custodia del bene al fine di disporre la liberazione del medesimo.

In alternativa, la disponibilità dell’immobile può essere conseguita attraverso una esecuzione per rilascio da intraprendere ai sensi degli artt. 605 e ss c.p.c., sulla base del decreto di trasferimento, che ai sensi dell’art. 586, ultimo comma c.p.c., costituisce titolo esecutivo per il rilascio.

savyfo pubblicato 25 febbraio 2018

Buongiorno

perdonatemi ma non comprendo alcuni passaggi: nel caso prospettato abbiamo un custode  ed  un decreto di trasferimento già emesso da circa 1 mese, ma non è ancora stato pronunciato l'ordine di liberazione, forse perchè il delegato non ha presentato una specifica richiesta.

1- Posssiamo ancora presentare un'istanza per l'adozione dell'ordine di liberazione?

2- Quale procedura sarebbe più celere per il rilascio dell'immobile,  l'ordine di liberazione  o una esecuzione per il rilascio che forse necessità degli accessi dell'ufficiale giudiziario?

Grazie 

 

savyfo pubblicato 26 febbraio 2018

Ps  3- Quali sono le differenze tra le 2 procedure di rilascio  in termini di costi ?

inexecutivis pubblicato 01 marzo 2018

In termini di costo, la differenza tra la procedura di liberazione di un immobile attraverso l’attuazione dell’ordine di liberazione ad opera del custode secondo la disciplina del quarto comma dell’art. 560 e la liberazione eseguita in forza del decreto di trasferimento attraverso una ordinaria procedura di rilascio ai sensi dell’art. 605 e seguenti c.p.c. è sostanziale.

Infatti, mentre l’esecuzione per rilascio viene eseguita direttamente dall’aggiudicatario con oneri a suo carico, l’attuazione dell’ordine di liberazione viene eseguita a cura del custode ed a spese della procedura, ciò in forza dell’art. 560, comma terzo, c.p.c., a mente del quale la liberazione dell’immobile deve avvenire “senza oneri per l’aggiudicatario”.

Ciò posto, e proprio per le ragioni che abbiamo detto, siamo dell’avviso che l’aggiudicatario possa chiedere al Giudice di emettere l’ordine di liberazione incaricando il custode di eseguirlo.

Quanto ai differenti tempi che l’una o l’altra procedura richiedono, non siamo in grado di quantificarli e di indicare quale delle due si caratterizzi da maggiore celerità.

Sulla carta l’attuazione dell’ordine di liberazione ad opera del custode è più snella.

Infatti:

1.      l’esecuzione dell’ordine di liberazione non dà luogo ad un autonomo procedimento esecutivo per rilascio;

2.      esso è attuato direttamente dal custode (il quale, non dovendo introdurre una esecuzione per rilascio ex art. 605 e ss non avrà la necessità di munirsi del ministero di un avvocato);

3.     sarà il Giudice dell'esecuzione immobiliare a disciplinare le modalità di esecuzione dell’ordine di liberazione.

4          la procedura si svolge senza l’intervento dell’ufficiale giudiziario (che interviene solo per la notifica dell’ordine di liberazione al terzo).

Questi elementi consentono di rispondere alla seconda domanda osservando che:

- Non è necessario che l’ordine di esecuzione sia munito di formula esecutiva;

- non è necessario procedere alla notifica del precetto.

Ciò premesso, osserviamo che in pratica molto dipende dalla solerzia ed abilità del custode (nel primo caso) e dalla solerzia ed abilità del difensore dell’aggiudicatario e dell’ufficiale giudiziario, nel secondo caso.  

claudia@2019 pubblicato 22 luglio 2019

Buonasera mi riallaccio a questo post visto che l'argomento è il medesimo.

Non ho ben capito quali sono i tempi per liberare un appartamento (dove vivo) che verrà messo all'asta, considerando che ne dovrò acquistare un altro da individuare,  il problema è quindi incastrare le due operazioni

Quindi la mia preoccupazione è la seguente:

-quanto tempo ho per liberare l'immobile aggiudicato?

- riceverò prima della liberazione la mia quota per la vendita, considerando che avrò necessità di una somma per accontare un'altra casa che dovrò acquistare?

grazie

Claudia

 

 

inexecutivis pubblicato 27 luglio 2019

Per rispondere alla domanda occorrerebbe sapere se il pignoramento è stato eseguito prima o dopo il 13 febbraio 2019 (visto che siamo a giugno, presumiamo prima), poiché nel suo caso, visto che l’immobile è occupato dal debitore con la sua famiglia, i tempi di liberazione potrebbero essere più lunghi ove si trattasse di procedura intrapresa dopo la data appena indicata.

