Iva su vendita aste immobiliari;

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Chiccodeoro pubblicato 15 giugno 2021

Buongiorno a tutti,

asta immobiliare, categoria immobile A2.

Se l'esecutato è un soggetto passivo Iva, l'aggiudicatario persona fisica, è tenuto a versare l'Iva? Se sì, con quale aliquota? Trattasi di acquisto prima casa.

Saprese illustrarmi il quadro delle altre imposte indirette gentilmente?

Grazie a tutti.

Cordiali saluti

Chicco

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inexecutivis pubblicato 18 giugno 2021

Invece, in base all’art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;

2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;

3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente, se soggetto passivo IVA, abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.

Se pertanto si applica l’IVA, detta imposta sarà dovuta nella misura del 4%, mentre l’imposta di registro sarà applicata nella misura fissa di €. 200,00 ai sensi 40, comma 1 del d.P.R. 131/1986. Anche l’imposta ipotecaria sarà dovuta nella misura fissa di €. 200,00 (nota all’art. 1 della tariffa del d.lgs 31.1.0.1990, n. 347) così come pure l’imposta catastale (art. 10 d.lgs 31.1.0.1990, n. 347).

Dobbiamo ancora osservare che in argomento è intervenuta la Corte di Cassazione (Sez. 5, 18.11.2016, n. 23499), secondo la quale ai fini dell’applicazione dell’IVA è rilevante la qualifica dell’acquirente, poiché se lo stesso è consumatore finale, questa imposta non si applica poiché il bene è uscito dal ciclo produttivo. La Corte ha in particolare ritenuto che le cessioni di beni strumentali non ultimati, ove avvengano nell'ambito del circuito produttivo, sono soggette ad I.V.A., non ricadendo nell'esenzione di cui all'art. 10, comma 1, n. 8-ter, del d.P.R. n. 633 del 1972, e, conseguentemente, ad imposte ipotecarie catastali in misura proporzionale, ai sensi dell'art. 1-bis della tariffa allegata al d.lgs. n. 347 del 1990. Viceversa se la cessione avviene in favore del consumatore finale, il quale provveda all'ultimazione dei lavori tramite contratto di appalto, sono sottoposte ad imposta di registro. (In applicazione di tale principio è stata cassata la sentenza impugnata che aveva accolto il ricorso del contribuente diretto ad ottenere il rimborso delle imposte ipotecarie e catastali pagate in misura proporzionale anziché fissa relativamente ad una cessione, a favore di consumatore finale, di un fabbricato non ultimato).

discente pubblicato 18 novembre 2021

Buonasera,

Mi inserisco nella discussione per sottoporre un quesito sulla seguente fattispecie :

L'immobile oggetto della vendita forzata è invece in cat. A/10, l'esecutato è un'impresa non edile, nella perizia si dice che l'immobile possa potenzialmente essere adibito ad uso abitativo-residenziale e che, pur non rinvenendo il rilascio dell'agibilità relativa a pratica edilizia coinvolgente porzione del fabbricato (difformità dichiarata sanabile), si assumano tutti i lavori relativi alle concessioni edilizie rilevate come eseguiti ed ultimati alla data della perizia.

L'acquirente è persona fisica, consumatore finale, che destinerà l'immobile ad abitazione principale, volendone convertire la cat. catastale in abitativo (es. A/2) (operazione che necessariamente avverrà dopo aver ricevuto il trasf. della proprietà), oltre che volendo usufruire dei benefici prima casa (qualora permessi).

L'acquirente eseguirà le trasformazioni dell'immobile, rilevate come necessarie dalla perizia per l'adeguatezza di tipo impiantistico-strutturale ecc. , nonchè quelle eventualmente richieste per la conversione in destinazione abitativa.

Quesito : la cessione con le caratteristiche e le premesse suddette a quale imposizione ed aliquote verrebbe assoggettata ?

grazie per la vostra disponibilità e competenza

Cordialmente

inexecutivis pubblicato 22 novembre 2021

Ai sensi dell'art. 1, parte prima, della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro) le agevolazioni prima casa riguardano gli atti di trasferimento che abbiano ad oggetto "case di abitazione", ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9. (la stessa previsione e contenuta, ai fini IVA, nella Tabella A, parte II, n. 21, allegata al D.P.R. n. 633/1972).

Se dunque un immobile non può essere considerato tale, i benefici legati all'acquisto della prima casa non spettano.

