INFORMAZIONE POST AGGIUDICAZIONE PROVVISORIA

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Anna982 pubblicato 03 agosto 2019

Buongiorno,

mi rivolgo nuovamente a questo preziosissimo forum.

Ho partecipato ad un asta in modalità mista a fine luglio e siamo andati all'incanto e dopo svariati rilanci mi sono aggiudicata il bene. 

Sono seguita da un avvocato nella procedura, ma avrei bisogno di alcuni vs suggerimenti sul corretto modo di procedere, visto che siete specializzati sulla tematica:

- Leggo su internet che sono aggiudicataria provvisoria per i seguenti 10 giorni dalla data dell'incanto, i giorni sono di calendario o lavorarivi? E agosto si considera o no e quindi addirittura la possibiltà è fino ai primi giorni di settembre? Chi potrebbe rilanciare in questo arco di tempo? Solo le persone che avevano depositato l'offerta per partecipare all'asta o chiunque? Il mio avvocato sostiene che io sono l'aggiudicataria e nessuno può fare altro. Nel bando d'asta questo discorso dei 10 giorni nonlo trovo da nessuna parte.

- Altra cosa fondamentale, io sono al momento in possesso di una casa che mi è stata donata dai miei genitori, sto per fare l'atto di rinuncia alla donazione, per poter godere dei benifici prima casa sull'immobile che mi sono aggiudicata. Il mio avvocato vuole che faccia velocemente la rinuncia alla donazione, mi dice infatti che ho tempo 15 gioni dall'aggiudicazione per depositare la dichiarazione prima casa. E' corretta questa informazione che mi ha dato l'avvocato? Visto che l'aggiudicazione potrebbe decadere  in questi 10 gg (cosa che ovviamemte mi auguto non accada) rischio poi di trovarmi senza alcuna casa, forse i 15 giorni decorrono dall'aggiudicazione definitiva?

 

Grazie per l'aiuto

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astalegale pubblicato 16 agosto 2019

Per poter offrire una risposta compiuta avremmo bisogno di sapere se si è trattato di una vendita celebratasi in seno ad una esecuzione individuale o concorsuale.

Cerchiamo comunque di fornire delle indicazioni sperando che possano aiutarla a chiarire le sue peerplessità

In sede di esecuzione individuale la possibilità di poter formulare offerte di acquisto dopo l'incanto è esplicitamente prevista dall'art. 584 c.p.c. che nella sola vendita con incanto (non anche nella vendita senza incanto) consente a chiunque di formulare offerte dopo l'incanto, nel termine di dieci giorni. I dieci giorni sono da calendario (e dunque non lavorativi) e son soggetti alla sopensione feriale dei termini processuali, ai sensi dell'art. 1 l. 7 agosto 1969, n. 742 (così cass. 19.1.1987, n. 420) sicché rimangono sospesi tra il primo ed il 31 agosto, e se cominciano a decorrere nel mese di agosto si contano a partire dal primo settembre (quindi, ad esempio, se la gara si è svolta il 2 agosto i dieci giorni partono dal primo settembre).

Analoga possibilità non è prevista nella vendita senza incanto, con la conseguenza che in quella sede l'aggiudicazione è definitiva, salvo che, essendo stata presentata una sola offerta ad un prezzo inferiore a quello base e non essendovi istanze di assegnazione, il giudice ritenga possibile conseguire un prezzo maggiore con un nuovo tentativo di vendita.

In sede di vendite fallimentari la disciplina è parzialmente diversa.

Ai sensi dell’art. 107, comma quarto, l.fall., (come riformato dall'art. 94 del d.lgs. 9 gennaio 2006, n. 5 e dall'art. 7 del d.lgs. 12 settembre 2007, n. 169) “Il curatore può sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d'acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto”.

A proposito di questa norma va detto in primo luogo che la norma, secondo un recente arresto della Corte di Cassazione, trova applicazione solo laddove il programma di liquidazione preveda che alla vendita dei beni debba procedersi mediante procedure competitive, ex art. 107, comma primo, l.fall., mentre laddove sia stato operato il rinvio alle norme del codice di procedura civile (art. 107, comma 2, l.fall.) questa disposizione non può operare (Cass. Sez. 1 11.4.2018, n. 9017).

Quindi occorre in primo luogo verificare se la vendita si sia svolta, sulla scorta di quanto previsto dal programma di liquidazione, ai sensi del primo o del secondo comma della legge fallimentare, poiché essa potrà spiegare i suoi effetti solo nella prima ipotesi.

Ove così fosse, va ricordato che secondo la giurisprudenza la norma, “nello stabilire che il curatore fallimentare «può» e non «deve» sospendere la vendita ove pervenga offerta irrevocabile d'acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento del prezzo offerto, gli attribuisce per ciò stesso un potere discrezionale con riguardo alla valutazione dell'effettiva convenienza della sospensione (e del conseguente, necessario, rinnovo della procedura adottata per la liquidazione dei beni), che non si basa su di un mero calcolo matematico, ma ben può sorreggersi sulla considerazione di elementi di natura non strettamente economica (quale, nella specie, l'opportunità di procedere ad una rapida chiusura della procedura fallimentare), con la conseguenza che, ove non appaia fondato su presupposti palesemente errati o su motivazioni manifestamente illogiche o arbitrarie, si sottrae al sindacato giurisdizionale. (Cass. Sez. 6 - 1, 05/03/2014, n. 5203).