Infatti, l’art. 560 (che disciplina la liberazione dell’immobile pignorato) è stato riscritto dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019.

Il nuovo testo della norma è il seguente.

Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell'articolo 593 del codice di procedura civile.

Il custode nominato ha il dovere di vigilare, affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e tutelino la sua integrità.

Il debitore ed i familiari che con lui convivono, non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma.

Il debitore, deve consentire, in accordo con il custode, che l'immobile sia visitato da potenziali acquirenti.

Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell'ordinanza di cui all'articolo 569.

Il giudice ordina, sentito il custode ed il debitore, la liberazione dell'immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l'immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, ovvero quando l'immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.

Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l'immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell'esecuzione.

Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l'immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell'immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell'articolo 586.»

Questa disposizione si applicherà alle espropriazioni immobiliari iniziate con pignoramenti notificati dal 13 febbraio 2019, poiché l’art. 4, comma 4, d.l. n. 135 del 2018, n. 135 prescrive che «Le disposizioni introdotte con il presente articolo non si applicano alle esecuzioni iniziate anteriormente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto».

Come si vede, la grande novità di questa norma risiede nel fatto che, quando l'immobile è "abitato" dal debitore con la famiglia (si osservi che non è sufficiente la mera occupazione, richiedendosi, appunto, che l'immobile sia, appunto, "abitato") l'ordine di liberazione non può essere adottato prima della pronuncia del decreto di trasferimento, a meno che il debitore occupante ostacoli il diritto di visita, alteri lo stato di conservazione del bene, violi gli altri obblighi posti a suo carico dalla legge.

Se invece la procedura (come riteniamo) fosse stata intrapresa prima del 13 febbraio 2019 troverà applicazione la vecchia formulazione dell’art. 560 c.p.c. (nel testo modificato dal Decreto Legge 3 Maggio 2016 n. 59 convertito in Legge 30 Giugno 2016 n. 119) a mente dei quali il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l’aggiudicatario, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, oppure quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione. Questo provvedimento è attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione immobiliare, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta. La norma disponeva infine che per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68 cpc.

giacomo pubblicato 18 settembre 2019

Buonasera, 

   il mio dubbio, in merito alla liberazione di due immobili ad opera del custode, è il seguente.

La liberazione dell'immobile era stata chiesta da parte dell'aggiudicatario già in sede di aggiudicazione provvisoria. L'aggiudicatario entro i termini di legge ha depositato il saldo del prezzo e il decreto di rasferimento veniva quindi emesso in data 23.08.2019.

Pochi giorni dopo sia l'aggiudicatario che il delegato informavamo il custode con comunicazione via pec, sia dell'emanazione del decreto sia della volontà dell'aggiudciatario che la liberazione degli immobili venisse portata a termine dal custode a carico della procedura.

Dopo circa un mese dal decreto, il custode risponde al delegato che ancora devono inviare la raccomandata al debitore nella quale informeranno lo stesso che ha 60 gg di tempo per liberare spontaneamente gli immobili da cose e persone. Solo dopo questi 60 gg il custode potrà fare l'istanza al giudice per ottenere l'ordine di liberazione vero e proprio e poter quindi effettuare la liberazione anche con l'ausilio della forza pubblica, dovendo però a quel punto concedere altri minimo 30gg per la liberazione anche dei beni mobili ancora presenti.

Il dubbio era se questi termini e tempi fossero corretti per la liberazione, o se invece è possibile accorciare le tempistiche magari facendo un'istanza di liberazione direttamente da parte dell'aggiudicatario sin da subito.

 

Grazie

inexecutivis pubblicato 22 settembre 2019

Immaginiamo che la procedura esecutiva di cui si tratta sia iniziata in data precedente al 13 febbraio 2019 (data di entrata in vigore del nuovo art. 560 c.p.c., come riscritto dall’art. 4, comma 2, d.l. 14/12/2018, n. 135, convertito dalla legge 11/2/2019, n. 12, pubblicata sulla Gazz. Uff. n. 36 del 12/2/2019).

Se così è, la risposta si ricava dai commi terzi e quarto dell'art. 560 c.p.c. (vecchia formulazione), a mente dei quali il Giudice dell'esecuzione dispone la liberazione dell'immobile pignorato, senza oneri per l’aggiudicatario, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, oppure quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, oppure, al più tardi, quando provvede all'aggiudicazione.

