Imposta dovuta per acquisto da asta fallimentare di fabbricato in costruzione

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massimo.cunico pubblicato 3 settimane fa

buongiorno, la presente per meglio capire quale sia l’imposta dovuta in caso di acquisto come privato di immobile ad asta fallimentare a titolo di seconda casa, considerando le seguenti informazioni:

1) specifico che l’immobile e’ rappresentato da un cantiere in costruzione (senza ultimazione lavori che sono quindi da completare, l’attuale categoria catastale è ’ Infatti  F3)

2) gli ultimi lavori effettuati nel cantiere risalgono all’anno 2008 , mentre la procedura fallimentare e’ del 06/2015 

3) trattasi di acquisto come privato a titolo di seconda casa

sottopongo il quesito, perché sarei convinto di dover versare l’imposta di registro al 9%, ma il soggetto delegato alla vendita mi parla di IVA, ma senza sapermene specificare la %.

Infine mi domando: cambierebbe l’imposta , con ricalcolo della stessa, se procedessi a una vendita, anche parziale,  delle unità immobiliari in argomento prima dei 5 anni dall’aggiudicazione ?

escluderei poi la possibilità, in caso sia confermata l’imposta di registro, di poter applicare  il meccanismo del prezzo valore (rendita castatale x126) dal momento che essendo categoria F3 (immobile in costruzione) la rendita catastale non e’ presente. Potrei in prospettiva effettuare il ricalcolo una volta attribuita la rendita e chiedere la restituzione della maggior imposta precedentemente versata, ossia in % sul valore di aggiudicazione ?

ringrazio anticipatamente per un cortese riscontro

Massimo

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astalegale pubblicato 3 settimane fa

 

In base all’art. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;

2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione;

3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.

Per quanto attiene al calcolo del quinquennio, è chiaro che bisogna considerare due date: quella della cessione e quella della ultimazione dei lavori.

Quanto alla cessione, in base ai criteri previsti dall’art. 6 del d.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni di beni immobili si considerano effettuate all’atto della stipula del contratto ovvero, qualora prima della stipula sia pagato in tutto o in parte il corrispettivo o sia emessa la fattura, l’operazione si considera effettuata, limitatamente all’importo pagato o fatturato, alla data della fattura o a quella del pagamento del corrispettivo. Traslando questi concetti alla vendita immobiliare, riteniamo che debba essere considerato il momento del versamento del saldo prezzo.

Per quanto concerne, invece la data di ultimazione dei lavori, con la circolare n. 12/E dell’1/3/2007 l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il concetto di ultimazione della costruzione o dell'intervento di ripristino dell'immobile, al quale si ricollega il regime impositivo dell'operazione, debba essere individuato con riferimento al momento in cui l'immobile sia idoneo ad espletare la sua funzione ovvero sia idoneo ad essere destinato al consumo. Pertanto, come già precisato con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005 in materia di accertamento dei requisiti "prima casa", si deve considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto ai sensi degli artt. 23 e 24 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Inoltre, ha aggiunto, si deve ritenere "ultimato" anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i fisiologici contratti relativi all'utilizzo dell'immobile, poiché lo stesso, pur in assenza della formale attestazione di ultimazione rilasciata dal tecnico competente, si presume che, essendo idoneo ad essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o di ristrutturazione completata.

Nel caso di specie, pertanto, riteniamo che la cessione sarà da assoggettare ad IVA, con base imponibile rappresentata dal prezzo di aggiudicazione.

 

Quanto all'aliquota, se non ricorrono le condizioni prima casa, essa sarà applicata nella misura del 22%, tranne che non si tratti di fabbricati "Tupini" tali essendo quelli identificati dall’art. 13 della L. n. 408/1949, nonché dal combinato disposto dall’articolo 1 della L. n.1493/1962 e dall’articolo unico della L. n. 1212/1967.

L’art. 13 li definisce come le “(…) case di abitazione, anche se comprendono uffici e negozi, che non abbiano il carattere di abitazione di lusso (…)”, mentre l'art. 1 della l. n. 1493/1962 stabilisce che “(…) le agevolazioni fiscali previste per le case di abitazione non di lusso dalle leggi 2 luglio 1949, n. 408, (…) sono applicabili anche ai locali destinati ad uffici e negozi, quando, a questi ultimi, sia destinata una superficie non eccedente il quarto di quella totale nei piani sopra terra (…)”.

Queste norme sono state oggetto di interpretazione autentica da parte della l. n. 1212/1967, la quale ha esplicitato che è necessario e sufficiente che ricorrano, congiuntamente, due condizioni:

a) almeno il 50% più uno della superficie totale dei piani sopra terra sia destinata ad abitazioni;

b) non più del 25% della superficie totale dei piani sopra terra sia destinato a negozi.

massimo.cunico pubblicato 3 settimane fa

Grazie mille tutto molto completo ed esaustivo: quindi in caso si trattasse di fabbricati “tupini”, invece del 22% che aliquota si applicherebbe?

 

astalegale pubblicato 3 settimane fa

L'aliquota del 10%; in effetti avevamo omesso di specificarlo.

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