Diverso sarebbe il caso in cui, al momento del trasferimento della proprietà, fosse già stata presentata una richiesta per ottenere un titolo edilizio in cui si prevedesse la trasformazione del bene in abitazione, nel qual caso, si potrebbe applicare la normativa (Tabella A, parte II, n. 21, allegata al D.P.R. n. 633/1972) che estende l’agevolazione IVA legata all’acquisto della prima casa anche alle abitazioni non ultimate.

discente pubblicato 22 novembre 2021

Grazie della risposta. Procedo con altri approfondimenti sul tema che cercherò di condensare nelle domande seguenti:

1) L'aggiudicatario, prima del saldo prezzo, è titolato a presentare istanza all'amministrazione competente per ottenere il titolo edilizio, con relativa procedura di conformità urbanistica, per la trasformazione dell'immobile in abitativo ?   1.1) Se sì, serve comunque un accordo col debitore da allegare all'istanza ?   1.2) Quali le formalizzazioni correlate da farsi agli atti della procedura esecutiva ?

2) Il bene oggetto d'esecuzione, venduto a corpo, è rilevato in perizia e nell avviso di vendita come distinto catastalmente nel terreno su cui sorge il fabbricato e il fabbricato stesso che è in A/10 (la perizia non distingue la stima del valore del terreno da quella del fabbricato, c'è ovviamente la rendita catastale di quest'ultimo ed il totale viene stimato come valore globale a corpo per tutto), immaginando che l'aggiudicatario, persona fisica, non usi i benefici prima casa e che si giunga al decreto di trasferimento senza istanze edilizie per la conversione in abitativo, il debitore è un'impresa non edile e non esplicita opzione IVA entro il decreto di trasferimento, è corretta la seguente imposizione :

- per il Terreno (edificato ma ancora edificabile) : IVA 22% + Imp. di Registro fissa 200 Euro + Imp. Ipotecaria 200 Euro + Imp. Catastale 200 Euro.

- per il Fabbricato : Imp. di Registro fissa 200 Euro + Imp. Ipotecaria 3% Imp. Catastale 1 %

(Non so se sia influente, ma nell'avviso di vendita è appunto specificato che si vende a corpo pur ripetendo successivamente l'elenco della distinzione identificativa catastale di terreno e fabbricato.)

2.1) Qual'è la base imponibile da considerarsi, rispettivamente, per il calcolo dell'IVA sul Terreno, dell'Ipotecaria e della Catastale sul Fabbricato ?

 

Ancora grazie

inexecutivis pubblicato 26 novembre 2021

l'aggiudicatario, prima della pronuncia del decreto di trasferimento, non è legittimato a richiedere titoli edilizi.

Quanto alle imposte, la risposta alla domanda formulata si ricava dalla lettura dell’art. 10, comma 8-ter D.P.R. 633/1972, a mente del quale le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, (escluse quelle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione) sono esenti da iva.

Da questa norma si ricava il dato per cui trattandosi di cessione di immobile in corso di costruzione, occorrerà se il cedente è l’impresa costruttrice.

In quest’ultimo caso, si applicherà un’aliquota del 22%, con una:

imposta di registro di €. 200,00 (sensi 40, comma 1 TUR della nota all’art. 1 della tariffa)

imposta ipotecaria del 3% (con un minimo di 200), ai sensi dell’art. 1-bis della tariffa allegata al d.lgs 347/1990 (se si fosse trattato di un trasferimento soggetto ad iva ma diverso da quelli di cui all’ art. 10, comma primo, n. 8-ter d.P.R. 633/1972 avremmo applicato una imposta ipotecaria nella misura fissa di €. 200,00 a mente della nota all’art. 1 della tariffa allegata al d.lgs 347/1990)

una imposta catastale proporzionaledell’1% (con un minimo di 200 euro) ai sensi dell’art. 10, comma 1 del citato d.lgs 347/1990

Bollo: 230

tassa ipotecaria 35, tassa catastale 55 (ai sensi dell’art. 19 d.lgs 347/1990 e dei punti 1.1 ed 1.2 della tabella relativa).

La base imponibile è il prezzo di aggiudicazione.

discente pubblicato 27 novembre 2021

Grazie. Stando invece nei due esempi che avevo posto ?

 

Le caratteristiche sono le seguenti :

 

Esempio 1) :

 

- il cedente è un'impresa in ambito commerciale/vendite;

- pertanto, il cedente non è un'impresa costruttrice;

- l'immobile è stato ultimato 15 anni prima della data di cessione all'asta; 

- il cedente non ha fatto eseguire lavori, di qualsivoglia natura, nei 5 anni successivi all'ultimazione del fabbricato;

- il cedente non esprime volontà di opzione IVA nei tempi ammessi;

- l'immobile viene venduto in categoria A/10;

- fabbricato e terreno vengono venduti a corpo con offerta unica totale esprimibile.

