Integrazione Decreto di trasferimento.

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Delegato-custode pubblicato 2 settimane fa

Preg.mi Esperti,

quale delegato alla vendita ho provveduto a redigere la bozza del DT e ad espetare le attività conseguenti (registrazione, cancellazione gravami, ecc...). 

Sennonché, successivamente, ho appurato di aver omesso nell'elenco dei gravami da cancellare l'indicazione di due ipoteca volontarie del 1995 (nascenti una da contratto di mutuo ed una da contratto di finanziamento) mai rinnovate. Specificatamente,  le suddette ipoteche   non essendo state rinnovate non risultavano nell'elenco delle formalità riportate nella "ispezione ipotecaria su particella" (attestante le formalità dal  1997 a seguire); da qui la svista! 

Ora, correggetemi se sbaglio:

a)  l'estinzione dell'ipoteca ex art. 2878 n. 2 c.c. (conseguente alla mancata rinnovazione) non determina la cancellazione d'ufficio -neppure su richiesta- da parte della Conservatoria;

b) la mancata indicazione, nel DT,  degli estremi delle suddette formalità tra i gravami da cancellare ne impedisce la cancellazione sebbene sia  indicato il generico ordine rivolto al dirigente dell'Ufficio del Territorio  "di provvedere, ai sensi dell'art. 586 c.p.c.,  alla cancellazione delle trascrizioni e delle iscrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene trasferito e specificatamente: 1. ...(elenco formalita)".

Quindi, l'unica soluzione percorribile è l'integrazione del DT con documento che richiama gli estremi del DT e contiene l'ordine di cancellazione delle suddette  ulteriori ipoteche? 

Questo documento integrativo, previa sottoscrizione del G.E. e conseguente pubblicazione, è soggetto alla registrazione e al pagamento dei relativi costi?

Vi ringrazio anticipatamente.

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astalegale pubblicato 2 settimane fa

È opinione condivisa quella per cui il decreto di trasferimento è suscettibile di essere modificato (Cass., sez. III, 20 maggio 1993, n. 5751), rettificato o integrato con le forme della correzione degli errori materiali, purché non vi sia controversia in ordine all'identificazione del bene trasferito (Cass., sez. III, 22 febbraio 1992, 2171).

Inoltre, argomentando sulla scorta di quanto affermato da Cass., sez. III, 22 ottobre 2013, n. 23930 emessa il 22 ottobre 2013, secondo la quale “ogni modifica sostanziale – come la limitazione del suo oggetto – di un decreto di trasferimento (a prescindere dalla sua correttezza e dalle conseguenze in ordine alla stabilità della vendita forzata e dei suoi effetti, nonché dall’individuazione della corretta azione da intraprendere) non è opponibile agli aggiudicatari acquirenti se questi non sono stati messi in condizione di partecipare al giudizio in cui quella modifica è stata poi pronunciata”, è da ritenere che al procedimento di correzione debba partecipare necessariamente anche l’aggiudicatario.

La correzione sconta le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di €. 200,00 ciascuna, dunque per un totale di €. 600,00.

Tuttavia, nel caso prospettato dalla domanda, la omessa cancellazione delle ipoteche ultraventennali non rinnovate non determina pregiudizi di sorta.

Invero, l’art. 2847 sancisce la durata ventennale dell’ipoteca il cui effetto “cessa” se prima della scadenza essa non sia rinnovata.

La norma ha la funzione di disciplinare gli effetti della pubblicità della iscrizione ipotecaria, e dunque non attiene né al credito in sé né alla garanzia ipotecaria dell'art. 2848 c.c. e con gli effetti previsti da tale norma.

In particolare, questa disposizione prevede che la rinnovazione dell’ipoteca eseguita decorso il ventennio non può essere presa contro i terzi acquirenti dell'immobile ipotecato che hanno nel frattempo trascritto il loro titolo.

Dunque, il termine ventennale dell'art. 2847 c.c. è un termine che regola l'efficacia dell'iscrizione ipotecaria non tanto e non solo nei rapporti tra il creditore ipotecario ed il debitore originario, ma soprattutto nei rapporti tra il primo e gli altri creditori e gli aventi causa dal debitore originario: il suo decorso, lasciando intatto il diritto di credito come assistito dal titolo ipotecario, comporta la postergazione del creditore ipotecario, che intenda continuare ad avvalersi della garanzia, ai creditori iscritti prima della nuova iscrizione (art. 2848 c.p.c., comma 1); esso però estingue il diritto dipendente dal titolo ipotecario rispetto ai terzi acquirenti dell'immobile ipotecato che hanno trascritto il loro titolo (art. 2848 c.p.c., comma 2).

Delegato - custode pubblicato 2 settimane fa

Condivido in pieno il Vostro parere in merito alla perenzione dell'iscrizione.

Tuttavia, mi preme evidenziare che, sul piano pratico, la cancellazione  dell'iscrizione ipotecaria -sebbene non rinnovata-  sembra poter costituire un "ostacolo" agli occhi sia degli istituti di credito (ai quali potrebbe rivolgersi l'aggiudicatario al fine di ottenere un finanziamento garantito dall'immobile)  sia dei futuri acquirenti.

Voi, a prescindere dal caso prospettato, ritenete tecnicamente corretto non inserire nel DT le formalità "non rinnovate" nell'elenco dei gravami da cancellare?

Vi ringrazio per il riscontro.

 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Comprendiamo che una ipoteca cancellata è meglio di una non cancellata, tuttavia essa non è di ostacolo alle banche e tecnicamente non è opponibile all'acquirente (e quindi ai successivi aventi causa).

Dunque, a nostro avviso, non è sbagliano non inserire nel DT ipoteche non rinnovate. Certo, tra il non cancellerle ed il cancellarle, meglio cancellarle, anche rispetto al dato letterale dell'art. 586 cpc.

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