Istanza al custode/delegato per liberazione immobile

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  • Ultimo messaggio 20 agosto 2019
nicot pubblicato 17 agosto 2019

Buona sera.

Un mio cliente si é aggiudicato un immobile all'asta che risulta locato (alla nuora dell'esecutata) per un prezzo vile (art. 2923, c.3, c.c.) con atto registrato poco prima del pignoramento. Di qui a 2 mesi dovrebbe versare il saldo del prezzo.

La procedura dovrebbe ancora svolgersi, per quel che attiene l'applicazione dell'art. 560 c.p.c., secondo le norme anteriori alle modifiche del D.L 135/18. Il custode e delegato, dopo il saldo, dovrebbe redigere la bozza di decreto di trasferimento, della cui esecuzione, a spese della procedura è onerato, e non mi risulta allo stato emesso ordine di liberazione dell'immobile, che però deve necessariamente essere emesso con la aggiudicazione, salva la possibilità di opposizione agli atti esecutivi dell'inquilina. Probabilmente il custode non si è ancora attivato in questo senso, ritenendo opponibile il pignoramento (come indicato in relazione di stima) e considerando l'inopponibilità di cui al 2923, c. 3, c.c. "un'eccezione personale" dell'aggiudicatario. 

Posso sollecitare con una formale istanza al custode/delegato che questi presenti istanza di liberazione dell'immobile, come suo dovere, ex art. 560 c.p.c.? Nel codice non rinvengo una facoltà generale di presentare istanze al delegato e custode da parte dell'aggiudicatario, mentre la disposizione citata fa riferimento solo ad un potere ufficioso. Il riferimento utile non mi sembra il 391ter.

Ammessa la presentazione di detta istanza al custode, devo richiedere specificamente che l'ordinanza di liberazione sia espressamente rivolta contro l'inquilina, dimostrando il "prezzo vile", oppure attendo l'eventuale opposizione ex 617 c.p.c. per sollevare l'eccezione di inopponibilità, costituendomi nel giudizio?

Ritenuto che nel giudizio ex 617 c.p.c. si dovrebbe stare sicuramente a mezzo del patrocinio di un legale, l'eventuale istanza al curato/delegato di richiesta di attivazione dei suoi poteri ufficiosi, può essere presentata personalmente dall'aggiudicatario?

Grazie.

 

inexecutivis pubblicato 20 agosto 2019

La risposta all'interrogativo formulato impone la preliminare disamina della disciplina ricavabile dall'art. 2923 c.c..

La norma, nel regolare il regime di opponibilità delle locazioni stipulate da colui che ha subito l'esecuzione distingue 4 ipotesi.

Locazioni di durata fino a nove anni: sono opponibili alla procedura se hanno data certa anteriore al pignoramento.

Locazioni di durata superiore nove anni: sono opponibili alla procedura se trascritte nei registri immobiliari prima del pignoramento. Ovviamente, ove la locazione ultranovennale non sia stata trascritta, essa sarà opponibile nei limiti del novennio, sempre che abbia comunque data certa.

Locazioni prive di data certa: sono opponibili alla procedura se la detenzione è anteriore al pignoramento, ed in questo caso l’acquirente è tenuto a rispettare la locazione per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Locazioni il cui prezzo sia inferiore di un terzo a quello giusto o a quello risultante dalle precedenti locazioni: esse sono sempre inopponibili alla procedura.

In relazione a questa categoria di locazioni si pongono normalmente tre questioni:

a.    Se il rilievo del canone vile possa essere formulato da soggetti diversi dall’acquirente dell’immobile, cui l’articolo 2923 si riferisce espressamente;

b.    Se la viltà del canone possa essere accertata in seno all’esecuzione dal G.E. incidenter tantum;

c.     Se, accertata la viltà del canone, lo strumento per ottenere la disponibilità dell’immobile da parte del custode sia quello dell’art 700 c.p.c. o se invece costui possa agire mettendo in esecuzione l’ordine di liberazione.

 

A tutti i quesiti si ritiene perlopiù che debba essere data risposta positiva.

Con riferimento al primo di essi, si osserva che non può essere di ostacolo il dato letterale dell'art. 2923, che si riferisce all'acquirente (a differenza di quanto sostenuto dalla isolata pronuncia di Trib. Cremona, con ordinanza ex art. 700 c.p.c. del 9 giugno 2015). Invero, la norma fa riferimento all'acquirente soltanto perché, dal punto di vista sostanziale, l’unico conflitto ipotizzabile è quello tra conduttore ed acquirente, posto che l’esistenza di una locazione non impedisce al creditore di chiedere ed ottenere la vendita del bene, sicché il pignoramento non crea una situazione di diretto conflitto tra creditore e conduttore. Ne consegue allora che la lettera dell’articolo 2923 non è di ostacolo al riconoscimento, anche in capo al custode, del potere di eccepire la misura vile del canone.

Altro argomento riposa nella considerazione per cui la riforma del 2005, nel rendere sostanzialmente doverosa l’adozione dell’ordine di liberazione dell’immobile in funzione della necessità di assicurare che all’acquirente sia trasferito un bene libero, impone al custode di anticipare la risoluzione di tutti quei conflitti in cui si discuta della possibilità per l’aggiudicatario di conseguire la disponibilità dell’immobile all’esito dell’adozione da parte del Giudice del decreto di trasferimento, e certamente è tale la situazione in cui lo stesso sia condotto da un terzo ad un prezzo inferiore a quello giusto.

Infine, nel compere una verifica di opponibilità/inopponibilità del contratto di locazione all'acquiente (e dunque, prima di quest'ultimo, alla procedura) non v'è ragione per operare - nell'ambito dei casi di inopponibilità di cui all'art. 2923 c.c.  – un distinguo tra quelli di cui ai commi 1 e 2 (ovverosia, data certa anteriore e trascrizione della locazione ultranovennale, criteri rispetto ai quali peraltro non si è mai messo in discussione il potere cognitivo del G.E. ai fini della pronunzia dell'ordine di liberazione) e quello di cui al comma 3, che invece affronta e risolve il caso della locazione a canone vile. In entrambi i casi si tratta si tratta di stabilire, certamente sulla scorta di parametri di scrutinio differenti, la sussistenza del criterio di opponibilità del contratto (In questi termini si sono espressi Cass. civ. Sez. 6 - 301 gennaio 2012, n. 16718, Trib. Reggio Emilia 17 ottobre 2013, e più recentemente Trib. Rimini, 25 gennaio 2017).

Sulla scorta di queste premesse, e venendo all'interrogativo formulato, a nostro avviso occorrerà agire nei termini che seguono.

Premesso che, stando a quanto risulta dallo stesso elaborato peritale, il contratto di locazione è stato considerato inopponibile alla procedura, occorrerà rivolgere istanza al giudice dell'esecuzione affinché pronunci l'ordine di liberazione ex art. 560 comma terzo c.p.c. e ne disponga la sua attuazione a cura del custode. Si rammenta a questo proposito che l'aggiudicatario è parte processuale quando vengono in rilievo suoi interessi potenzialmente confliggenti con quelli della procedura (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 17861 del 31/08/2011; Sez. 6 - 3, Ordinanza n. 24550 del 18/11/2014; Sez. 3, Sentenza n. 47 del 05/01/1996), ed in quanto tale legittimata a compiere atti di impulso processuale.

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