 

Qual'è l'imposizione ? registro ? ipotecaria ? catastale ?

 

Esempio 2) :

 

- il cedente è un'impresa in ambito commerciale/vendite;

- pertanto, il cedente non è un'impresa costruttrice;

- l'immobile è stato ultimato 15 anni prima della data di cessione all'asta; 

- il cedente ha eseguito, 10 anni prima della cessione all'asta, con pratica edilizia regolare ma senza che gli sia mai stata rilasciata agibilità per gli stessi, alcuni lavori di ristrutturazione, già allora ultimati;

- il cedente non esprime volontà di opzione IVA nei tempi ammessi;

- l'immobile viene venduto in categoria A/10;

- fabbricato e terreno vengono venduti a corpo con offerta unica totale esprimibile.

 

Qual'è l'imposizione ? registro ? ipotecaria ? catastale ?

 

Di nuovo complimenti per il supporto competente che riuscite a fornire.

 

inexecutivis pubblicato 04 dicembre 2021

Ci pare di comprendere che in entrambi gli esempi fatti l'immobile non sarà soggetto ad IVA ma ad imposta di registro nella misura del 9%.

L’imposta di registro non può comunque essere inferiore ad €. 1.000, a norma dell’art. 10, comma 2 D.Lgs. 14/03/2011, n. 23. A mente del successivo comma terzo della medesima disposizione occorre considerare €. 50,00 per l’imposta ipotecaria ed €. 50,00 per l’imposta catastale. Dette imposte (prevede la norma citata) sostituiscono l'imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

 

dancle pubblicato 29 aprile 2022

 

Buongiorno , vorrei partecipare ad un asta immobiliare per un fabbricato cielo terra , di propietà di terzi , una società srl non costruttrirce  , posti a vantaggio del concordato mediante vincolo di destinazione .

Questi sono i dati catastali :

piano terra : Cat C1 cl6 rendita 4198,00

piano primo  Cat. A10 cl1, vrendita 222,08

piano secondo : in corso di costruzione

piano terzo : cat. A2 cl3, rendita 274,76

P3 sottotetto : in corso di costruzione

Ipotizzando un prezzo di aggiudicazione di euro 100.000,00 , essendo io un privato , senza la possibilità di agevolazioni prima casa , e la parte cedente una srl non costruttice e l'immobile è dei primi anni 60' , a quanto ammonterebbero le imposte da pagare e aliquota IVA  da applicare ( operazione soggetta ad iva)  e   su quale importo ? 

Ho avuto delle differenti calutazioni tra notaio e delegato alla vendita e sono un po' in difficolta . L'ammontare IVA delle  2 ipotesi è molto differente .  Spero venga comunque calcolata sull'importo di aggiudicazione  e non  sulla rendita catastale , perchè la parte al piano terra cat. C1 è inspiegabilmente altissima  ( essendo un garage e non negozi etc etc  )

Ringrazio anticipatamente per l'aiuto  e complimenti per la competenza .  Spero di poterVi leggere presto .  

inexecutivis pubblicato 02 maggio 2022

Rispondiamo alla domanda formulata osservando, in linea generale, che l'art. 1 del d.P.R. n. 633/72 assoggetta all'imposta sul valore aggiunto le “cessioni di beni” effettuate nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese o di arti e professioni.

Il concetto di cessione è esplicitato al successivo art. 2, a mente del quale "costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali su beni di ogni genere".

Dunque, anche la “cessione” effettuata in sede concorsuale soggiace in generale (ed a patto che sussistano i presupposti oggettivi e soggettivi per l’applicazione dell’imposta, e di cui diremo tra un attimo) alla disciplina dell’IVA.

Questo assunto è stato fatto proprio sia dal Ministero dell’economia e delle finanze, con la Risoluzione 193/E del 26 novembre 2001, nella quale si è precisato che il legislatore "non ha fatto riferimento ad uno specifico tipo negoziale previsto dal codice civile, ma ha adottato un'ampia formula definitoria, suscettiva di  ricomprendere tutti gli atti che comportano, come effetto giuridico, un trasferimento della proprietà di beni di ogni genere (ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento) a titolo oneroso" che dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale con la sentenza del 12 agosto 1997, n. 7528 ha osservato che le vendite forzate costituiscono cessioni di beni ai fini IVA in quanto l'art. 2 non distingue "fra la natura volontaria o coattiva del trasferimento”.

Fermo restando dunque che la disciplina IVA non cambia, per cui anche alle vendite giudiziarie si applicano le nome generali, a proposito dell'aliquota, se non ricorrono le condizioni prima casa, essa sarà applicata nella misura del 22%, tranne che non si tratti di fabbricati "Tupini" (nel qual caso sarà del 10%) tali essendo quelli identificati dall’art. 13 della L. n. 408/1949, nonché dal combinato disposto dall’articolo 1 della L. n.1493/1962 e dall’articolo unico della L. n. 1212/1967.

