Integrazione decreto di trasferimento - dichiarazione prezzo valore e lotto con più immobili

  • 25 Viste
  • Ultimo messaggio 2 settimane fa
jogiorginho86 pubblicato 2 settimane fa

Buongiorno,

vorrei un Vostro prezioso parere in merito a quanto segue.

Sono professionista delegato. Ho aggiudicato un lotto che comprendeva: a) appartamento; b) ufficio; c) BCNC, al prezzo di €. 131.000,00 (offerta minima) al secondo esperimento di vendita.

L'aggiudicatario ha dichiarato di voler accedere ai benefici prima casa. E' stato emesso il decreto di trasferimento.

In fase di registro Agenzia Entrate liquida imposta di registro applicando l'aliquota del 9% al prezzo di aggiudicazione senza distinguere le singole unità immobiliari.

L'aggiudicatario mi fa pervenire, in data successiva all'emissione del decreto, dichiarazione con cui richiede applicarsi il criterio del prezzo valore per il calcolo della base imponibile dell'appartamento.

Agenzia Entrate ritiene che, seppur il decreto non sia ancora stato registrato, tale ultima dichiarazione, per aver effetto, deve essere necessariamente contenuta in un atto di pari valore rispetto al decreto.

E' corretto procedere con una richiesta di integrazione del decreto di trasferimento allegando l'istanza presentata dall'aggiudicatario successivamente all'emissione del decreto e precisando altresì, ai fini fiscali, i valori delle singole unità immobiliari facenti parte del lotto in questione, in modo da poter applicare la corretta tassazione?

A tal proposito, Vi chiedo un'opinione sulla correttezza di questo ragionamento.

La perizia di stima indica i valori di mercato delle singole unità: a) appartamento: €. 165.769,60; b) ufficio: €. 66.424,00; c) BCNC: €. 15.251,20 - per un totale di €. 247.444,80.

Si può affermare che la percentuale di incidenza di a) sul totale sia del 67%; quella di b) del 27%; e quella di c) del 6%, all'incirca.

Dopo aver applicato decurtazioni dovute dallo stato di occupazione e altre riduzioni, lo stimatore ha fissato in €. 194.000,00 il prezzo di vendita giudiziaria per il primo esperimento.

Considerato che l'aggiudicazione è avvenuta al prezzo di €. 131.000,00, il valore delle singole unità, rideterminato, applicando le suddette percentuali di incidenza dovrebbe essere: a) €. 87.770,00 (67% di 131.000,00); b) €. 35.370,00 (27% di 131.000,00) e c) €. 7.860,00 (6% di 131.000,00).

a) viene tassato applicando agevolazioni prima casa e prezzo valore: RCx1,05x110. Al risutlato si applicherà l'aliquota del 2% (aliquota agevolata);

b) la base imponibile, alla luce di quanto sopra, sarà 35.370,00 a cui si applicherà l'aliquota del 9% (aliquota ordinaria);

c) non avendo rendita catastale autonoma, non dovrà essere tassato.

Spero di essere stato sufficientemente chiaro.

Mi scuso per esseri dilungato eccessivamente.

Ringrazio anticipatamente.

Resto in attesa e saluto cordialmente.

 

 

astalegale pubblicato 2 settimane fa

Ai sensi dell’art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge finanziaria per il 2006), la disciplina del prezzo valore si applica su richiesta della parte acquirente resa al notaio  all'atto della cessione”.

Traslando questa previsione nell’ambito delle vendite esecutive, laddove l’atto di cessione (ossia l’atto che determina il trasferimento della proprietà) è costituito dal decreto di trasferimento, si deve giungere alla conclusione per cui, a nostro avviso, fino a quando non è stato emesso il decreto di trasferimento l’opzione per l’applicazione della disciplina del prezzo valore è ancora possibile.

Se invece, come nel suo caso, il decreto di trasferimento sia già stato emesso, riteniamo ben difficilmente l’agevolazione potrà essere richiesta mediante una dichiarazione integrativa.

In questi termini si è espressa l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 145/E del 9.6.2009, la quale ha affermato che, “in ragione della formulazione letterale della norma e della finalità da essa perseguita, che consiste, tra l’altro, nel far emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari, si deve escludere che la dichiarazione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, possa essere contenuta in un atto integrativo successivo al negozio traslativo. Tale soluzione risponde anche alla necessità di garantire la certezza nei rapporti giuridici e di tutelare il reciproco affidamento tra il contribuente e l’Amministrazione finanziaria. La scelta compiuta all’atto del trasferimento di volersi avvalere della disciplina del prezzo-valore, produce, infatti, conseguenze immediate in ordine all’attività di controllo degli Uffici, inibendo i poteri di rettifica (articolo 52, comma 5-bis, TUR). Non è ipotizzabile, ad esempio, che l’attività di accertamento sul valore avviata dall’Ufficio, possa essere inibita dall’acquirente attraverso la presentazione di un atto integrativo diretto a chiedere l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore”.

È vero che il caso dal quale nasce la risoluzione appena citata riguardava una trasferimento negoziale e non coattivo.

Questo fa venir meno una delle motivazioni che detta risoluzione ha indicato a giustificazione del proprio diniego, in quanto nei trasferimenti coattivi il prezzo è fissato dall’autorità giudiziaria, e dunque non sono possibili attività accertative dell’ufficio volte alla rettifica del corrispettivo. Ciò potrebbe costituire il presupposto per un interpello,

Segnaliamo, inoltre che a proposito dei benefici prima casa, nonché di agevolazioni per il trasferimento di immobili compresi in aree soggette a piani di recupero, con circolare n. 38 del 12 agosto 2005 e con risoluzione n. 110 del 2 ottobre 2006 l’agenzia delle entrate aveva ritenuto possibile integrare, con un atto successivo, il negozio traslativo non contenente la dichiarazione di voler beneficiare del regime fiscale di favore.

Close