IPOTECA SU IMMOBILE COSTRUITO SU TERRENO INDIVISO

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  • Ultimo messaggio 24 giugno 2019
DIGIO pubblicato 18 giugno 2019

Salve, sono incappato in una situazione abbastanza complessa e paradossale.

Nel 2001 ho costruito con mio fratello una villetta bifamiliare (prima casa) con concessione edilizia intestata ad entrambi su un terreno edificabile acquistato nel 1992 dai nostri zii.

Nel 2002 i lavori si sono conclusi e successivamente è stato fatto l'accatastamento. Non avendo frazionato il terreno durante la costruzione ed avendo una concessione a doppio nome, i due appartamenti (fisicamente distinti e separati con ingresso indipentente e numeri civici diversi) sono stati accatastati come appartamenti in comproprietà al 50% tra me e mio fratello, ma di fatto sono chiaramente divisi da muri di cinta e cancelli indipendenti

Premetto che: durante la costruzione, per completare i lavori della mia abitazione ho chiesto un mutuo ipotecario ed il notaio ha gestito l'ipoteca inserendo nell'atto del mio mutuo una planimentria colorando con l'evidenziatore la porzione di immobile da ipotecare (specificando "appartamento a destra rispetto alla strada"). Il mutuo è stato regolarmente concesso e successivamente saldato al 100% con estinzione dell'ipoteca.

Nel 2011 mio fratello ha venduto la sua abitazione (civico 23 e 25) incassando il 100% dell'importo pattuito con la parte acquirente. Il notataio che ha gestito il suo atto di vendita ha impostato la vendita a nome di entrambi, chiedendo la mia firma sull'atto di vendita ma senza che io incassassi nulla.

Dopo alcuni anni mio fratello ha avuto grossi problemi di lavoro ed ha accumulato debiti con l'Agenzia delle Entrate/enti previdenziali/ecc. che non è stato in grado di onorare. Da una visura catastale del 2017, su qualla che ritenevo essere la "mia abitazione", ho riscontrato un'ipoteca per un importo di 115.000€ a fronte di un debito di mio fratello di 57.000€ circa per cartelle Equitalia mai notificate. Abbiamo provato a contestare la procedura di notifica ma il giudice non ha ritenuto di procedere con l'annullamento delle cartelle.

Vorrei il vostro aiuto per verificare se ci sono le condizioni per liberare l'immobile dall'ipoteca dimostrando che l'appartamento sul quale è stata accesa l'ipoteca non è, e non è mai stato, in comproprietà con mio fratello. 

In alternativa vorrei sapere se ci sono altre starde (es. uso capione della porzione di terreno sul quale oggi insiste la mia abitazione civico 27 e 29) per evitare di dover pagare un debito che mio fratello non riesce a sanare per salvare il mio appartamento e quali sono i rischi di vedere una porzione del mio appartamento andare all'asta.

Ringrazio anticipatamente e rimango in attesa di un vostro prezioso consiglio in merito alla disperata situazione in cui mi trovo.

Saluti

D.   

astalegale pubblicato 24 giugno 2019

Purtroppo non ci sono soluzioni che consentano una immediata estromissione dalla procedura del "suo" appartamento. Invero, trattandosi di suolo appartenente in comproprietà ad entrambi, tutto quanto è stato realizzato è, allo stesso modo, in comproprietà.

E' assai verosimile che l'agenzia delle entrate agirà esecutivamente ai danni di suo fratello, e nel farlo pignorerà il terreno (ed i fabbricati) a lui appartenenti pro quota.

L’art. 599, comma primo, c.p.c. consente l’espropriazione dei beni in comproprietà indivisa tra una pluralità di soggetti, anche se non tutti comproprietari sono debitori del creditore che agisce.

Ai sensi dell’art. 599, comma secondo, c.p.c. il creditore che pignora la quota indivisa appartenente al proprio debitore deve notificare agli altri comproprietari un avviso che contiene l’indicazione: dei dati identificativi del creditore; dei dati identificativi del bene pignorato; della data dell’atto di pignoramento e della sua trascrizione; l’ingiunzione di non lasciar separare dal debitore la quota di sua spettanza (art. 180, comma 1 disp. att. c.p.c.).

Con lo stesso avviso, o con altro successivo atto separato, il creditore procedente deve invitare tutti gli “interessati” a comparire davanti al giudice dell’esecuzione per sentire emettere i provvedimenti ex art. 600 c.p.c. (art. 180, comma 2 disp. att. c.p.c.).

A questa udienza il Giudice dell'esecuzione adotta i provvedimenti di cui all’art. 600 c.p.c., e cioè: sentiti i comproprietari e tutti gli interessati, provvede, quando è possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore. Se la separazione in natura non è chiesta o non è possibile, il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa.

Come si vede, i possibili snodi del pignoramento della quota sono:

la Separazione in natura, vale a dire l’assegnazione al debitore esecutato una porzione materiale del bene, corrispondente al valore della quota pignorata (la cosa è normalmente fattibile quando il pignoramento riguarda i terreni);

il Giudizio di divisione incidentale (così detta divisione endoesecutiva): si tratta di un ordinario giudizio di scioglimento della comunione che normalmente si sostanzia nella vendita dell’intero e nella distribuzione del ricavato tra i comproprietari, con assegnazione della quota parte spettante al comproprietario debitore alla procedura esecutiva, affinché sia distribuito tra i creditori.

Il suggerimento che allora ci sentiamo di offrire è quello di partecipare alla procedura esecutiva e chiedere che la separazione in natura della quota spettante a suo fratello in modo che si proceda solo su essa.

In questo modo il giudice adotterà un provvedimento con il quale assegnerà in proprietà esclusiva a suo fratello uno dei due appartamenti, cancellando l’ipoteca che grava sull’altro cespite.

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