L’art. 13 li definisce come le “(…) case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso (…)”, mentre l'art. 1 della l. n. 1493/1962 stabilisce che “(…) le agevolazioni fiscali previste per le case di abitazione non di lusso dalle leggi 2 luglio 1949, n. 408, (…) sono applicabili anche ai locali destinati ad uffici e negozi, quando, a questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra (…)”.

Queste norme sono state oggetto di interpretazione autentica da parte della l. n. 1212/1967, la quale ha esplicitato che è necessario e sufficiente che ricorrano, congiuntamente, due condizioni:

a) almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;

b) non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.

imposta di registro di €. 200,00 (sensi 40, comma 1 TUR della nota all’art. 1 della tariffa).

Dunque, per capire se si applicherà un’aliquota del 10 o del 22%, occorrerà svolgere le misurazioni che abbiamo appena indicato.

A proposito della base imponibile, essa è data dal prezzo di aggiudicazione, poiché la disciplina del prezzo valore si applica solo all’imposta di registro e non all’IVA.

Oltre all’IVA, occorrerà versare una imposta ipotecaria nella misura fissa di €. 200,00 a mente della nota all’art. 1 della tariffa allegata al d.lgs 347/1990.

una imposta catastale proporzionaledell’1% (con un minimo di 200 euro) ai sensi dell’art. 10, comma 1 del citato d.lgs 347/1990

Bollo: 230

tassa ipotecaria 35, tassa catastale 55 (ai sensi dell’art. 19 d.lgs 347/1990 e dei punti 1.1 ed 1.2 della tabella relativa).

dancle pubblicato 03 maggio 2022

Grazie tante per il chiarimento .  

Ho solamente il dubbio di come vengano considerate le particelle " in costruzione " per quantificare la superficie in percentuale adibita a negozi ed uffici rispetto  alla porzione abitativa .   

Ogni piano 

piano terra : indicato superficie catastale 158,00 mq     Cat C1 cl6 rendita 4198,00

piano primo  indicato superficie catastale 159,00 mq   Cat. A10 cl1, vrendita 222,08   

piano secondo : in corso di costruzione  -  ( E' sempre di 159 mq)

piano terzo : indicato VANI 7   ( E' sempre di 159 mq)    cat. A2 cl3, rendita 274,76

P3 sottotetto : in corso di costruzione   ( potrebbe essere di circa 80 mq  )

Spero di poterVi leggere a chirimento presto . 

Ringraziandovi cordialemnte

 

 

inexecutivis pubblicato 08 maggio 2022

SI FA RIFERIMENTO COMUNQUE ALLA CATEGORIA CATASTALE RISULTANTE IN CATASTO

danieleclementi pubblicato 5 giorni fa

Buonasera 

purtroppo sono ancora a barcamerare tra agenzia delle entrate  / commercialisti e notai  per  le imposte da pagare sull'immobile  indicato in precedenza  ( 29aprile  e 3maggio ) . 

Il notaio che inizialmente mi comuncava una aliquota iva del 10% , ora , ha il dubbio che bisogna suddividere  la parte commerciale C1 credo poi con applicazione iva al 22% e la parte residenziale  con imposta di registro al 9%  .    Perchè anche se rietrasse come immobile Tupini non è una impresa costruttrice a cederlo in concordato .     

L'agenzia delle entrate ( sentita tramite ticket) mi liquidava sommariamente che se immobile non di lusso l'aliquota è del 10%  , stesso parere dal liquidatore  

Mi sono aggiudicato l'immobile per € 131000,00 e dovrei versare il saldo entro agosto , ma non riesco a farlo per questa impossibilità di calcolo  .  Come potrei risolvere ?   Quale imposte e aliquote  sarebbero corrette ? 

Vis arei vermante molto grato potreste aiutarmi  . Penso siate i più competenti in materia 

Cordialmente 

 

dancle pubblicato 29 aprile 2022

Buongiorno , vorrei partecipare ad un asta immobiliare per un fabbricato cielo terra , di propietà di terzi , una società srl non costruttrirce  , posti a vantaggio del concordato mediante vincolo di destinazione .

Questi sono i dati catastali :

piano terra : Cat C1 cl6 rendita 4198,00

piano primo  Cat. A10 cl1, vrendita 222,08

piano secondo : in corso di costruzione

piano terzo : cat. A2 cl3, rendita 274,76

P3 sottotetto : in corso di costruzione

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