Questo provvedimento, dispone il comma quarto, è attuato dal custode secondo le disposizioni impartite dal giudice dell'esecuzione immobiliare, anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell'interesse dell'aggiudicatario se questi non lo esenta. La norma dispone infine che per l'attuazione dell'ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell'articolo 68”.

Come si vede, il legislatore non disciplina i tempi entro i quali l’ordine di liberazione deve essere eseguito è la maggior parte dei tribunali prevede che al debitore (o, comunque, all’occupante) sia lasciato un margine di tempo per abbandonare spontaneamente l’immobile.

Nel caso prospettato dalla domanda i tempi concessi, dunque non ci sembrano diversi da quello che si verifica normalmente secondo le prassi dei tribunali.

Ciò che a nostro avviso è inopportuno è stato il tardivo avvio del procedimento di liberazione. Ciò in quanto con il decreto di trasferimento l’aggiudicatario diviene proprietario del bene e da quel momento matura il diritto alla consegna del bene in applicazione delle regole della compravendita.

Così si esprime anche la giurisprudenza, secondo la quale Nella vendita forzata, pur non essendo ravvisabile un incontro di consensi, tra l'offerente ed il giudice, produttivo dell'effetto transattivo, essendo l'atto di autonomia privata incompatibile con l'esercizio della funzione giurisdizionale, l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisce il presupposto negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita; con la conseguente applicabilità delle norme del contratto di vendita non incompatibili con la natura dell'espropriazione forzata, quale l'art. 1477 cod.civ. concernente l'obbligo di consegna della cosa da parte del venditore (Cassazione civile, sez. I 17 febbraio 1995, n. 1730; Cass. 30/06/2014, n. 14765).

andrea73 pubblicato 13 gennaio 2021

Buongiorno , intanto grazie per il servizio che fornite, poi in breve cerco di essere il più sintetico possibile nell'esporre il mio quesito :

acquisto immobile all'asta presso il tribunale di Milano nel marzo 2019,

immobile occupato da inquilino moroso già nei confronti dell'esecutato che poi nei confronti della procedura,

saldato pressochè subito,

ordine di liberazione firmato nell'agosto 2019 con conseguente ordine di liberazione intimato all'inquilino con tutta la procedura seguita da sivag;

Ora subentra l'ufficiale giudiziario che effettua due tentativi di accesso e fissa il terzo il 19 marzo 2020, accesso che viene sospeso per i noti motivi legali alla pandemia, ora da quel momento tutto tace, nessuno mi dice poiù nulla..... ed ora dulcis in fundo decreto milleproproghe.... dunque io non sono un avvocato ma ho provato a leggere il decreto ed a mia interpretazione, ( della quale chiedo conferma o al contrario naturalmente se sbaglio ), mi pare di comprendere che il mio caso non rientri nel posticipo delle liberazioni non essendo l'immobile in questione abiato dall'esecutato stesso .

Stop agando naturalmete imu spese condominiali , ah tra l'altro chiedo : devo pagare anche le spese straordinarie deliberate ante decreto di trasferimento ?

E' una situazione tediosa, ingiusta , scorretta e non tiene conto di nessun mio diritto in qualità di legittimo aggiudicatario ed ora proprietario .

Grazie per la lettura della mia problematica e degli eventuali consigli che vorrete darmi , non  mi do per vinto .

Andrea 

 

inexecutivis pubblicato 14 gennaio 2021

L’art. 13, comma 13 del decreto “Mille proroghe” (d.l. 31 dicembre 2020, n. 183) ha disposto che la sospensione dell'esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, prevista dall'articolo 103, comma 6, del d.l. 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla l. 24 aprile 2020, n. 27, è prorogata sino al 30 giugno 2021

La proroga è limitata:

1)      ai provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze;

ai provvedimenti di rilascio conseguenti all'adozione, ai sensi dell'articolo 586, comma 2, c.p.c., del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari.

Detto questo, nel suo caso occorrerebbe guardare l'ordine di liberazione adottato nell'agosto 2019 e verificare se esso è o meno l'ingiunzione di cui all'art. 586 comma 2 cpc. Insomma, si tratta di verificare se quella dell'agosto 2019 altro non è se non l'ingiunzione contenuta nel decreto di trasferimento. Se così fosse, l'esecuzione è sospesa.

Close