Altra possibilità è prevista dall'art. 108, secondo il quale il giudice delegato, su istanza del fallito, del comitato dei creditori o di altri interessati, può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo raggiunto sia notevolmente inferiore a quello giusto.

A nostro avviso l’istituto questo istituto, che costituisce in sede fallimentare il parallelo dell'art. 586 c.p.c. per le vendite esecutive individuali, soggiace ai medesimi presupposti di applicabilità previsti per quest'ultimo, a proposito del quale la Corte di Cassazione con la sentenza n. 18451 del 21.9.2015 ha affermato che Il potere di sospendere la vendita, attribuito dall'art. 586 c.p.c. (nel testo novellato dall'art. 19 bis della legge n. 203 del 1991) al giudice dell'esecuzione dopo l'aggiudicazione perché il prezzo offerto è notevolmente inferiore a quello giusto, può essere esercitato allorquando: a) si verifichino fatti nuovi successivi all'aggiudicazione; b) emerga che nel procedimento di vendita si siano verificate interferenze illecite di natura criminale che abbiano influenzato il procedimento, ivi compresa la stima stessa; c) il prezzo fissato nella stima posta a base della vendita sia stato frutto di dolo scoperto dopo l'aggiudicazione; d) vengano prospettati, da una parte del processo esecutivo, fatti o elementi che essa sola conosceva anteriormente all'aggiudicazione, non conosciuti né conoscibili dalle altre parti prima di essa, purché costoro li facciano propri, adducendo tale tardiva acquisizione di conoscenza come sola ragione giustificativa per l'esercizio del potere del giudice dell'esecuzione”.

Infine quanto alla rinuncia alla donazione per poter usufruire dei benefici prima casa, non è necessario affrettare i tempi.

I requisiti per godere dei benefici fiscali relativi all’acquisto della prima casa sono previsti dalla nota 2 bis dell’art. 1 della tariffa del d.P.R. 26 aprile 1966, n. 131 (testo unico dell’imposta di registro). Secondo questa norma devono ricorrere le seguenti condizioni.

a) che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano . La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;

b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (esclusivo o in comunione con il coniuge) di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso e abitazione);

c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere proprietario (neppure per quote, anche in regime di comunione legale) su tutto il territorio nazionale di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, (alla proprietà è equiparato il diritto di usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà).

Come si vede, la norma sopra richiamata prescrive che la sussistenza dei presupposti per l’applicazione dei benefici fiscali connessi all’acquisto della prima casa debba essere dichiarata dall’acquirente in sede di vendita. Siffatta dichiarazione, pertanto, costituisce un preciso onere a carico dell’acquirente, il cui adempimento costituisce condizione essenziale per usufruire delle agevolazioni fiscali richieste, e la cui ratio va ricercata, secondo la giurisprudenza, nella esigenza di consentire all’Agenzia delle entrate di compiere tempestivamente le verifiche funzionali ad accertare la sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici richiesti (Cass. 6 giugno 2002, n. 8163; 12 marzo 2003, n. 3604; 10 settembre 2004, n. 18300).

Applicando ed adattando i principi appena esposti alla vendita esecutiva, è chiaro che la dichiarazione del contribuente deve essere resa in seno al decreto di trasferimento, poiché esso costituisce l’equivalente dell’atto di compravendite nelle vendite negoziali, poiché si tratta del provvedimento che determina il materiale trasferimento della proprietà.

Ciò detto, il momento ultimo in cui questa dichiarazione può essere resa va identificato con la registrazione del decreto di trasferimento. In questi termini si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza 19 aprile 2013, n. 9569, la quale ha affrontato il caso del contribuente che, dopo la registrazione del decreto di trasferimento, aveva chiesto all’agenzia delle entrate il rimborso dell’imposta di registro versata in eccedenza, dichiarando, appunto, di possedere i benefici per fruire dell’agevolazione.

Alla stessa conclusione era giunta, in passato, anche l’agenzia delle entrate con la risoluzione 3.10.2008, n. 370, con la quale, appunto, era stato affermato che un atto integrativo del decreto di trasferimento per fruire delle agevolazioni "prima casa" poteva intervenire, al più tardi, prima della registrazione del decreto, precisando che l’atto integrativo doveva rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, ma che l’autentica della sottoscrizione poteva intervenire anche da un pubblico ufficiale che non fosse il Giudice dell’esecuzione.

Anna982 pubblicato 17 agosto 2019

L'asta è definita senza incanto con modalità mista, eravamo in due offerenti e dopo diversi rilanci io sono risultata l'aggiudicataria.

Ho ricevuto il giorno successivo all'asta la mail del delegato alla vendita in cui mi idicava gli estremi per il saldo del prezzo.

Quindi immagino, letta la vs riposta, che la mia aggiudicazione sia definitiva.

Grazie anche per la conferma sul tema prima casa.

astalegale pubblicato 19 agosto 2019

Riteniamo di si.

Grazie a lei e ci aggiorni in caso di ulteriori sviluppi.

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